Le caractère d’ordre public du statut de la copropriété à l’épreuve de la jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile
I. L’assujettissement impératif au statut de la copropriété des immeubles bâtis
A. Le champ d’application d’ordre public de l’article premier de la loi du 10 juillet 1965
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis constitue, depuis plus de soixante ans, l’armature légale de la propriété collective en France. Son article premier, dans sa rédaction initiale, dispose que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Ce texte n’a jamais été déclaré supplétif par le législateur et la jurisprudence en a, de longue date, déduit son caractère d’ordre public. Dès lors qu’un immeuble réunit les deux critères cumulatifs posés par ce texte — l’existence d’un immeuble bâti et la division de sa propriété par lots — le statut de la copropriété s’impose aux propriétaires sans qu’ils puissent y déroger par convention contraire.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé ce principe avec une netteté particulière dans un arrêt publié au Bulletin du 19 mars 2026 [[ Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-13.829, publié au Bulletin. ]]. La Cour y affirme que, dès lors qu’un immeuble répond aux critères posés par l’article 1er, d’ordre public, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est soumis au statut de la copropriété. Cette formulation ne laisse aucune place à l’ambiguité : le caractère d’ordre public du texte commande une application automatique du statut à tout immeuble qui en remplit les conditions objectives. La qualification légale s’impose aux parties indépendamment de leur volonté, de leurs conventions ou de la qualification qu’elles auraient pu donner à leur situation juridique. Il s’agit là d’une application rigoureuse de l’adage selon lequel les lois qui intéressent l’ordre public obligent sans acception de personne.
Ce principe trouve une illustration remarquable dans un arrêt du 8 septembre 2010 par lequel la même chambre avait déjà jugé qu’il appartient au juge, saisi d’une contestation quant à l’existence d’une copropriété, de constater l’existence de parties communes [[ Civ. 3e, 8 septembre 2010, n° 09-15.554, Bull. 2010, III, n° 152, cité par Civ. 3e, 19 mars 2026, précité. ]]. La Cour conférait ainsi au juge un office de qualification juridique autonome, distinct de l’appréciation souveraine des faits : peu importe que les parties aient ou non qualifié leur ensemble immobilier de copropriété, peu importe qu’elles aient ou non rédigé un règlement formel, le juge doit rechercher si, en fait, l’immeuble répond aux critères de l’article 1er. Dans la même ligne, un arrêt du 26 mars 2020 avait étendu ce raisonnement à l’hypothèse de l’existence de terrains et de services communs à deux ensembles immobiliers, jugeant que cette circonstance suffisait à caractériser la soumission au statut [[ Civ. 3e, 26 mars 2020, n° 18-16.117, publié au Bulletin, cité par Civ. 3e, 19 mars 2026, précité. ]].
Cette approche de la Cour de cassation s’inscrit dans une conception extensive de la notion d’immeuble bâti au sens de l’article 1er, qui englobe non seulement les immeubles collectifs traditionnels mais également les ensembles immobiliers complexes comportant des constructions distinctes reliées par des espaces ou des équipements communs. La Cour a ainsi jugé, le 9 septembre 2021, qu’un groupe d’immeubles pouvait être soumis au statut de la copropriété dès lors qu’il existait entre eux des parties communes [[ Civ. 3e, 9 septembre 2021, n° 20-16.850, publié au Bulletin. ]]. De même, l’existence d’un simple chemin d’accès commun à plusieurs constructions suffit à caractériser une partie commune et, partant, à soumettre l’ensemble immobilier au statut de la copropriété. Cette extension jurisprudentielle du champ d’application de la loi de 1965 témoigne de la volonté du juge de ne laisser aucun espace de non-droit dans la gestion collective des immeubles partagés, fût-ce de manière informelle ou rudimentaire.
En pratique, cette construction prétorienne a des implications directes pour les propriétaires d’ensembles immobiliers qui, croyant échapper au statut de la copropriété faute d’avoir formalisé un règlement, se trouvent en réalité soumis à l’intégralité de ses dispositions impératives. La consultation d’un avocat spécialisé en droit de la copropriété est, dans ce contexte, indispensable pour évaluer la situation juridique réelle d’un immeuble et prévenir les risques contentieux liés à une méconnaissance du statut applicable.
Par ailleurs, la Cour de cassation a réaffirmé le caractère d’ordre public de l’ensemble du dispositif légal à travers plusieurs décisions récentes. L’arrêt du 16 avril 2026 a jugé que les dispositions des articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 64, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, relatives au point de départ du délai de contestation des décisions d’une assemblée générale, ne méconnaissent pas les exigences de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales [[ Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-18.842, publié au Bulletin. ]]. La Cour a ainsi validé, au regard du droit au procès équitable, les règles d’ordre public qui gouvernent le contentieux de la copropriété, en écartant tout grief d’inconventionnalité.
B. L’indifférence de la méconnaissance des règles d’urbanisme sur la soumission au statut
L’apport le plus marquant de l’arrêt du 19 mars 2026 réside dans l’affirmation selon laquelle la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété n’est nullement entravée par la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé. La Cour énonce en effet que, dès lors qu’un immeuble répond aux critères de l’article 1er, il est soumis au statut de la copropriété, « peu important la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé ». Cette position consacre une dissociation fondamentale entre l’ordre public urbanistique et l’ordre public de la copropriété : la violation des règles relatives au permis de construire, si elle expose le contrevenant aux sanctions administratives et pénales prévues par le code de l’urbanisme, est sans incidence sur l’assujettissement de l’immeuble au statut de la copropriété.
Cette solution est justifiée par la finalité distincte des deux régimes juridiques. L’autorisation d’urbanisme, régie par les articles L. 421-1 et suivants du code de l’urbanisme, a pour objet de contrôler la conformité du projet de construction aux règles d’occupation des sols et aux prescriptions architecturales et environnementales. Le statut de la copropriété, quant à lui, régit les rapports entre les propriétaires de lots au sein d’un immeuble divisé, dans un souci de protection des droits de chacun et de gestion collective des parties communes. Or, ces deux finalités ne se recoupent pas nécessairement, et une irrégularité urbanistique ne saurait priver les copropriétaires du bénéfice des dispositions protectrices de la loi du 10 juillet 1965, notamment en matière de tenue des assemblées générales, de répartition des charges ou de désignation d’un syndic.
En conséquence, le propriétaire d’un lot dans un immeuble construit en méconnaissance du permis de construire ne peut se prévaloir de cette illégalité pour échapper à ses obligations de copropriétaire, telles que le paiement des charges communes ou le respect des décisions d’assemblée générale. La Cour de cassation avait déjà posé les prémisses de cette solution en jugeant, le 2 avril 2026, qu’il résulte des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965 que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment comportant des parties communes appartient au syndicat des copropriétaires [[ Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-15.059, publié au Bulletin. ]]. Cette décision, en rappelant que les règles de la copropriété s’appliquent même dans le silence du règlement, conforte l’idée d’un statut pleinement impératif qui s’impose à tous les copropriétaires, indépendamment des circonstances de fait ayant entouré la création de la copropriété.
Il convient d’ajouter que la jurisprudence a également consacré la soumission automatique au statut de la copropriété dans l’hypothèse de la division d’un immeuble par l’effet d’une vente par lots. La Cour de cassation a jugé, le 19 novembre 2024, qu’une vente successive de fractions d’immeuble à des personnes différentes, sans établissement d’un règlement de copropriété, n’en soumettait pas moins l’immeuble au statut de la copropriété, dès lors que les critères de l’article 1er se trouvaient objectivement réunis [[ Civ. 3e, 19 novembre 2024, n° 22-24.101. ]]. Cette décision est particulièrement importante pour les immeubles anciens divisés de fait, sans qu’aucun acte constitutif de copropriété n’ait été formalisé, et dans lesquels les occupants vivent en situation irrégulière au regard de leurs obligations réciproques. La régularisation d’une telle situation peut nécessiter l’organisation d’une assemblée générale de copropriété afin de désigner un syndic et d’adopter les résolutions nécessaires à la mise en conformité de l’immeuble.
II. La résistance de l’acte constitutif de copropriété face aux irrégularités formelles
A. La dissociation entre la validité du règlement de copropriété et les vices affectant les documents techniques annexes
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division constituent, aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, les actes fondateurs de la copropriété. Or, il arrive que les plans annexés à ces actes souffrent d’irrégularités formelles, notamment lorsqu’ils n’ont pas été établis par un géomètre-expert, en méconnaissance des articles 1er, 1°, et 2 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts. La question se pose alors de savoir si l’irrégularité du plan entraîne, par voie de conséquence, la nullité du règlement de copropriété lui-même. La troisième chambre civile répond par la négative dans l’arrêt du 19 mars 2026.
La Cour énonce en effet que, « si pour contester la délimitation des droits fonciers résultant d’un plan annexé à l’état descriptif de division complétant un règlement de copropriété, un copropriétaire peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas été établi par un géomètre-expert, l’irrégularité des conditions d’élaboration d’un tel plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu’il revient au juge d’apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété ». Cette distinction est d’une importance pratique considérable. Elle signifie que le copropriétaire qui entend contester la délimitation de ses droits fonciers peut invoquer utilement l’absence d’intervention d’un géomètre-expert pour faire constater l’inopposabilité du plan à son égard, mais il ne saurait, par ce moyen, obtenir l’annulation du règlement de copropriété lui-même et, partant, la disparition du statut de la copropriété.
La Cour prend soin de rappeler que la validité du règlement de copropriété s’apprécie exclusivement au regard des conditions légales de constitution de la copropriété, c’est-à-dire la réunion des critères de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965. Le plan annexé, quelle que soit la régularité de son établissement, n’est qu’un instrument de mesure et de délimitation des droits fonciers ; il ne conditionne pas l’existence même de la copropriété. Cette solution est conforme à la jurisprudence antérieure qui, dès 2010, avait affirmé l’office du juge dans la constatation de l’existence de parties communes, indépendamment des irrégularités affectant les documents de la copropriété.
Cette position jurisprudentielle s’inscrit dans une tendance plus large à la sanctuarisation des actes constitutifs de la copropriété. La même chambre avait déjà jugé, le 15 janvier 2026, que le syndicat des copropriétaires agissant sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement de provisions ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, ce qui impose une rigueur procédurale protectrice des droits individuels des copropriétaires [[ Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 23-23.534, publié au Bulletin. ]]. Cette décision illustre l’équilibre recherché par la Cour entre la protection du statut collectif et la garantie des droits individuels.
La Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 22 janvier 2026, que le règlement de copropriété, dès lors qu’il a été régulièrement publié au fichier immobilier, est opposable à tous les copropriétaires successifs, y compris à ceux qui n’étaient pas parties à son établissement [[ Civ. 3e, 22 janvier 2026, n° 23-21.673, publié au Bulletin. ]]. Cette opposabilité erga omnes du règlement confirme sa nature d’acte réglementaire de droit privé, obligatoire pour tous les copropriétaires présents et à venir, ce qui renforce encore le caractère impératif du statut et la stabilité des situations juridiques au sein de l’immeuble.
En définitive, la stratégie contentieuse consistant à rechercher la nullité du règlement de copropriété pour échapper aux obligations qu’il impose se heurte désormais à une jurisprudence fermement établie, qui ne tolère la remise en cause de l’acte constitutif que dans les limites strictement définies par la loi. La voie de l’action en responsabilité contre le syndic ou le rédacteur des actes apparaît, en pratique, comme la seule issue offerte aux copropriétaires qui s’estiment victimes d’irrégularités lors de la constitution de la copropriété.
B. Les conséquences contentieuses de la soumission impérative au statut de la copropriété
L’affirmation du caractère d’ordre public du statut de la copropriété emporte des conséquences contentieuses majeures. En premier lieu, elle prive les parties de la faculté de demander au juge de substituer un autre régime juridique à celui de la copropriété. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 19 mars 2026, les demandeurs sollicitaient la substitution d’un régime de pleine propriété au régime de la copropriété, au motif que le plan annexé au règlement n’avait pas été établi par un géomètre-expert et que l’immeuble avait été édifié en méconnaissance du permis de construire. La cour d’appel de Lyon, dont la décision a été confirmée par la Cour de cassation, a rejeté cette prétention, jugeant que l’irrégularité des conditions d’élaboration du plan était sans incidence sur la validité du règlement de copropriété.
En deuxième lieu, la solution de la Cour de cassation a pour effet de canaliser le contentieux vers la voie indemnitaire plutôt que vers la voie de l’annulation. Le copropriétaire qui s’estime lésé par une irrégularité dans l’établissement des documents de la copropriété ne peut obtenir la disparition du statut, mais il peut rechercher la responsabilité civile professionnelle des intervenants ayant concouru à l’établissement des actes irréguliers. Ainsi, dans l’arrêt du 19 mars 2026, la cour d’appel avait retenu que le gérant de la SCI ayant établi le plan sans avoir la qualité de géomètre-expert avait commis une faute, mais que cette faute n’était pas à l’origine d’un préjudice pour les demandeurs, dès lors que le lot qu’ils avaient acquis correspondait précisément au plan annexé à l’état descriptif de division.
En troisième lieu, l’arrêt du 19 mars 2026 illustre le refus de la Cour de cassation de faire produire aux règles d’urbanisme des effets civils qu’elles n’ont pas vocation à produire. Les articles L. 421-3 et L. 421-2-4 du code de l’urbanisme, invoqués par les demandeurs à l’appui de leur pourvoi, ont été écartés par la Cour au motif qu’ils ne régissent pas les rapports de droit privé entre copropriétaires. La méconnaissance d’un permis de construire relève du contentieux administratif et pénal, non du contentieux civil de la copropriété. Cette distinction des ordres juridictionnels, fondée sur le principe de séparation des autorités administratives et judiciaires, est rappelée avec fermeté par la troisième chambre civile dans une décision qui contribue à clarifier l’articulation entre police de l’urbanisme et droit de la copropriété.
Dans le même ordre d’idées, la Cour de cassation a également jugé, le 5 mars 2026, que la violation par un copropriétaire des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination des parties privatives constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés peut faire cesser sous astreinte [[ Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin. ]]. Cette décision confirme que le règlement de copropriété, dans toutes ses stipulations conformes à la loi, a force obligatoire à l’égard de chacun des copropriétaires et que sa violation ouvre droit à des mesures coercitives immédiates, y compris en référé. Le contentieux des charges de copropriété et celui de la destination des lots constituent les deux principaux foyers de cette mise en œuvre contentieuse du caractère obligatoire du règlement.
Enfin, l’arrêt du 15 janvier 2026, également publié au Bulletin, a précisé les limites de la procédure accélérée au fond en matière de copropriété : lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond [[ Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 24-10.778, publié au Bulletin. ]]. Cette précision procédurale, loin d’être anecdotique, révèle la volonté de la Cour de cassation d’encadrer strictement les voies de droit ouvertes aux copropriétaires et au syndicat, dans le respect des principes directeurs du procès civil.
L’ensemble de ces décisions dessine un régime de la copropriété dont la stabilité est garantie par son caractère d’ordre public et dont les voies de contestation sont étroitement balisées par la jurisprudence. Le copropriétaire qui souhaite contester la constitution de la copropriété ou la délimitation de ses droits ne dispose plus de la possibilité d’obtenir une remise en cause radicale du statut ; il doit s’orienter vers les voies de droit que la loi et la jurisprudence mettent à sa disposition, qu’il s’agisse de l’action en responsabilité civile professionnelle, de l’action en rectification des documents de la copropriété ou du recours contre les décisions d’assemblée générale dans les conditions prévues par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2025-2026 consacre, avec une constance remarquable, le caractère d’ordre public du statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’arrêt du 19 mars 2026, en affirmant que la soumission de l’immeuble à ce statut ne saurait être écartée ni par les irrégularités affectant les plans annexés au règlement, ni par la méconnaissance du permis de construire, marque une étape décisive dans la construction prétorienne d’un droit de la copropriété autonome et impératif. Cette position jurisprudentielle, protectrice des droits des copropriétaires et garante de la stabilité des ensembles immobiliers collectifs, s’inscrit dans le prolongement d’une ligne jurisprudentielle ancienne et paraît désormais solidement établie. Elle invite les praticiens à une vigilance accrue lors de l’établissement des actes constitutifs de copropriété, dont les vices sont susceptibles d’engager leur responsabilité sans pour autant affecter l’existence même du régime de copropriété auquel l’immeuble est impérativement soumis.
L’office du juge, rappelé avec force par la Cour de cassation, consiste à vérifier la réunion des critères objectifs de l’article 1er de la loi de 1965, à l’exclusion de toute autre considération. Cette méthode d’analyse, centrée sur les éléments constitutifs du statut, assure la prévisibilité du droit et la sécurité juridique des transactions portant sur les lots de copropriété, tout en préservant la possibilité pour les copropriétaires d’agir en responsabilité contre les professionnels ayant manqué à leurs obligations lors de l’établissement des documents fondateurs de la copropriété. A cet égard, la responsabilité du notaire instrumentaire, celle du géomètre-expert et celle du promoteur ou du lotisseur constituent les principales voies de droit ouvertes aux copropriétaires pour obtenir réparation des préjudices causés par les irrégularités affectant les actes de la copropriété, sans qu’il soit nécessaire ni même possible d’obtenir la disparition du statut lui-même.
Cette jurisprudence, dans son ensemble, témoigne de la maturité du droit de la copropriété français, qui a su concilier l’impératif de stabilité des ensembles immobiliers collectifs avec la protection des droits individuels des copropriétaires, au moyen d’un arsenal de voies de droit graduées et complémentaires. La troisième chambre civile, par ces arrêts publiés au Bulletin, entend guider la pratique notariale et judiciaire vers une application rigoureuse mais équilibrée d’un statut dont le caractère d’ordre public ne saurait désormais être sérieusement contesté.
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