La force majeure dans le bail commercial : la dialectique de l’article 1722 du Code civil et de l’obligation de délivrance à l’épreuve des arrêts du 4 juin 2026
I. La summa divisio de l’article 1722 du Code civil et la distinction entre destruction et endommagement
A. Le critère historique de la dépense excessive
L’article 1722 du Code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et que, si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail, sans qu’il n’y ait lieu, dans l’un et l’autre cas, à aucun dédommagement. Ce texte, dont les racines plongent dans le Code de 1804, opère une summa divisio entre la destruction totale, qui emporte résiliation automatique du contrat, et la destruction partielle, qui ouvre au preneur une option entre diminution du loyer et résiliation.
La jurisprudence a, de longue date, précisé le critère permettant de caractériser la destruction au sens de ce texte. La troisième chambre civile a jugé, par un arrêt du 4 juillet 1968, qu’il y a perte totale ou partielle de la chose « dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » [[Cass. 3e civ., 4 juillet 1968, n° 66-13.329, Bulletin civil III, n° 319, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000006976291]]. Cette formule, constamment reprise, a été réaffirmée par la même chambre le 9 décembre 2009 [[Cass. 3e civ., 9 décembre 2009, n° 08-17.483, Bulletin civil III, n° 269, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000021483258]]. Le critère est donc double : une impossibilité de conservation sans dépense excessive et une impropriété à l’usage auquel la chose est destinée.
Ce critère de la dépense excessive emporte une conséquence essentielle : il trace la frontière entre la destruction, qui relève du régime dérogatoire de l’article 1722, et le simple endommagement, qui demeure soumis au droit commun des articles 1719 et 1720 du Code civil. Or, l’article 1719 oblige le bailleur, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, à délivrer au preneur la chose louée, à l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et à l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. L’article 1720 ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Par ailleurs, l’article 1218 du Code civil, issu de la réforme du droit des contrats par l’ordonnance du 10 février 2016, définit la force majeure en matière contractuelle comme l’événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêchant l’exécution de son obligation. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue, à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Cette disposition est venue compléter le dispositif de l’article 1722 sans l’abroger, créant ainsi une dualité de régimes dont l’articulation a nourri un contentieux abondant.
La troisième chambre civile a, dans le contexte des fermetures administratives liées à la crise sanitaire, eu l’occasion de préciser que la force majeure ne faisait pas obstacle à l’exigibilité des loyers commerciaux dès lors que le bailleur n’était pas lui-même empêché d’exécuter son obligation de délivrance. Par trois arrêts du 30 juin 2022, elle a jugé que le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution pour se soustraire au paiement des loyers lorsque le bailleur a satisfait à son obligation de délivrance et que l’impossibilité d’exploiter résulte d’une décision administrative qui ne lui est pas imputable [[Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-19.889, n° 21-20.127 et n° 21-20.190, https://www.courdecassation.fr/decision/62bda0e1ce52e678c0c7f270]]. En conséquence, le locataire ne saurait se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour suspendre le paiement du loyer lorsque l’obstacle à l’exploitation procède d’une cause qui lui est extérieure.
B. La clarification du 4 juin 2026 : l’endommagement réparable exclut l’application de l’article 1722
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 apportent une clarification décisive sur la frontière entre l’endommagement réparable et la destruction au sens de l’article 1722 du Code civil. Dans deux espèces soumises à la Cour, la Société d’exploitation d’Esmeralda Resort, locataire de lots dans une villa composant un lotissement exploité en hôtel de tourisme aux Antilles, avait cessé de payer les loyers après le passage du cyclone Irma en septembre 2017, qui avait gravement endommagé les locaux loués. Les bailleresses lui avaient alors délivré des commandements de payer, puis des refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves.
La cour d’appel de Basse-Terre, par deux arrêts du 21 novembre 2024, avait retenu que les travaux nécessaires à la reprise de l’exploitation résultaient des destructions opérées par un phénomène météorologique imprévisible en ses effets, assimilable à un cas fortuit au sens de l’article 1722 du Code civil, ce qui excluait toute responsabilité de la bailleresse et rendait inapplicables les dispositions de l’article 1720 du même code. Elle en avait déduit que la locataire était infondée à refuser de payer les loyers des années 2018 à 2020.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil. Elle relève que la cour d’appel avait elle-même constaté que le bien loué « ne nécessitait que des réparations certes importantes, mais dont il n’est ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien » [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211539cdc6046d470a5a27]]. En statuant ainsi, la cour d’appel a confondu le simple endommagement du bien et la véritable destruction, et n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations. La motivation de la Cour de cassation énonce un principe dont la portée doctrinale est considérable : « Il est jugé, d’une part, que la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé, d’autre part, qu’il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine. »
La Cour en déduit une règle prétorienne inédite : « Il en résulte que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. » [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211536cdc6046d470a5932]] Cette formulation, identique dans les deux arrêts du même jour, consacre une construction prétorienne en trois temps : le cas fortuit n’exonère le bailleur que pendant la durée de l’empêchement ; la destruction partielle se définit par le critère de la dépense excessive ; et, lorsque le bail n’est pas résilié, le locataire retrouve le droit d’opposer l’exception d’inexécution dès que le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations de délivrance et de réparation.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’un mouvement jurisprudentiel plus large qui tend à assurer l’effectivité des obligations du bailleur commercial. La troisième chambre civile avait déjà jugé, le 5 mars 2026, que l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue, qui ne s’épuise pas à la remise des clefs, et que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser le paiement du loyer à compter du jour où les locaux sont rendus impropres à leur destination en raison d’un manquement du bailleur [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386]]. Par un autre arrêt du 4 décembre 2025, la même chambre avait rappelé que le bailleur, tenu d’une obligation continue de délivrance, ne peut s’exonérer de ses obligations de réparation en invoquant l’acceptation par le preneur d’un local en l’état [[Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000051825308]].
Dés lors, la portée des arrêts du 4 juin 2026 dépasse la seule question de la force majeure météorologique. Dans une autre espèce jugée le même jour, la troisième chambre civile a eu à connaître d’un incendie survenu sur un terrain jouxtant les locaux loués, ayant entraîné une contamination par des fibres d’amiante. La cour d’appel de Paris avait retenu que la bailleresse n’avait pas tardé dans la gestion des suites de l’incendie et dans la réalisation des travaux de désamiantage, de sorte qu’aucune faute contractuelle ne pouvait lui être reprochée. La Cour de cassation a rejeté le moyen tiré de la violation de l’article 1719, mais a censuré l’arrêt sur un autre fondement, tenant à la faculté de résiliation anticipée stipulée dans un avenant au bail [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.572, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211559cdc6046d470a6299]]. Cette décision illustre la complexité de l’articulation entre les règles de la force majeure, les obligations de délivrance et les stipulations contractuelles.
II. Le droit du preneur à l’exception d’inexécution et son articulation avec le statut des baux commerciaux
A. La suspension des loyers après cessation de l’empêchement de force majeure
La solution dégagée par les arrêts du 4 juin 2026 opère un déplacement significatif du centre de gravité du contentieux de la force majeure dans le bail commercial. Jusqu’à ces décisions, le débat se focalisait principalement sur la qualification de l’événement en cas fortuit et sur son imputabilité au bailleur. Les arrêts Esmeralda Resort déplacent l’analyse vers l’après-crise : une fois l’événement de force majeure survenu et l’empêchement temporaire du bailleur levé, le preneur retrouve la plénitude de ses droits, et notamment celui d’opposer l’exception d’inexécution si le bailleur tarde à réaliser les travaux de remise en état.
Cette construction prétorienne emporte trois conséquences pratiques immédiates pour les praticiens du bail commercial. Premièrement, le bailleur ne peut se retrancher indéfiniment derrière la force majeure pour justifier son inaction : dès que les circonstances ne l’empêchent plus d’agir, son obligation de délivrance et de réparation redevient exigible. Deuxièmement, la distinction entre endommagement et destruction doit être appréciée in concreto, au regard du coût des travaux de remise en état rapporté à la valeur du bien. Troisièmement, la charge de la preuve de la destruction au sens de l’article 1722 incombe au bailleur qui entend s’en prévaloir pour s’exonérer de ses obligations.
La Cour de cassation a également rappelé, dans l’arrêt du 22 février 2006 expressément visé dans la motivation, que la force majeure « n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » [[Cass. 3e civ., 22 février 2006, n° 05-12.032, Bulletin civil III, n° 46, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007054857]]. Cette règle, déjà énoncée dans un litige relatif à des désordres de construction, trouve dans les arrêts du 4 juin 2026 une application nouvelle au droit des baux commerciaux. Le bailleur qui, après la cessation de l’empêchement, s’abstient de réaliser les travaux nécessaires à la jouissance des locaux, commet un manquement à son obligation de délivrance qui justifie que le preneur suspende le paiement des loyers.
Cette solution s’articule avec la jurisprudence relative aux charges récupérables et à la justification des comptes entre parties. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 29 janvier 2026, jugé que le bailleur doit communiquer activement les justificatifs de charges au preneur, et non se borner à les mettre à disposition, et a précisé les modalités pratiques de reddition des charges dans le bail commercial [[Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982, https://www.courdecassation.fr/decision/679ac2ceac7c8e02281fdaf8]]. La logique est la même : le bailleur ne peut se contenter d’une attitude passive ; il doit prendre l’initiative de fournir au preneur les éléments nécessaires au contrôle de ses obligations.
Par ailleurs, le juge des référés a vu son office précisé par un autre arrêt du 4 juin 2026. Dans une espèce où le bailleur avait fait constater l’acquisition de clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers, la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel au motif qu’il incombait au bailleur de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont il sollicitait le paiement et qui étaient contestées par la locataire [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211556cdc6046d470a61c6]]. En présence d’une contestation sérieuse sur le montant des charges, le juge des référés ne peut constater l’acquisition de la clause résolutoire.
B. L’articulation avec le statut des baux commerciaux et la prescription biennale
La portée des arrêts du 4 juin 2026 ne se limite pas à la seule question de la force majeure. Elle s’étend à l’articulation de ce régime avec le statut impératif des baux commerciaux et, en particulier, avec la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Dans l’une des espèces soumises à la Cour, une locataire à qui un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction avait été délivré pour le 30 juin 2020 avait formé une demande d’indemnité d’éviction par conclusions d’intervention volontaire du 4 juillet 2023, soit plus de trois ans après la date d’effet du congé. La cour d’appel avait déclaré cette demande irrecevable comme prescrite.
La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du Code de commerce. Elle juge que les juges du fond auraient dû rechercher « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21154ccdc6046d470a5f12]]. Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence désormais bien établie selon laquelle la contestation du congé par le preneur interrompt le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction.
La prescription biennale, pilier procédural du statut des baux commerciaux, avait déjà fait l’objet d’une construction prétorienne significative par trois arrêts du 12 février 2026. La troisième chambre civile y avait jugé que la suspension du délai de prescription prévue par l’article 2239 du Code civil ne profite qu’au demandeur à l’action, et que le preneur qui n’a pas saisi le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé est forclos à contester les motifs du refus de renouvellement [[Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.427, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7a8bcdc6046d47feac61]]. L’arrêt du 4 juin 2026 vient compléter cet édifice en précisant que la contestation des motifs graves et légitimes invoqués dans le congé, même formée par voie d’exception et non par voie d’action, a un effet interruptif de prescription.
Par un arrêt du 10 juillet 2025, la troisième chambre civile avait également jugé que l’obligation de délivrance du bailleur, en tant qu’obligation continue, échappe à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, qui ne s’applique qu’aux actions « exercées en vertu » du statut des baux commerciaux, et non aux actions fondées sur le droit commun du bail [[Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000051753248]]. Cette construction prétorienne, qui distingue radicalement le régime de prescription des obligations continues du bailleur de celui des actions statutaires, constitue le cadre dans lequel s’inscrivent les arrêts du 4 juin 2026. Lorsque le bailleur manque à son obligation continue de délivrance après la cessation de l’empêchement de force majeure, le preneur peut agir sur le fondement du droit commun, sans être enfermé dans le délai de deux ans.
L’articulation de la force majeure avec la prescription biennale révèle ainsi une dialectique subtile entre le droit commun des obligations et le statut spécial des baux commerciaux. Le régime de l’article 1722 du Code civil, qui relève du droit commun du bail, coexiste avec les dispositions impératives du statut, sans que les secondes n’absorbent le premier. La Cour de cassation veille à maintenir cette distinction, qui garantit au preneur une protection à deux niveaux : celle du droit commun, pour les manquements du bailleur à ses obligations essentielles, et celle du statut, pour les prérogatives spécifiques qu’il lui confère.
A cet égard, l’office du juge dans la qualification du contrat et l’application du statut a fait l’objet d’une abondante jurisprudence de la troisième chambre civile, qui a notamment jugé, par des arrêts des 7 décembre 2022 et 15 février 2023, que le juge ne peut refuser d’appliquer le statut des baux commerciaux lorsque les conditions de l’article L. 145-1 du Code de commerce sont réunies, quand bien même les parties auraient qualifié leur convention de convention d’occupation précaire ou de bail dérogatoire [[Cass. 3e civ., 7 décembre 2022, n° 21-23.103, https://www.courdecassation.fr/decision/63903e0a02f15d05d8906f32]]. Cette rigueur dans l’application du statut se double d’une exigence symétrique dans l’exécution des obligations du bailleur, dont les arrêts du 4 juin 2026 sont la plus récente illustration.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 opèrent une clarification doctrinale majeure du régime de la force majeure dans le bail commercial. En restaurant la frontière entre l’endommagement réparable, qui relève des articles 1719 et 1720 du Code civil, et la destruction libératoire de l’article 1722, la Cour de cassation réaffirme la primauté de l’obligation de délivrance du bailleur, obligation continue dont l’effectivité ne saurait être durablement suspendue par la survenance d’un cas fortuit. Cette solution, combinée à la règle selon laquelle la force majeure n’exonère le débiteur que pendant le temps où elle l’empêche d’exécuter ses obligations, consacre un droit du preneur à opposer l’exception d’inexécution dès la cessation de l’empêchement, si le bailleur tarde à réaliser les travaux nécessaires à la jouissance des locaux. Parallèlement, la précision apportée sur l’effet interruptif de prescription de la contestation des motifs du congé renforce la protection procédurale du preneur dans le contentieux de l’indemnité d’éviction. L’ensemble de ces solutions témoigne de la volonté de la Cour de cassation d’assurer un équilibre entre la force obligatoire du contrat et la protection de la partie qui subit les conséquences d’un événement de force majeure sans en être responsable.
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