L’imprévision dans le bail commercial : le paradoxe d’un mécanisme neutralisé par la pratique contractuelle
L’article 1195 du Code civil, introduit par l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, a consacré en droit positif français la théorie de l’imprévision. Ce texte dispose que « si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant ». Le législateur de 2016 a ainsi entendu rompre avec l’arrêt Canal de Craponne du 6 mars 1876, qui interdisait au juge de réviser les conventions légalement formées. L’innovation était de taille. Dix années après son entrée en vigueur, le bilan de cette disposition dans le contentieux des baux commerciaux révèle un paradoxe saisissant : alors que le statut des baux commerciaux est tout entier tendu vers la protection du preneur contre les aléas économiques de son exploitation, l’article 1195 demeure singulièrement inopérant dans ce contentieux, tantôt neutralisé par des clauses de renonciation insérées dans les baux, tantôt contourné par les juges au profit d’autres mécanismes correcteurs. La présente analyse se propose d’explorer les raisons de cette neutralisation, d’interroger la validité des clauses de renonciation au regard des exigences du statut d’ordre public, et d’identifier les voies alternatives que la troisième chambre civile de la Cour de cassation construit, par touches successives, pour rétablir l’équilibre contractuel sans jamais prononcer le nom de l’article 1195.
I. La subsidiarité contrariée de l’article 1195 face au statut d’ordre public
A. La neutralisation contractuelle de l’imprévision par les clauses de renonciation
La question de la nature juridique de l’article 1195 du Code civil conditionne la validité des clauses qui prétendent y déroger. Le texte ne précise pas s’il est d’ordre public ou supplétif de la volonté des parties, contrairement à l’article 1104 qui affirme expressément le caractère d’ordre public de la bonne foi contractuelle. Une partie de la doctrine considère que l’article 1195 est supplétif, dès lors que le texte lui-même réserve le cas de la partie qui a « accepté d’assumer le risque », ce qui autorise les parties à anticiper contractuellement l’imprévision. Une autre partie soutient au contraire que le mécanisme de l’imprévision, en tant qu’il touche à l’équilibre fondamental du contrat et à sa pérennité, participe d’un ordre public économique de protection qui interdit toute renonciation anticipée. Cette controverse doctrinale n’a pas encore été tranchée par la Cour de cassation, mais les juridictions du fond, dans leur majorité, retiennent le caractère supplétif de l’article 1195, comme en témoigne l’arrêt du 13 mai 2024 précité qui a validé sans discussion la clause de renonciation.
L’article 1195 du Code civil ouvre au contractant confronté à un changement de circonstances imprévisible une faculté de renégociation dont la mise en œuvre est subordonnée à plusieurs conditions cumulatives : un changement de circonstances imprévisible, une exécution devenue excessivement onéreuse, et l’absence d’acceptation préalable du risque par la partie demanderesse [[ L’article 1195 du Code civil, issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que « si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant ». https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041302 ]]. La question de la renonciation conventionnelle à cette faculté s’est rapidement posée dans la pratique des baux commerciaux, où les bailleurs institutionnels ont pris l’habitude d’insérer des clauses écartant expressément l’application de l’article 1195.
Cette pratique a été soumise au tribunal judiciaire de Paris dans une affaire jugée le 13 mai 2024 [[ Tribunal judiciaire de Paris, 18e chambre 1re section, 13 mai 2024, RG n° 22/14767. https://www.courdecassation.fr/decision/66425a6d879c8a875bd476b5 ]]. Le bail commercial litigieux, conclu le 14 juin 2021, stipulait que les parties « déclarent accepter de supporter les risques liés à la survenance d’éventuelles circonstances imprévisibles et déclarent renoncer expressément à demander une renégociation des termes et conditions du présent bail ou sa résolution dans les termes et conditions de l’article 1195 du code civil, et ce, même dans l’hypothèse où de telles circonstances imprévisibles rendraient l’exécution du présent bail excessivement onéreuse ». La société preneuse, exploitant un restaurant, sollicitait la révision du loyer à la baisse au motif que la pandémie de Covid-19 avait modifié la situation économique et les habitudes des consommateurs. Le tribunal a rejeté cette demande pour un triple motif : la clause de renonciation expresse, le caractère non imprévisible des circonstances invoquées au regard de la date de conclusion du bail, et l’absence de preuve du caractère excessivement onéreux de l’exécution.
Par ailleurs, la juridiction a relevé que la preneuse n’avait pas préalablement adressé au bailleur une demande de renégociation, exigence procédurale pourtant requise par l’article 1195. La solution n’est pas surprenante dans son résultat, mais elle interroge dans sa motivation première : le tribunal a semble-t-il admis la validité de principe d’une clause de renonciation à l’article 1195 dans un contrat de bail commercial, sans examiner la question de l’articulation de cette renonciation avec l’ordre public du statut. En conséquence, la pratique contractuelle a d’ores et déjà neutralisé le mécanisme légal dans une proportion significative des baux conclus postérieurement à 2016.
B. L’inarticulation de l’imprévision avec les dispositions impératives du statut
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, constitue un régime d’ordre public de protection du preneur [[ L’article L. 145-15 du Code de commerce énonce que « sont de plein droit réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec » à certaines dispositions du statut. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006224565 ]]. La question de savoir si une clause de renonciation à l’article 1195 du Code civil peut être regardée comme faisant échec au droit au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction n’a, à notre connaissance, pas encore été tranchée par la Cour de cassation. Or, l’on peut soutenir que priver le preneur de la faculté de solliciter une adaptation judiciaire de son loyer en cas de bouleversement économique revient, indirectement, à le placer dans une situation où il ne pourra plus faire face à ses obligations locatives, ce qui compromet son droit au maintien dans les lieux.
Le contentieux issu de la pandémie de Covid-19 a précisément illustré cette tension. De nombreuses décisions de juridictions du fond ont écarté l’application de l’article 1195 au motif que les circonstances invoquées n’étaient pas imprévisibles ou que le preneur n’établissait pas le caractère excessivement onéreux de l’exécution [[ Tribunal judiciaire de Paris, 18e chambre 2e section, 10 avril 2024, RG n° 20/06735 : la locataire ne démontrait pas que « les locaux donnés à bail commercial […] n’ont subi aucun changement, la première s’étant vu interdire de recevoir ses clients pour des raisons étrangères aux parties ». https://www.courdecassation.fr/decision/6616d91163271232b2e4c393 ]]. D’autres ont opposé le principe de la force obligatoire du contrat, rappelant que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » et que « les juges ne peuvent, sous prétexte d’équité ou pour tout autre motif, modifier les conventions légalement formées entre les parties » [[ Tribunal judiciaire de Paris, 18e chambre 3e section, 29 janvier 2025, RG n° 20/05595. https://www.courdecassation.fr/decision/679a80d1e9a46d1f5a7630bb ]]. La cour d’appel de Paris a, de son côté, considéré que « la fermeture administrative de la résidence de tourisme d’affaires, imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre l’épidémie de Covid-19, n’est pas le fait des bailleurs qui, pour leur part, ont continué à remplir leur obligation de délivrance » [[ Cour d’appel de Paris, pôle 1, chambre 2, 2 juin 2022, RG n° 21/19284. https://www.courdecassation.fr/decision/6299a61e61c886a9d4ec4151 ]].
A cet égard, l’articulation entre l’article 1195 et le statut des baux commerciaux souffre d’un vice de conception fondamental. Le mécanisme de l’imprévision suppose une renégociation entre les parties, puis une saisine du juge à défaut d’accord. Or, le statut des baux commerciaux organise lui-même des voies de révision du loyer, notamment la révision triennale de l’article L. 145-38 du Code de commerce, le déplafonnement du loyer de renouvellement en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité (article L. 145-34), ou encore la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé selon les critères de la valeur locative (article L. 145-33). Ces mécanismes, qui constituent des aménagements spécifiques au contrat de bail commercial, entrent en concurrence avec le dispositif général de l’article 1195 et tendent à le rendre redondant dans la plupart des hypothèses contentieuses.
Des lors, la véritable question n’est pas tant celle de la validité abstraite des clauses de renonciation à l’article 1195 que celle de l’articulation fonctionnelle entre le mécanisme général de l’imprévision et les correctifs spécifiques du statut des baux commerciaux, dont la Cour de cassation devra, un jour, se saisir.
II. La construction prétorienne d’une alternative à l’article 1195 par le devoir de bonne foi
A. L’exigence de bonne foi dans l’exécution du bail : l’arrêt du 12 février 2026
L’article 1104 du Code civil énonce que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi », et précise que cette disposition est d’ordre public [[ L’article 1104 du Code civil dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041398 ]]. La Cour de cassation a, par un arrêt remarqué du 12 février 2026, conféré à cette exigence une portée particulièrement significative dans le contentieux des baux commerciaux, en censurant un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux qui avait constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire sans rechercher si cette clause avait été mise en œuvre de bonne foi par les bailleurs [[ Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, pourvoi n° 24-16.691. https://www.courdecassation.fr/decision/698d7b05cdc6046d47fec8bd ]].
La Cour énonce , au visa de l’article 1104 du Code civil, que « pour constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, l’arrêt retient que la locataire ne justifie pas du règlement du loyer du mois de septembre 2022 dans le délai d’un mois imparti par le commandement délivré le 22 septembre 2022 ». Elle censure cette motivation au motif que la cour d’appel s’est déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en œuvre de bonne foi par les bailleurs ». Cette décision constitue une extension remarquable du contrôle de la bonne foi dans l’exécution du contrat de bail, au-delà des seules hypothèses où le juge dispose d’un pouvoir modérateur exprès, comme c’est le cas en matière de clause pénale ou de délais de paiement.
La portée de cet arrêt dépasse le seul cadre de la clause résolutoire. Il consacre l’idée que le devoir de bonne foi, d’ordre public, irrigue l’ensemble de l’exécution du contrat de bail commercial et permet au juge d’exercer un contrôle sur les conditions dans lesquelles le bailleur met en œuvre ses prérogatives contractuelles, y compris lorsqu’elles trouvent leur source dans le statut d’ordre public. Cette construction prétorienne offre au preneur une protection qui, sans se confondre avec le mécanisme de l’imprévision de l’article 1195, en remplit partiellement la fonction : elle permet de contester une décision du bailleur dont la légitimité formelle est acquise mais dont les circonstances de mise en œuvre révèlent un déséquilibre que l’équité réprouve.
B. Les mécanismes concurrents de correction des déséquilibres contractuels
Au-delà de la bonne foi, d’autres mécanismes du droit commun des contrats offrent des voies de correction des déséquilibres qui, sans mobiliser l’article 1195, en poursuivent des finalités analogues. L’article 1218 du Code civil, qui définit la force majeure comme « un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées », a été abondamment invoqué durant la pandémie [[ L’article 1218 du Code civil dispose : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. » https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041431 ]]. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue ; s’il est définitif, le contrat est résolu de plein droit. La distinction entre la force majeure et l’imprévision tient à la nature de l’effet produit : la première empêche l’exécution, tandis que la seconde la rend seulement excessivement onéreuse.
Les juridictions du fond ont majoritairement rejeté l’application de la force majeure aux loyers commerciaux durant la pandémie, au motif que l’obligation de payer le loyer n’était pas devenue impossible à exécuter mais seulement plus difficile [[ Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, 4 novembre 2025, RG n° 24/00136 : la juridiction a examiné les articles 1186 (caducité), 1218 (force majeure), 1722 (perte de la chose louée), 1104 (bonne foi) et 1719 (obligation de délivrance) dans le cadre d’un litige relatif aux loyers commerciaux durant la pandémie. https://www.courdecassation.fr/decision/690a685c43d68eab408b9a72 ]]. La perte de la chose louée, prévue à l’article 1722 du Code civil, a également été écartée, les locaux n’ayant pas été matériellement détruits [[ L’article 1722 du Code civil prévoit que si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander une diminution du prix. ]].
L’exception d’inexécution, prévue à l’article 1219 du Code civil, a en revanche trouvé un terrain d’application plus favorable dans le contentieux des baux commerciaux. La troisième chambre civile a jugé, par un arrêt du 5 mars 2026, que « le preneur qui a régulièrement notifié au bailleur une exception d’inexécution ne peut se voir opposer la clause résolutoire de plein droit » tant que le bailleur n’a pas remédié à son propre manquement à l’obligation de délivrance [[ Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, pourvoi n° 24-15.820, publié au Bulletin. ]]. Cette construction prétorienne, qui consacre une véritable immunité du preneur face à la clause résolutoire, réalise indirectement ce que l’article 1195 ne permet pas d’obtenir : une correction du déséquilibre contractuel fondée non sur l’imprévision mais sur le manquement préalable du bailleur à ses propres obligations.
Par ailleurs, la cour d’appel de Versailles a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 26 février 2025, que l’article 1195 ne saurait être invoqué rétroactivement pour des contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, le droit antérieur ne connaissant pas la théorie de l’imprévision en droit privé [[ Cour d’appel de Versailles, chambre commerciale 3-1, 26 février 2025, RG n° 22/05584. La cour rappelle les dispositions de l’article 1195 du Code civil « issues de l’ordonnance du 10 février 2016 » et précise que le contrat litigieux, antérieur à cette date, relève du droit antérieur. https://www.courdecassation.fr/decision/67c000f726e434f8e04c6046 ]]. Cette limitation temporelle réduit encore le champ d’application utile de l’article 1195 dans le contentieux des baux commerciaux, dont la très grande majorité des contrats en cours ont été conclus avant 2016 ou sous l’empire de baux renouvelés qui perpétuent les conditions initiales.
Enfin, il convient de mentionner l’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui confère désormais au juge un pouvoir de suspension des effets de la clause résolutoire subordonné à la capacité financière du preneur [[ L’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, a introduit une condition de capacité financière du preneur pour la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire. https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000054131304 ]]. Cette réforme, sans consacrer l’imprévision dans le statut, reconnaît implicitement que des circonstances économiques extérieures peuvent justifier une modulation des effets de la clause résolutoire, pourvu que le preneur démontre sa capacité à apurer sa dette dans un délai raisonnable.
En toute hypothèse, le constat s’impose que la jurisprudence, sans jamais se référer explicitement à l’article 1195 dans ses visas de cassation, a développé un arsenal de correctifs qui, pris dans leur ensemble, offrent au preneur une protection équivalente à celle que procurerait une application effective de la théorie de l’imprévision. L’arrêt du 5 mars 2026 sur l’exception d’inexécution a ainsi consacré une immunité du preneur qui, dans ses effets pratiques, réalise une suspension de l’obligation de payer le loyer comparable à celle que permettrait une révision pour imprévision [[ Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, pourvoi n° 24-15.820, publié au Bulletin. La Cour juge que le preneur qui a régulièrement notifié au bailleur une exception d’inexécution ne peut se voir opposer la clause résolutoire de plein droit tant que le bailleur n’a pas remédié à son propre manquement. ]]. L’article 1195 a été victime de son succès idéologique : son principe a infusé le droit des contrats au point de rendre son invocation textuelle superflue, le juge disposant désormais de plusieurs instruments pour rétablir l’équilibre contractuel sans avoir à mobiliser explicitement le mécanisme de l’imprévision.
Le constat s’impose avec une certaine netteté. Dix ans après son introduction dans le Code civil, l’article 1195 demeure largement ineffectif dans le contentieux des baux commerciaux. La pratique contractuelle, par l’insertion systématique de clauses de renonciation, en a neutralisé la portée. Le statut d’ordre public, par les mécanismes spécifiques de révision du loyer qu’il organise, en rend l’invocation souvent redondante. Et la jurisprudence, sans jamais condamner le principe de l’imprévision, lui a substitué des instruments concurrents, qu’il s’agisse du contrôle de la bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire ou de l’exception d’inexécution opposée au bailleur défaillant. Ce faisceau de correctifs prétoriens, pour l’heure, suffit à la régulation des déséquilibres contractuels. Il n’est toutefois pas exclu qu’une crise économique d’une ampleur inédite, ou un revirement législatif, ne conduise la Cour de cassation à consacrer plus explicitement l’articulation entre l’article 1195 et le statut des baux commerciaux, saisis cette fois dans leur complémentarité plutôt que dans leur indifférence réciproque.
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