La perte de la chose louée dans le bail commercial : le dialogue de l’article 1722 du Code civil avec le statut des baux commerciaux
I. La résiliation de plein droit ou la diminution du prix : un mécanisme autonome du droit commun
A. La destruction totale : une résiliation automatique sous la double condition de cas fortuit et d’impossibilité absolue d’user des lieux
L’article 1722 du Code civil, dans sa rédaction inchangée depuis 1804, dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » [[ Article 1722 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442802. ]]. Ce texte, inséré dans le titre VIII du livre III du Code civil consacré au contrat de louage, ne distingue pas selon la nature du bail : il s’applique aussi bien au bail d’habitation qu’au bail commercial, sans que le statut des baux commerciaux des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce n’y déroge.
La résiliation de plein droit qu’il institue opère de manière automatique, sans qu’une décision judiciaire soit nécessaire pour la constater, ce qui en fait un mécanisme singulier dans le paysage du droit des contrats. La jurisprudence a toutefois précisé les conditions de sa mise en œuvre, en exigeant que la destruction soit totale, au sens d’une impossibilité absolue et définitive pour le preneur d’user des lieux conformément à leur destination contractuelle. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 8 mars 2018, a ainsi jugé que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée « l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur » [[ Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n°17-11.439, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca98ae0eecf78fec144d2a. ]]. Cette définition extensive permet d’embrasser l’hypothèse dans laquelle le local n’est pas physiquement anéanti mais se trouve dans un état tel que l’usage commercial prévu est rendu impossible.
Par ailleurs, la condition de cas fortuit constitue le second pilier de l’article 1722. Le cas fortuit s’entend, en droit des obligations, d’un événement imprévisible et irrésistible, extérieur à la chose louée, qui ne saurait se confondre avec un vice propre de celle-ci ou avec un défaut d’entretien imputable au bailleur. La Cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler avec netteté dans un arrêt du 9 janvier 2025, en censurant une cour d’appel qui avait retenu l’existence d’un cas fortuit pour des désordres trouvant leur cause dans la conception structurelle inadaptée d’un bâtiment. Elle a jugé que « l’existence d’un vice caché ne peut être assimilé à un cas de force majeure qui a nécessairement une origine extérieure à la chose louée et qu’un cas fortuit n’est pas caractérisé lorsque la dégradation des bâtiments est due à un défaut d’entretien de la chose louée imputable au bailleur », se référant à une jurisprudence constante [[ Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n°23-16.698, https://www.courdecassation.fr/decision/677f895a4ae972558af6fe8a ; Cass. 3e civ., 30 sept. 1998, n°96-17.684, Bull. 1998, III, n°177 ; Cass. 3e civ., 2 avril 2003, n°01-17.724, Bull. 2003, III, n°74. ]].
En conséquence, la destruction résultant d’un défaut structurel de l’immeuble, même ancien, ne saurait fonder une résiliation de plein droit sur le fondement de l’article 1722 : dans ce cas, le preneur devra se tourner vers les régimes de la garantie des vices cachés (article 1721 du Code civil) ou de l’obligation d’entretien et de délivrance du bailleur (articles 1719 et 1720). Cette distinction entre le cas fortuit et le vice inhérent à la chose louée constitue la clé de voûte de l’application de l’article 1722, car elle détermine le régime applicable et, surtout, l’absence de tout dédommagement réciproque. La pratique des baux commerciaux révèle que cette distinction, pourtant cardinale, est fréquemment méconnue des parties qui invoquent pêle-mêle l’article 1722 sans avoir préalablement qualifié l’origine du sinistre.
L’incendie, en particulier, constitue un champ d’application privilégié de l’article 1722. L’incendie d’origine criminelle est en effet assimilé à un cas de force majeure exonérant le preneur de la présomption de responsabilité édictée par l’article 1733 du Code civil, de sorte que les conditions de l’article 1722 se trouvent réunies. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 février 2025, l’a rappelé en ces termes : « un incendie d’origine criminelle est assimilé à un cas de force majeure qui exonère le preneur de sa responsabilité sauf si le preneur a commis une négligence ou une imprudence dans la protection du local en relation de causalité avec le dommage » [[ CA Paris, pôle 5 chambre 3, 20 fév. 2025, n°23/06758, https://www.courdecassation.fr/decision/67b819ea0f66d9c033b9230b. ]]. Dans cette même décision, la cour a estimé que ni la pose d’un détecteur de fumée ni l’installation d’une alarme n’auraient empêché l’incendie perpétré par un tiers déterminé, écartant ainsi toute négligence du preneur. Cette solution illustre la rigueur avec laquelle la jurisprudence apprécie le lien de causalité entre les mesures de protection du local et la survenance du sinistre, au bénéfice d’une application cohérente du triptyque formé par les articles 1722, 1733 et 1218 du Code civil.
B. La destruction partielle : l’option du preneur entre diminution du prix et résiliation
Lorsque la destruction n’est que partielle, l’article 1722 ouvre une option au seul profit du preneur, qui peut, suivant les circonstances, demander soit une diminution du prix, soit la résiliation du bail. Le bailleur ne dispose d’aucune faculté symétrique ; il subit le choix de son cocontractant sans pouvoir s’y opposer. Cette dissymétrie, caractéristique du droit commun du louage, trouve une résonance particulière dans le bail commercial, où la pérennité de l’exploitation constitue un enjeu économique majeur pour le preneur.
La cour d’appel de Paris a eu l’occasion d’appliquer ce mécanisme dans un arrêt du 20 février 2025, à propos d’un incendie criminel ayant partiellement détruit les locaux d’une société d’ambulances. Constatant que la destruction n’était que partielle, les murs et la couverture étant toujours présents, et que les pièces autres que le bureau sur rue étaient utilisables moyennant un nettoyage, la cour a rejeté la demande de résiliation formée par le bailleur et a confirmé le jugement ayant fixé un loyer réduit au prorata des pièces utilisables après l’incendie, à compter du sinistre et jusqu’à la remise en état des locaux [[ CA Paris, pôle 5 chambre 3, 20 fév. 2025, n°23/06758, https://www.courdecassation.fr/decision/67b819ea0f66d9c033b9230b. ]].
Cet arrêt illustre la logique économique qui sous-tend l’article 1722 : la diminution de loyer permet de maintenir le contrat en vie lorsque l’exploitation demeure possible, fût-ce dans des conditions dégradées, alors que la résiliation anéantit rétroactivement le rapport contractuel. Le preneur arbitre en fonction de la gravité des dommages, de la durée prévisible des travaux et de la possibilité de poursuivre l’activité dans les lieux résiduels. Or, dans le cadre du bail commercial, le choix de la résiliation emporte une conséquence radicale : la perte du fonds de commerce, ce que la valeur marchande de celui-ci, garantie par l’indemnité d’éviction de l’article L. 145-14 du Code de commerce en cas de refus de renouvellement, ne couvre pas dans l’hypothèse de l’article 1722 puisque ce texte exclut expressément tout dédommagement. Le preneur doit donc mesurer, avant d’opter pour la résiliation, l’impact patrimonial de la disparition des éléments incorporels de son fonds.
Par ailleurs, la notion même de destruction partielle impose de déterminer si la partie détruite prive ou non le preneur de la possibilité d’exercer l’activité stipulée au bail. La jurisprudence assimile à une destruction totale la situation dans laquelle la partie subsistante ne permet plus l’usage conforme à la destination contractuelle, nonobstant la préservation matérielle d’une fraction des locaux. Cette appréciation est laissée à l’office du juge du fond, qui doit se livrer à une analyse concrète de la compatibilité des lieux restants avec l’exploitation commerciale prévue.
II. Les frontières de l’article 1722 à l’épreuve du contentieux des baux commerciaux
A. L’exclusion des restrictions administratives de jouissance du domaine de la perte de la chose
Le contentieux de la crise sanitaire liée à la Covid-19 a fourni à la Cour de cassation l’occasion de tracer une frontière décisive entre la perte matérielle de la chose louée et la privation temporaire de jouissance résultant d’une mesure de police administrative. La troisième chambre civile, par un arrêt de section du 30 juin 2022 publié au Bulletin et au Rapport, a jugé que « l’effet de la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets n° 2020-293 du 23 mars 2020 et n° 2020-423 du 14 avril 2020, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » [[ Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n°21-20.190, FS-B+R, https://www.courdecassation.fr/decision/62bd3d8b57b55769b38b73d0. ]].
Cette solution, réaffirmée avec une constance remarquable, a été étendue par cinq arrêts du 15 juin 2023 et, plus récemment, par un arrêt du 7 mai 2025 qui réitère que « l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » [[ Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n°24-10.097, https://www.courdecassation.fr/decision/681af5340dfb1f09369ce143 ; Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n°22-15.368, https://www.courdecassation.fr/decision/648aad1302075b05db4024af. ]]. La position est désormais solidifiée : une mesure d’interdiction administrative de recevoir du public ne constitue ni une perte de la chose louée au sens de l’article 1722, ni une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également fermé la voie de la force majeure invoquée par le preneur pour échapper au paiement des loyers, en jugeant que l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution forcée sur le patrimoine du débiteur et ne saurait donc être tenue en échec par la survenance d’un événement de force majeure. La doctrine de l’article 1218 du Code civil, qui définit la force majeure comme un événement échappant au contrôle du débiteur, imprévisible et irrésistible empêchant l’exécution de son obligation, ne trouve pas à s’appliquer à l’obligation monétaire de paiement du loyer.
Cette construction prétorienne, qui délimite strictement le champ de l’article 1722, présente l’intérêt de préserver la substance du contrat de bail commercial face aux aléas extérieurs : le local n’étant pas détruit, le bailleur conserve le droit de percevoir les loyers, et le preneur doit se tourner vers d’autres fondements, notamment l’exception d’inexécution si le bailleur a manqué à son obligation de délivrance pour un motif distinct de la mesure administrative, ou les mécanismes d’indemnisation prévus par le législateur en cas de circonstances exceptionnelles.
B. L’articulation de l’article 1722 avec les régimes de responsabilité du preneur en cas d’incendie
Lorsque la destruction du local résulte d’un incendie, une question essentielle se pose : le preneur à bail commercial peut-il se prévaloir de la résiliation de plein droit de l’article 1722 s’il est lui-même responsable du sinistre en application de la présomption de l’article 1733 du Code civil ? Cette question, qui n’a pas fait l’objet d’une réponse tranchée par la Cour de cassation en formation de section, constitue un point de tension entre le droit commun du louage et la responsabilité civile délictuelle.
L’article 1733 du Code civil établit une présomption de responsabilité à la charge du preneur en cas d’incendie des lieux loués, dont il ne peut s’exonérer qu’en démontrant que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Cette présomption, qui pèse exclusivement sur le preneur, a vocation à s’appliquer dans le bail commercial, même si les clauses du bail peuvent en aménager la portée, sous réserve du respect des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux.
En pratique, les juridictions du fond articulent ces deux textes en examinant d’abord le caractère fortuit ou fautif du sinistre. Si l’incendie revêt un caractère criminel, comme l’a jugé la cour d’appel de Paris dans l’arrêt précité du 20 février 2025, il est assimilé à un cas de force majeure exonérant le preneur de sa responsabilité, sauf si celui-ci a commis une négligence ou une imprudence dans la protection du local en relation de causalité avec le dommage. L’article 1722 peut alors recevoir application, le cas fortuit étant caractérisé, ce qui ouvre au preneur l’option entre diminution du prix et résiliation.
La cour d’appel de Paris a, dans un autre arrêt du 26 février 2026, poussé le raisonnement à son terme en constatant la résiliation de plein droit d’un bail commercial sur le fondement de l’article 1722 à la suite d’un incendie criminel ayant rendu les lieux absolument et définitivement inutilisables. Le local, un café-bar-restaurant, avait subi des dégâts d’une telle ampleur que la cour a estimé que « l’ampleur des dégradations affectant les locaux du rez-de-chaussée recevant les clients où le commerce était exploité a entraîné une impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à leur destination devant être assimilée à la destruction totale de la chose louée, nonobstant la circonstance que la cave ou l’appartement du premier étage auraient été épargnés » [[ CA Paris, pôle 5 chambre 3, 26 fév. 2026, n°22/17698, https://www.courdecassation.fr/decision/69a16c3acdc6046d47e75d25. ]]. Le bailleur s’est vu débouter de sa demande en paiement des loyers postérieurs au sinistre, et le preneur, de sa demande en dommages et intérêts, conformément au principe d’absence de dédommagement réciproque posé par l’article 1722.
Cet arrêt illustre la portée radicale de la résiliation de plein droit : elle anéantit rétroactivement le rapport locatif, libérant le preneur de toute obligation de paiement pour l’avenir et privant le bailleur de tout recours indemnitaire. Le risque économique est ainsi réparti entre les parties par le seul effet de la loi, sans que le juge ne dispose d’un pouvoir modérateur pour en atténuer les conséquences. Le bailleur, qui subit la perte des loyers et la destruction de son bien, ne peut se retourner contre le preneur que si ce dernier est responsable du sinistre sur le fondement de l’article 1733 ; à défaut, il ne lui reste que le recours contre son assureur ou, comme en l’espèce, contre les auteurs de l’incendie identifiés par la juridiction pénale.
Enfin, il convient de relever que l’article 1741 du Code civil, qui dispose que « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements », ne fait que rappeler un principe général sans ajouter de condition supplémentaire à celles de l’article 1722 [[ Article 1741 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442974. ]]. Les deux textes se complètent sans se superposer, le premier régissant spécifiquement les effets de la destruction fortuite, le second énonçant les causes générales de résolution du contrat de bail.
La question des conséquences assurantielles mérite également d’être évoquée, car la destruction totale ou partielle des locaux met en jeu les garanties souscrites tant par le bailleur que par le preneur. Dans l’arrêt précité du 26 février 2026, la cour d’appel de Paris a condamné l’assureur du bailleur à lui verser la somme de 26 078,06 euros au titre de la garantie perte de loyers, et l’assureur du preneur à indemniser ce dernier à hauteur de 60 000 euros au titre de la dépréciation de la valeur vénale du fonds de commerce. La cour a relevé que le contrat d’assurance du preneur prévoyait expressément la garantie « en cas de destruction totale du local et de résiliation de plein droit du bail en application des articles 1722 et 1741 du code civil », ce qui démontre la conscience qu’ont les rédacteurs de polices d’assurance de l’articulation entre ces deux textes.
Sur le plan procédural, la résiliation du bail commercial sur le fondement de l’article 1722 présente la particularité de pouvoir être constatée par le juge sans qu’une mise en demeure préalable ne soit nécessaire, à la différence de la résiliation fondée sur la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du Code de commerce. La résiliation opérant de plein droit par l’effet de la loi, le juge ne fait que la constater, et sa décision revêt un caractère déclaratif et non constitutif. Cette caractéristique procédurale a des incidences pratiques significatives, notamment en matière de computation des délais et de point de départ des obligations de restitution, et commande une vigilance particulière dans la rédaction des baux commerciaux, s’agissant de l’anticipation contractuelle des conséquences d’une destruction fortuite.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence de la troisième chambre civile révèle que l’article 1722 du Code civil, loin d’être une disposition résiduelle du droit commun, constitue un mécanisme structurant du contentieux des baux commerciaux. La Cour de cassation en a précisé les conditions avec une rigueur constante : exigence d’un cas fortuit distinct du vice propre ou du défaut d’entretien, assimilation de l’impossibilité absolue et définitive d’user des lieux à la destruction totale, exclusion des restrictions administratives de jouissance, et absence de tout dédommagement réciproque. Cette construction prétorienne, élaborée principalement à travers le contentieux de la crise sanitaire et des incendies, offre aux praticiens un cadre d’analyse désormais stabilisé, qui préserve l’équilibre économique du contrat de bail commercial tout en rappelant la primauté de la force obligatoire du contrat. Le preneur et le bailleur sont ainsi invités à anticiper contractuellement les conséquences d’une destruction fortuite des lieux, notamment par le truchement des clauses d’assurance dont la rédaction mérite une attention particulière au regard de l’articulation entre les articles 1722 et 1733 du Code civil, mais aussi par une réflexion sur l’opportunité d’insérer des clauses de rendez-vous ou de renégociation en cas de sinistre partiel, afin de prévenir les contentieux que la seule application mécanique de la loi ne saurait résoudre.
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