Le pacte de préférence immobilier : conditions et sanctions de la violation à la lumière de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2020-2026)
I. La formation et la durée du pacte de préférence en matière immobilière
A. La qualification juridique du pacte de préférence
Le pacte de préférence, dont le régime est désormais codifié à l’article 1123 du Code civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016, se définit comme le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. [[ Article 1123 du Code civil : « Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. » Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040825. ]] Cette figure contractuelle se distingue de la promesse unilatérale de vente, régie par l’article 1124 du même code, en ce qu’elle ne confère pas au bénéficiaire un droit d’option sur la conclusion du contrat définitif, mais une simple priorité dans l’hypothèse où le promettant déciderait d’aliéner le bien. La distinction est fondamentale : le promettant conserve la maîtrise de sa décision de vendre, tandis que le bénéficiaire du pacte ne dispose que d’un droit éventuel, conditionné à la survenance de cette décision.
En matière immobilière, le pacte de préférence peut être stipulé dans des contextes très divers : au profit d’un locataire commercial dans le bail, au profit d’un coindivisaire dans une convention d’indivision, au profit d’un voisin dans un acte de vente, ou encore au profit d’un associé de société civile immobilière dans les statuts. [[ Sur les sociétés civiles immobilières, la stipulation d’un pacte de préférence dans les statuts ou dans un pacte d’associés constitue un instrument usuel d’organisation des rapports entre associés. ]] La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que la qualification de pacte de préférence n’est pas subordonnée à l’emploi de termes sacramentels : une délibération d’un conseil municipal approuvant la cession de parcelles à des riverains à un prix déterminé peut ainsi caractériser un pacte de préférence, ainsi que l’a jugé la troisième chambre civile dans un arrêt du 17 décembre 2020. [[ Cass. 3e civ., 17 déc. 2020, n° 19-19.218 : la Cour a retenu « qu’aux termes du dispositif de la délibération du 28 mars 2006, le conseil municipal de la commune avait approuvé la cession des parcelles appartenant à celle-ci aux propriétaires riverains à un prix déterminé », caractérisant ainsi un droit de priorité constitutif d’un pacte de préférence. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/5fe1af5f789da231604d55b7. ]]
Par ailleurs, la coexistence de plusieurs pactes de préférence sur un même bien peut engendrer des difficultés d’articulation. La troisième chambre civile a ainsi jugé, le 5 mars 2026, que lorsque deux locataires commerciaux bénéficient chacun d’un pacte de préférence sur le local objet de leur bail respectif, ils ne peuvent prétendre concurremment à un droit de préférence sur l’ensemble du lot de copropriété dont ces locaux sont issus. [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-18.372 : « la cour d’appel a pu en déduire, par une interprétation souveraine exempte de dénaturation, que le droit de préférence conventionnel n’était instauré qu’en cas de vente du seul local commercial objet du bail, les deux locataires du lot n° 1 ne pouvant bénéficier concurremment d’un droit de préférence sur l’ensemble du lot de copropriété. » Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/69a94f51cdc6046d47941f84. ]] Cette solution illustre le principe selon lequel le pacte de préférence doit être interprété restrictivement quant à son assiette, sauf stipulation expresse contraire.
En outre, la titularité du pacte de préférence peut soulever des difficultés lorsque le bénéficiaire initial a agi tant en son nom personnel qu’au nom d’une société en formation. La Cour de cassation a précisé, le 11 janvier 2023, que la reprise des engagements par la société après son immatriculation a pour effet de substituer celle-ci dans le bénéfice du pacte, de sorte que la personne physique qui a conclu le bail ne peut plus s’en prévaloir à titre personnel. [[ Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-23.735 : la Cour a retenu « qu’il résultait de la commune volonté des parties que les locaux ne fussent donnés à bail qu’à un seul preneur, la société Esthetic formation se substituant, dès son immatriculation, à Mme [J], intervenue à l’acte sous le régime juridique des sociétés en formation, et que la clause B-21 du bail, stipulant un pacte de préférence en cas de vente de l’immeuble, ne pouvait bénéficier, une fois celle-ci immatriculée, qu’à la société preneuse ». Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/63be618f13ef607c90ab61b4. ]]
B. La question de la durée et de la prohibition des engagements perpétuels
La prohibition des engagements perpétuels, principe fondamental du droit des obligations, trouve à s’appliquer au pacte de préférence. La question s’est posée de savoir si un pacte de préférence consenti sans limitation de durée encourait la nullité sur le fondement de ce principe. La Cour de cassation a apporté une réponse nuancée dans un arrêt du 25 septembre 2024 : le pacte de préférence conclu sans détermination de durée n’encourt pas la nullité de plein droit, mais il peut être résilié unilatéralement par le promettant à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis raisonnable. [[ Cass. 3e civ., 25 sept. 2024, n° 23-15.767 : la Cour a jugé qu’un pacte de préférence conclu sans durée déterminée n’est pas nul comme constitutif d’un engagement perpétuel, dès lors qu’il peut être résilié unilatéralement moyennant un préavis raisonnable. ]] Cette solution s’inscrit dans la continuité de la position adoptée de longue date par la Cour de cassation, selon laquelle les contrats à durée indéterminée sont par nature résiliables unilatéralement.
Cette solution doit néanmoins être combinée avec la règle, rappelée par la troisième chambre civile le 17 décembre 2020, selon laquelle la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. [[ Cass. 3e civ., 17 déc. 2020, n° 19-19.218, précité : la Cour a énoncé « que la renonciation à un droit ne se présume pas, ne peut résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer et ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire ». ]] Il en résulte que le silence prolongé du bénéficiaire d’un pacte de préférence ne saurait, à lui seul, caractériser une renonciation tacite à s’en prévaloir. La Cour de cassation a toutefois admis, dans un arrêt du 2 février 2022, qu’un faisceau d’indices concordants — absence de réaction à une notification de l’intention de vendre, paiement des loyers au nouveau propriétaire pendant plus de deux ans, connaissance de la vente — peut caractériser une renonciation tacite certaine et non équivoque. [[ Cass. 3e civ., 2 fév. 2022, n° 21-10.527 : la Cour a retenu « que l’ensemble de ces actes s’analysait en une renonciation tacite, certaine et non équivoque par la société Daphné à se prévaloir de son pacte de préférence ». Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/61fa2d267e55bc330cbb47ba. ]]
Des lors, le praticien qui conseille un promettant souhaitant se libérer d’un pacte de préférence à durée indéterminée dispose d’une voie simple : la résiliation unilatérale par notification, assortie d’un préavis raisonnable. A défaut, le pacte demeure en vigueur et le promettant reste tenu de proposer prioritairement le bien à son bénéficiaire avant toute cession à un tiers. Cette obligation de faire, de nature contractuelle, engage la responsabilité du promettant en cas de méconnaissance.
II. Les sanctions de la violation du pacte de préférence
A. La substitution judiciaire : le verrou de la double connaissance
L’article 1123 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, a consacré un régime de sanctions gradué en cas de violation du pacte de préférence. Le principe est que le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi lorsque le contrat est conclu avec un tiers en méconnaissance du pacte. Mais le bénéficiaire peut également solliciter la nullité du contrat conclu avec le tiers, ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat, à la condition supplémentaire que le tiers ait eu connaissance de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. [[ Article 1123 alinéa 2 du Code civil : « Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu. » ]] Cette condition, dite de la double connaissance, constitue le verrou central du dispositif protecteur du bénéficiaire.
La Cour de cassation a précisé avec constance que la charge de cette double preuve pèse sur le bénéficiaire du pacte qui agit en nullité ou en substitution. Ainsi, dans un arrêt du 4 mars 2021 publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé « qu’il incombe au bénéficiaire d’un droit de préférence qui sollicite l’annulation de la vente et sa substitution dans les droits du tiers acquéreur de rapporter la double preuve de la connaissance, par celui-ci, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir ». [[ Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-22.971, Publié au Bulletin : la Cour a énoncé « qu’il incombe au bénéficiaire d’un droit de préférence et de préemption qui sollicite l’annulation de la vente et sa substitution dans les droits du tiers acquéreur de rapporter la double preuve de la connaissance, par celui-ci, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir ». Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/6042501bcc3e685be4d966e1. ]] La Cour a en outre précisé qu’il ne peut être reproché à un acquéreur professionnel de s’être abstenu de procéder à des vérifications autres que celles opérées au fichier immobilier, la consultation de ce fichier ne révélant pas nécessairement l’existence d’un pacte de préférence qui n’a pas fait l’objet d’une publication.
En conséquence, la simple connaissance par le tiers de l’existence du pacte ne suffit pas : il faut encore qu’il ait connu l’intention du bénéficiaire de l’exercer. Cette exigence probatoire, particulièrement stricte, limite considérablement la portée pratique de la sanction de la substitution. Le bénéficiaire qui n’a pas manifesté clairement et préalablement à la vente sa volonté d’acquérir le bien se trouve privé de la possibilité d’obtenir la nullité ou la substitution, et ne peut prétendre qu’à des dommages-intérêts.
La rigueur de cette exigence est encore renforcée lorsque le pacte de préférence entre en conflit avec un droit de préemption d’ordre public. Dans un arrêt du 11 janvier 2024, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que le droit de préemption du fermier, régi par les articles L. 412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, prime le pacte de préférence conventionnel. [[ Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 21-24.580, Publié au Bulletin : « Il en résulte que le fermier est titulaire d’un droit de préemption légal et d’ordre public qui prime le droit de préférence conventionnel. Sauf à porter atteinte au caractère d’ordre public de ce droit de préemption, le bénéficiaire d’un pacte de préférence, sans préjudice de son droit à réparation, ne peut obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution au fermier titulaire d’un droit de préemption que s’il établit un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit. La simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir est insuffisante à caractériser ce concert frauduleux. » Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/659f9e5c3328fa00087a283b. ]] Le bénéficiaire du pacte doit donc, pour triompher face à un préempteur légal, rapporter la preuve d’un concert frauduleux entre le vendeur et le préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit. La simple connaissance du pacte par le préempteur ne suffit pas.
Cette solution a été confirmée sur renvoi après cassation par un arrêt du 2 avril 2026, également publié au Bulletin, qui a précisé les conditions de la preuve du concert frauduleux. [[ Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.496, Publié au Bulletin : la cour d’appel de renvoi a « souverainement retenu qu’il n’était pas établi que la SCEA connaissait l’existence du pacte de préférence au moment de la conclusion du bail du 1er janvier 2008 et qu’elle n’avait eu connaissance de l’existence du pacte de préférence et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir qu’à l’occasion de la vente », de sorte que la preuve du concert frauduleux n’était pas rapportée. Lien : https://www.courdecassation.fr/decision/69ce064dcdc6046d47d363e9. ]] Il ressort de cette jurisprudence que le concert frauduleux suppose la démonstration d’une collusion intentionnelle, exclusivement tournée vers l’éviction du bénéficiaire du pacte, ce qui constitue un standard probatoire élevé.
B. Les palliatifs : dommages-intérêts, action interrogatoire et publicité foncière
En cas d’échec de l’action en nullité ou en substitution, le bénéficiaire du pacte de préférence conserve la faculté d’agir en responsabilité contractuelle contre le promettant, sur le fondement de la violation de son obligation de proposer prioritairement le bien. Les dommages-intérêts alloués réparent alors la perte de chance d’acquérir le bien aux conditions auxquelles le tiers l’a acquis. Cette action, qui ne requiert pas la preuve de la mauvaise foi du tiers acquéreur, constitue une voie de repli substantielle pour le bénéficiaire lésé. [[ Sur la vente immobilière, la violation d’un pacte de préférence par le vendeur engage sa responsabilité contractuelle et peut donner lieu à l’allocation de dommages-intérêts correspondant à la perte de chance d’acquérir le bien. ]]
Par ailleurs, l’article 1123 alinéa 3 du Code civil a institué un mécanisme original : l’action interrogatoire. Le tiers acquéreur, ou le promettant, peut demander par écrit au bénéficiaire du pacte de confirmer, dans un délai raisonnable, l’existence du pacte et son intention de s’en prévaloir. A défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat ou la nullité de celui-ci. Ce mécanisme, directement inspiré de l’action interrogatoire en matière de nullité des actes des sociétés, permet au tiers de purger le risque de substitution en obligeant le bénéficiaire à se déclarer. [[ Article 1123 alinéa 3 : « Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir. L’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. » ]]
En pratique, l’efficacité de cette action interrogatoire suppose que le tiers acquéreur ait effectivement connaissance de l’existence du pacte, ce qui ne sera pas le cas si le pacte n’a pas été publié au service de la publicité foncière. [[ Sur l’importance de la rédaction du compromis de vente, la stipulation d’un pacte de préférence doit être portée à la connaissance de l’acquéreur et, idéalement, faire l’objet d’une publication au fichier immobilier pour être opposable aux tiers. ]] La publicité du pacte de préférence au service de la publicité foncière est donc un enjeu pratique majeur : si le pacte n’est pas publié, le tiers acquéreur qui se fie aux seules informations figurant au fichier immobilier ne pourra pas se voir reprocher d’avoir connu l’existence du pacte, et la condition de la double connaissance ne sera pas remplie.
En tout état de cause, le bénéficiaire évincé qui ne parvient pas à rapporter la preuve de la double connaissance conserve la possibilité d’agir en responsabilité délictuelle contre le tiers acquéreur, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, s’il parvient à démontrer que ce tiers a participé, en connaissance de cause, à la violation du pacte. [[ L’article 1240 du Code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » ]] Cette action délictuelle, distincte de l’action en nullité ou en substitution, permet d’obtenir des dommages-intérêts sans qu’il soit nécessaire de caractériser l’intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte, la seule connaissance de son existence par le tiers pouvant, selon les circonstances, suffire à caractériser une faute.
La Cour de cassation a également précisé que l’action en nullité de la vente pour violation d’un pacte de préférence se prescrit par cinq ans à compter du jour où le bénéficiaire a connu ou aurait dû connaître la violation, conformément à l’article 2224 du Code civil. Cette prescription quinquennale, qui court à compter de la publication de la vente au service de la publicité foncière ou de la connaissance effective de celle-ci par le bénéficiaire, impose une vigilance particulière au titulaire du pacte, qui doit agir dans les meilleurs délais dès qu’il a connaissance de la cession irrégulière. [[ A cet égard, la consultation d’un avocat en droit immobilier est recommandée pour évaluer les chances de succès d’une action en nullité ou en substitution et pour déterminer la stratégie contentieuse la plus appropriée. ]]
Conclusion
Le pacte de préférence, figure contractuelle ancienne consacrée par la réforme du droit des contrats de 2016, demeure un instrument utile de maîtrise de la transmission des biens immobiliers, mais son efficacité pratique est sérieusement limitée par les conditions strictes posées par la jurisprudence de la troisième chambre civile. La sanction la plus énergique — la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur — est subordonnée à une double preuve dont la charge incombe au bénéficiaire et qui, en pratique, se révèle difficile à rapporter lorsque le pacte n’a pas fait l’objet d’une publicité foncière. Les palliatifs que constituent l’action en dommages-intérêts et l’action interrogatoire offrent des voies de protection complémentaires, mais ne restituent pas au bénéficiaire le bien dont il a été privé. Il appartient dès lors aux praticiens qui conseillent les bénéficiaires de pactes de préférence de recommander la publication de ces pactes au fichier immobilier, seule mesure de nature à renforcer leur opposabilité aux tiers et à sécuriser l’exercice effectif de ce droit.
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