L’article 1242 du Code civil en droit immobilier : la responsabilité du fait des choses à l’épreuve des contentieux de la copropriété et de la construction
I. Le fondement de la responsabilité du fait des choses en matière immobilière
A. Le texte et les conditions d’engagement de la responsabilité du gardien
La responsabilité du fait des choses constitue l’un des piliers du droit de la responsabilité civile délictuelle et trouve, dans les contentieux immobiliers, un terrain d’application dont l’importance pratique ne cesse de se confirmer. L’article 1242, alinéa 1er, du Code civil dispose que « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde » [[Article 1242, alinéa 1er, du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051786000.]]. Ce texte, qui reprend pour l’essentiel l’ancien article 1384 du même code, instaure un régime de responsabilité objective dont la mise en œuvre est subordonnée à la réunion de plusieurs conditions que la jurisprudence de la Cour de cassation a progressivement précisées.
La première de ces conditions tient à la qualité de gardien de la chose instrument du dommage. Le gardien s’entend de celui qui a, au moment du fait dommageable, l’usage, la direction et le contrôle de la chose. En droit immobilier, cette notion revêt une acuité particulière dans le cadre de la copropriété des immeubles bâtis, où la détermination du gardien peut opposer le syndicat des copropriétaires, le copropriétaire bénéficiant d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, ou encore l’entreprise intervenant sur un chantier. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler que la qualité de gardien doit être appréciée in concreto, en fonction des pouvoirs effectifs exercés sur la chose au moment du sinistre [[Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-23.614, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/61f0f2377743e3330ccf075a.]].
La deuxième condition réside dans l’existence d’un fait de la chose, c’est-à-dire d’un rôle causal de celle-ci dans la survenance du dommage. Il ne suffit pas que la chose soit présente sur les lieux de l’accident ; encore faut-il qu’elle en ait été l’instrument. Cette exigence, que la doctrine qualifie de rôle actif de la chose, constitue le verrou probatoire central du régime et détermine, en pratique, l’issue de la plupart des contentieux. Enfin, la troisième condition, qui se déduit du caractère objectif de la responsabilité, dispense la victime d’établir une faute du gardien : la preuve du fait de la chose suffit à engager sa responsabilité, sous réserve qu’il ne démontre pas une cause étrangère.
La notion de garde de la chose, dont les contours ont été dégagés par la jurisprudence à partir de l’arrêt Franck de la chambre des requêtes du 2 décembre 1941, conserve en droit immobilier une actualité que les évolutions législatives n’ont pas entamée. Le gardien est celui qui exerce sur la chose un pouvoir effectif d’usage, de direction et de contrôle, indépendamment de tout titre juridique. Dans le contentieux de la construction, la qualité de gardien du chantier est ordinairement reconnue à l’entrepreneur principal qui en assure la maîtrise, tant que la réception des travaux n’a pas été prononcée. La réception des travaux opère en effet un transfert de la garde au maître d’ouvrage, lequel devient alors responsable des dommages causés par l’ouvrage aux tiers, sous réserve des garanties légales pesant sur les constructeurs. L’article 1353 du Code civil, qui dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver », fonde la règle probatoire constante selon laquelle il incombe à la victime d’établir le rôle actif de la chose inerte [[Article 1353 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042122.]]. Ce principe, conjugué à la qualification d’inerte, détermine en pratique l’issue de la quasi-totalité des contentieux.
B. La notion cardinale de rôle actif et la charge de la preuve
La jurisprudence a élaboré une distinction fondamentale dont les conséquences pratiques sont considérables : celle de la chose en mouvement et de la chose inerte. Lorsque la chose était en mouvement au moment du dommage, le rôle actif est présumé et il appartient au gardien de renverser cette présomption. En revanche, lorsque la chose était inerte, dans une position normale et exempte de vice, la présomption ne joue pas et c’est à la victime qu’incombe la charge de prouver que la chose a joué un rôle actif dans la réalisation de son préjudice. Cette distinction, forgée par la deuxième chambre civile, irrigue l’ensemble du contentieux immobilier.
Un arrêt publié au Bulletin rendu par la deuxième chambre civile le 28 mai 2026 en offre une illustration éclatante [[Cass. 2e civ., 28 mai 2026, n° 24-21.702, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a17df6fcdc6046d4732c03c.]]. En l’espèce, le co-président du conseil syndical d’une copropriété avait chuté d’une hauteur de deux mètres en empruntant une échelle appartenant à l’entreprise chargée des travaux sur le toit-terrasse de l’immeuble. L’échelle, installée par un employé de cette entreprise sans dispositif d’accroche, avait été utilisée sans incident par des ouvriers quelques instants avant l’accident. La victime, qui sollicitait l’indemnisation de son préjudice sur le fondement de l’article 1242, alinéa 1er, se heurta à un obstacle probatoire dirimant. La Cour de cassation, après avoir constaté « le caractère inerte par nature d’une échelle », a relevé que « les circonstances de la chute ne sont pas démontrées et que le témoignage produit est insuffisant pour retenir que l’échelle a basculé ou a changé de position entraînant la victime dans sa chute ». Elle en a déduit que « la victime n’apportait pas la preuve du positionnement anormal de l’échelle, ce dont elle a exactement déduit que la responsabilité de la société ne pouvait être retenue sur le fondement de l’article 1242, alinéa 1er, du code civil ».
La solution est remarquable par sa netteté. En refusant de faire peser sur le gardien une présomption que le caractère inerte de la chose excluait, la Cour de cassation confirme la rigueur de la charge probatoire qui pèse sur la victime lorsque l’instrument du dommage est une chose inerte en position normale. Le témoin présent sur les lieux n’avait pu attester ni d’un basculement de l’échelle ni d’un changement de position, et n’avait pas davantage constaté un mauvais positionnement au sol ou au niveau du support. Dans ces conditions, et quand bien même l’accident était survenu sur un chantier dont l’entreprise avait la direction, la responsabilité de celle-ci ne pouvait être engagée. La décision, publiée au Bulletin, revêt une portée qui dépasse le seul cas d’espèce et s’applique à tout accident impliquant une chose gardée par un tiers, dès lors que les circonstances exactes du sinistre demeurent indéterminées.
La troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion d’appliquer ce principe dans une configuration voisine, quoique moins directement liée aux chantiers. Dans une décision du 9 septembre 2021, elle a rejeté le pourvoi formé par une copropriétaire qui avait chuté dans l’escalier de son immeuble et imputait sa chute à la défectuosité du tapis recouvrant les marches [[Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-17.194, https://www.courdecassation.fr/decision/6139ac36bb4a9505126d19f1.]]. Les juges du fond avaient constaté que « les circonstances exactes de la chute ne sont pas connues » et qu’aucun témoin visuel direct n’avait assisté à l’accident. La cour d’appel avait pu en déduire que le rôle causal du tapis, chose inerte, n’était pas démontré, de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires, recherchée sur le double fondement des articles 1384 (devenu 1242) du Code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, ne pouvait être retenue. La Cour de cassation a jugé le moyen non fondé.
Ces décisions traduisent une ligne jurisprudentielle constante selon laquelle la victime supporte le risque de la preuve lorsqu’elle ne parvient pas à établir le rôle actif d’une chose inerte. En droit immobilier, cette règle s’applique avec une vigueur particulière aux accidents survenant dans les parties communes des immeubles en copropriété et sur les chantiers de construction, où l’identification du gardien et la démonstration du fait de la chose soulèvent des difficultés récurrentes.
II. Les applications spécifiques aux contentieux de la copropriété et de la construction
A. Le gardien des parties communes et la responsabilité du syndicat
La détermination du gardien en matière de copropriété constitue une difficulté que la troisième chambre civile a contribué à clarifier au cours des dernières années. L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes » et qu’il « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » [[Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068472/.]]. Ce texte fonde une responsabilité propre du syndicat qui coexiste avec le régime général de la responsabilité du fait des choses de l’article 1242 du Code civil.
La question s’est posée de savoir si la responsabilité du syndicat au titre de l’article 14 excluait la responsabilité délictuelle personnelle du copropriétaire sur le fondement de l’article 1242. La Cour de cassation y a répondu par la négative dans un arrêt publié au Bulletin du 26 janvier 2022 [[Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-23.614, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/61f0f2377743e3330ccf075a.]]. L’espèce concernait des infiltrations d’eau en provenance de terrasses, parties communes à usage exclusif d’un copropriétaire, qui avaient causé des désordres dans l’appartement situé en dessous. La cour d’appel de Bastia avait déclaré irrecevable l’action de la copropriétaire victime dirigée contre le copropriétaire bénéficiaire du droit de jouissance exclusif, au motif qu’elle aurait dû agir contre le seul syndicat. La troisième chambre civile censure cette décision au visa des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 31 du code de procédure civile, énonçant que « la responsabilité du syndicat au titre de l’article 14 précité n’est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire ».
Cette solution, qui consacre un cumul de responsabilités entre le syndicat et le copropriétaire, est d’un intérêt pratique considérable pour les praticiens du droit immobilier. Elle signifie que la victime d’un dommage causé par une partie commune peut agir à la fois contre le syndicat, sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965, et contre le copropriétaire auquel la jouissance exclusive de cette partie commune a été attribuée, sur le fondement de l’article 1242 du Code civil. La qualité de gardien au sens de ce dernier texte n’est pas absorbée par la qualité de copropriétaire : elle s’apprécie de manière autonome, en fonction des pouvoirs d’usage, de direction et de contrôle que le titulaire du droit de jouissance exclusif exerce effectivement sur la chose. En pratique, l’arrêt du 26 janvier 2022 ouvre à la victime une option stratégique qui lui permet d’orienter son action vers le défendeur le plus solvable ou le plus facile à attraire.
Par ailleurs, la responsabilité du syndicat des copropriétaires en qualité de gardien des parties communes a été réaffirmée dans une décision du 5 mars 2020 [[Cass. 3e civ., 5 mars 2020, n° 17-21.166, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5aa0076fb431e8a62b29.]], dans laquelle la troisième chambre civile a eu à connaître de l’action d’une copropriétaire qui avait chuté dans l’escalier de son immeuble et recherchait la responsabilité du syndicat sur le fondement de l’ancien article 1384, alinéa 1er. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi sans motiver spécialement sa décision, ce dont il résulte que la cour d’appel avait légalement justifié sa décision en déboutant la victime, faute pour elle d’établir que le tapis d’escalier avait joué un rôle actif dans sa chute. Le thème de la preuve insuffisante du rôle actif traverse ainsi, avec une remarquable constance, l’ensemble du contentieux des accidents en copropriété.
B. Les chantiers et les équipements de construction : l’incidence de l’arrêt du 28 mai 2026
L’arrêt de la deuxième chambre civile du 28 mai 2026, dont les motifs ont été précédemment exposés, intéresse au premier chef le contentieux des chantiers en copropriété. Il rappelle avec une force particulière que la présence d’un équipement appartenant à une entreprise sur un chantier ne suffit pas à engager sa responsabilité en cas d’accident. Encore faut-il que la victime démontre que cet équipement a été l’instrument du dommage. La solution est d’autant plus notable que la victime était, en l’espèce, le co-président du conseil syndical, lequel visitait le chantier dans le cadre de sa mission de contrôle. La Cour de cassation ne lui reconnaît aucun régime de faveur tenant à la nature de ses fonctions. La charge de la preuve pèse sur lui avec la même rigueur que sur toute autre victime.
Les conséquences pratiques de cet arrêt pour les copropriétés et leurs conseils syndicaux sont importantes. Lorsqu’un membre du conseil syndical se rend sur un chantier pour y exercer sa mission de surveillance, il ne saurait se prévaloir d’une quelconque immunité. S’il utilise les équipements de l’entreprise et qu’un accident survient, il lui appartient d’établir, le cas échéant, que l’équipement était défectueux, mal positionné ou présentait un danger particulier. À défaut, il supporte seul les conséquences de l’accident. La décision invite ainsi les copropriétés à formaliser, avant toute visite de chantier, les conditions dans lesquelles leurs représentants accèdent aux ouvrages en cours et utilisent les équipements qui s’y trouvent. Un constat d’huissier préalable, des photographies datées ou un écrit adressé à l’entreprise signalant un défaut apparent constituent autant de précautions dont l’absence peut se révéler fatale à une action en responsabilité.
Au-delà du seul cas de l’échelle, l’arrêt du 28 mai 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle qui a, de longue date, fait application du régime de l’article 1242 au contentieux de la construction. La responsabilité de l’entrepreneur en qualité de gardien du chantier a ainsi été retenue lorsque la preuve du rôle actif de la chose était rapportée. Un arrêt du 11 mai 2022 fournit une illustration de cette solution positive : la troisième chambre civile y a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt ayant retenu la responsabilité d’une entreprise en tant que gardienne du chantier, après avoir constaté qu’elle avait la charge exclusive de celui-ci et que le sinistre s’était produit dans son périmètre [[Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 20-22.420, https://www.courdecassation.fr/decision/627b53ab4d359c057dd01d37.]]. La distinction entre le succès et l’échec de l’action réside tout entière dans la preuve du rôle actif.
La responsabilité du commettant du fait de son préposé, prévue par l’article 1242, alinéa 5, du Code civil, constitue un fondement alternatif ou complémentaire que les victimes invoquent fréquemment dans les contentieux des chantiers. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 28 mai 2026, la victime soutenait également que l’employé de l’entreprise avait commis une faute en posant l’échelle sans dispositif anti-basculement. La Cour de cassation a écarté ce moyen par un raisonnement en cascade : dès lors que l’échelle n’avait pas joué de rôle actif dans l’accident, la question de la faute éventuelle du préposé dans sa pose devenait sans objet. Cette articulation des deux fondements de l’article 1242, alinéas 1er et 5, témoigne de la prééminence de la condition du fait de la chose sur celle de la faute du préposé : si la chose n’a pas été l’instrument du dommage, la responsabilité du commettant ne peut être recherchée, quelle que soit la faute imputable au préposé.
Enfin, il importe de relever que le champ d’application de l’article 1242 ne se limite pas aux accidents de chantier et aux chutes dans les parties communes. Le texte trouve également à s’appliquer aux dommages causés par les éléments d’équipement des immeubles, qu’il s’agisse d’un défaut de garde-corps, d’une installation électrique défectueuse ou d’une canalisation rompue. Dans un arrêt du 22 juin 2022 publié au Bulletin, la troisième chambre civile a précisé, à propos de l’absence de garde-corps sur les fenêtres d’un appartement ancien donné à bail, que le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 imposait seulement aux bailleurs d’entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, mais non d’en installer dans les immeubles anciens qui en étaient dépourvus [[Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-10.512, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/62b2bca5740e0e78c05b0750.]]. Elle a retenu que l’absence de garde-corps, dans un immeuble construit avant 1955, « ne constituait ni un vice de construction, ni une défectuosité dont le bailleur devait répondre, mais une caractéristique apparente inhérente à sa date de construction, dont le locataire pouvait se convaincre lors de la visite des lieux ». La solution illustre l’articulation des obligations légales et réglementaires avec le régime de la responsabilité du fait des choses.
L’ensemble de ces décisions dessine un cadre jurisprudentiel cohérent dont la maîtrise est indispensable à tout praticien du droit immobilier. La responsabilité du fait des choses, si elle dispense la victime de prouver une faute du gardien, n’en demeure pas moins subordonnée à une condition probatoire exigeante : la démonstration du rôle actif de la chose dans la survenance du dommage. Cette exigence, rappelée avec éclat par l’arrêt du 28 mai 2026, constitue le principe directeur de la matière et commande, en pratique, la réunion des preuves dès les premiers instants qui suivent l’accident. Or, dans le contexte des contentieux immobiliers, qu’il s’agisse de la copropriété, des travaux en copropriété ou des litiges relatifs à la construction, l’identification du gardien, la caractérisation du rôle actif et l’administration de la preuve soulèvent des difficultés spécifiques que seule une analyse rigoureuse des circonstances de fait et des textes applicables permet de surmonter.
Conclusion
L’article 1242 du Code civil, pierre angulaire de la responsabilité du fait des choses, déploie en droit immobilier un faisceau d’applications dont la troisième chambre civile et, plus récemment, la deuxième chambre civile n’ont cessé de préciser les contours. L’arrêt du 28 mai 2026, publié au Bulletin, réaffirme avec une autorité particulière le principe selon lequel la chose inerte en position normale ne présume aucun rôle causal et laisse à la victime la charge intégrale de la preuve. Cette solution, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle parfaitement constante, engage les copropriétés, leurs conseils syndicaux et les entreprises intervenant sur les chantiers à une vigilance accrue dans la documentation des conditions d’accès et d’utilisation des équipements. Par ailleurs, la coexistence de la responsabilité du syndicat au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de la responsabilité personnelle du copropriétaire sur le fondement de l’article 1242, consacrée par l’arrêt du 26 janvier 2022, offre aux victimes une voie d’action élargie dont les praticiens du droit immobilier ne sauraient négliger les ressources stratégiques. La matière demeure néanmoins dominée par une exigence probatoire rigoureuse qui commande, en toute hypothèse, la constitution des preuves au moment même du sinistre. Cette rigueur, que d’aucuns pourraient juger sévère, est le corollaire d’un régime de responsabilité objective qui, en dispensant la victime de prouver une faute, a, par compensation, érigé la démonstration du rôle actif de la chose en condition irréductible de l’indemnisation.
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