Coproprietes en difficulte : l’administration provisoire a l’epreuve de la jurisprudence
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete des immeubles batis constitue, depuis plus de soixante ans, l’armature juridique de la vie en copropriete. Son titre III, consacre aux syndicats de coproprietaires en difficulte, a connu des reformes successives d’une ampleur significative, de la loi ALUR du 24 mars 2014 a la loi du 9 avril 2024 en passant par l’ordonnance du 17 juillet 2019. La troisieme chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre 2023 et 2026, une serie d’arrets qui eclairent avec une precision inedite les conditions de designation de l’administrateur provisoire, l’articulation des differents fondements de la nomination judiciaire et les consequences de la concentration des pouvoirs entre les mains de ce mandataire de justice. L’analyse de ces decisions revele un durcissement des exigences formelles pesant sur la saisine du juge et une protection renforcee de la stabilite des actes pris par l’administrateur provisoire, au prix d’une technicite procedurale qui ne souffre aucune approximation.
I. La designation de l’administrateur provisoire : un triptyque procedural d’ordre public
A. L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 : des conditions alternatives et une saisine imperativement formaliste
Aux termes de l’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965, le president du tribunal judiciaire peut designer un administrateur provisoire du syndicat des coproprietaires si l’equilibre financier du syndicat est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilite de pourvoir a la conservation de l’immeuble [[Article 29-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000049397763.]]. Ces deux conditions sont alternatives, non cumulatives : il suffit que l’une ou l’autre soit caracterisee pour fonder la designation. La saisine du president n’est ouverte qu’a un cercle limite d’acteurs : les coproprietaires representant au moins 15 % des voix, le syndic, le maire, l’etablissement public de cooperation intercommunale competent en matiere d’habitat, le representant de l’Etat dans le departement, le procureur de la Republique ou, le cas echeant, le mandataire ad hoc. Le meme texte precise que la decision designant l’administrateur provisoire fixe la duree de sa mission, qui ne peut etre inferieure a douze mois, et que si aucun rapport de mandataire ad hoc n’a ete etabli au cours de l’annee precedente, l’administrateur rend, au plus tard a l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermediaire presentant les mesures a adopter pour redresser la situation financiere du syndicat.
La jurisprudence recente de la troisieme chambre civile a considerablement durci les exigences formelles pesant sur la saisine du juge. L’arret du 11 janvier 2024 est a cet egard fondateur. La Cour de cassation y affirme, au visa des articles 29-1, I, de la loi de 1965 et 62-2 du decret du 17 mars 1967, que le president du tribunal judiciaire ne peut etre valablement saisi par des coproprietaires que par la voie d’une assignation delivree au syndicat represente par le syndic. La Cour casse l’arret de la cour d’appel de Lyon du 8 decembre 2021 qui avait ratifie une designation obtenue sur simple requete, au motif que des lors qu’il appartenait aux coproprietaires requerants de saisir le president du tribunal judiciaire par la voie d’une assignation delivree au syndicat des coproprietaires, la cour d’appel a viole les textes susvises [[Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-12.533, https://www.courdecassation.fr/decision/659f9f3c3328fa00087a29b1.]].
Ce principe a ete applique avec une rigueur remarquable par la cour d’appel de Lyon, statuant sur renvoi apres cassation, le 13 janvier 2026. La juridiction de renvoi retient que les coproprietaires ne sont pas fondes a soutenir qu’il leur etait impossible de delivrer une assignation au syndicat des coproprietaires a defaut de syndic en situation de representer le syndicat des coproprietaires en justice, alors qu’il y avait lieu, dans cette hypothese, de faire designer prealablement un syndic, suivant la procedure des articles 46 ou 47 du decret du 17 mars 1967, selon le cas [[CA Lyon, 13 janv. 2026, n° 25/01403, https://www.courdecassation.fr/decision/69677d51cdc6046d47413253.]]. L’ordonnance de designation obtenue sur requete est retractee et l’ensemble des actes accomplis en execution est declare nul. Cette solution illustre avec eclat le caractere d’ordre public des regles de saisine, dont la violation est sanctionnee sans egard aux circonstances de fait qui pouvaient sembler justifier le recours a la voie de la requete.
Par ailleurs, la designation d’un administrateur provisoire n’a pas vocation a pallier une simple mesentente entre coproprietaires. La cour d’appel de Versailles, le 3 avril 2025, a precise avec force que l’existence d’une mesentente, fut-elle serieuse, entre les coproprietaires, qui n’est pas discutee en l’espece, n’est pas un motif de designation d’un administrateur provisoire [[CA Versailles, 3 avr. 2025, n° 24/04204, https://www.courdecassation.fr/decision/67ef68b96b85edc07d345454.]]. Ce meme arret illustre les exigences probatoires elevees auxquelles est soumis le requerant : la cour confirme le rejet de la demande, estimant que le coproprietaire demandeur ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que serait remplie l’une ou l’autre des conditions prevues a l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. La production de pieces attestant d’un compte bancaire debiteur et de difficultes de recouvrement d’une creance alléguée a ete jugee insuffisante a caracteriser un equilibre financier gravement compromis. La cour a, en outre, retenu que les comptes-rendus d’assemblee generale, les documents comptables et les convocations regulieres produites par le syndicat demontraient que la gestion de la copropriete etait assuree.
En consequence, le verrou procedural instaure par la Cour de cassation est double. Il exige non seulement le respect de la voie de l’assignation lorsque la demande emane de coproprietaires, mais il impose egalement, en presence d’une copropriete depourvue de syndic, de solliciter prealablement la designation d’un administrateur provisoire sur le fondement des articles 46 ou 47 du decret du 17 mars 1967 avant d’engager la procedure de l’article 29-1 de la loi. L’oubli de cette sequence est sanctionne par la retractation de l’ordonnance et la nullite de l’ensemble des actes accomplis en execution. Le formalisme de la saisine se double ainsi d’une exigence de chronologie procedurale, que les praticiens ne sauraient negliger sans exposer leurs clients a une invalidation retrospective de l’ensemble des actes pris par l’administrateur.
B. Le mandataire ad hoc preventif et l’administrateur provisoire du decret de 1967 : des regimes autonomes aux frontieres clarifiees
Le legislateur a dote le juge de deux instruments complementaires a l’administrateur provisoire de l’article 29-1 de la loi de 1965, dont l’articulation a ete precisee par la jurisprudence de maniere decisive. Le mandataire ad hoc, instaure par l’article 29-1 A de la loi, constitue un mecanisme preventif de diagnostic et de conciliation, dont les conditions de declenchement sont regies par l’article 29-1 B de la meme loi [[Articles 29-1 A et 29-1 B de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256.]]. Le syndic a l’obligation de saisir le juge aux fins de designation d’un mandataire ad hoc des que les impayes atteignent 25 % des sommes exigibles au 31 decembre de l’exercice clos ou, pour les coproprietes de plus de 200 lots, le seuil de 15 %. La saisine est egalement obligatoire en l’absence d’approbation des comptes depuis au moins deux exercices. Le mandataire ad hoc dispose d’un delai de trois mois, renouvelable une fois, pour remettre un rapport, a la suite duquel l’assemblee generale dispose d’un delai de six mois pour voter les mesures proposees. La loi interdit expressement que le mandataire ad hoc soit designe comme syndic a l’issue de sa mission, ce qui temoigne de la volonte du legislateur de separer strictement les fonctions de diagnostic et de gestion.
A cet egard, la troisieme chambre civile a opere, dans un arret du 25 mai 2023, une distinction fondamentale entre le regime de l’administrateur provisoire designe sur le fondement de l’article 29-1 de la loi et celui de l’administrateur provisoire designe sur le fondement de l’article 47 du decret du 17 mars 1967. Aux termes de ce dernier texte, dans tous les cas, autres que celui prevu par le precedent article, ou le syndicat est depourvu de syndic, le president du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requete, a la demande de tout interesse, designe un administrateur provisoire de la copropriete qui est notamment charge de convoquer l’assemblee en vue de la designation d’un syndic [[Article 47 du decret n° 67-223 du 17 mars 1967, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042078815.]]. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit a compter de l’acceptation de son mandat par le syndic designe par l’assemblee generale.
La Cour de cassation juge que les dispositions de l’article 62-3 du decret de 1967, qui imposent la communication de la procedure au ministere public, et de l’article 62-5 du meme decret, qui ouvrent aux interesses un delai de deux mois pour en referer au juge ayant rendu l’ordonnance, ne sont pas applicables a la designation fondee sur l’article 47 du decret, laquelle est regie par l’article 59, alinea 3, du meme texte [[Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-20.638, https://www.courdecassation.fr/decision/646eff963fdabad0f888e848.]]. La Cour precise que ces dernieres dispositions, qui figurent dans une sous-section relative a l’administration provisoire initiee sur le fondement de l’article 29-1 de la loi, ne sont pas applicables a celle engagee sur le fondement de l’article 47 du decret. Il en resulte que le regime de l’article 47, destine a remedier a la vacance du syndic dans les cas autres que celui ou le syndicat est prive de syndic en raison d’une carence de l’assemblee generale, se trouve dispense des formalites propres a la procedure de l’article 29-1. Cette autonomie procedurale emporte des consequences pratiques majeures : la saisine sur requete est recevable au titre de l’article 47, la communication au parquet n’est pas exigee, et le delai de deux mois pour retractation n’est pas applicable. La maitrise de ces distinctions est essentielle pour orienter le choix du fondement en fonction de la situation concrete du syndicat et eviter les irrecevabilites.
Des lors, le systeme francais de traitement des coproprietes en difficulte repose sur un ensemble coherent mais d’une technicite exigeante. La prevention par le mandataire ad hoc, dont le declenchement est obligatoire pour le syndic lorsque les seuils d’impayes sont franchis, constitue le premier etage. L’administration provisoire curative de l’article 29-1, aux conditions de fond et de forme strictes, en est le deuxieme. L’administration provisoire subsidiaire de l’article 47 du decret de 1967, cantonnee aux seuls cas de vacance du mandat de syndic, complete le dispositif. L’erreur de fondement, le choix d’une voie de saisine inappropriee ou le non-respect de l’ordre des procedures peut entrainer, comme le montre la jurisprudence recente, la retractation de l’ordonnance et la nullite des actes subsequents.
II. Les effets de la designation : concentration des pouvoirs et stabilite des actes
A. La cessation du mandat du syndic et l’ampleur des pouvoirs de l’administrateur provisoire
La designation d’un administrateur provisoire emporte, de plein droit et sans indemnite, la cessation du mandat du syndic. L’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965 confie a l’administrateur provisoire la mission de prendre les mesures necessaires au retablissement du fonctionnement normal de la copropriete. A cette fin, le juge lui confie tous les pouvoirs du syndic et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblee generale des coproprietaires, a l’exception de ceux prevus aux a et b de l’article 26 de la meme loi, relatifs a la modification de la repartition des charges speciales et a la modification du reglement de copropriete. L’administrateur provisoire execute personnellement la mission qui lui est confiee, le syndic en place ne pouvant en aucun cas etre designe au titre d’administrateur provisoire de la copropriete.
L’ampleur de cette concentration de pouvoirs a ete illustree et precisement delimitee par la Cour de cassation dans un arret du 10 octobre 2024. La Cour y censure un jugement du tribunal judiciaire de Senlis qui avait rejete une demande en paiement de charges en retenant que le syndicat des coproprietaires n’expose pas en quoi il est dispense de la tenue des assemblees generales et qu’ il ne produit aucun proces-verbal d’assemblee generale si bien qu’il est impossible de determiner si les appels de fonds correspondent aux dispositions adoptees en assemblee generale. La Cour de cassation juge que le tribunal judiciaire n’a pas donne de base legale a sa decision en s’abstenant de rechercher si l’administrateur avait ete investi du pouvoir de l’assemblee generale d’approuver les comptes et budgets du syndicat des coproprietaires, de sorte que ces decisions n’avaient pas a etre soumises a l’assemblee generale des coproprietaires [[Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 23-11.308, https://www.courdecassation.fr/decision/67076f8981e733ee26982c95.]]. Cette decision rappelle qu’il appartient au juge du fond de verifier l’etendue precise de la mission confiee a l’administrateur par l’ordonnance de designation, et non de presumer que toute decision de l’administrateur requiert l’approbation de l’assemblee generale.
Par ailleurs, l’administrateur provisoire designe au titre de l’article 29-1 ne dispose pas de pouvoirs illimites. La Cour de cassation a rappele, dans un arret du 25 janvier 2024, que sans prejudice de la possibilite d’en referer au president du tribunal judiciaire pour mettre fin ou modifier sa mission, les coproprietaires ne peuvent remettre en cause les decisions prises par l’administrateur provisoire, designe en application de l’article 29-1 precite et charge de veiller a l’equilibre financier du syndicat et de pourvoir a la conservation de l’immeuble, lequel exerce les pouvoirs normalement devolus a l’assemblee generale, a l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner [[Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.724, https://www.courdecassation.fr/decision/65b207b8c4cf860008dff1b2.]]. En d’autres termes, les decisions de l’administrateur provisoire s’imposent aux coproprietaires, dont le seul recours est la saisine du president du tribunal judiciaire pour modification ou cessation de la mission. Cette immunite juridictionnelle partielle, qui soustrait les actes de l’administrateur a la contestation en nullite de droit commun, est justifiee par la necessite de preserver la stabilite de l’administration provisoire, qui serait gravement compromise si chaque coproprietaire pouvait attaquer isolement les decisions prises.
La designation de l’administrateur provisoire entraine egalement, en vertu de l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965, la suspension de l’exigibilite des creances anterieures au jugement de designation pendant une duree pouvant varier de douze a trente mois. Les procedures d’execution engagees avant la designation sont arretees et aucune nouvelle poursuite ne peut etre intentee pendant cette periode. Cette suspension, qui s’applique a toutes les creances quelle qu’en soit la nature ou l’origine, sous reserve des creances alimentaires, constitue une mesure de protection du syndicat destinee a permettre a l’administrateur de concentrer ses efforts sur le retablissement du fonctionnement normal de la copropriete sans etre entrave par les creanciers. Le dispositif reflete ainsi un equilibre entre la protection de l’interet collectif du syndicat et la preservation des droits individuels des creanciers.
B. La remuneration de l’administrateur provisoire : un contentieux en voie de clarification
La question de la remuneration de l’administrateur provisoire, regie par l’article 61-1-5 du decret du 17 mars 1967 et l’arrete du 8 octobre 2015, a fait l’objet d’un arret publie au Bulletin, rendu par la troisieme chambre civile le 4 decembre 2025. L’enjeu est substantiel car la qualification de la copropriete comme comportant ou non plus de 500 lots determine le regime de remuneration applicable : en deca de ce seuil, la remuneration est composee d’un droit fixe pour l’ensemble de la mission et de droits proportionnels degressifs par tranche de lots, tandis qu’au-dela, elle est librement fixee par le juge en fonction des frais engages et des diligences accomplies, conformement a l’article 3 de l’arrete du 8 octobre 2015.
La Cour de cassation apporte une reponse depourvue d’ambiguite a la question de savoir quelle definition du lot doit etre retenue pour franchir le seuil de 500 lots. La Cour juge que les lots de copropriete, au sens du second de ces textes, sont ceux definis au reglement de copropriete ou a l’etat descriptif de division, quelle que soit leur consistance [[Cass. 3e civ., 4 dec. 2025, n° 23-21.525, B, https://www.courdecassation.fr/decision/6931362f83684346b6375666.]]. La Cour rejette ainsi le pourvoi forme par l’Association nationale de la copropriete et des coproprietaires, qui soutenait que l’assiette de la remuneration devait correspondre au nombre de lots reels a administrer et non au nombre de lots theoriques indiques dans un reglement de copropriete obsolète. Le premier president de la cour d’appel de Versailles, dont l’ordonnance est confirmee, avait releve que la copropriete comptait 659 lots aux termes du reglement de copropriete, ce qui emportait l’application du regime derogatoire de fixation libre de la remuneration.
Cette solution, si elle peut paraitre severe a l’egard des administrateurs provisoires qui gerent des coproprietes dont le reglement mentionne des lots devenus fictifs ou regroupes, presente le merite de la securite juridique. La reference exclusive au reglement de copropriete evite les contestations sur la consistance effective des lots, dont le juge fiscal pourrait difficilement connaitre avec certitude sans proceder a des investigations materielles disproportionnees. En consequence, il appartient aux administrateurs provisoires d’anticiper, des l’engagement de leur mission, les consequences de cette jurisprudence sur leur droit a remuneration, en particulier dans les coproprietes dont le reglement et l’etat descriptif de division font etat d’un nombre de lots superieur a 500.
La combinaison de ces regles de remuneration et de la suspension des poursuites prevue par l’article 29-3 temoigne de la finalite premiere du dispositif : permettre a l’administrateur de concentrer ses efforts sur le retablissement du fonctionnement normal de la copropriete, sans etre entrave par les creanciers ni par les incertitudes liees a sa propre retribution. La jurisprudence recente de la Cour de cassation, tant sur les conditions de designation que sur les effets de celle-ci, conforte l’idee d’un droit de la copropriete en difficulte qui, sans ceder a la tentation de l’urgence, s’efforce de concilier la protection de l’interet collectif avec le respect des garanties procedurales les plus fondamentales.
Conclusion
Le traitement judiciaire des coproprietes en difficulte, tel qu’il ressort du panorama jurisprudentiel de la troisieme chambre civile des annees 2023 a 2026, conforte l’image d’un dispositif a la fois eprouve et en voie de clarification. La rigueur des conditions de designation, l’autonomie des regimes du decret de 1967, l’immunite juridictionnelle relative des actes de l’administrateur provisoire et la fixation de regles certaines en matiere de remuneration constituent les piliers d’un edifice ou la protection de l’interet collectif l’emporte sur les droits individuels des coproprietaires. La pratique du contentieux de la copropriete commande, desormais, une vigilance accrue quant au choix du fondement procedural et au respect de l’ordre des procedures, dont la meconnaissance expose a des sanctions particulierement lourdes.
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