Depuis le 20 mai 2026, la location d’un meublé de tourisme entre dans une phase plus contrôlée. Le propriétaire ne doit plus seulement se demander s’il a un numéro d’enregistrement. Il doit aussi savoir si son logement est une résidence principale, une résidence secondaire, un local d’habitation soumis à changement d’usage, ou un bien situé dans une commune qui a renforcé ses règles.
La confusion est fréquente. Beaucoup de loueurs pensent que la limite de 120 jours les autorise à louer librement sur Airbnb, Booking ou Abritel. Ce raisonnement est dangereux. La limite de 120 jours vise d’abord la résidence principale. Elle ne transforme pas une résidence secondaire en logement louable sans autorisation. Elle ne remplace pas le changement d’usage lorsqu’il est exigé. Elle ne protège pas non plus le loueur qui a déclaré une résidence principale alors que le logement est en réalité occupé ailleurs.
La réforme issue de la loi Le Meur et l’entrée en vigueur du téléservice national d’enregistrement rendent ce risque plus concret. Le numéro de déclaration, l’adresse du bien, le statut de résidence principale ou non, les annonces publiées et le nombre de jours loués peuvent être contrôlés plus facilement. La mairie peut s’appuyer sur les données transmises par les plateformes et sur les déclarations du loueur.
Pour un propriétaire, le sujet n’est donc pas seulement administratif. Il est contentieux. Une erreur de qualification peut conduire au retrait de l’annonce, à une demande de justificatifs, à une amende, voire à une procédure de changement d’usage devant le tribunal judiciaire.
Airbnb 120 jours : à quoi sert vraiment cette limite ?
La règle des 120 jours concerne le meublé de tourisme déclaré comme résidence principale du loueur. L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme prévoit qu’une personne qui offre à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale ne peut pas le louer au-delà de 120 jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Depuis la réforme, la commune peut aussi abaisser ce plafond, par délibération motivée, dans la limite de 90 jours. Il faut donc vérifier la règle locale avant de raisonner sur le seul plafond national.
La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf exceptions tenant notamment à l’activité professionnelle, à la santé ou à la force majeure. Si le propriétaire vit ailleurs et utilise le bien comme pied-à-terre, investissement locatif ou résidence secondaire, le plafond de 120 jours ne règle pas la question. Le bien n’est pas protégé par ce régime.
En pratique, le propriétaire doit répondre à trois questions simples avant de publier une annonce.
Le logement est-il réellement sa résidence principale ?
La commune impose-t-elle un enregistrement, une autorisation ou un changement d’usage ?
Le règlement de copropriété interdit-il ou encadre-t-il la location touristique ?
Si la réponse est incertaine, il faut régler cette incertitude avant la mise en ligne. Une annonce publiée trop vite peut devenir une preuve contre le loueur.
Résidence secondaire sur Airbnb : pourquoi le risque est plus élevé
Pour une résidence secondaire, la difficulté principale n’est pas le nombre de jours. C’est l’usage du local.
Dans les communes concernées par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme constitue un changement d’usage. Lorsque la commune a soumis ce changement d’usage à autorisation préalable, le propriétaire doit obtenir cette autorisation avant d’exploiter le logement en location courte durée.
Autrement dit, un propriétaire ne peut pas toujours dire : « je loue moins de 120 jours, donc je suis en règle ». Pour une résidence secondaire située à Paris, en petite couronne ou dans une commune qui applique ce régime, l’enjeu est souvent l’autorisation de changement d’usage. À défaut, la commune peut engager une procédure et demander une amende civile.
La Cour de cassation a rappelé que le classement d’un bien en meublé de tourisme ne remplace pas l’autorisation de changement d’usage. Elle a aussi jugé que l’obligation de déclaration préalable d’un meublé de tourisme s’impose indépendamment de la discussion sur l’usage du local. Ces décisions ferment la porte à une défense trop simple consistant à produire un classement, une annonce ou un numéro sans traiter le changement d’usage.
Pour un propriétaire, il faut donc distinguer quatre niveaux.
Le numéro d’enregistrement identifie l’annonce.
La résidence principale permet, sous conditions, une location dans la limite annuelle applicable.
Le changement d’usage autorise l’exploitation touristique d’un local d’habitation lorsque la commune l’exige.
La copropriété peut ajouter une contrainte privée, notamment si le règlement interdit les activités para-hôtelières ou les locations incompatibles avec la destination de l’immeuble.
Ces niveaux ne se compensent pas entre eux. Avoir l’un ne signifie pas avoir les autres.
Ce que les plateformes peuvent transmettre aux communes
L’article L. 324-2-1 du Code du tourisme impose aux intermédiaires et plateformes de location de courte durée d’informer le loueur de ses obligations, d’obtenir une déclaration sur l’honneur et de publier le numéro de déclaration dans l’annonce.
Le même texte organise aussi l’accès des communes et établissements compétents à des données d’activité. Ces données peuvent notamment permettre de contrôler le respect des obligations de déclaration, le statut de résidence principale, le nombre de jours loués et la conformité de l’annonce.
Le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 précise le mécanisme de transmission. Les données peuvent porter sur le numéro de déclaration, l’adresse de l’annonce en ligne, l’adresse précise du meublé, le nombre de jours loués, l’identité du loueur ou encore le fait que le logement constitue ou non sa résidence principale.
Cette évolution change le rapport de force. La commune n’est plus seulement dépendante d’un constat ponctuel sur une plateforme. Elle peut croiser la déclaration, les données d’annonce et le volume d’activité. Si le logement est déclaré comme résidence principale mais loué au-delà du plafond applicable, le risque de détection augmente.
La plateforme peut aussi devoir cesser d’offrir à la location un meublé déclaré comme résidence principale lorsqu’elle a connaissance d’un dépassement du plafond applicable. Le retrait d’une annonce n’éteint toutefois pas le risque passé. Il peut rester une discussion sur les périodes déjà louées, les justificatifs fournis et la bonne foi du propriétaire.
Que faire si la mairie demande des explications ?
La première erreur consiste à répondre trop vite avec une explication générale. Il faut d’abord comprendre le fondement de la demande. La mairie peut viser un défaut de déclaration, un faux numéro, une déclaration inexacte, un dépassement du plafond de jours, une absence d’autorisation de changement d’usage ou une combinaison de ces griefs.
Le propriétaire doit réunir les pièces dans un ordre simple.
Il faut retrouver la déclaration d’enregistrement, l’avis de réception, le numéro obtenu et les mises à jour éventuelles.
Il faut extraire l’historique des annonces, les calendriers de réservation, les revenus déclarés et les relevés de plateformes.
Il faut prouver, si c’est le cas, que le logement était bien la résidence principale : avis d’imposition, factures, assurance habitation, abonnement d’énergie, documents professionnels ou médicaux expliquant une absence temporaire.
Il faut vérifier le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale et les clauses relatives à la destination de l’immeuble.
Il faut enfin vérifier les règles locales : enregistrement, changement d’usage, compensation, limitation à 90 jours, pouvoirs de contrôle de la commune.
Une réponse utile ne se limite pas à affirmer sa bonne foi. Elle explique le statut du logement, les périodes de location, les raisons d’une éventuelle absence, les démarches accomplies et les corrections déjà faites. Si une erreur existe, il faut la traiter sans aggraver la situation par une nouvelle déclaration inexacte.
Quelles sanctions en cas d’erreur sur Airbnb ?
Les sanctions dépendent du manquement.
L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme prévoit notamment une amende administrative pouvant atteindre 10 000 euros en cas de manquement aux obligations de déclaration, 20 000 euros en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro, 15 000 euros en cas de dépassement des obligations liées au plafond de jours, et 25 000 euros en cas de non-respect de certaines obligations liées aux locaux non destinés à l’habitation lorsque la commune a institué un régime d’autorisation.
Le risque peut être plus lourd lorsque le problème porte sur le changement d’usage d’un local d’habitation. L’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local irrégulièrement transformé, avec retour à l’usage d’habitation et astreinte dans certains cas.
Les décisions rendues en matière de locations touristiques montrent que les communes, notamment Paris, utilisent ces procédures. Les juges examinent l’usage du local, les annonces publiées, le nombre de nuitées, les déclarations du propriétaire, les justificatifs produits et l’existence ou non d’une autorisation préalable.
Dans une affaire récente, la cour d’appel de Paris a examiné une demande liée à un dépassement des 120 jours pour une résidence principale déclarée. Dans d’autres dossiers, le tribunal judiciaire de Paris a condamné des propriétaires ou sociétés civiles à des amendes pour changement d’usage non autorisé. Ces contentieux montrent que la preuve se construit souvent à partir des annonces, des données de location et des déclarations initiales.
Paris et Île-de-France : le contrôle est plus sensible
À Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France, la location courte durée est surveillée de près. La tension sur le logement, la multiplication des annonces et les pouvoirs renforcés des communes expliquent cette vigilance.
À Paris, la résidence secondaire louée en meublé touristique pose souvent une question de changement d’usage. La difficulté est encore plus forte si le propriétaire possède plusieurs lots, si le bien est exploité par une société, si l’annonce mentionne une disponibilité quasi permanente ou si la copropriété s’est déjà plainte des allées et venues.
En petite couronne, la situation doit être vérifiée commune par commune. Le propriétaire ne peut pas se contenter d’une règle lue sur un site généraliste. Il faut regarder la délibération locale, la procédure d’enregistrement, l’existence d’un régime de changement d’usage et les règles de copropriété.
Si une assignation est déjà délivrée, le dossier doit être traité comme un contentieux. Les délais sont courts. La procédure peut être engagée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Il faut produire les pièces utiles dès le départ, contester les périodes inexactes, identifier les erreurs de qualification et discuter le montant de l’amende demandée.
Comment régulariser avant que le dossier dégénère ?
La régularisation dépend du problème.
Si le numéro manque, il faut procéder à la déclaration applicable et mettre à jour toutes les annonces. Si les informations déclarées sont fausses, il faut corriger la déclaration et conserver la trace de la correction.
Si le logement est une résidence principale, il faut vérifier le nombre de jours déjà loués, le plafond applicable dans la commune et les justificatifs permettant d’expliquer une absence au-delà du seuil. Si le plafond est dépassé, il faut arrêter immédiatement les locations et préparer une réponse documentée.
Si le logement est une résidence secondaire, il faut vérifier si le changement d’usage est obligatoire. Dans les communes où il l’est, continuer à louer sans autorisation augmente le risque à chaque nouvelle réservation.
Si la copropriété conteste l’activité, il faut lire le règlement de copropriété avant de répondre. Certaines clauses n’interdisent pas toute location meublée, mais peuvent interdire les activités commerciales, para-hôtelières ou incompatibles avec la destination bourgeoise de l’immeuble. La réponse dépend des mots exacts du règlement et de l’exploitation réelle du logement.
Enfin, si la mairie demande des informations, il ne faut pas ignorer le courrier. Le silence peut peser contre le propriétaire. Une réponse tardive, incomplète ou contradictoire peut être exploitée ensuite devant le juge.
Les bons réflexes pour un propriétaire déjà exposé
Le bon réflexe consiste à figer les preuves avant toute modification massive. Il faut télécharger les annonces, les réservations, les échanges avec la plateforme, les déclarations fiscales, les justificatifs d’occupation et les messages de la mairie. Ensuite seulement, il faut corriger l’annonce ou suspendre la location si nécessaire.
Il faut aussi distinguer la défense administrative de la défense judiciaire. Devant la mairie, l’objectif est souvent d’expliquer, de régulariser et d’éviter une procédure. Devant le tribunal, il faut contester précisément les faits reprochés, le fondement juridique, la période retenue, la qualité de résidence principale ou secondaire, l’usage d’habitation du local et le montant demandé.
Un propriétaire qui loue une résidence secondaire à Paris n’a pas le même dossier qu’un particulier qui loue sa résidence principale pendant ses congés. Une SCI qui exploite plusieurs lots n’a pas le même risque qu’un occupant absent pour raisons professionnelles. Le droit applicable est le même, mais la stratégie dépend des faits.
La question à poser n’est donc pas seulement : « Ai-je dépassé 120 jours ? » La bonne question est : « Quel statut exact ai-je déclaré, que peuvent voir la commune et la plateforme, et quelle autorisation me manque éventuellement ? »
Sources juridiques utiles
Les principales règles figurent aux articles L. 324-1-1 et L. 324-2-1 du Code du tourisme, ainsi qu’aux articles L. 631-7 et L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 relatif à la location de meublés de tourisme est publié sur Légifrance. L’administration présente aussi la déclaration des meublés de tourisme sur Service-Public.
Sur la jurisprudence, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a notamment jugé, le 27 juin 2024, que le classement en meublé de tourisme ne se substitue pas à l’autorisation de changement d’usage (n° 23-13.131). Elle a aussi rappelé l’autonomie de l’obligation de déclaration préalable du meublé de tourisme (n° 23-13.567).
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