La clause résolutoire dans le bail commercial : le double standard de contrôle entre la chambre commerciale et la troisième chambre civile
Le contentieux de la clause résolutoire constitue l’un des axes les plus vivaces du droit des contrats contemporain. Dans le silence de l’article 1225 du Code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, la pratique avait développé des stipulations générales désignant toute inexécution contractuelle comme cause de résolution, sans énumération exhaustive des obligations sanctionnées. La chambre commerciale de la Cour de cassation, par un arrêt du 3 juin 2026 promis à la plus haute publication, a tranché en faveur de la validité de ces clauses dites « balais », levant une incertitude qui divisait la doctrine depuis près de dix ans. Parallèlement, la troisième chambre civile, par deux arrêts du 6 novembre 2025 publiés au Bulletin, a renforcé le contrôle des clauses résolutoires insérées dans les baux commerciaux en érigeant le délai d’un mois de l’article L. 145-41 du Code de commerce en condition d’ordre public, dont la violation entraîne le réputé non écrit de la clause dans son entier. Ces deux orientations, l’une libérale, l’autre protectrice, dessinent un double standard de contrôle qui intéresse au premier chef la pratique des baux commerciaux. [[Com. 3 juin 2026, n° 24-19.612, FS-B+R, https://www.courdecassation.fr/decision/6a1fbfabcdc6046d47ea07d8 ; Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 23-21.454, Bull., https://www.courdecassation.fr/decision/690c496e1f8a20b910eb5905 ; Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 23-21.334, Bull., https://www.courdecassation.fr/decision/690c496b1f8a20b910eb5803.]]
I. La validité de la clause résolutoire : l’exigence de précision tempérée par la chambre commerciale
A. L’exigence de précision de l’article 1225 du Code civil
L’article 1224 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire. L’article 1225, alinéa premier, du même code précise que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». [[Art. 1225, al. 1er, C. civ., https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041764.]] Cette exigence de précision, dont la formulation lapidaire laissait place à l’interprétation, a suscité un débat doctrinal sur le degré de spécification attendu du rédacteur d’actes. Fallait-il y voir l’obligation d’une énumération exhaustive de chaque obligation dont la méconnaissance autoriserait la résolution, ou bien la simple exigence d’une identification claire des obligations concernées, sans que leur liste détaillée figure dans la clause elle-même ?
La jurisprudence antérieure à la réforme de 2016 apportait des éléments de réponse convergents. La première chambre civile, dès 1986, puis la troisième chambre civile, de manière répétée, jugeaient que la clause résolutoire devait être expressément stipulée et « exprimer de manière non équivoque la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention ». [[Civ. 1re, 25 nov. 1986, n° 84-15.705, Bull. 1986, I, n° 279, https://www.courdecassation.fr/decision/6079a69a9ba5988459c4c3a6 ; Civ. 3e, 12 oct. 1994, n° 92-13.211, Bull. 1994, III, n° 178, https://www.courdecassation.fr/decision/60794c7a9ba5988459c462a6.]] La Cour précisait que la clause ne pouvait sanctionner que « le manquement à une obligation expressément stipulée au contrat », à l’exclusion de toute obligation distincte de celle visée par la stipulation résolutoire. [[Civ. 3e, 18 mai 1988, n° 87-11.669, Bull. 1988, III, n° 94, https://www.courdecassation.fr/decision/60794c169ba5988459c45864 ; Civ. 3e, 15 sept. 2010, n° 09-10.339, Bull. 2010, III, n° 157, https://www.courdecassation.fr/decision/607958bf9ba5988459c49154.]] Cette orientation a été confirmée sous l’empire du droit nouveau postérieur à la réforme, la chambre commerciale ayant jugé le 17 janvier 2024 que la clause résolutoire ne peut s’appliquer qu’au manquement à une obligation expressément stipulée. [[Com. 17 janv. 2024, n° 22-20.163, https://www.courdecassation.fr/decision/65a7a215e4bd600008c0ae53.]]
En revanche, la Cour de cassation n’avait jamais exigé que la clause énumère les obligations sanctionnées. Comme le rappelle la chambre commerciale dans son arrêt du 3 juin 2026, cette jurisprudence « n’exige pas que la clause résolutoire énumère les obligations dont elle sanctionne le non-respect, mais uniquement que les parties au contrat puissent clairement identifier ces obligations ». La distinction est fondamentale : la précision requise par l’article 1225 du Code civil est une exigence d’identifiabilité des obligations, non d’énumération de celles-ci dans le texte même de la clause. Une clause peut ainsi renvoyer aux obligations définies ailleurs dans le contrat, pourvu que le débiteur sache, à la lecture de la clause, quels manquements sont susceptibles d’entraîner la résolution de plein droit.
B. La consécration de la clause « balai » par l’arrêt du 3 juin 2026
Le débat a été porté devant la Cour de cassation à l’occasion du contentieux opposant les sociétés beIN Sports France et Canal+ à propos de la sous-licence des droits de diffusion du championnat de France de football. Le contrat de sous-licence contenait une clause résolutoire prévoyant la résiliation immédiate « en cas de violation, par l’autre Partie, d’une obligation importante du Contrat de sous-licence ». La cour d’appel de Paris, par arrêt du 31 mai 2024, avait déclaré cette clause nulle en considérant que les termes « obligation importante » ou « substantielle » n’étaient pas assez précis au sens de l’article 1225 du Code civil, la précision signifiant selon elle « l’énoncé d’un objet défini par son détail ».
La chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, par arrêt du 3 juin 2026 rendu en formation de section et promis aux plus hautes publications — Bulletin, Lettres de chambre et Rapport annuel —, a censuré cette analyse au visa des articles 1224 et 1225 du Code civil. [[Com. 3 juin 2026, n° 24-19.612, FS-B+R, https://www.courdecassation.fr/decision/6a1fbfabcdc6046d47ea07d8.]] La Cour énonce en une motivation enrichie que « l’exigence de précision prévue à l’article 1225, alinéa 1er, du code civil tend, conformément à la jurisprudence antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, à ce que le débiteur puisse identifier de manière claire et non équivoque les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution de plein droit du contrat ». Elle ajoute, dans un attendu de principe, que « répond à cette exigence la clause qui prévoit que toute inexécution de certaines obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci, lorsque les obligations concernées peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque, peu important qu’elles ne soient pas énumérées dans ladite clause ». La Cour conclut qu’« est ainsi valable, sous cette condition, la clause prévoyant que toute inexécution de l’une quelconque des obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci ».
La solution est d’importance pour la pratique des baux commerciaux. Les clauses résolutoires dites « balais » y sont d’un usage fréquent, le bailleur insérant une stipulation par laquelle tout manquement du preneur à l’une quelconque des clauses du bail est sanctionné par la résiliation de plein droit. La chambre commerciale a ainsi confirmé que le standard de contrôle demeure celui de la claire identification des obligations, et non celui de leur énumération exhaustive. La cour d’appel de Paris, en se fondant sur le « constat inopérant que la clause résolutoire n’énumérait pas les obligations dont elle sanctionnait la violation par la résolution du contrat, sans rechercher, comme il lui incombait, si les obligations concernées pouvaient être identifiées de manière claire et non équivoque », a ainsi privé sa décision de base légale. Il ne ressort en effet ni des travaux préparatoires à l’ordonnance du 10 février 2016 ni des débats parlementaires ayant abouti à la loi de ratification du 20 avril 2018 que l’intention du législateur ait été de revenir sur l’état du droit antérieur.
La portée de l’arrêt du 3 juin 2026 ne se limite pas au seul contentieux des droits audiovisuels qui en a fourni l’occasion. Par sa publication au Bulletin, aux Lettres de chambre et au Rapport annuel, la chambre commerciale a entendu donner à sa décision une autorité normative qui dépasse le cadre de l’espèce. Tout contrat contenant une clause résolutoire rédigée en termes généraux, qu’il s’agisse d’un bail commercial, d’un contrat de prestation de services ou d’une convention de distribution, est désormais placé sous l’empire de ce standard de contrôle rénové. Le rédacteur d’actes n’a pas l’obligation de détailler chaque hypothèse de résolution, mais il doit s’assurer que le contrat permet au débiteur d’identifier sans équivoque les obligations dont l’inexécution est susceptible d’être sanctionnée. Cette exigence, pour tempérée qu’elle soit, impose à tout le moins que les obligations visées soient expressément stipulées dans le corps du contrat et que la clause résolutoire y renvoie par une désignation suffisamment précise.
II. La sanction de la clause résolutoire irrégulière : le réputé non écrit comme rempart de l’ordre public dans le bail commercial
A. Le délai d’un mois, condition d’ordre public du statut des baux commerciaux
Si la chambre commerciale a arrêté le standard de validité de la clause résolutoire sous l’empire du droit commun des contrats, la troisième chambre civile a, pour sa part, précisé le standard de sanction des clauses résolutoires irrégulières dans le bail commercial, où le législateur a posé des règles impératives spécifiques. L’article L. 145-41, alinéa premier, du Code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », et que « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». [[Art. L. 145-41 C. com., https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142477.]] Cette disposition, qui figure au sein du statut impératif des baux commerciaux, constitue une protection essentielle du preneur contre les résiliations hâtives.
Par deux arrêts du 6 novembre 2025, rendus en formation de section et publiés au Bulletin, la troisième chambre civile a précisé la sanction applicable aux clauses qui méconnaissent ce délai d’ordre public. Dans la première espèce, la clause résolutoire stipulait un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause produise ses effets. La Cour énonce que « la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce ». [[Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 23-21.454, Bull., https://www.courdecassation.fr/decision/690c496e1f8a20b910eb5905.]] La conséquence est radicale : « une telle clause est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier ». [[Art. L. 145-15 C. com., https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029044117.]]
Le mécanisme est d’une rigueur remarquable. L’article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41, au premier alinéa de l’article L. 145-42 et aux articles L. 145-47 à L. 145-54 du même code. La troisième chambre civile en fait une application littérale : la clause qui contrevient au délai d’un mois est réputée non écrite en son entier, et non pas seulement dans la mesure de l’irrégularité. Cette sanction par anéantissement total se distingue de la simple nullité partielle ou de l’inopposabilité que certains auteurs appelaient de leurs vœux. Elle s’inscrit dans la logique de l’ordre public de protection qui gouverne le statut des baux commerciaux depuis la loi du 30 juin 1926.
Cette orientation de la troisième chambre civile entre en résonance avec l’évolution législative récente du statut. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a, par son article 61, modifié l’article L. 145-41 du Code de commerce pour subordonner la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire à la démonstration par le preneur de sa capacité financière à exécuter ses obligations. [[Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000051748756.]] Sans se prononcer directement sur cette réforme, le double arrêt du 6 novembre 2025 en anticipait la logique en rappelant que les dispositions protectrices du preneur inscrites à l’article L. 145-41 sont d’ordre public, et que toute stipulation qui y porte atteinte encourt la sanction la plus sévère que connaisse le droit des baux commerciaux. Le législateur de 2026 a ainsi renforcé le dispositif prétorien en ajoutant une condition supplémentaire à la suspension des effets de la clause, sans remettre en cause le principe du délai d’un mois ni la sanction du réputé non écrit.
Par ailleurs, l’articulation entre les deux standards de contrôle — celui de la chambre commerciale fondé sur l’article 1225 du Code civil et celui de la troisième chambre civile fondé sur l’article L. 145-41 du Code de commerce — n’est pas antinomique mais complémentaire. La chambre commerciale détermine les conditions de validité de la clause résolutoire : celle-ci doit permettre au débiteur d’identifier de manière claire et non équivoque les obligations dont l’inexécution est sanctionnée. La troisième chambre civile détermine, quant à elle, les conditions d’efficacité de la clause dans le bail commercial : celle-ci ne peut produire effet qu’à l’expiration d’un délai d’un mois après commandement, à peine d’être réputée non écrite. Une clause résolutoire peut ainsi satisfaire au standard de précision de l’article 1225 tout en encourant la sanction du réputé non écrit pour violation du délai d’ordre public de l’article L. 145-41.
B. L’application immédiate de la sanction aux instances en cours
Le second arrêt rendu par la troisième chambre civile le 6 novembre 2025 apporte une précision déterminante quant à l’application dans le temps de la sanction du réputé non écrit. [[Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 23-21.334, Bull., https://www.courdecassation.fr/decision/690c496b1f8a20b910eb5803.]] Dans cette espèce, un commandement visant la clause résolutoire avait été délivré le 5 juillet 2013, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014. La cour d’appel de Lyon, dans son arrêt du 15 juin 2023, avait estimé que la sanction du réputé non écrit instaurée par la loi de 2014 n’était pas applicable à un commandement délivré antérieurement, la loi ancienne ne connaissant que la nullité de la clause.
La troisième chambre civile casse cette analyse au visa des articles 2 du Code civil, L. 145-15 et L. 145-41 du Code de commerce. Elle rappelle que « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ». [[Art. 2 C. civ., https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006419277.]] Elle en déduit que la clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois « doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ». L’attendu se poursuit par une précision procédurale essentielle : « dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle ».
Cette solution emporte des conséquences pratiques considérables. Le bailleur qui a inséré dans son bail une clause résolutoire stipulant un délai inférieur à un mois ne peut se prévaloir de l’acquisition de cette clause, même si le commandement a été délivré avant l’entrée en vigueur de la loi de 2014, dès lors que l’instance est encore en cours. La troisième chambre civile retient une conception extensive de la situation juridique non définitivement réalisée, incluant dans son périmètre l’instance en constatation de l’acquisition de la clause. Le réputé non écrit opère ainsi de manière rétrospective, anéantissant la clause elle-même, et privant par voie de conséquence le commandement de tout effet.
L’enseignement pratique de cette double jurisprudence est clair. Le rédacteur d’un bail commercial doit, d’une part, veiller à la précision de la clause résolutoire en s’assurant que le preneur puisse identifier les obligations dont la violation entraînerait la résiliation de plein droit, sans nécessairement les énumérer une à une dans le texte même de la clause. Il doit, d’autre part, respecter scrupuleusement le délai d’ordre public d’un mois prescrit par l’article L. 145-41 du Code de commerce, sous peine de voir la clause réputée non écrite en son entier. La sanction est d’autant plus redoutable qu’elle s’applique immédiatement aux baux en cours, et que l’existence d’une instance en constatation de l’acquisition de la clause ne fait pas obstacle à son prononcé. Ces exigences, combinées à la réforme de l’article L. 145-41 par la loi du 26 mai 2026 qui subordonne désormais la suspension judiciaire de la clause résolutoire à la preuve par le preneur de sa capacité financière, dessinent un environnement contentieux dans lequel la technicité de la rédaction contractuelle est plus que jamais déterminante pour l’issue du litige.
Dès lors, la coexistence des deux standards de contrôle — validité de la clause balai d’un côté, sanction du délai irrégulier de l’autre — impose au rédacteur d’actes une double vérification. La clause résolutoire insérée dans un bail commercial doit, pour être valable, identifier de manière claire et non équivoque les obligations dont l’inexécution est sanctionnée, sans qu’une énumération exhaustive soit nécessaire. Mais elle doit également, pour produire effet, respecter le délai d’ordre public d’un mois de l’article L. 145-41, à peine d’être réputée non écrite dans son entier. La rigueur de cette seconde exigence est redoublée par l’application immédiate de la sanction aux baux en cours, y compris lorsque le commandement a été délivré avant l’entrée en vigueur de la loi de 2014.
Conclusion
Le double mouvement jurisprudentiel de l’année 2025-2026 dessine un régime de la clause résolutoire dans le bail commercial à la fois libéral dans son principe et rigoureux dans sa sanction. La chambre commerciale, par l’arrêt du 3 juin 2026, a préservé la pratique des clauses balais en confirmant que l’article 1225 du Code civil n’exige pas une énumération exhaustive des obligations sanctionnées, pourvu que celles-ci soient clairement identifiables. La troisième chambre civile, par les arrêts du 6 novembre 2025, a rappelé que le statut des baux commerciaux superpose à ce standard de droit commun une condition d’ordre public tenant au délai d’un mois de l’article L. 145-41, dont la violation entraîne le réputé non écrit de la clause dans son entier, y compris dans les instances en cours. Le praticien du droit des baux commerciaux est ainsi invité à une vigilance redoublée dans la rédaction et la mise en œuvre des clauses résolutoires, sous peine de voir sa stipulation anéantie par l’office du juge. La coexistence de ces deux standards, loin d’être contradictoire, témoigne de la richesse du dialogue des chambres au sein de la Cour de cassation et de la vitalité du contentieux de la résolution contractuelle.
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