L’articulation du bail commercial et du statut de la copropriété : la construction prétorienne d’une frontière entre deux ordres publics
Le bail commercial et la copropriété des immeubles bâtis constituent deux statuts d’ordre public dont les champs d’application respectifs se recoupent avec une fréquence croissante dans le paysage immobilier contemporain. Le premier, régi par les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce, organise les rapports entre le bailleur et le preneur à bail commercial dans une logique de protection du fonds de commerce. Le second, encadré par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, régit les relations entre les copropriétaires d’un immeuble bâti et le syndicat des copropriétaires dans une optique de conservation de l’immeuble et d’administration des parties communes. Or, lorsqu’un local commercial est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le bailleur se trouve à l’intersection de ces deux ordres publics, tenu envers son preneur des obligations du statut des baux commerciaux tout en étant assujetti, en sa qualité de copropriétaire, aux règles impératives de la copropriété. Cette superposition de régimes est source de tensions juridiques que les juridictions ont entrepris de résoudre par une construction prétorienne dont les lignes de force se dessinent avec une netteté croissante depuis 2024. L’analyse de cette articulation permet de distinguer, d’une part, la soumission de l’exercice du bail commercial aux règles impératives de la copropriété et, d’autre part, la double contrainte qui pèse sur le bailleur du fait de l’insertion de son lot dans un immeuble en copropriété.
I. La soumission de l’exercice du bail commercial aux règles impératives du droit de la copropriété
A. L’exigence d’autorisation préalable de l’assemblée générale pour les travaux affectant les parties communes
L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Cette exigence d’autorisation préalable s’impose avec une rigueur particulière lorsque le copropriétaire est un bailleur commercial et que les travaux envisagés sont le fait de son preneur. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 6 mars 2025, a ainsi rappelé que le contrat de bail liant le bailleur et le preneur stipulait expressément que « les travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou son aspect extérieur doivent faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée » générale des copropriétaires, obligation que la cour a fait respecter avec la plus grande fermeté [[CA Aix-en-Provence, 6 mars 2025, n° 24/06670, https://www.courdecassation.fr/decision/67ca93d624b25cd024432824 : « Ainsi, le contrat rappelle clairement l’obligation prévue par les dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 d’obtenir une autorisation préalable pour tous travaux affectant les parties communes. »]].
En l’espèce, la société preneuse avait réalisé une saignée dans le sol du local loué pour y intégrer des canalisations de raccordement au réseau d’assainissement, sans avoir sollicité ni obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. La cour a retenu que « le sol en totalité constitue une partie commune » et que « les travaux de raccordement réalisés portent manifestement atteinte aux parties communes », de sorte que le trouble manifestement illicite était caractérisé avec l’évidence requise en référé. La décision ordonne en conséquence la remise en état des lieux sous astreinte de trois cents euros par jour de retard.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 6 février 2025 publié au Bulletin, les règles de majorité applicables lorsque les travaux autorisés par l’assemblée générale affectent à la fois les parties communes générales et les parties communes spéciales d’un immeuble en copropriété. Elle a jugé que « lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales » [[Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.586, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/67a45ce96f209ee13f481be6 : « Il en résulte que, lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales. »]]. Cette solution, rendue en formation de section, présente un intérêt direct pour le bailleur commercial copropriétaire, qui doit identifier avec précision la nature des parties communes affectées par les travaux de son preneur afin de solliciter l’autorisation de l’organe compétent.
La qualification de l’acte autorisant le bail commercial sur des parties communes revêt également une importance décisive au regard de la majorité requise. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 5 décembre 2025, a jugé que « le bail commercial, dont il est d’ailleurs précisé qu’il tend à la privatisation de parties communes, s’analyse en un acte de disposition nécessitant pour être voté la majorité de l’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965 » [[CA Aix-en-Provence, 5 déc. 2025, n° 22/17013, https://www.courdecassation.fr/decision/6933254072f940f4b6d445a8 : « Il doit en être conclu que le bail commercial dont il est d’ailleurs précisé qu’il tend à la privatisation de parties communes, s’analyse en un acte de disposition nécessitant pour être voté la majorité de l’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965. »]]. La cour a relevé que ce bail confère au preneur un droit au renouvellement ou à une indemnité d’éviction, engagement qui grève durablement la liberté du bailleur sur son bien. Dès lors, la résolution d’assemblée générale ayant autorisé un tel bail à la majorité de l’article 25, insuffisante, encourt l’annulation.
B. L’opposabilité du règlement de copropriété au preneur à bail commercial
Le règlement de copropriété constitue la loi des parties au sein de l’immeuble. Son opposabilité au preneur à bail commercial constitue un enjeu pratique majeur, dès lors que les stipulations de ce règlement peuvent restreindre l’usage des lieux loués ou imposer des contraintes supplémentaires à l’activité du preneur. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 février 2025, a eu l’occasion de préciser l’articulation entre l’obligation de délivrance du bailleur et l’opposabilité du règlement de copropriété au preneur [[CA Paris, 20 fév. 2025, n° 22/18726, https://www.courdecassation.fr/decision/67b819ed0f66d9c033b92325]].
Dans cette affaire, la preneuse à bail commercial se plaignait de divers troubles de jouissance liés à l’accès de tiers à la cave qu’elle avait prise à bail, accès rendu nécessaire pour l’intervention sur le compteur d’eau et le compteur électrique de l’immeuble. La cour a constaté que le règlement de copropriété prévoyait expressément que « le compteur d’eau, le robinet d’arrêt et le local EDF se trouvant dans le lot 24 du sous-sol, le propriétaire de ce lot devra laisser libre accès » à toute personne habilitée. Or, le bail commercial stipulait que le preneur avait l’obligation de « se conformer aux usages en vigueur, aux règlements de police et au règlement de l’immeuble et au règlement de copropriété dont il reconnaît avoir reçu une copie ».
La cour en a déduit que la preneuse, par la connaissance du règlement de copropriété, était informée des modalités d’accès à la cave qu’elle prenait à bail, et que cette information n’était pas de nature à restreindre l’usage qu’elle entendait en faire. En conséquence, le bailleur n’avait commis aucune réticence dolosive et n’avait pas manqué à son obligation de délivrance. La solution est remarquable en ce qu’elle fait produire un effet utile à la clause de prise de connaissance du règlement de copropriété, insérée dans le bail commercial, et exclut que l’existence de servitudes d’accès aux parties privatives, prévues par le règlement de copropriété, puisse être invoquée par le preneur comme un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Cette solution s’inscrit dans la continuité du principe posé par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » [[Article 9, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051749498]]. Le bailleur commercial, en sa qualité de copropriétaire, ne peut concéder à son preneur plus de droits qu’il n’en détient lui-même en vertu du règlement de copropriété. En conséquence, les restrictions imposées par le règlement de copropriété s’imposent au preneur, que celui-ci les ait formellement acceptées ou non dans le contrat de bail, dès lors que le bailleur n’est pas en mesure de les lever sans l’accord de l’assemblée générale. Ce principe de relativité des droits du bailleur commercial trouve une illustration éclairante dans l’arrêt de la Cour d’appel de Caen du 13 février 2025, aux termes duquel « le preneur ne peut faire aucun changement de distribution, ni aucune modification de quelque nature que ce soit, sauf celles nécessitées par son activité, sans avoir reçu préalablement l’accord du bailleur », lequel accord est lui-même subordonné aux autorisations requises par le règlement de copropriété [[CA Caen, 13 fév. 2025, n° 23/02979, https://www.courdecassation.fr/decision/68257a00f9fa1d9e57f62182 : « Il est bien indiqué dans le contrat de location que le preneur ne peut faire aucun changement de distribution, ni aucune modification de quelque nature que ce soit, sauf celles nécessitées par son activité, sans avoir reçu préalablement l’accord du bailleur. »]].
II. La double contrainte pesant sur le bailleur commercial du fait de l’insertion de son lot dans une copropriété
A. La reddition des charges de copropriété et l’obligation renforcée de transparence du bailleur
La question de la refacturation des charges de copropriété au preneur à bail commercial constitue l’un des points de friction les plus fréquents du contentieux locatif. L’article L. 145-40-2 du Code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014 dite « loi Pinel », impose au bailleur de transmettre au locataire un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, ainsi qu’un état récapitulatif annuel. Cette obligation de transparence se double d’une difficulté pratique lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, car le bailleur doit lui-même attendre la reddition des comptes de la copropriété avant de pouvoir procéder à la régularisation des charges auprès de son preneur.
La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 4 décembre 2025, a rappelé la portée de l’article L. 145-40-2 au regard d’un bail commercial consenti dans un centre commercial soumis au statut de la copropriété [[CA Versailles, 4 déc. 2025, n° 25/01099, https://www.courdecassation.fr/decision/69328b6672f940f4b6c6e740 : « S’agissant d’un local situé dans un centre commercial soumis à un règlement de copropriété, la reddition des charges doit être effectuée dans les 3 mois suivant la reddition des charges de copropriété. »]]. En l’espèce, la clause du bail stipulait que le bailleur arrêterait les comptes de l’année écoulée « au plus tard dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel ». La cour a validé cette stipulation contractuelle et a constaté qu’aucun élément ne permettait d’établir que la copropriété avait procédé à la reddition des comptes pour les années litigieuses, de sorte que le bailleur pouvait se prévaloir de la clause pour différer la régularisation des charges.
Cette solution illustre la dépendance du bailleur commercial à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de ses propres obligations légales de transparence envers le preneur. Le bailleur ne peut en effet communiquer à son locataire des justificatifs dont il ne dispose pas lui-même, et la jurisprudence admet qu’il ne saurait être sanctionné pour un retard imputable au syndicat des copropriétaires. La Cour d’appel de Poitiers, dans un arrêt du 4 mars 2025, a toutefois rappelé que le bailleur est tenu de communiquer au locataire, à sa demande, « tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci » [[CA Poitiers, 4 mars 2025, n° 24/01970, https://www.courdecassation.fr/decision/67c7e8d1910b2f913559de10 : « Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »]]. Il en résulte que le bailleur ne peut se retrancher indéfiniment derrière la carence du syndicat des copropriétaires et doit démontrer qu’il a entrepris les diligences nécessaires pour obtenir les justificatifs requis.
Par ailleurs, l’article R. 145-35 du Code de commerce précise que l’état récapitulatif annuel doit être adressé au locataire dans un délai de deux mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel [[Article R. 145-35, Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029164866]]. L’articulation de ces délais souligne la nécessité pour le bailleur d’anticiper ses propres obligations en veillant à obtenir dans les meilleurs délais du syndic les documents comptables nécessaires à l’établissement de l’état récapitulatif annuel destiné au preneur. La Cour de cassation a, par ailleurs, rappelé de manière constante que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de transmission des justificatifs en invoquant sa propre ignorance des comptes de la copropriété, dès lors qu’il lui appartient, en sa qualité de copropriétaire, d’exercer les droits que lui confère l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir communication des pièces comptables du syndicat.
B. La responsabilité du bailleur pour les atteintes portées par le preneur aux règles de la copropriété
Le bailleur commercial, en sa qualité de copropriétaire, est tenu envers le syndicat des copropriétaires de veiller au respect du règlement de copropriété par les occupants de son lot. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans l’arrêt précité du 6 mars 2025, a clairement posé le principe selon lequel « la société bailleresse, étant propriétaire des locaux, a l’obligation de veiller à ce que sa locataire respecte les dispositions du règlement de copropriété et plus généralement les dispositions légales applicables en matière de copropriété ». En conséquence, le bailleur a été condamné in solidum avec le preneur à procéder aux travaux de remise en état des lieux, nonobstant la stipulation du bail selon laquelle « le locataire fait son affaire personnelle de toutes réclamations susceptibles de découler des travaux qu’il effectue ».
Cette solution consacre un principe d’inopposabilité au syndicat des copropriétaires des clauses du bail commercial répartissant entre le bailleur et le preneur la charge des travaux ou la responsabilité des infractions au règlement de copropriété. Le syndicat des copropriétaires, tiers au contrat de bail, peut agir indifféremment contre le copropriétaire-bailleur, contre le preneur, ou contre les deux, pour obtenir la cessation du trouble et la remise en état des parties communes. La stipulation contractuelle par laquelle le preneur assume la charge des réclamations du syndicat n’a d’effet que dans les rapports internes entre le bailleur et le preneur, à travers un éventuel recours en garantie.
La Cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 20 février 2025, a par ailleurs précisé la portée de l’article 1725 du Code civil dans le contexte de la copropriété. Selon ce texte, « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée » [[Article 1725, Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041571]]. La cour en a déduit que « la bailleresse n’est responsable ni du comportement des autres copropriétaires ni de celui du syndic de copropriété vis-à-vis de sa locataire, ces personnes étant des tiers au sens de l’article 1725 du Code civil ». Cette solution établit une distinction nette entre, d’une part, les troubles de jouissance imputables au fait personnel du bailleur ou à un défaut d’entretien des locaux loués, qui engagent sa responsabilité, et, d’autre part, les troubles causés par les autres copropriétaires ou le syndic, qui demeurent à la charge du preneur.
En conséquence, le bailleur commercial dont le lot est situé dans un immeuble en copropriété se trouve exposé à une double responsabilité, ascendante et descendante. Ascendante, envers le syndicat des copropriétaires, au titre des infractions commises par son preneur. Descendante, envers son preneur, au titre de son obligation de délivrance et de jouissance paisible, dont il ne peut s’exonérer en invoquant les contraintes propres au statut de la copropriété que dans les limites de l’article 1725 du Code civil. Cette double contrainte impose au bailleur une vigilance particulière dans la rédaction des clauses du bail commercial, notamment celles relatives à la prise de connaissance du règlement de copropriété par le preneur, aux modalités d’autorisation des travaux et à la répartition des charges. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans l’arrêt du 6 mars 2025, a d’ailleurs expressément écarté la clause du bail selon laquelle « le locataire fait son affaire personnelle de toutes réclamations susceptibles de découler des travaux qu’il effectue », en retenant qu’une telle stipulation était « sans incidence sur l’obligation incombant à la société de veiller au respect des dispositions précitées » [[CA Aix-en-Provence, 6 mars 2025, n° 24/06670, https://www.courdecassation.fr/decision/67ca93d624b25cd024432824 : « La stipulation figurant en page 10 du contrat de bail suivant laquelle le locataire fait son affaire personnelle de toutes réclamations susceptibles de découler des travaux qu’il effectue est sans incidence sur l’obligation incombant à la société de veiller au respect des dispositions précitées. »]]. Dès lors, les clauses d’exonération ou de transfert de responsabilité insérées dans le bail commercial ne produisent d’effet qu’entre les parties au contrat et demeurent inopposables au syndicat des copropriétaires, qui peut toujours agir directement contre le copropriétaire-bailleur sur le fondement du règlement de copropriété.
Conclusion
L’articulation du bail commercial et du statut de la copropriété révèle une tension irréductible entre deux ordres publics protecteurs qui poursuivent des finalités distinctes. La construction prétorienne récente, dont les arrêts de 2025 constituent les jalons les plus significatifs, tend à résoudre cette tension par une double exigence : d’une part, la soumission effective du preneur aux contraintes de la copropriété, à travers l’obligation d’autorisation préalable des travaux et l’opposabilité du règlement de copropriété ; d’autre part, l’imputation au bailleur d’une responsabilité résiduelle envers le syndicat des copropriétaires, que les clauses du bail commercial ne sauraient écarter à l’égard des tiers.
Le bailleur commercial qui entend concilier ces deux exigences doit impérativement intégrer dans le contrat de bail des stipulations explicites relatives au règlement de copropriété, aux procédures d’autorisation des travaux par l’assemblée générale et aux modalités de communication des charges. La clause par laquelle le preneur reconnaît avoir pris connaissance du règlement de copropriété et s’engage à s’y conformer constitue désormais une stipulation essentielle du bail commercial en copropriété, dont la jurisprudence sanctionne l’absence par un renversement de la charge de la preuve au détriment du bailleur.
Les développements récents de la Cour de cassation et des cours d’appel, en clarifiant les règles de majorité applicables aux autorisations de travaux et en consacrant la qualification d’acte de disposition du bail commercial portant sur des parties communes, offrent au praticien un cadre juridique plus lisible. Il appartient néanmoins au bailleur de faire preuve d’une diligence particulière dans le suivi des décisions de l’assemblée générale et dans la transmission des informations au preneur, sous peine de voir sa responsabilité engagée sur le double front du statut de la copropriété et du statut des baux commerciaux.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.