La rénovation énergétique des copropriétés et les réformes de 2026 : déclaration individuelle contre décision collective
I. La rénovation énergétique en copropriété, une obligation collective au régime juridique incertain
A. Le cadre légal des travaux d’économie d’énergie et l’enjeu des majorités
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis constitue, depuis soixante ans, le socle de l’organisation collective de la propriété en France. Son article 25, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, soumet les travaux d’économie d’énergie à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ce seuil, moins exigeant que la double majorité de l’article 26, témoigne de la volonté du législateur de favoriser la transition énergétique du parc bâti. L’article 25-1 du même texte prévoit quant à lui que l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25, imposer aux copropriétaires la réalisation de travaux d’économie d’énergie affectant les parties communes ou les parties privatives, dès lors que ces travaux sont conformes à la destination de l’immeuble. [[ Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 25 et 25-1, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256 ]]. Cette architecture légale place la rénovation énergétique au coeur d’une tension fondamentale : l’impératif environnemental commande l’action collective, mais le droit de la copropriété repose sur le consentement des copropriétaires, dont les intérêts économiques et patrimoniaux ne convergent pas toujours.
Or, la mise en oeuvre de ces dispositions se heurte à une difficulté persistante que la pratique notariale et le contentieux judiciaire ne cessent de révéler : la qualification juridique des travaux à raison de leur nature mixte. Lorsqu’une opération de rénovation poursuit à la fois une finalité d’entretien et une finalité d’amélioration de la performance énergétique, la règle de majorité applicable devient source d’incertitude. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a été appelée à trancher cette question dans un arrêt du 3 juillet 2025. Des copropriétaires contestaient la validité de résolutions adoptées en assemblée générale portant sur des travaux d’étanchéité et d’isolation de toiture-terrasse, au motif erroné que ces travaux, intégrés à un projet de rénovation énergétique, auraient dû être votés à la majorité de l’article 25 plutôt qu’à celle de l’article 24. La Cour a rejeté le pourvoi en précisant que « lorsque les travaux votés étaient de nature mixte, impliquant à la fois de l’entretien et de l’amélioration des parties communes, il était nécessaire de déterminer leur finalité première pour déterminer la règle de majorité applicable ». [[ Civ. 3e, 3 juill. 2025, n° 23-21.429, https://www.courdecassation.fr/decision/68661ead55c314fc837104d1 ]]. La cour d’appel de Grenoble avait constaté que les travaux consistaient en un remplacement du complexe d’étanchéité avec mise en place d’un isolant plus épais, et que si ces travaux amélioraient la résistance thermique du bâtiment, ce résultat apparaissait secondaire au regard de la nécessité de remédier aux défauts d’étanchéité constatés. La Cour de cassation a ainsi consacré le critère de la finalité première pour déterminer la majorité applicable aux travaux mixtes.
Par ailleurs, la jurisprudence a précisé les conditions dans lesquelles un copropriétaire peut solliciter l’autorisation judiciaire de travaux refusés par l’assemblée générale. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 16 novembre 2023, que « les travaux envisagés relevaient de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 » et que le refus d’autorisation ne dégénérait en abus de majorité que si le demandeur rapportait la preuve que « la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ». [[ Civ. 3e, 16 nov. 2023, n° 22-18.908, https://www.courdecassation.fr/decision/6555c0ec30a74083181bd3e5 ]]. Cette charge probatoire, qui pèse exclusivement sur le copropriétaire évincé, constitue un verrou procédural significatif. En conséquence, le refus par l’assemblée générale d’approuver des travaux de rénovation énergétique, même présentés comme nécessaires, ne saurait être contesté avec succès que si l’intention de nuire ou la contrariété à l’intérêt collectif est établie.
B. La responsabilité des acteurs face aux défauts de performance énergétique
La rénovation énergétique des copropriétés ne met pas seulement en jeu les rapports entre copropriétaires. Elle engage également la responsabilité des professionnels de l’immobilier et de la construction lorsque l’immeuble présente des défauts de performance énergétique. La troisième chambre civile a, le 23 octobre 2025, cassé un arrêt de cour d’appel qui avait écarté la responsabilité décennale d’un constructeur au motif que la simple surconsommation de chauffage ne constituait pas un désordre de nature décennale. [[ Civ. 3e, 23 oct. 2025, n° 23-18.771, https://www.courdecassation.fr/decision/68f9c1180a84a5e5f0031ed3 ]]. Cette décision s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large qui tend à reconnaître que les défauts de performance énergétique peuvent, lorsqu’ils atteignent un certain seuil de gravité, engager les garanties légales des constructeurs. L’arrêt du 25 septembre 2025 a également contribué à cette intensification en retenant que des défauts d’étanchéité thermique, corroborés par un rapport de diagnostic thermique, justifiaient l’engagement de la responsabilité des locateurs d’ouvrage. [[ Civ. 3e, 25 sept. 2025, n° 24-12.596, https://www.courdecassation.fr/decision/68d4d6411e8f43fdd30b5cb1 ]].
Le diagnostic de performance énergétique, document dont la portée juridique ne cesse de croître, se trouve au centre de ce contentieux émergent. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, par un arrêt du 8 janvier 2026, les conséquences indemnitaires d’une information erronée sur la performance énergétique d’un bien immobilier. [[ Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 24-12.714, https://www.courdecassation.fr/decision/695f696ecdc6046d47989e01 ]]. Les acquéreurs avaient invoqué des difficultés de chauffage et une surconsommation d’énergie pour rechercher la responsabilité des vendeurs, à qui ils reprochaient de leur avoir communiqué un diagnostic de performance énergétique dont les mentions se sont révélées inexactes. L’arrêt attaqué, rendu par la cour d’appel de Paris le 17 octobre 2024, a été cassé, confirmant que le DPE, bien que n’ayant qu’une valeur indicative, peut fonder une action en responsabilité lorsqu’il induit l’acquéreur en erreur sur une qualité essentielle du bien. [[ Voir également Civ. 3e, 17 oct. 2024, n° 22-22.882, https://www.courdecassation.fr/decision/6710a96cbe64d7e510244d5e ]].
Dès lors, le contentieux de la performance énergétique des immeubles en copropriété se déploie sur un double front. D’un côté, les copropriétaires s’opposent sur le principe et les modalités des travaux de rénovation à entreprendre. De l’autre, les professionnels de la construction, de l’immobilier et du diagnostic sont exposés à des actions en responsabilité civile et décennale qui trouvent leur fondement dans l’écart entre la performance promise et la performance réelle. Cette situation a conduit plusieurs organisations professionnelles à réclamer une clarification du cadre légal. Le Livre blanc de l’Institut Janus, présenté à l’Assemblée nationale en mai 2026, formule notamment des propositions de simplification du droit de la copropriété, dont une réduction des majorités requises pour les travaux d’économie d’énergie et la suppression de certaines passerelles de vote. [[ Institut Janus, Livre blanc sur la gouvernance des copropriétés, mai 2026, présenté à l’Assemblée nationale sous l’égide de Charles Bohbot, Hervé Réminiac et Gilles Frémont ]].
En outre, l’obligation de décence énergétique des logements, issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite loi Climat et Résilience, fait peser sur les bailleurs une obligation nouvelle qui interagit avec le droit de la copropriété. L’interdiction de mettre en location des logements classés G au titre du diagnostic de performance énergétique depuis le 1er janvier 2025, puis des logements classés F à compter du 1er janvier 2028, crée une pression économique considérable sur les copropriétaires bailleurs. Or, ces derniers ne peuvent, dans le cadre actuel du droit de la copropriété, imposer aux autres copropriétaires la réalisation de travaux de rénovation énergétique des parties communes dont dépend pourtant la performance énergétique de leur lot privatif. L’assemblée générale des copropriétaires demeure souveraine, et le copropriétaire bailleur, tenu d’une obligation de décence à l’égard de son locataire, peut se trouver dans l’incapacité de satisfaire à cette obligation sans le concours des autres membres du syndicat. Cette situation de blocage, de plus en plus fréquente dans la pratique, illustre l’inadéquation du droit de la copropriété aux impératifs de la transition énergétique.
II. Les réformes législatives de 2026 : repenser l’équilibre entre initiative individuelle et décision collective
A. La proposition de loi n° 881 : l’émergence d’un régime déclaratif pour les travaux individuels d’économie d’énergie
La proposition de loi n° 881, déposée en mai 2026, marque une rupture conceptuelle avec la philosophie traditionnelle du droit de la copropriété. Son dispositif tend à permettre aux copropriétaires de réaliser certains travaux de rénovation énergétique sans solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale, en instaurant un régime déclaratif. [[ Proposition de loi n° 881, Assemblée nationale, XVIe législature, https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/16/textes/l16b0881_proposition-loi ]]. Le copropriétaire informe le syndic de son intention de réaliser des travaux d’économie d’énergie affectant ses parties privatives. Le syndic dispose alors d’un délai limité pour s’y opposer, sur la base de motifs précis et légalement encadrés. À défaut d’opposition motivée dans ce délai, le copropriétaire est réputé autorisé à entreprendre les travaux.
Ce texte opère un basculement du paradigme dominant de la copropriété française. Là où le droit positif fait de l’assemblée générale l’organe décisionnel exclusif pour toute opération affectant l’immeuble, la proposition de loi n° 881 substitue à l’autorisation préalable un mécanisme d’opposition encadrée, qui transfère la charge de l’initiative procédurale du copropriétaire demandeur vers le syndicat. Il ne s’agit plus, pour le copropriétaire, d’obtenir l’accord de la collectivité, mais pour la collectivité de s’opposer à son initiative. Cette inversion de la logique procédurale emporte des conséquences substantielles : le copropriétaire n’est plus dépendant de la volonté majoritaire de l’assemblée, et l’inertie de la collectivité joue désormais en faveur du demandeur et non plus à son encontre.
Par ailleurs, le texte soulève des questions d’équilibre entre l’initiative individuelle et la préservation de la cohérence architecturale et technique de l’immeuble. La rénovation énergétique d’un lot privatif peut en effet affecter les caractéristiques thermiques globales du bâtiment, engendrer des désordres dans les parties communes, ou altérer l’esthétique des façades. À cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile sur l’abus de majorité, dégagée dans l’arrêt du 5 septembre 2024, conserve une importance pratique considérable. La Cour y a jugé que l’opposition systématique d’un copropriétaire à des travaux de construction, motivée par la seule volonté de faire prévaloir ses intérêts personnels, caractérisait un abus d’égalité engageant sa responsabilité civile. [[ Civ. 3e, 5 sept. 2024, n° 22-20.221, https://www.courdecassation.fr/decision/66d95ad9c2360f5a39d5a873 ]]. Ce raisonnement pourrait, mutatis mutandis, trouver à s’appliquer en matière de rénovation énergétique si le régime déclaratif venait à être adopté, le syndicat pouvant alors engager la responsabilité d’un copropriétaire dont les travaux individuels porteraient atteinte à l’intégrité de l’immeuble.
En tout état de cause, le régime déclaratif proposé par le texte n° 881 n’est pas sans précédent dans le droit français. L’article R. 131-28-8 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au litige tranché par l’arrêt du 3 juillet 2025, prévoyait déjà que les travaux de rénovation énergétique réalisés à l’occasion de travaux de réfection de toiture relèvent de la majorité de l’article 25, nonobstant leur caractère accessoire à des travaux d’entretien. [[ CCH, art. R. 131-28-8, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037670295 ]]. La troisième chambre civile a toutefois refusé de faire application de ce texte au cas d’espèce, considérant que la cour d’appel avait légalement justifié sa décision au regard des seuls articles 24 et 25 de la loi de 1965. Cette résistance prétorienne illustre la difficulté d’imposer par voie réglementaire ou législative des règles qui contrarient les équilibres fondamentaux du droit de la copropriété.
B. L’emprunt collectif et la proposition de loi Létard : le financement de la rénovation comme levier de la transition énergétique
Adoptée par l’Assemblée nationale le 20 mai 2026, la proposition de loi portée par Valérie Létard modifie en profondeur le cadre des emprunts collectifs en copropriété. [[ Proposition de loi Létard, Assemblée nationale, XVIIe législature, https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/dossiers/mobilisation_habitant_existant_crise_logement_17e ]]. Le texte lève un obstacle qui paralysait jusqu’alors le financement collectif de la rénovation énergétique : l’impossibilité, pour de nombreuses banques, de proposer aux syndicats de copropriétaires les garanties exigées par le code civil en matière de cautionnement. Désormais, les établissements bancaires peuvent proposer des garanties équivalentes au cautionnement, ce qui ouvre le marché du financement collectif à de nouveaux acteurs et devrait fluidifier l’accès au crédit pour les copropriétés désireuses d’entreprendre des travaux de rénovation.
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version actuelle, autorise le syndicat des copropriétaires à souscrire un emprunt collectif pour financer des travaux. Mais les modalités d’application de ce texte restaient jusqu’ici largement théoriques, faute de solution de cautionnement adaptée aux spécificités de la copropriété. La loi dite « Habitat dégradé » avait bien posé le principe de l’emprunt collectif, mais son effectivité était compromise par l’inadéquation des instruments de garantie disponibles sur le marché bancaire. En fluidifiant l’accès au crédit collectif, la proposition de loi Létard crée les conditions d’un changement d’échelle de la rénovation énergétique des copropriétés, en particulier pour les immeubles du parc ancien qui concentrent les principaux enjeux de décence et de sobriété énergétique.
L’articulation de ces deux textes — la proposition de loi n° 881 sur le régime déclaratif et la proposition de loi Létard sur l’emprunt collectif — dessine les contours d’un nouveau modèle de gouvernance énergétique de la copropriété. D’un côté, le régime déclaratif affaiblit le monopole de l’assemblée générale sur la décision d’entreprendre des travaux. De l’autre, la facilitation de l’emprunt collectif renforce la capacité d’action du syndicat pour les opérations de grande ampleur qui dépassent les capacités financières individuelles des copropriétaires. La copropriété se trouve ainsi écartelée entre une logique de décentralisation des décisions individuelles et une logique de mutualisation des ressources collectives, selon la nature et l’ampleur des travaux à entreprendre.
Par ailleurs, la question des charges afférentes aux travaux d’économie d’énergie a donné lieu à une jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en date du 10 juillet 2025, qui a précisé que les appels de fonds relatifs à des travaux d’isolation doivent être clairement individualisés dans les comptes de la copropriété. [[ Civ. 3e, 10 juill. 2025, n° 23-18.907, https://www.courdecassation.fr/decision/686f569f3f11a71c18e86b16 ]]. Cette exigence de transparence comptable, qui s’inscrit dans le prolongement des dispositions de l’article 10-1 de la loi de 1965 sur les charges imputables au seul copropriétaire concerné, revêt une importance pratique considérable dans le contexte des emprunts collectifs. Le syndic doit en effet être en mesure d’affecter avec précision à chaque copropriétaire la part de l’emprunt et des intérêts qui lui incombe, sous peine de voir le syndicat exposé à des contestations en annulation des résolutions d’approbation des comptes. L’interopérabilité des systèmes informatiques des syndics, que le Livre blanc de l’Institut Janus appelle de ses voeux, constitue à cet égard une condition technique de la fiabilité de cette répartition.
L’arrêt du 23 janvier 2025, relatif à l’interconnexion des réseaux de chauffage entre deux copropriétés voisines, a également rappelé que les décisions de l’assemblée générale qui affectent l’équilibre des charges entre copropriétaires doivent être motivées avec une précision particulière. [[ Civ. 3e, 23 janv. 2025, n° 23-11.653, https://www.courdecassation.fr/decision/6791e534febfd77128dded38 ]]. La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait validé une résolution sans vérifier que les copropriétaires avaient été suffisamment informés de l’impact financier des travaux sur la répartition des charges de chauffage. Ce contrôle du juge sur l’information préalable des copropriétaires constitue une garantie essentielle dans un contexte où les montants engagés au titre de la rénovation énergétique peuvent représenter des sommes considérables pour les copropriétaires modestes.
Le Conseil d’État, dans un arrêt du 13 avril 2016, avait déjà posé le principe selon lequel « le titulaire d’un lot, dit « transitoire », comportant une partie privative constituée du droit exclusif d’édifier des constructions sur une fraction du sol et une quote-part des parties communes au titre de ce droit, qui ne fait qu’user du droit qui lui est conféré par le règlement de copropriété, n’est pas tenu de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale ». [[ CE, 13 avr. 2016, n° 383472, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000032411072 ]]. Ce principe, bien que rendu en matière de droit de construire, annonce la logique qui sous-tend la proposition de loi n° 881 : lorsqu’un droit est conféré par le règlement de copropriété, son exercice n’est pas subordonné à une autorisation collective. La transposition de ce raisonnement au domaine de la rénovation énergétique pourrait constituer le fondement juridique d’une évolution plus profonde du droit de la copropriété, qui reconnaîtrait aux copropriétaires une sphère d’autonomie individuelle pour les travaux d’intérêt environnemental.
En conséquence, le contentieux de la rénovation énergétique des copropriétés, classiquement centré sur la validité des décisions d’assemblée générale et les règles de majorité, se déplace progressivement vers d’autres terrains : la responsabilité civile du copropriétaire pour les travaux individuels qui porteraient atteinte à l’intégrité de l’immeuble, la responsabilité du syndic pour défaut d’opposition dans le cadre du régime déclaratif, et la responsabilité des banques pour défaut de conseil dans l’octroi des emprunts collectifs. La matière se judiciarise et se technicise, ce qui impose aux praticiens — avocats, notaires, syndics et géomètres-experts — une vigilance accrue dans la rédaction des règlements de copropriété, des ordres du jour d’assemblée générale et des contrats de prêt collectif.
Conclusion
La rénovation énergétique des copropriétés constitue désormais un champ de contentieux en pleine expansion, à la croisée du droit des biens, du droit de la construction et du droit de l’environnement. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, a posé les jalons d’une jurisprudence qui s’efforce de concilier l’impératif de transition énergétique avec les principes fondateurs du droit de la copropriété. Le critère de la finalité première des travaux mixtes, la charge de la preuve de l’abus de majorité et l’extension de la responsabilité décennale aux défauts de performance énergétique constituent autant d’apports qui structurent la matière. Les deux propositions de loi actuellement en discussion au Parlement — le régime déclaratif de la proposition n° 881 et l’emprunt collectif de la proposition Létard — pourraient, si elles sont adoptées, transformer en profondeur l’équilibre entre décision collective et initiative individuelle au sein de la copropriété. La résistance qu’oppose à cette évolution une partie de la doctrine et des praticiens témoigne de la difficulté de faire évoluer un corps de règles construit autour du consentement collectif vers un modèle qui reconnaîtrait au copropriétaire individuel une capacité d’action autonome dans la poursuite d’un objectif d’intérêt général. Dans cette attente, le contentieux de la rénovation énergétique demeure régi par les principes issus de la loi de 1965, dont la troisième chambre civile assure une application rigoureuse qui garantit les droits des copropriétaires sans entraver excessivement les initiatives individuelles conformes à l’intérêt de la collectivité.
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