Vous avez déclaré des fissures, une infiltration, un affaissement ou des malfaçons à votre assureur dommages-ouvrage. L’assureur répond vite, parfois sans expertise complète, que la garantie ne joue pas. Il peut aussi indiquer que les désordres ne sont pas décennaux, que les travaux ne relèvent pas du contrat, ou que les fissures n’affectent pas la solidité de l’ouvrage.
La décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 28 mai 2026, publiée au Bulletin, impose une lecture très pratique du dossier. L’assuré ne doit pas seulement se demander si le refus est injuste. Il doit surtout identifier la bonne sanction et le bon fondement juridique. La Cour rappelle que l’article L. 242-1 du code des assurances organise un régime spécial, avec ses propres délais et ses propres conséquences.
La mauvaise réaction consiste donc à répondre trop largement, en reprochant à l’assureur une faute contractuelle générale. La réaction utile consiste à revenir au calendrier légal : déclaration complète, réponse dans les délais, expertise, refus motivé, offre d’indemnité, offre insuffisante, travaux urgents et intérêts majorés.
Ce que dit l’arrêt du 28 mai 2026
Dans l’affaire jugée le 28 mai 2026, des acquéreurs avaient acheté une maison en l’état futur d’achèvement. La réception était intervenue en 2003. Des fissures sont apparues. Une première déclaration de sinistre a été faite en 2012, puis une nouvelle déclaration en 2016 en raison de l’aggravation des fissures. L’assureur dommages-ouvrage a opposé des refus de garantie.
Les assurés reprochaient notamment à l’assureur de ne pas avoir réalisé les investigations nécessaires et de ne pas avoir correctement rappelé la possibilité de demander la désignation d’un expert. Ils demandaient réparation sur le terrain de la responsabilité contractuelle de droit commun.
La Cour de cassation valide le raisonnement de la cour d’appel. Elle retient que l’article L. 242-1 du code des assurances fixe limitativement les sanctions applicables aux manquements de l’assureur dommages-ouvrage. Autrement dit, lorsque le litige porte sur les obligations de l’assureur dans l’instruction du sinistre, il faut utiliser les sanctions prévues par le code des assurances, pas chercher automatiquement une indemnisation autonome sur le fondement contractuel général.
Cette solution ne protège pas l’assureur contre toute contestation. Elle oblige l’assuré à viser juste.
Pourquoi cette décision change la stratégie du propriétaire
Avant cette décision, un propriétaire pouvait être tenté de soutenir que le refus sans expertise sérieuse constituait une faute contractuelle distincte. L’idée était simple : l’assureur n’a pas instruit correctement, les désordres se sont aggravés, il doit réparer ce préjudice.
Après l’arrêt du 28 mai 2026, cette voie devient plus risquée lorsque les manquements reprochés relèvent précisément du régime dommages-ouvrage. Il faut d’abord regarder si l’assureur a respecté le mécanisme de l’article L. 242-1 : délai de réponse, décision sur le principe de garantie, offre d’indemnité et sanction de l’offre manifestement insuffisante.
La question centrale devient donc : que permet le régime spécial ?
Il permet notamment de contester un refus, de discuter la qualification décennale du dommage, de demander une expertise, de faire sanctionner le non-respect des délais et, dans certains cas, d’engager les travaux nécessaires après notification à l’assureur. La sanction la plus utile n’est pas toujours une demande de dommages-intérêts. C’est parfois la prise en charge des travaux, avec intérêts majorés.
Les délais à vérifier immédiatement
L’assurance dommages-ouvrage fonctionne avec des délais courts.
Après la déclaration complète du sinistre, l’assureur dispose en principe de soixante jours pour notifier sa décision sur le principe de la garantie. S’il accepte la garantie, il doit présenter une offre d’indemnité dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours à compter de la déclaration du sinistre. Lorsque l’offre est acceptée, l’indemnité doit être réglée dans les quinze jours.
Ces délais doivent être contrôlés avec précision. Il faut retrouver la date d’envoi de la déclaration, la date de réception par l’assureur, les demandes de pièces complémentaires, la date du rapport d’expertise, la date du refus, puis la date de l’offre éventuelle.
Une déclaration vague ou incomplète donne souvent à l’assureur un angle de défense. À l’inverse, une déclaration complète, datée et documentée permet de faire courir les délais dans de bonnes conditions.
Refus sans expertise : que peut-on reprocher à l’assureur ?
Un assureur peut décider de ne pas missionner d’expert dans certains cas, notamment lorsqu’il estime que la garantie est injustifiée. Mais cette décision doit être examinée avec prudence.
Le propriétaire doit vérifier trois points.
D’abord, le refus est-il intervenu dans le bon délai ? Un refus tardif ne se traite pas comme un refus régulier.
Ensuite, le refus est-il motivé ? Une formule générale ne suffit pas toujours à répondre au problème technique. Si l’assureur écrit que les fissures sont superficielles, il faut vérifier sur quoi il s’appuie : photos, visite, rapport, historique, évolution, nature du sol, fondations, humidité, affaissement, atteinte à l’usage du logement.
Enfin, le refus laisse-t-il une voie technique utile ? Dans un litige de construction, le vrai enjeu est souvent la preuve. Une expertise judiciaire peut devenir nécessaire lorsque le rapport amiable est absent, trop sommaire ou contesté.
L’arrêt du 28 mai 2026 invite cependant à ne pas se tromper de demande. Il ne suffit pas d’affirmer que le refus sans expertise est fautif. Il faut montrer en quoi ce refus conduit, dans le cadre du régime spécial, à la mobilisation de la garantie, à la contestation du délai, à l’insuffisance de l’offre ou à la nécessité d’une mesure d’expertise.
Offre insuffisante : le levier le plus concret
Le refus total n’est pas le seul risque. L’assureur peut accepter le principe de la garantie, mais proposer une somme qui ne finance pas réellement les travaux nécessaires.
Exemple fréquent : l’expert retient un rebouchage de fissures, alors qu’un avis technique sérieux évoque un problème de fondations ou de structure. Autre exemple : l’assureur accepte une reprise localisée, mais refuse de traiter la cause d’une infiltration. Dans ces situations, l’offre peut laisser le propriétaire avec un logement réparé en apparence seulement.
L’article L. 242-1 prévoit une réponse lorsque l’assureur propose une offre manifestement insuffisante. L’assuré peut, après notification à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L’indemnité peut alors être majorée par un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.
Ce mécanisme suppose une préparation sérieuse. Avant d’engager les travaux, il faut documenter l’urgence, le coût, les devis, les causes techniques et le caractère insuffisant de l’offre. Une décision précipitée peut affaiblir le dossier si les travaux détruisent les preuves ou si leur périmètre est mal justifié.
Quelles pièces réunir avant de contester le refus ?
Le dossier doit être reconstruit dans l’ordre.
Il faut d’abord réunir l’acte d’acquisition ou le contrat de construction, l’attestation dommages-ouvrage, les attestations décennales, le procès-verbal de réception, les réserves, les courriers de déclaration de sinistre et les preuves de réception par l’assureur.
Il faut ensuite rassembler les éléments techniques : photographies datées, vidéos, devis, rapports amiables, constats, échanges avec l’entreprise, courriers du syndic si l’immeuble est en copropriété, éventuels arrêtés de péril ou signalements lorsque le logement est dangereux.
Enfin, il faut isoler les conséquences concrètes : pièce inutilisable, infiltration récurrente, fissures évolutives, perte de chauffage, logement inhabitable, relogement, perte locative, impossibilité de vendre, coût des travaux conservatoires.
Cette méthode évite de transformer le litige en discussion abstraite sur la bonne foi de l’assureur. Le juge a besoin d’une chronologie, d’une preuve technique et d’un chiffrage.
Faut-il demander une expertise judiciaire ?
L’expertise judiciaire est souvent utile lorsque le refus repose sur une analyse technique contestable. Elle permet de faire constater les désordres contradictoirement et d’appeler dans la cause les parties utiles : assureur dommages-ouvrage, constructeurs, assureurs décennaux, promoteur, maître d’oeuvre, entreprise, bureau d’études ou vendeur selon le dossier.
Elle n’est pas automatique. Si les délais de l’article L. 242-1 ont déjà été méconnus, ou si l’offre est manifestement insuffisante, le débat peut aussi porter directement sur la sanction prévue par le code des assurances. Dans les dossiers urgents, il faut arbitrer entre expertise, référé-provision, travaux conservatoires et assignation au fond.
Le point décisif est le suivant : une expertise trop tardive peut arriver après aggravation des désordres ou après expiration de certains recours. À l’inverse, une expertise mal cadrée peut ne pas viser les bons intervenants et obliger à recommencer.
Paris et Île-de-France : les points d’attention
À Paris et en Île-de-France, les litiges dommages-ouvrage concernent souvent des maisons récentes, des surélévations, des extensions, des rénovations lourdes ou des lots en copropriété. Les désordres peuvent toucher à la fois une partie privative et une partie commune : toiture, façade, plancher, terrasse, canalisation, structure porteuse.
Le propriétaire doit donc vérifier si le syndic ou le syndicat des copropriétaires doit être associé à la procédure. Un désordre visible dans un appartement peut avoir sa cause dans une partie commune. À l’inverse, des travaux privatifs peuvent créer des dommages à l’immeuble.
Devant le tribunal judiciaire compétent, le cadrage des parties est essentiel. Une procédure limitée au seul assureur dommages-ouvrage peut être insuffisante si les recours contre les constructeurs et leurs assureurs doivent ensuite être préservés.
Ce qu’il faut faire maintenant
Si votre assureur dommages-ouvrage refuse sa garantie ou répond sans expertise sérieuse, commencez par une vérification en cinq étapes.
Calculez les délais : réception des travaux, apparition des désordres, déclaration, réponse à soixante jours, offre à quatre-vingt-dix jours.
Contrôlez le contenu du refus : motif technique, motif juridique, pièces utilisées, absence ou présence d’un rapport.
Évaluez le dommage : solidité, impropriété à destination, aggravation, urgence, coût des travaux.
Préservez la preuve : photos, constats, devis, rapports, courriers recommandés, échanges avec les entreprises.
Choisissez le bon recours : réponse argumentée, demande d’expertise, notification avant travaux, référé ou action au fond.
L’arrêt du 28 mai 2026 ne ferme pas la porte au propriétaire. Il impose seulement de ne pas perdre du temps sur le mauvais fondement. En dommages-ouvrage, les délais et les sanctions du code des assurances sont souvent le meilleur levier.
Sources juridiques utiles
- Article L. 242-1 du code des assurances
- Assurance dommages-ouvrage – Service Public
- Article 1792 du code civil
- Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-10.463
À lire aussi : notre page dédiée à l’avocat en assurance dommages-ouvrage à Paris et notre page sur la garantie décennale.
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