Le bail commercial à l’épreuve du statut de la copropriété : la construction prétorienne d’une action oblique au service de la légalité de l’immeuble
La superposition du statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, et du statut de la copropriété des immeubles bâtis, issu de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soulève une difficulté structurelle que la pratique notariale et judiciaire ne cesse de rencontrer. Le preneur commercial n’est pas copropriétaire. Il n’est titulaire d’aucun droit réel sur les parties communes, il ne vote pas aux assemblées générales et ne peut, en principe, contester les décisions du syndicat. Et pourtant l’exercice de son activité dépend directement de l’usage des parties communes, de la conformité du règlement de copropriété à la destination stipulée au bail et du comportement des autres occupants de l’immeuble. Cette dissociation entre la titularité du droit réel et les nécessités de l’exploitation commerciale est la matrice d’un contentieux abondant dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série de décisions récentes, s’emploie à définir les lignes de partage [[Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 8, 9, 15 et 42, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200]].
Le règlement de copropriété, en particulier, irrigue l’ensemble du contentieux. La Cour de cassation en a consacré la nature contractuelle par un arrêt du 22 mars 2000 [[Cass. 3e civ., 22 mars 2000, n° 98-13.345, Bull. 2000, III, n° 64, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4b2445949c4fa83897c0]] et en a déduit que « chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres ». De cette qualification découle une double conséquence qui structure l’articulation des deux régimes : le règlement s’impose au preneur par l’effet du bail qui l’incorpore, et le copropriétaire dispose d’une action oblique lui permettant de poursuivre la résiliation du bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations réglementaires. L’analyse de la construction prétorienne récente, des arrêts du 8 avril 2021 à celui du 3 juillet 2025, révèle une tension croissante entre la protection statutaire du preneur et la primauté des règles de l’immeuble.
I. La hiérarchisation prétorienne des normes : primauté du règlement de copropriété sur le bail commercial
A. Le règlement de copropriété, norme contractuelle opposable au preneur par incorporation
Le règlement de copropriété, « contrat » au sens de la jurisprudence de la Cour de cassation depuis l’arrêt du 22 mars 2000, détermine la destination de l’immeuble, les conditions de jouissance des parties privatives et l’usage des parties communes. L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement « détermine les règles de fonctionnement de la copropriété et les droits et obligations des copropriétaires ». L’article 9 dispose que chaque copropriétaire use librement de son lot « à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Ces stipulations ne sont pas, par elles-mêmes, opposables au preneur commercial, qui n’est pas partie au règlement. Elles le deviennent par l’effet du bail, lorsque celui-ci y fait référence, les incorpore expressément ou en reproduit les clauses essentielles [[Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-18.576, FS, https://www.courdecassation.fr/decision/68661eb455c314fc837104d9]].
Par un arrêt du 12 octobre 2023, la troisième chambre civile a précisé le mécanisme de cette opposabilité indirecte. En l’espèce, un modificatif au règlement de copropriété, adopté par l’assemblée générale le 15 juin 2000 mais non publié, interdisait toute activité de restauration dans les locaux commerciaux de l’immeuble. L’acquéreur d’un lot, qui en avait eu connaissance par une mention expresse en italique dans l’acte de vente, contestait l’opposabilité de cette restriction au motif qu’elle n’avait pas été publiée. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que l’acquéreur, en signant l’acte de vente « en ayant connaissance de la restriction apportée à la destination de son lot, l’avait ainsi ratifié » [[Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-17.918, https://www.courdecassation.fr/decision/65278e31625e6e83183e3493]]. La ratification, en ce qu’elle dispense de publication, illustre la logique contractuelle qui préside à l’articulation bail commercial / copropriété : c’est par la chaîne des consentements que le règlement s’impose au preneur, non par une autorité absolue et impersonnelle.
L’arrêt du 3 juillet 2025 constitue une illustration topique de cette incorporation contractuelle. Un preneur exploitait un établissement de nuit au sein d’une galerie commerciale. Le règlement de copropriété reconnaissait aux propriétaires des locaux du rez-de-chaussée le droit « d’utiliser les parties communes sises au droit de leur lot (terrasses) et d’y réaliser tous aménagements tels qu’installations de tables et de chaises, panneaux publicitaires » sous conditions d’amovibilité et de non-entrave à la circulation [[Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-18.576, FS, https://www.courdecassation.fr/decision/68661eb455c314fc837104d9]]. L’assemblée générale ayant décidé, le 7 septembre 2022, de « révoquer l’autorisation donnée à titre de simple tolérance du droit de jouissance privative des parties communes situées sur l’esplanade » et de procéder au démontage des structures qui s’y trouvaient, le preneur a invoqué un trouble manifestement illicite. La Cour a validé la position de la cour d’appel qui avait constaté que « le bail, en accord avec le règlement de copropriété, reconnaît à la locataire un droit d’usage sur les espaces communs » et que « la mesure prise à l’encontre de cette seule locataire était discriminatoire, les autres commerçants poursuivant leur exploitation sous une structure identique ». La discrimination dans la mise en oeuvre des prérogatives du syndicat suffit à caractériser le trouble manifestement illicite, même pour un preneur non copropriétaire.
La Cour de cassation rappelle néanmoins que l’incorporation ne saurait dispenser le preneur de l’obligation de solliciter les autorisations requises. Dans un arrêt du 19 mars 2026, concernant des travaux de création de toilettes dans un local extérieur à l’assiette du bail, elle a retenu que la seule mention au bail que « le preneur ferait son affaire personnelle de toutes les autorisations tant administratives que du syndicat des copropriétaires » était « insuffisante à caractériser un mandat ou une délégation à la locataire du pouvoir du copropriétaire d’obtenir l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires d’une autorisation de travaux » [[Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715, https://www.courdecassation.fr/decision/69bb9fdbcdc6046d472d5c9b]]. En conséquence, il incombe au bailleur, copropriétaire, d’accomplir les diligences nécessaires à l’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale ; le transfert de cette obligation au preneur suppose une clause expresse, précise et non équivoque.
Par ailleurs, l’arrêt du 29 février 2024 apporte un éclairage sur l’hypothèse particulière, quoique fréquente, de la copropriété d’ensemble qui impose un exploitant unique. En l’espèce, un EHPAD avait été vendu par lots à des investisseurs, le règlement de copropriété stipulant que l’ensemble immobilier était destiné à un usage exclusif d’EHPAD. La locataire exploitante unique, ayant transféré son activité dans un autre établissement, avait donné congé à l’ensemble des bailleurs. La cour d’appel l’avait condamnée au paiement d’indemnités d’immobilisation au motif qu’elle avait cessé tout versement « à des bailleurs dont elle savait qu’en raison de baux se poursuivant à son profit, ils étaient privés de toute possibilité de percevoir les fruits de leurs biens ». La Cour de cassation a censuré cette décision, relevant que ni la résiliation des baux aux dates d’échéance, ni la décision de transférer l’activité n’étaient fautives [[Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 21-16.755, https://www.courdecassation.fr/decision/65e03bc5e2063c0007022dc9]]. L’exploitation d’une copropriété selon un modèle d’exploitant unique ne crée pas, à la charge du preneur, une obligation extracontractuelle de maintenir à ses frais l’économie de l’opération.
B. L’action oblique, instrument de sanction de la violation du règlement par le preneur
La construction prétorienne de l’action oblique en matière de copropriété trouve son origine dans un arrêt du 14 novembre 1985 par lequel la troisième chambre civile a jugé qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires [[Cass. 3e civ., 14 nov. 1985, n° 84-15.577, Bull. 1985, III, n° 143, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4b2445949c4fa83897c0]]. L’innovation du siècle suivant, consacrée par l’arrêt du 8 avril 2021, est d’avoir étendu cette action oblique à tout copropriétaire, et non au seul syndicat.
Dans cette affaire, des consorts L. avaient donné à bail un local commercial à la société FMJ Scooter pour une activité d’achat, vente et réparation de cyclomoteurs. Des copropriétaires voisins, se plaignant de nuisances sonores et olfactives, ont assigné le preneur en résiliation du bail. La Cour de cassation a posé un attendu de principe : « titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci » [[Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 20-18.327, FS-P, Bull., https://www.courdecassation.fr/decision/607dde4dbdd797b53ae6e2b3]]. La recevabilité de l’action est subordonnée à la constatation préalable de la carence du bailleur : il faut que celui-ci, informé des nuisances, se soit abstenu d’engager les démarches nécessaires au respect du règlement. La cour d’appel avait retenu que la bailleresse, « informée par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l’activité de la société FMJ Scooter, n’avait pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété ». Le fondement textuel est l’ancien article 1166 du code civil, repris à l’article 1341-1 issu de l’ordonnance du 10 février 2016 [[Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, art. 1341-1, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041571]].
L’action oblique se distingue de l’action directe que le syndicat tient de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte confère au syndicat qualité pour « agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires » en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. La jurisprudence a précisé que le syndicat peut agir directement en résiliation du bail sans avoir à démontrer une carence du bailleur, dès lors que l’atteinte au règlement est caractérisée. L’action oblique du copropriétaire individuel est, à cet égard, subsidiaire : elle supplée la carence du bailleur, elle ne s’y substitue pas de plein droit.
Enfin, l’arrêt du 25 mai 2023 rappelle que les décisions de l’assemblée générale qui tendent « au respect du règlement de copropriété et des prérogatives de l’assemblée générale » ne sauraient être annulées pour abus de majorité, dès lors qu’elles ne sont « pas contraires à l’intérêt collectif » et n’ont pas favorisé un copropriétaire au détriment d’un autre [[Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-14.180, https://www.courdecassation.fr/decision/646eff8f3fdabad0f888e842]]. Cette décision conforte la hiérarchie des normes que la Cour dessine : le règlement de copropriété, expression de l’intérêt collectif, prime sur les intérêts individuels du preneur ou du copropriétaire-bailleur lorsque celui-ci entendrait s’affranchir des restrictions qu’il impose.
II. L’autonomie procédurale relative du preneur commercial face à la collectivité des copropriétaires
A. L’irrecevabilité de principe des actions directes du preneur non copropriétaire
Le preneur commercial qui n’a pas la qualité de copropriétaire ne peut, en principe, saisir le tribunal d’une action en annulation des décisions de l’assemblée générale. Tel est l’enseignement constant de la troisième chambre civile, rappelé avec netteté dans l’arrêt du 21 avril 2022. Un copropriétaire, propriétaire d’un lot à usage commercial, et la société exploitante avaient assigné le syndicat des copropriétaires afin d’être autorisés à installer une enseigne lumineuse et une casquette de protection sur la façade de l’immeuble, après que l’assemblée générale eut refusé ces aménagements. La cour d’appel, pour déclarer la demande irrecevable, avait relevé que « le preneur à bail non copropriétaire ne peut saisir le tribunal d’une demande d’autorisation de travaux sur parties communes » [[Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n° 21-14.322, https://www.courdecassation.fr/decision/6260f72bb2c302277d9c19a1]]. La cassation intervenue ne portait que sur le rejet de la demande indemnitaire du copropriétaire, non sur le principe d’irrecevabilité de l’action du preneur.
Cette irrecevabilité procède d’un principe simple : les actions relatives à la copropriété sont réservées à ceux qui en sont membres. Le preneur, titulaire d’un droit personnel de jouissance, n’est pas titulaire des droits et actions attachés à la qualité de copropriétaire. Il ne peut donc ni voter, ni contester les résolutions, ni solliciter directement du syndicat l’autorisation de réaliser des travaux sur les parties communes. Son seul interlocuteur est le bailleur, seul tenu à son égard de l’obligation de délivrance conforme édictée par l’article 1719 du code civil [[Article 1719 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428862]].
Des lors, le mécanisme de l’action oblique, tel que consacré par l’arrêt du 3 juillet 2025, apparaît comme une voie détournée, mais efficace, pour le preneur de faire valoir ses droits face au syndicat. En exerçant les droits de son bailleur, et sur le fondement de l’article 1341-1 du code civil, le preneur échappe au grief d’irrecevabilité. La cour d’appel de Nouméa l’avait admis en l’espèce, et la Cour de cassation n’a pas censuré ce raisonnement sur le principe, se bornant à constater que la locataire disposait d’un « droit d’usage sur les espaces communs » et d’un « intérêt à agir ». L’intérêt à agir, distinct de la qualité, est ainsi le critère déterminant de la recevabilité de l’action oblique du preneur. Il suppose que le preneur justifie d’un droit d’usage, fût-il indirect, sur les parties communes dont la privation lui cause un préjudice.
L’arrêt du 19 mars 2026 a, par ailleurs, précisé que la charge de la preuve des diligences accomplies par le bailleur en vue de l’obtention des autorisations de copropriété pèse sur ce dernier. La cour d’appel avait constaté que la bailleresse « ne justifiait pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient » et que « la configuration des lieux l’en dispensait ». La Cour en a déduit que l’absence d’autorisation de l’assemblée générale ne pouvait être imputée au preneur, et que la demande d’exécution forcée des travaux formée par la bailleresse devait être rejetée [[Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715, https://www.courdecassation.fr/decision/69bb9fdbcdc6046d472d5c9b]]. Cette décision opère un rééquilibrage significatif en faveur du preneur, en faisant peser sur le bailleur-copropriétaire la charge de naviguer dans les arcanes de la copropriété.
B. Les voies d’action résiduelles : obligation de délivrance et trouble manifestement illicite
Si le preneur ne peut agir directement contre le syndicat, il conserve à l’encontre de son bailleur l’intégralité des actions nées du contrat de bail. L’obligation de délivrance de l’article 1719 du code civil constitue, à cet égard, le fondement le plus efficace. Le bailleur qui consent un bail commercial sur un local dont la destination stipulée est contraire au règlement de copropriété engage sa responsabilité contractuelle, et l’annulation du bail peut être prononcée pour erreur sur les qualités substantielles de la chose louée.
L’arrêt du 3 novembre 2021 en fournit une illustration éloquente. Une SCI avait donné à bail un local commercial pour une activité de « traiteur-restaurant-bar ». L’expert judiciaire avait constaté que le réseau d’évacuation des eaux usées en sous-sol était insuffisant, le raccordement gravitaire étant impossible et seule une évacuation par pompe de relevage étant envisageable. La cour d’appel avait annulé le bail pour erreur sur les qualités substantielles et condamné la bailleresse à des dommages-intérêts. La Cour de cassation a, pour l’essentiel, approuvé cette solution, tout en censurant l’évaluation du préjudice et en jugeant que « si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation » [[Cass. 3e civ., 3 nov. 2021, n° 20-16.334, FS-B, Bull., https://www.courdecassation.fr/decision/618233ecbc6daf04fdc641da]]. Le motif étranger au comportement du preneur — en l’espèce, l’impossibilité objective d’exercer l’activité convenue — exclut toute indemnité d’occupation, celle-ci étant la contrepartie de la jouissance effective des lieux.
Le trouble manifestement illicite, constaté par l’arrêt du 3 juillet 2025, constitue une seconde voie d’action. La Cour de cassation a validé la compétence du juge des référés pour ordonner la suspension des effets d’une résolution d’assemblée générale et la remise en état des structures démontées, dès lors que la mesure apparaissait discriminatoire et dépourvue de base légale au regard du règlement de copropriété lui-même. Le juge des référés, statuant sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, peut ainsi intervenir sans trancher une contestation sérieuse, dans la mesure où le règlement de copropriété et le bail déterminent de manière suffisamment claire les droits respectifs des parties.
En tout état de cause, la Cour veille à ne pas éroder la protection statutaire que le code de commerce assure au preneur. Le congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction, en particulier, demeure soumis aux conditions strictes des articles L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce. La violation du règlement de copropriété par le preneur ne constitue pas, en elle-même, un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17, sauf à caractériser une inexécution suffisamment grave des obligations du bail. L’arrêt du 19 mars 2026 en administre la preuve a contrario : la cour d’appel de Paris avait rejeté, dans ses motifs, la demande d’indemnité d’éviction de la locataire à hauteur de cinq millions d’euros, tout en retenant que le congé avait « mis fin au bail et ouvert droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement ». La Cour de cassation a censuré cette contradiction entre motifs et dispositif, rappelant ainsi que la reconnaissance du droit à indemnité d’éviction est un préalable obligatoire que la cour d’appel ne peut éluder [[Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715, https://www.courdecassation.fr/decision/69bb9fdbcdc6046d472d5c9b]].
En conséquence, si le règlement de copropriété prime sur le bail dans l’ordre des normes de l’immeuble, le statut des baux commerciaux conserve son empire propre sur les rapports entre bailleur et preneur. Le bailleur qui, par sa carence à obtenir les autorisations requises ou par la conclusion d’un bail incompatible avec le règlement de copropriété, prive le preneur de la jouissance paisible des lieux, engage sa responsabilité et s’expose à la résiliation du bail à ses torts, voire à l’allocation d’une indemnité d’éviction si les conditions du refus de renouvellement sans motif grave sont réunies.
Conclusion
La construction prétorienne de la troisième chambre civile, des arrêts de 2021 à ceux de 2026, esquisse une articulation cohérente entre le statut de la copropriété et celui des baux commerciaux. Elle se résume en trois propositions. Premièrement, le règlement de copropriété, norme contractuelle de l’immeuble, s’impose au preneur par l’effet du bail qui l’incorpore. Deuxièmement, le copropriétaire, comme le syndicat, dispose d’une action oblique lui permettant de poursuivre la résiliation du bail lorsque le preneur viole le règlement et que le bailleur est carent. Troisièmement, le preneur non copropriétaire ne peut agir directement contre le syndicat mais conserve, contre son bailleur, l’ensemble des actions nées du contrat de bail, au premier rang desquelles l’obligation de délivrance conforme et l’action en responsabilité contractuelle.
Cette construction, pour cohérente qu’elle soit, ne dissipe pas toutes les incertitudes. L’action oblique du preneur contre le syndicat, validée par l’arrêt du 3 juillet 2025 comme une simple application de l’article 1341-1 du code civil, repose sur une analyse audacieuse de l’intérêt à agir. L’absence d’autorisation de l’assemblée générale, en matière de travaux, continue de cristalliser un risque contentieux dont l’arrêt du 19 mars 2026 ne déplace que partiellement la charge. La pratique devra intégrer ces lignes de force dans la rédaction des baux et dans la conduite des relations avec les syndicats de copropriétaires.
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