La rénovation énergétique des copropriétés à l’épreuve du droit : gouvernance collective, initiatives individuelles et la refonte du modèle décisionnel de la loi du 10 juillet 1965
Le droit de la copropriété connaît depuis le printemps 2026 une effervescence législative et jurisprudentielle sans précédent depuis la loi ALUR du 24 mars 2014. En l’espace de quelques semaines, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu une série d’arrêts publiés au Bulletin qui, sans toujours porter directement sur la rénovation énergétique, en redessinent les conditions juridiques de mise en oeuvre [[ La Lettre de la troisième chambre civile, n° 20, mai 2026, recense 22 décisions publiées entre janvier et mai 2026, dont plusieurs touchent à la gouvernance de la copropriété. ]]. La livraison du 4 juin 2026 a été particulièrement dense, avec trois arrêts de formation de section publiés au Bulletin, portant respectivement sur le congé pour motif légitime et sérieux en présence d’un logement indécent, sur la prescription de l’action en indemnisation du préjudice résultant de la violation par le bailleur de son obligation continue de délivrance, et sur la violence par abus de dépendance dans la formation du contrat [[ Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211638cdc6046d470a99b9 ; n° 24-11.437, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211638cdc6046d470a99b9 ; n° 24-15.070, FS-B. ]]. Le 2 avril 2026, la même chambre avait déjà tranché, par un arrêt de principe, la question du titulaire du droit de surélever dans le silence du règlement de copropriété [[ Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-15.059, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69ce064acdc6046d47d363a6. ]]. Parallèlement, le Parlement examine deux propositions de loi qui, si elles étaient adoptées, modifieraient substantiellement l’équilibre entre la souveraineté de l’assemblée générale et les prérogatives individuelles des copropriétaires en matière de performance énergétique. La proposition de loi Létard, adoptée par l’Assemblée nationale le 20 mai 2026, lève un verrou technique qui bloquait l’emprunt collectif depuis la loi Habitat dégradé de 2024 [[ Proposition de loi visant à mobiliser les habitants pour faire face à la crise du logement en 17e législature, adoptée par l’Assemblée nationale le 20 mai 2026. ]]. La proposition de loi n° 881, quant à elle, introduit un régime déclaratif pour les travaux individuels de rénovation énergétique, opérant un basculement doctrinal majeur dans l’économie de la loi du 10 juillet 1965 [[ Proposition de loi n° 881, enregistrée à la présidence de l’Assemblée nationale, visant à permettre aux copropriétaires de réaliser certains travaux de rénovation énergétique sans autorisation préalable de l’assemblée générale. ]]. Ces textes interviennent dans un contexte où le juge judiciaire, sollicité par un contentieux croissant de la copropriété, consolide avec rigueur les principes de sécurité juridique qui gouvernent la prise de décision collective. Le présent article se propose d’analyser la tension qui traverse aujourd’hui le droit de la copropriété, pris entre l’impératif climatique qui commande d’accélérer la rénovation du parc bâti et les garanties procédurales que la Cour de cassation hisse au rang de principes essentiels du procès équitable.
I. Le cadre juridique de la décision en copropriété renforcé par la jurisprudence de la troisième chambre civile
A. La gouvernance collective confrontée aux exigences de la transition énergétique
La réalisation de travaux de rénovation énergétique dans une copropriété suppose, en vertu de la loi du 10 juillet 1965, l’adoption d’une décision par l’assemblée générale des copropriétaires. La nature des travaux détermine la majorité applicable. Les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre relèvent, selon l’article 25 de la loi, de la majorité des voix de tous les copropriétaires. Or, le taux d’abstentionnisme qui affecte les assemblées générales, conjugué à la lourdeur des investissements à consentir, rend fréquemment difficile l’obtention de cette majorité. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que les travaux de rénovation énergétique de l’immeuble, lorsqu’ils portent exclusivement sur des éléments d’équipement communs, n’exigent pas la majorité renforcée de l’article 26 [[ Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-25.644, https://www.courdecassation.fr/decision/640989166424a5fb02710d4a. ]]. En conséquence, la qualification juridique des travaux projetés conditionne directement la faisabilité de l’opération.
Par ailleurs, la question du financement constitue un obstacle dirimant. Les copropriétaires doivent non seulement s’accorder sur le principe des travaux, mais également sur les modalités de leur financement. La loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 avait institué un mécanisme d’emprunt collectif, aux termes duquel le syndicat des copropriétaires peut souscrire un emprunt au nom du groupement, chaque copropriétaire contribuant au remboursement à proportion de sa quote-part de parties communes. Cependant, les dispositions relatives au cautionnement ont empêché de nombreuses banques de commercialiser ce produit, privant le dispositif de toute effectivité. C’est précisément ce verrou que la proposition de loi Létard entend faire sauter, en autorisant les établissements bancaires à proposer des garanties équivalentes au cautionnement. A cet égard, la sécurité juridique des tiers prêteurs et des copropriétaires eux-mêmes impose une articulation rigoureuse entre le droit des sûretés et le statut de la copropriété, dont l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, tel qu’interprété par la Cour de cassation, consacre le caractère d’ordre public [[ Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-13.829, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69bba091cdc6046d472d6a13 : le statut de la copropriété, en ce qu’il organise les rapports entre les copropriétaires et le syndicat, revêt un caractère impératif auquel il ne peut être dérogé par convention. ]].
B. L’office du juge face au blocage des assemblées générales
Lorsque l’assemblée générale refuse de voter des travaux pourtant nécessaires à la conservation de l’immeuble ou à sa mise en conformité avec les normes énergétiques, la question de la responsabilité du syndic se pose inévitablement. La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 7 avril 2026, a rappelé que le syndic est soumis à une obligation de moyens et non de résultat [[ CA Montpellier, 7 avr. 2026, RG n° 23/03844 : le syndic ne peut être tenu pour responsable du refus de l’assemblée générale de voter des travaux, dès lors qu’il a satisfait à son obligation d’information et d’alerte. ]]. Il doit présenter les travaux à l’ordre du jour, accomplir toutes les diligences utiles et alerter les copropriétaires sur les risques encourus. En revanche, il ne saurait se substituer à la volonté collective. Cette solution, qui peut paraître protectrice pour les syndics, n’épuise pas la problématique du copropriétaire qui subit un préjudice du fait de l’inaction collective. Dès lors, c’est vers la responsabilité des copropriétaires eux-mêmes que le curseur se déplace, dans des conditions qui mériteraient d’être clarifiées par le législateur.
La Cour de cassation a également eu à connaître de la question de la nullité des assemblées générales pour vice de forme. Par un arrêt du 15 janvier 2026, la troisième chambre civile a durci le régime de la déchéance du terme en matière de recouvrement de charges, en exigeant que le syndicat justifie d’un commandement de payer demeuré infructueux avant de se prévaloir de la clause résolutoire [[ Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 23-23.534, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/68a6a7cccdc6046d47d1327c. ]]. Cette décision, bien que rendue en matière de contentieux du recouvrement, illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile encadre les prérogatives du syndicat et protège les droits individuels des copropriétaires. Par un mouvement jurisprudentiel parallèle, le tribunal judiciaire a rappelé, le 19 mars 2026, que le non-respect des stipulations du règlement de copropriété relatives à la désignation des assesseurs du bureau de l’assemblée générale entraîne la nullité totale de celle-ci, sans que le demandeur ait à démontrer l’existence d’un grief [[ TJ, 19 mars 2026, commenté par Charles Bohbot, podcast Monimmeuble.com, 5 juin 2026 : le défaut d’assesseurs constitue une cause de nullité de plein droit de l’assemblée générale, indépendamment de la preuve d’un préjudice. ]].
En conséquence, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile trace une ligne de crête entre deux impératifs également légitimes : la sécurisation des décisions collectives, indispensable au fonctionnement harmonieux de la copropriété, et la protection des droits individuels des copropriétaires, notamment de leur droit d’agir en justice. C’est dans ce cadre théorique que s’inscrivent les deux propositions de loi actuellement en discussion, qui proposent de faire évoluer le modèle décisionnel lui-même.
II. Les propositions de loi récentes : une refonte du modèle décisionnel de la copropriété
A. La proposition de loi n° 881 et le régime déclaratif : un basculement doctrinal vers l’initiative individuelle
La proposition de loi n° 881, déposée à l’Assemblée nationale, introduit une innovation conceptuelle majeure. Son dispositif permet à un copropriétaire de réaliser, sur ses parties privatives, certains travaux de rénovation énergétique sans solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale. Le texte substitue à la logique d’autorisation collective une logique déclarative : le copropriétaire informe le syndic de son projet, lequel dispose d’un délai limité pour s’y opposer sur le fondement de motifs précis et strictement encadrés. Ce mécanisme opère un renversement de perspective qui, pour la première fois dans l’histoire de la loi du 10 juillet 1965, fait prévaloir l’initiative individuelle sur la souveraineté de l’assemblée.
Le fondement théorique de cette évolution mérite examen. Le droit de propriété, protégé par l’article 544 du Code civil et par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, confère au propriétaire le droit de jouir et de disposer de son bien de la manière la plus absolue. Or, le statut de la copropriété organise une restriction collective à l’exercice de ce droit individuel, restriction que la Cour de cassation justifie par l’intérêt commun des copropriétaires. La proposition de loi n° 881 repose sur le postulat implicite que la rénovation énergétique des parties privatives, en ce qu’elle contribue à l’amélioration de la performance globale de l’immeuble, sert l’intérêt collectif sans requérir l’assentiment de la collectivité. Ce raisonnement, pour séduisant qu’il soit, soulève des interrogations juridiques substantielles quant à la cohérence architecturale de l’immeuble et au respect des stipulations du règlement de copropriété, dont l’article 3 de la loi de 1965 rappelle le caractère contractuel et obligatoire.
Par ailleurs, la compatibilité de ce régime déclaratif avec la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme mérite d’être interrogée. Dans son arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile a validé la conformité du délai de contestation des décisions d’assemblée générale à l’article 6 § 1 de la Convention, au motif que « les dispositions critiquées poursuivent un but légitime de sécurité juridique dans la gestion des immeubles soumis au statut de la copropriété et, notamment, dans la mise à exécution des décisions collectives » et qu’il existe « un rapport raisonnable de proportionnalité entre le moyen employé et le but visé » [[ Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-18.842, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69e07dfdcdc6046d476a8fe6, § 12 et 13. ]]. Ce raisonnement, par transposition, pourrait fonder la validation conventionnelle d’un mécanisme qui, en facilitant la rénovation énergétique, poursuit lui aussi un but légitime d’intérêt général. Toutefois, il appartiendra au Conseil constitutionnel, s’il est saisi, de vérifier que les garanties procédurales offertes aux copropriétaires opposants satisfont aux exigences du droit au recours effectif.
B. L’emprunt collectif fluidifié par la proposition de loi Létard : le financement comme levier de déblocage
La proposition de loi portée par Valérie Létard et adoptée par l’Assemblée nationale le 20 mai 2026 s’attaque au second verrou qui bloque la rénovation énergétique des copropriétés : le financement. Le texte modifie le cadre juridique de l’emprunt collectif instauré par la loi Habitat dégradé de 2024, en substituant au mécanisme de cautionnement, qui constituait un obstacle dirimant pour les établissements bancaires, un système de garanties équivalentes. Cette réforme, d’apparence technique, est en réalité structurante pour le marché de la rénovation : elle ouvre le financement collectif à de nouveaux acteurs bancaires et, partant, accroît la probabilité que les copropriétés puissent effectivement mobiliser les fonds nécessaires à leur transition énergétique.
Le dispositif s’articule avec les obligations légales existantes. Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés à usage d’habitation, y compris celles de cinquante lots ou moins, sont tenues de réaliser un diagnostic de performance énergétique collectif en application de l’article 158 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 [[ Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, article 158, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000043957098. ]]. Ce diagnostic, renouvelé tous les dix ans, constitue le socle technique à partir duquel le plan pluriannuel de travaux est élaboré. Le plan pluriannuel de travaux, rendu obligatoire par l’article 171 de la même loi, doit désormais être remis à l’acquéreur d’un lot au plus tard à la date de signature de la promesse de vente. Ces obligations d’information, en rendant transparent l’état énergétique de l’immeuble, créent une pression économique qui devrait inciter les copropriétaires à voter les travaux nécessaires.
Or, la meilleure information ne suffit pas à surmonter les réticences financières des copropriétaires, en particulier dans les copropriétés dites fragiles où les impayés de charges sont chroniques. Le recouvrement des charges impayées, régi par l’article 10-1 de la loi de 1965, permet au syndicat d’imputer directement sur le compte individuel du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés pour le recouvrement, y compris les honoraires d’avocat et d’huissier de justice. La Cour de cassation a précisé que ces frais ne transitent pas par la répartition collective et pèsent exclusivement sur le débiteur, ce qui préserve la capacité financière du syndicat à entreprendre les travaux votés [[ Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, introduit par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN. ]]. En conséquence, la combinaison de l’emprunt collectif fluidifié et du mécanisme de recouvrement individualisé des charges dessine un cadre financier qui, pour la première fois, rend techniquement possible la rénovation énergétique d’ampleur dans les copropriétés modestes.
La Cour de cassation a également eu à connaître de la question du périmètre des travaux relevant de la décision collective. Par un arrêt du 3 juillet 2025, la troisième chambre civile a jugé que les travaux de rénovation énergétique envisagés dans le cadre d’un projet global d’amélioration de l’immeuble relèvent de la compétence de l’assemblée générale, même lorsqu’ils affectent accessoirement les parties privatives [[ Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-21.429, https://www.courdecassation.fr/decision/68661ead55c314fc837104d1. ]]. Cette décision conforte le principe de primauté de la décision collective sur les initiatives individuelles, principe que la proposition de loi n° 881 vient précisément remettre en cause. Il y a donc une tension dialectique entre la jurisprudence qui renforce le monopole décisionnel de l’assemblée générale et l’initiative législative qui tend à l’assouplir au nom de l’urgence climatique. Cette tension est au coeur de la refonte du modèle de gouvernance de la copropriété.
Par ailleurs, la sécurisation du point de départ du délai de contestation des décisions d’assemblée générale, opérée par l’arrêt du 16 avril 2026, constitue un préalable indispensable à l’efficacité des réformes envisagées. La Cour de cassation y énonce que « ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée de notification du procès-verbal de l’assemblée générale au domicile du destinataire » [[ Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-18.842, Publié au Bulletin, § 7. ]]. Cette règle, qui ne distingue pas selon que le pli a été ou non retiré par son destinataire, confère une prévisibilité essentielle à la mise en oeuvre des décisions collectives. Un copropriétaire ne saurait retarder l’exécution d’un vote de l’assemblée en s’abstenant délibérément de retirer le courrier recommandé contenant la notification du procès-verbal. La décision de la troisième chambre civile valide en outre la conformité de ce mécanisme aux exigences du procès équitable, écartant définitivement l’argument tiré de la violation de l’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme. Dès lors, les décisions d’assemblée générale autorisant un emprunt collectif ou approuvant des travaux de rénovation énergétique bénéficient d’une stabilité juridique renforcée, qui devrait rassurer les établissements prêteurs.
A cet égard, la création d’un ordre professionnel des syndics, proposée par le Livre blanc de l’Institut Janus présenté à l’Assemblée nationale en mai 2026, participe de la même logique de professionnalisation et de sécurisation des acteurs de la copropriété [[ Institut Janus, Livre blanc sur la gouvernance des copropriétés, mai 2026, 160 pages, présenté par Charles Bohbot, Gilles Frémont, Sylvain Delesalle et al. ]]. La proposition, portée par Gilles Frémont, vise à doter la profession de syndic d’une instance ordinale chargée d’exercer une justice disciplinaire entre pairs. Le Livre blanc suggère également la réduction de certaines majorités de vote pour les travaux d’économie d’énergie, la suppression de passerelles de vote jugées inutilement complexes, et une restriction du droit de contestation des décisions d’assemblée aux seuls copropriétaires présents ou représentés. Ces propositions, si elles étaient reprises par le législateur, parachèveraient la refonte du modèle décisionnel amorcée par les deux propositions de loi.
Conclusion
Le droit de la copropriété se trouve à un point de bascule. La jurisprudence de la troisième chambre civile, par les arrêts publiés au Bulletin de l’année 2026, a consolidé les principes de sécurité juridique qui gouvernent la prise de décision collective : délai de contestation courant dès la première présentation du recommandé, primauté du syndicat sur le droit de surélever, nullité de plein droit des assemblées générales irrégulières en la forme, obligation de moyens du syndic. Parallèlement, les propositions de loi Létard et n° 881 proposent de faire évoluer le modèle lui-même, en substituant à la logique d’autorisation collective une logique d’initiative individuelle encadrée pour les travaux de rénovation énergétique et en fluidifiant le financement par l’emprunt collectif. La tension entre ces deux mouvements, l’un jurisprudentiel et conservateur, l’autre législatif et réformateur, définit l’horizon du droit de la copropriété pour les années à venir. Le projet de loi de relance du logement, qui sera présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, aura vocation à les articuler dans un corpus normatif cohérent. La question n’est plus de savoir si le modèle de la loi du 10 juillet 1965 doit évoluer, mais selon quel équilibre entre la souveraineté de l’assemblée générale, que la Cour de cassation ne cesse de réaffirmer, et l’impératif climatique, qui commande d’accélérer la rénovation du parc bâti français.
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