Dispositif Jeanbrun : une analyse juridique des risques et ambiguités du nouveau statut du bailleur privé
I. La mécanique fiscale du statut du bailleur privé, un édifice normatif inachevé
A. L’architecture du dispositif entre amortissement, plafonds et conditions
Adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2026 [[Loi n° 2025-1728 du 30 décembre 2025 de finances pour 2026, article 12 octies, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000050918488/]], le statut du bailleur privé, désigné sous l’appellation de dispositif Jeanbrun du nom de l’actuel ministre de la ville et du logement, instaure un mécanisme d’amortissement fiscal inédit en faveur de l’investissement locatif en location nue. Le texte, codifié à l’article 31-I-1°-i du Code général des impôts, s’inscrit dans une politique affichée de relance de la construction de logements et de soutien au secteur immobilier, mis à mal par la hausse des taux d’intérêt et la contraction du marché du neuf.
Le dispositif s’applique aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre la publication de la loi et le 31 décembre 2028, situés dans un immeuble collectif, à l’exclusion des maisons individuelles. Le propriétaire s’engage à louer le bien nu à titre de résidence principale pour une durée minimale de neuf ans, à des loyers plafonnés et à des locataires sous conditions de ressources. En contrepartie, il bénéficie d’un amortissement annuel calculé sur 80 % du prix d’acquisition, au taux de 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale, dans la limite d’un plafond annuel de déduction fixé respectivement à 8 000, 10 000 et 12 000 euros. Cet amortissement vient en déduction des revenus fonciers imposables du bailleur et, en cas d’excédent des charges sur les loyers perçus, le déficit foncier qui en résulte est susceptible d’être imputé sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 euros par an, par renvoi aux dispositions de l’article 156-I-3° du Code général des impôts [[Article 156 du Code général des impôts, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006303232/]].
Sur le plan de la technique législative, l’article 12 octies procède par intégration d’un nouvel alinéa i au 1° du I de l’article 31 du Code général des impôts, à la suite des dispositifs antérieurs énumérés aux alinéas f, g et h, aujourd’hui pour la plupart arrivés à extinction. Le texte renvoie expressément aux conditions posées par le point f pour l’imputation du déficit foncier, ce qui crée un régime hybride dont les contours ne seront pleinement déterminés qu’à la faveur des premiers contrôles fiscaux et des premières décisions de justice. En pratique, l’investisseur devra non seulement s’assurer du respect des plafonds de loyer définis par arrêté ministériel pour sa zone géographique, mais également vérifier l’éligibilité du bien à la date de l’acquisition, le respect du délai de douze mois pour la première mise en location à compter de l’achèvement des travaux, et l’absence de lien familial avec le locataire, condition commune à la plupart des dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif.
Ce mécanisme présente une parenté évidente avec les dispositifs antérieurs dits Périssol, Besson ou Robien, qui reposaient également sur l’amortissement du prix de revient du logement. L’article 31-I-1°-f du Code général des impôts avait ainsi institué, de 1996 à 2009, une déduction au titre de l’amortissement des logements neufs loués à usage d’habitation principale, dont la doctrine administrative a précisé le régime dans le bulletin BOI-IR-RICI-220-40 [[BOI-IR-RICI-220-40, https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4840-PGP.html]]. La différence essentielle avec le dispositif Jeanbrun réside dans la suppression du zonage géographique restrictif, qui caractérisait notamment le dispositif Pinel, et dans l’extension du bénéfice de l’amortissement à l’ensemble du territoire français, sans distinction entre zones tendues et détendues. Par ailleurs, le dispositif Jeanbrun se distingue du dispositif Loc’Avantages prévu au même code, lequel repose sur une réduction d’impôt et non sur un mécanisme d’amortissement [[BOI-IR-RICI-400-30, https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/13978-PGP.html]].
Il convient en outre de souligner que le bénéfice du dispositif Jeanbrun est, à la différence de l’ancien dispositif Pinel, expressément réservé aux logements neufs ou en l’état futur d’achèvement et aux logements anciens faisant l’objet de travaux importants, sous réserve que l’immeuble soit collectif. Cette condition exclut de facto un nombre important de biens qui étaient éligibles aux dispositifs antérieurs, notamment les logements anciens sans travaux et les maisons individuelles, fussent-elles situées en zone tendue. La restriction est d’autant plus notable que le législateur a, en janvier 2026, déposé un projet de loi visant à étendre le dispositif aux maisons individuelles dans l’ancien, sans que ce texte ait, à ce jour, été adopté. Cette incertitude législative constitue un facteur de risque supplémentaire pour l’investisseur, qui ne saurait anticiper une extension non encore votée.
B. Les ambiguïtés juridiques persistantes du déficit foncier et des décrets d’application
En dépit de l’apparente clarté de son architecture, le dispositif Jeanbrun souffre de plusieurs incertitudes juridiques qui en compromettent la sécurité pour les investisseurs et appellent une analyse critique de la part du praticien. La question la plus débattue concerne l’imputation du déficit foncier sur le revenu global. L’amortissement pratiqué par le bailleur constitue une charge calculée et non une dépense effectivement acquittée, ce qui pose la question de son éligibilité à l’imputation visée à l’article 156-I-3° du Code général des impôts. Or, la rédaction actuelle de l’article 12 octies de la loi de finances pour 2026 procède par simple renvoi au point f de l’article 31-I-1° du même code, sans trancher expressément ce point. Dès lors, la sécurité juridique du dispositif demeure suspendue à la publication du décret d’application, dont la date reste inconnue à ce jour.
La question est d’autant plus sensible que la jurisprudence administrative a déjà eu l’occasion de rappeler que l’avantage fiscal attaché à un dispositif d’investissement locatif ne peut être acquis qu’à la condition du strict respect des conditions légales par le contribuable. La Cour administrative d’appel de Douai a ainsi jugé, dans un arrêt du 28 septembre 2022, que la réduction d’impôt prévue par l’article 199 undecies A du Code général des impôts au titre d’un investissement locatif outre-mer ne pouvait être maintenue lorsque le contribuable ne justifiait pas du respect des conditions de mise en location dans les délais impartis [[CAA Douai, 4e ch., 28 sept. 2022, n° 20DA01986, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000046473037]]. La Cour administrative d’appel de Bordeaux a, de son côté, rappelé le 18 novembre 2025 que « l’avantage en impôt procuré par la déduction pratiquée au titre de l’investissement » est subordonné à des conditions dont le non-respect justifie la remise en cause intégrale de l’avantage fiscal, y compris sous la forme d’une amende fiscale sur le fondement de l’article 1740 du Code général des impôts [[CAA Bordeaux, 4e ch., 18 nov. 2025, n° 24BX01969, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000052604462]].
Par ailleurs, l’incertitude entourant les décrets d’application expose l’investisseur à un risque de requalification rétroactive de sa situation fiscale. L’administration fiscale pourrait, en l’absence de texte réglementaire précis, contester le bénéfice de l’amortissement ou l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, en s’appuyant sur une interprétation restrictive de la loi. La Cour administrative d’appel de Marseille a ainsi, dans un arrêt du 17 février 2020, considéré que le contribuable ne saurait se prévaloir d’un avantage fiscal dont les conditions d’application n’étaient pas remplies à la date de l’investissement, peu important que le texte réglementaire fût ou non publié à cette date [[CAA Marseille, 4e ch., 17 févr. 2020, n° 18MA04004, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000041806443]]. Cette solution, transposable au dispositif Jeanbrun, invite à la plus grande prudence. Il est, au surplus, significatif que l’article 12 octies de la loi de finances ait été adopté dans un contexte budgétaire contraint, ce qui pourrait conduire le législateur à en restreindre la portée dans les lois de finances ultérieures, à l’instar de ce qui fut observé pour le dispositif Pinel, successivement raboté entre 2017 et 2024, puis définitivement abrogé au 31 décembre 2024. Le contribuable qui fonde sa stratégie patrimoniale sur un avantage fiscal doit intégrer ce risque de réduction unilatérale du dispositif par les lois financières successives, lequel ne saurait, en l’état du droit, donner lieu à indemnisation sur le fondement de la rupture d’égalité devant les charges publiques.
II. Les risques contentieux pour l’investisseur à la lumière des précédents dispositifs
A. L’intensification du contrôle juridictionnel de l’obligation d’information et de conseil
Le second volet du risque juridique porte sur l’information délivrée à l’investisseur par les intermédiaires professionnels, promoteurs, agents immobiliers ou conseillers en gestion de patrimoine. La jurisprudence récente, émanant tant des juridictions de l’ordre judiciaire que de l’ordre administratif, témoigne d’un contrôle juridictionnel de plus en plus exigeant quant au contenu et à la fiabilité des informations communiquées. Le Tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 20 mai 2026, a condamné l’assureur d’un agent immobilier à indemniser des acquéreurs à hauteur de 15 318,13 euros au titre de la perte de chance, après avoir constaté que l’attestation de loyer plafond délivrée par le professionnel comportait une erreur ayant entraîné la perte définitive de l’avantage fiscal Pinel [[TJ Paris, 9e ch. 2e sect., 20 mai 2026, n° 23/14339, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0e0662cdc6046d475a2c24]]. Le tribunal a relevé que « l’agent immobilier, même sans mandat, reste un professionnel dont la parole engage sa responsabilité civile vis-à-vis des tiers » et que la délivrance d’un document technique erroné constituait une imprudence fautive au sens de l’article 1240 du Code civil [[Article 1240 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041571/]].
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, illustrée notamment par l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 15 janvier 2026, selon lequel le manquement d’un intermédiaire à son obligation d’information quant au « risque que l’investissement n’offre pas la rentabilité escomptée, voire entraîne des pertes financières » engage sa responsabilité sur le fondement contractuel ou délictuel, et ce même si le dommage ne se réalise qu’au terme de la période locative [[CA Paris, Pôle 5 Ch. 10, 15 janv. 2026, n° 20/04671, https://www.courdecassation.fr/decision/696a2bb0cdc6046d47849109]]. La cour précise que le délai de prescription de l’action en responsabilité court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître le dommage, en application de l’article 2224 du Code civil [[Article 2224 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017184/]]. Toutefois, elle relève également que l’investisseur ne saurait rester passif et qu’une vérification des informations obtenues, au regard de l’évolution de la fiscalité, s’impose à lui.
En conséquence, l’investisseur qui souscrirait au dispositif Jeanbrun sur la foi d’une simulation fiscale incomplète ou erronée, sans avoir vérifié l’exactitude des informations transmises, s’expose à un double risque : d’une part, la remise en cause de l’avantage fiscal par l’administration et, d’autre part, un partage de responsabilité avec l’intermédiaire professionnel, comme l’illustre le jugement précité du Tribunal judiciaire de Paris qui a retenu une imprudence fautive de l’investisseur pour n’avoir pas vérifié les conditions fiscales deux ans après la délivrance de l’attestation. Le Tribunal judiciaire de Paris, dans un autre jugement du 18 janvier 2024, a ainsi débouté un investisseur de l’intégralité de ses demandes indemnitaires dirigées contre un conseiller en gestion de patrimoine, au motif que le préjudice allégué ne présentait pas un caractère certain et direct [[TJ Paris, 9e ch. 3e sect., 18 janv. 2024, n° 21/14312, https://www.courdecassation.fr/decision/65a97b0919a7f19a78307c19]].
A cet égard, la Cour d’appel de Versailles a rappelé, dans un arrêt du 5 septembre 2024, un principe fondamental du contentieux de la défiscalisation : « le paiement de l’impôt, qui est une obligation légale, ne constitue pas un préjudice indemnisable » et seul peut être réparé le préjudice résultant du manquement à l’obligation d’information sur les risques de l’opération, apprécié en termes de perte de chance de ne pas contracter [[CA Versailles, Ch. civ. 1-3, 5 sept. 2024, n° 21/05034, https://www.courdecassation.fr/decision/66da9b6c413403f5ca588849]]. Cette distinction est essentielle pour apprécier l’étendue réelle de la protection offerte à l’investisseur en cas de déconvenue fiscale.
B. Les sanctions de l’inexécution et la fragilité d’un dispositif adossé à la réglementation fiscale
Au-delà du contentieux de la responsabilité civile, le dispositif Jeanbrun expose l’investisseur à un risque proprement fiscal dont la gravité ne doit pas être sous-estimée. Le non-respect des conditions d’engagement, qu’il s’agisse de la durée de location, des plafonds de loyer ou des conditions de ressources des locataires, entraîne la reprise de l’intégralité de l’avantage fiscal, sans mécanisme de régularisation partielle. L’administration fiscale dispose, pour contrôler le respect de ces conditions, d’un délai de reprise de trois ans à compter de l’année de réalisation du fait générateur, conformément aux dispositions de l’article L. 169 du Livre des procédures fiscales.
Or, la complexité des règles applicables au dispositif Jeanbrun, combinée à l’absence de jurisprudence établie sur l’interprétation de ses dispositions, crée une insécurité juridique significative. La Cour administrative d’appel de Douai, dans un arrêt du 1er avril 2022, a rappelé que les avantages fiscaux institués par l’article 199 undecies A du Code général des impôts « constituent une exception au principe d’égalité devant l’impôt et doivent, pour cette raison, être interprétés strictement » [[CAA Douai, 4e ch., 1er avr. 2022, n° 18DA01623, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000042142944]]. Cette exigence d’interprétation stricte, constante en jurisprudence fiscale, commande de ne pas étendre le bénéfice du dispositif au-delà des cas expressément prévus par le législateur.
Par ailleurs, le contentieux du dispositif Pinel, dont le Jeanbrun a vocation à prendre le relais, offre un aperçu des risques auxquels s’exposent les investisseurs. Les redressements fiscaux opérés sur le fondement de ce dispositif ont donné lieu à un contentieux abondant, dont la Cour administrative d’appel de Nantes, dans un arrêt du 7 juillet 2023, a rappelé le caractère strictement conditionné : le bénéfice de l’avantage fiscal est subordonné à la justification, par le contribuable, de ce que le logement a été mis en location dans les conditions prévues par la loi, et cette charge de la preuve pèse exclusivement sur lui [[CAA Nantes, 1re ch., 7 juill. 2023, n° 22NT02231, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000047800416]].
Par ailleurs, la question du cumul du dispositif Jeanbrun avec d’autres avantages fiscaux mérite une attention particulière. La Cour administrative d’appel de Douai, dans un arrêt du 20 février 2020, a jugé qu’un contribuable ne peut prétendre cumuler, pour un même investissement, la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies A du Code général des impôts avec une autre déduction fiscale fondée sur un dispositif distinct [[CAA Douai, 4e ch., 20 févr. 2020, n° 18DA01922, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000041792485]]. La Cour administrative d’appel de Lyon a confirmé cette prohibition du cumul dans un arrêt du 28 octobre 2021, en soulignant que le législateur n’a pas entendu permettre à un même contribuable de bénéficier simultanément de plusieurs régimes d’exonération pour un investissement unique [[CAA Lyon, 5e ch., 28 oct. 2021, n° 21LY01593, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000044289262]]. Transposée au dispositif Jeanbrun, cette règle de non-cumul commande de vérifier que l’investisseur n’entend pas appliquer concomitamment l’amortissement du nouveau statut et, par exemple, le régime du loueur en meublé non professionnel, ce qui serait constitutif d’une irrégularité susceptible d’entraîner la remise en cause de l’ensemble des avantages déclarés.
La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 20 novembre 2025, a par ailleurs rappelé que l’intermédiaire professionnel, conseiller en gestion de patrimoine ou agent immobilier, est tenu d’une obligation d’information et de conseil renforcée lorsque l’investissement proposé repose sur un dispositif de défiscalisation complexe [[CA Versailles, Ch. civ. 1-3, 20 nov. 2025, n° 22/03845, https://www.courdecassation.fr/decision/692010d3c302c2b2379da553]]. La cour a retenu que le professionnel « se devait de s’assurer de l’exactitude des informations qu’il délivrait aux investisseurs » et que le manquement à cette obligation justifiait l’engagement de sa responsabilité sur le fondement de l’article 1147 ancien du Code civil, aujourd’hui repris à l’article 1231-1 [[Article 1231-1 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032006864/]]. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence désormais bien établie, trouve à s’appliquer avec une acuité particulière au dispositif Jeanbrun, dont la technicité et les incertitudes réglementaires appellent un devoir d’information accru de la part des professionnels qui le commercialisent.
Dès lors, l’investisseur qui entend recourir au dispositif Jeanbrun doit se prémunir contre ces risques en s’entourant des conseils d’un professionnel du droit, seul à même d’analyser la compatibilité de l’opération projetée avec les exigences légales et réglementaires, et d’anticiper les conséquences d’une éventuelle remise en cause de l’avantage fiscal. La vérification préalable du règlement de copropriété, de l’acte de vente, des conditions de mise en location et de l’évolution de la situation fiscale du contribuable constitue un préalable indispensable à toute décision d’investissement.
La Cour administrative d’appel de Lyon, dans un arrêt du 28 octobre 2021, a ainsi rappelé qu’il « appartient au juge de l’impôt d’examiner, au terme de l’instruction dont le litige qui lui est soumis a fait l’objet, si un contribuable remplit ou non les conditions lui permettant de se prévaloir de l’avantage fiscal » [[CAA Lyon, 5e ch., 28 oct. 2021, n° 20LY02542, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000044289207]]. Cette formule, par sa généralité, s’appliquera sans nul doute au dispositif Jeanbrun, et le juge de l’impôt n’aura pas à se substituer au législateur pour combler les lacunes de son texte.
Conclusion
Le dispositif Jeanbrun constitue une innovation fiscale d’ampleur, dont l’objectif affiché de relance de l’investissement locatif ne saurait occulter les risques juridiques substantiels qu’il fait peser sur les investisseurs. L’absence de décret d’application, l’ambiguïté rédactionnelle entourant l’imputation du déficit foncier sur le revenu global et la rigueur de la jurisprudence administrative en matière de contrôle des avantages fiscaux commandent une approche prudente et circonspecte. Les enseignements des contentieux antérieurs, qu’il s’agisse de la responsabilité des intermédiaires professionnels ou de la remise en cause des avantages fiscaux indûment obtenus, invitent à ne pas sous-estimer la fragilité d’un dispositif dont la sécurité juridique reste, à ce jour, largement théorique. L’investisseur avisé ne saurait se dispenser d’une analyse juridique préalable approfondie de son projet, seul gage d’une optimisation fiscale conforme aux exigences légales et d’une protection effective contre les aléas d’un contentieux qui ne manquera pas de se développer. La prudence commande, en toute hypothèse, de ne s’engager dans un tel investissement qu’après avoir obtenu une consultation juridique circonstanciée portant sur les conditions d’éligibilité du bien, la simulation fiscale personnalisée, la vérification des plafonds de loyer applicables à la zone géographique concernée, l’analyse du règlement de copropriété s’agissant des immeubles collectifs et, enfin, l’anticipation des conséquences d’une éventuelle remise en cause de l’avantage fiscal par l’administration. L’expérience des contentieux antérieurs, qu’il s’agisse du dispositif Pinel, du régime Scellier ou des montages de défiscalisation outre-mer, démontre que l’optimisme fiscal initial ne résiste que rarement à l’épreuve d’un contrôle approfondi opéré par l’administration ou par le juge de l’impôt.
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