Depuis le 26 avril 2026, les agences immobilières doivent pouvoir démontrer plus précisément la formation LCB-FT de leurs équipes.
Le changement vient du décret n° 2026-310 du 24 avril 2026, qui a créé un article D. 561-38-1-1 dans le Code monétaire et financier.
Pour un agent immobilier, le sujet ne se limite pas à un certificat de formation rangé dans un dossier. En pratique, un contrôle peut vite s’étendre à l’ensemble du fonctionnement de l’agence : carte professionnelle, attestations d’habilitation, mandat écrit, clause d’exclusivité, clause pénale, barème d’honoraires, annonces de vente, annonces de location et procédure interne de vigilance.
L’enjeu est simple. Une agence peut avoir trouvé un acquéreur, organisé les visites, négocié le prix et accompagné la signature. Si le mandat, la preuve d’habilitation ou l’information sur les honoraires est fragile, la commission peut être contestée.
Ce que change le décret du 24 avril 2026 pour les agents immobiliers
L’article D. 561-38-1-1 du Code monétaire et financier impose aux professionnels assujettis de veiller à ce que les personnes participant à la mise en oeuvre des obligations LCB-FT soient formées lors de leur embauche, puis régulièrement.
Cette formation doit porter sur les obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, mais aussi sur les sanctions applicables en cas de manquement.
Le texte va plus loin qu’une obligation générale de sensibilisation. Il exige que le contenu et la fréquence des formations soient adaptés aux risques identifiés, aux fonctions, aux activités et à la position hiérarchique des personnes concernées.
Surtout, les documents relatifs aux formations doivent être conservés pendant toute la durée des fonctions du personnel concerné, puis pendant cinq ans après la fin de ces fonctions.
Autrement dit, une agence immobilière doit pouvoir produire un dossier de preuve. Il ne suffit pas d’expliquer oralement que les collaborateurs ont été sensibilisés.
Ce qu’un contrôle peut demander à une agence immobilière
Un contrôle ne se réduit pas nécessairement à la question Tracfin.
La première vérification porte souvent sur l’existence même du droit d’exercer. L’article 3 de la loi Hoguet prévoit que les activités d’agent immobilier ne peuvent être exercées que par une personne titulaire d’une carte professionnelle. Cette carte suppose notamment une aptitude professionnelle, une garantie financière lorsqu’elle est requise, une assurance de responsabilité civile professionnelle et l’absence d’interdiction d’exercer.
La deuxième vérification porte sur les personnes qui signent, négocient ou s’entremettent pour le compte de l’agence. Quand un collaborateur intervient dans la conclusion d’un mandat, l’agence doit pouvoir justifier de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs.
La troisième vérification porte sur le mandat. L’article 6 de la loi Hoguet impose une convention écrite. Elle doit préciser les conditions de rémunération, la partie qui en supporte la charge, les moyens de diffusion des annonces, les modalités de reddition de compte et, en cas d’exclusivité, les actions que le mandataire s’engage à réaliser.
La quatrième vérification porte sur les honoraires et les annonces. L’arrêté du 10 janvier 2017 impose notamment un barème de prix maximums, visible et lisible, et encadre les mentions des annonces de vente et de location.
Il faut donc préparer le contrôle comme un dossier complet, pas comme une simple formalité administrative.
Mandat immobilier : le risque principal reste la perte de commission
Le mandat est le point de bascule.
Sans mandat écrit valable, l’agent immobilier s’expose à une contestation de sa rémunération. Cette difficulté apparaît notamment quand l’agence réclame une commission ou une clause pénale après une vente réalisée sans elle, avec un acquéreur présenté par elle, ou après la signature d’un second mandat.
La jurisprudence récente montre que les juges examinent concrètement la lisibilité du mandat, la qualité de la personne qui l’a signé pour l’agence, la remise d’un exemplaire au mandant, la précision des honoraires et la mise en évidence des clauses sensibles.
La cour d’appel de Versailles a ainsi annulé un mandat exclusif parce que l’agence ne justifiait pas correctement l’habilitation de la personne intervenue pour son compte. La cour retient notamment que « la charge de la preuve des pouvoirs de son collaborateur pèse sur la société » (CA Versailles, 19 septembre 2024, n° 21/06778).
Lien officiel : Cour de cassation – décision 66ed117a696e0bc0290e0641.
Dans une autre affaire, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé l’annulation d’un mandat exclusif, car les clauses d’exclusivité et de clause pénale n’étaient pas suffisamment mises en valeur. La cour rappelle que le caractère très apparent suppose une mise en exergue attirant l’attention du mandant (CA Aix-en-Provence, 12 mars 2025, n° 21/00447).
Lien officiel : Cour de cassation – décision 67d2799a505b787448af434c.
Le réflexe utile est donc de relire les mandats avant le litige, pas seulement après la contestation.
Honoraires d’agence : ce qu’il faut vérifier avant une réclamation
Les honoraires doivent être cohérents à trois niveaux.
D’abord, le barème de l’agence doit être affiché de manière visible et lisible, y compris sur le site internet lorsque l’agence en dispose.
Ensuite, le mandat doit indiquer les conditions de détermination de la rémunération et la partie qui en supporte la charge.
Enfin, l’annonce doit reprendre les mentions obligatoires. Pour une vente, l’annonce doit notamment indiquer le prix du bien, préciser à qui incombe le paiement des honoraires et faire apparaître le montant TTC des honoraires à la charge de l’acquéreur lorsqu’ils sont supportés par lui.
Une agence peut négocier à la baisse dans un dossier particulier, mais elle ne doit pas créer une incohérence entre le barème, le mandat et l’annonce.
Pour le client, cette incohérence est souvent le premier angle de contestation. Pour l’agence, c’est un point simple à auditer : barème, mandat, annonce, compromis, facture.
Formation LCB-FT : les pièces à préparer dès maintenant
Une agence immobilière doit pouvoir présenter un dossier clair.
Les pièces les plus utiles sont les attestations de formation, le programme suivi, la date de formation, la liste des collaborateurs concernés, les fonctions de chacun, la politique interne de classification des risques, les procédures de vigilance client, les procédures d’identification du bénéficiaire effectif et les documents de suivi des opérations atypiques.
Il faut aussi conserver les éléments montrant que la formation est adaptée à l’activité réelle de l’agence.
Une agence spécialisée dans l’immobilier de luxe, les clients non-résidents, les sociétés civiles immobilières, les fonds de commerce ou les montages avec personnes morales ne présente pas les mêmes risques qu’une petite activité de location d’habitation classique.
La difficulté n’est pas seulement de former. Elle est de prouver que la formation répond au risque.
Agent immobilier contrôlé : comment répondre sans aggraver le dossier
La première erreur consiste à répondre trop vite, avec des pièces incomplètes ou contradictoires.
Avant toute transmission, il faut reconstituer une chronologie. Qui a reçu le client ? Qui a signé le mandat ? Qui a publié l’annonce ? Quel barème était affiché à cette date ? Quelle version du mandat a été remise ? Quel collaborateur était habilité ? Quelle formation avait-il suivie ?
La deuxième erreur consiste à produire un dossier de formation sans vérifier le reste. Si le contrôle révèle un barème ambigu, un mandat mal renseigné ou une annonce irrégulière, l’agence peut ouvrir un autre front.
La troisième erreur consiste à confondre régularisation et défense. Certaines corrections peuvent être faites immédiatement pour l’avenir, mais elles ne règlent pas toujours le passé. Il faut donc distinguer ce qui peut être corrigé, ce qui doit être expliqué et ce qui doit être contesté.
Un courrier de réponse utile doit être court, documenté et ordonné. Il doit identifier les pièces transmises, expliquer les éventuels écarts, proposer les mesures correctrices déjà prises et éviter les affirmations générales impossibles à prouver.
À Paris et en Île-de-France, les contrôles doivent intégrer les risques locaux
À Paris et en Île-de-France, plusieurs facteurs aggravent le risque pratique.
Les prix élevés augmentent le montant des honoraires contestés. Les locations meublées, les locations touristiques, les biens détenus par des SCI, les vendeurs non-résidents et les acquisitions avec financement complexe multiplient les points de vigilance.
Une agence parisienne doit donc traiter la conformité comme un sujet opérationnel.
Pour une vente, il faut vérifier le mandat, l’habilitation du négociateur, le barème, l’annonce, le compromis et la facture.
Pour une location, il faut vérifier les plafonds d’honoraires, la mention du loyer, des charges, du dépôt de garantie, de la surface et, lorsque le bien est situé dans une zone d’encadrement des loyers, les mentions propres au loyer de référence.
Pour une opération sensible, il faut conserver les éléments d’identification, les justificatifs du bénéficiaire effectif, les échanges sur l’origine des fonds et la trace de l’analyse du risque.
Les cinq contrôles internes à faire avant qu’un litige apparaisse
Le premier contrôle porte sur les mandats en cours. Les clauses d’exclusivité, les clauses pénales, les honoraires et les modalités de reddition de compte doivent être visibles, précises et cohérentes.
Le deuxième contrôle porte sur les collaborateurs. Chaque personne qui négocie ou s’engage pour l’agence doit être couverte par une habilitation vérifiable.
Le troisième contrôle porte sur les annonces. Les mentions de prix, d’honoraires, de charge des honoraires et de location doivent être relues sur les portails, le site de l’agence et les vitrines.
Le quatrième contrôle porte sur la formation LCB-FT. Les attestations doivent être datées, nominatives, conservées et reliées aux fonctions exercées.
Le cinquième contrôle porte sur la réponse aux clients. Une contestation de commission, une demande de remboursement d’honoraires ou un signalement à la DGCCRF doit recevoir une réponse structurée, accompagnée des pièces utiles.
Quand faut-il consulter un avocat ?
L’intervention d’un avocat devient utile lorsque l’agence reçoit une demande officielle, une mise en demeure, une contestation de commission, une demande de remboursement d’honoraires, ou lorsqu’un client invoque la nullité du mandat.
Elle est également utile avant un contrôle annoncé, lorsque les mandats de l’agence sont anciens, lorsque plusieurs collaborateurs signent les documents, ou lorsque les barèmes ont changé sans archivage clair.
L’objectif n’est pas de créer un dossier artificiel après coup. L’objectif est d’identifier les faiblesses, de préparer une réponse propre et d’éviter qu’un manquement formel ne fasse perdre une commission ou n’aggrave une sanction.
Sources utiles
Article D. 561-38-1-1 du Code monétaire et financier : formation LCB-FT des personnes participant aux obligations de vigilance.
Article 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 : champ d’application de la loi Hoguet.
Article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 : carte professionnelle, garantie financière et assurance.
Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 : mandat écrit, rémunération et exclusivité.
Arrêté du 10 janvier 2017 : information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.
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