La résiliation triennale du bail commercial par le preneur : un droit d’ordre public entre faculté statutaire et sanction des clauses contraires
I. La faculté de résiliation triennale, pilier de la protection statutaire du preneur
A. Un droit d’ordre public au cœur du mécanisme conventionnel
Le statut des baux commerciaux, institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, repose sur un équilibre entre la stabilité du fonds de commerce et la liberté contractuelle des parties. Cet équilibre trouve l’une de ses expressions les plus originales dans la faculté de résiliation triennale reconnue au preneur par l’article L. 145-4, alinéa 2. Aux termes de ce texte, « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire » [[Code de commerce, article L. 145-4, alinéa 2, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667139]].
Ce droit, qui permet au locataire commercial de rompre le contrat tous les trois ans sans avoir à justifier d’un motif, constitue une dérogation majeure au droit commun du louage de choses. L’article 1736 du Code civil, qui s’applique aux baux d’habitation, prévoit que le preneur ne peut donner congé que selon les usages des lieux et par un préavis dont la durée est fixée par la convention des parties ou, à défaut, par l’usage. Le bail commercial s’en distingue radicalement en conférant au preneur une prérogative autonome, indépendante de tout manquement du bailleur et insusceptible d’être paralysée par une stipulation contractuelle contraire.
Cette faculté triennale participe d’un ordre public de protection que la Cour de cassation ne cesse de rappeler avec constance. Le preneur ne saurait y renoncer par avance, ni par une clause expresse d’engagement de durée ferme, ni par une stipulation qui subordonnerait l’exercice du congé à des conditions restrictives. La sanction d’une telle clause est celle du réputé non écrit, mécanisme propre au statut des baux commerciaux qui frappe de nullité les stipulations contraires aux dispositions d’ordre public, sans que la nullité de la clause n’affecte la validité du contrat dans son ensemble. L’article L. 145-15 du Code de commerce énumère les clauses réputées non écrites, parmi lesquelles figurent « les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement » [[Code de commerce, article L. 145-15, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006591015]]. Si cet article ne vise pas expressément la faculté de résiliation triennale, la jurisprudence a étendu la sanction du réputé non écrit à toute clause qui aurait pour effet d’entraver, directement ou indirectement, l’exercice du droit de résiliation triennale, en faisant application du principe général selon lequel les dispositions d’ordre public du statut ne sauraient être tenues en échec par des stipulations conventionnelles.
Le législateur a ainsi entendu protéger le commerçant contre l’immobilisation excessive de son exploitation dans des locaux devenus inadaptés à son activité. La durée minimale de neuf ans, prévue au premier alinéa de l’article L. 145-4, garantit au preneur une stabilité suffisante pour amortir ses investissements et développer sa clientèle. La faculté triennale, quant à elle, lui offre une porte de sortie périodique qui évite de transformer cette protection en prison contractuelle. Cet équilibre entre stabilité et mobilité constitue l’essence même du statut des baux commerciaux.
Ce droit doit être distingué de la révision triennale du loyer, prévue à l’article L. 145-38 du Code de commerce, qui permet à l’une ou l’autre des parties de solliciter la révision du prix du bail à chaque période triennale [[Code de commerce, article L. 145-38, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006591051]]. Si les deux mécanismes partagent une périodicité commune, leurs finalités sont radicalement distinctes : la révision ajuste l’économie du contrat, tandis que le congé y met fin. Un preneur peut ainsi, à la même échéance triennale, solliciter la révision du loyer à la baisse puis, devant le refus du bailleur, exercer son droit de résiliation. Cette articulation stratégique des deux facultés triennales constitue un levier de négociation dont la pratique contentieuse offre de nombreuses illustrations.
La jurisprudence a, à plusieurs reprises, précisé la portée de ce droit. La troisième chambre civile a notamment jugé que la faculté de résiliation triennale s’exerce indépendamment de toute faute du bailleur et sans que le preneur ait à démontrer un quelconque préjudice résultant du maintien dans les lieux. Par ailleurs, l’exercice de ce droit ne saurait être entravé par une clause qui imposerait au preneur de trouver un successeur, de verser une indemnité conventionnelle de résiliation anticipée ou de respecter un formalisme plus contraignant que celui prévu par la loi.
B. Les tempéraments législatifs à l’irrévocabilité des clauses contraires
La règle de l’ordre public n’est toutefois pas absolue. Le troisième alinéa de l’article L. 145-4 du Code de commerce prévoit que « les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires » [[Code de commerce, article L. 145-4, alinéa 3, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667139]].
Cette disposition introduit un tempérament significatif à la prohibition des clauses restrictives du droit de résiliation triennale. Le législateur a considéré que, dans ces hypothèses particulières, les impératifs de protection du preneur cédaient devant d’autres considérations. Pour les baux de longue durée, la stabilité recherchée par les parties justifie qu’elles puissent conventionnellement écarter la faculté triennale. Pour les locaux monovalents, construits en vue d’une seule utilisation, le caractère spécifique de l’investissement immobilier rend illusoire la perspective d’un départ anticipé du preneur. Pour les bureaux et les locaux de stockage, la nature même de l’activité et la volatilité des besoins économiques expliquent que le législateur ait choisi d’assouplir le cadre protecteur.
Cette liste d’exceptions est d’interprétation stricte, conformément au principe selon lequel les dispositions d’ordre public ne souffrent de dérogation que dans les limites expressément prévues par la loi. La jurisprudence veille à ce que les parties ne puissent étendre ces exceptions par une interprétation extensive des catégories visées. Ainsi, la qualification de « locaux construits en vue d’une seule utilisation » suppose une démonstration rigoureuse de la destination exclusive des lieux et de leur inadaptation objective à tout autre usage.
Par ailleurs, le législateur a prévu des hypothèses spécifiques dans lesquelles le preneur peut exercer sa faculté de résiliation en dehors des échéances triennales. Le quatrième alinéa de l’article L. 145-4 dispose que « le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article ». Cette faculté est également ouverte aux ayants droit du preneur en cas de décès ainsi qu’à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée et au gérant majoritaire d’une société à responsabilité limitée lorsque celle-ci est titulaire du bail.
Ces dispositions traduisent une préoccupation sociale qui transcende la logique purement économique du statut. Le départ à la retraite ou la survenance d’une invalidité constituent des événements qui affectent la personne même de l’exploitant et qui justifient que celui-ci puisse se libérer du lien contractuel sans attendre le terme triennal. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt publié au Bulletin, que ces facultés de congé dérogatoires sont également d’ordre public et que toute clause qui tendrait à les restreindre ou à les subordonner à des conditions supplémentaires serait réputée non écrite.
II. L’exercice de la faculté triennale, entre formalisme impératif et sanction prétorienne
A. Les conditions de forme et de délai du congé du preneur
L’article L. 145-9 du Code de commerce constitue le texte de référence pour l’ensemble des congés en matière de baux commerciaux. Son premier alinéa énonce que « les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement » [[Code de commerce, article L. 145-9, alinéa 1, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031012840]]. Cette règle, qui déroge aux articles 1736 et 1737 du Code civil, constitue le socle du formalisme congé dans le statut des baux commerciaux.
Le congé donné par le preneur sur le fondement de l’article L. 145-4 doit respecter un préavis de six mois. Ce délai, qui court à compter de la réception de l’acte par le bailleur, est un délai franc. Le congé doit être notifié au moins six mois avant la date d’expiration de la période triennale pour laquelle il est donné. À défaut, il ne produira effet qu’à l’expiration de la période triennale suivante.
La forme du congé constitue une exigence substantielle. L’article L. 145-4 autorise deux modalités alternatives : la lettre recommandée avec demande d’avis de réception et l’acte extrajudiciaire. Cette dualité de formes traduit un équilibre entre la simplicité de la notification et la sécurité juridique. Si la lettre recommandée suffit pour le congé du preneur, c’est que le législateur a considéré que la protection du bailleur était moins impérieuse que dans l’hypothèse inverse, où le congé du bailleur doit, à peine de nullité, être délivré par acte extrajudiciaire en application de l’article L. 145-9, alinéa 5.
Cette distinction formelle a été réaffirmée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 27 mars 2025, qui a jugé que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernaient que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’était soumis à aucune condition de forme et n’avait pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé » [[Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67e4f445482b9311fa9a3ea0]]. Si cette décision concerne le droit d’option du bailleur, elle illustre la logique générale qui préside à la distinction des régimes formels selon la qualité de l’auteur du congé.
La date de réception du congé revêt une importance déterminante pour le calcul du délai de préavis. En cas d’envoi par lettre recommandée, c’est la date de première présentation qui fait foi, conformément au droit commun de la notification postale. Un congé présenté après l’expiration du délai de six mois ne saurait produire effet à la date prévue et se trouve reporté à la période triennale suivante. La Cour de cassation veille avec rigueur au respect de ce formalisme, qui conditionne la validité même de l’acte.
Au cours de la tacite prolongation, le congé donné par le preneur obéit aux mêmes conditions de forme et de délai que pendant la période contractuelle initiale. L’article L. 145-9, alinéa 2, précise que « au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. » Cette précision calendaire, propre à la tacite prolongation, ajoute une contrainte supplémentaire que le preneur doit intégrer dans son calcul, sous peine de voir son congé privé d’effet.
Le congé triennal du preneur n’a pas à être motivé, à la différence du congé du bailleur qui doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et comporter l’indication du délai de prescription biennale. Le congé du preneur est un acte unilatéral discrétionnaire dont la validité n’est subordonnée à aucune justification. Cette asymétrie procède de la logique protectrice du statut, qui fait peser sur le seul bailleur la charge de la motivation lorsque celui-ci entend mettre fin au bail sans offrir le renouvellement [[Code de commerce, article L. 145-9, alinéas 4 et 5, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031012840]].
L’article L. 145-8 du même code prévoit que « le droit au renouvellement du bail n’est acquis qu’au preneur qui justifie avoir exploité, pendant une durée de trois ans au moins, le fonds de commerce ou le fonds artisanal dont il est propriétaire » [[Code de commerce, article L. 145-8, alinéa 1, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006591005]]. Cette exigence de durée minimale d’exploitation, qui conditionne l’accès au renouvellement, doit être distinguée de la faculté triennale de résiliation, qui s’exerce indépendamment de toute condition d’ancienneté autre que l’écoulement d’une période de trois ans depuis le début du bail ou la dernière échéance triennale. Le preneur qui exerce son congé triennal à l’issue de la première période de trois ans n’aura pas acquis le droit au renouvellement, faute d’avoir exploité le fonds pendant la durée requise par l’article L. 145-8. Cette situation, bien que théoriquement paradoxale, traduit la cohérence d’un statut qui distingue la liberté de rompre, prérogative du preneur, et le droit de rester, conditionné à une exploitation effective.
Le congé du preneur produit également des conséquences sur les obligations de délivrance du bailleur. La troisième chambre civile a jugé que l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur constitue une obligation continue qui ne s’éteint pas par l’effet d’un congé non encore arrivé à terme. Le bailleur demeure tenu, jusqu’à la libération effective des lieux, d’assurer au preneur la jouissance paisible des locaux et d’y faire toutes les réparations qui lui incombent, notamment les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil. Le preneur qui a donné congé conserve donc l’intégralité de ses droits, y compris celui d’invoquer l’exception d’inexécution si le bailleur manque à ses obligations.
B. La portée du congé triennal et son articulation avec le droit au renouvellement
Le congé donné par le preneur à l’expiration d’une période triennale produit un effet radical : il met fin au bail sans qu’aucune indemnité ne soit due au bailleur. Cette absence d’indemnisation constitue l’une des différences fondamentales avec le congé du bailleur refusant le renouvellement, lequel ouvre droit au profit du preneur évincé au paiement d’une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice causé par la perte du fonds, conformément à l’article L. 145-14 du Code de commerce.
Le preneur qui exerce sa faculté triennale renonce corrélativement à son droit au renouvellement. Cette renonciation est la conséquence même du congé : en mettant fin volontairement au bail, le preneur se prive de la faculté d’en solliciter le renouvellement. La Cour de cassation a précisé que le congé du preneur, une fois valablement notifié, est irrévocable et qu’il ne saurait être rétracté unilatéralement, sauf accord exprès du bailleur. Cette règle, qui procède de la force obligatoire des conventions unilatérales, protège la sécurité juridique et évite que le bailleur ne soit exposé à des changements de position préjudiciables à la gestion de son patrimoine.
L’articulation entre la faculté triennale et le droit au renouvellement soulève des difficultés pratiques significatives lorsque le preneur, après avoir sollicité le renouvellement, entend finalement se rétracter en donnant congé. La jurisprudence considère que la demande de renouvellement ayant été formée, le preneur reste libre de ne pas poursuivre la procédure et de notifier un congé pour la période triennale suivante. Cette faculté de repentir, propre au preneur, distingue le congé triennal du simple désistement d’instance.
Par ailleurs, le congé triennal du preneur peut intervenir à toute échéance triennale, y compris au cours de la tacite prolongation. L’article L. 145-9, alinéa 2, prévoit expressément cette possibilité en soumettant le congé à la condition qu’il soit donné pour le dernier jour du trimestre civil. Cette règle, qui rompt avec le principe de la liberté des dates d’effet pendant la période contractuelle, introduit un élément de prévisibilité qui facilite la gestion des baux en tacite prolongation.
La jurisprudence a également eu à se prononcer sur l’hypothèse d’un congé triennal donné en cours de procédure de fixation du loyer du bail renouvelé. La Cour de cassation a jugé que la procédure de fixation judiciaire du loyer n’interdisait pas au preneur d’exercer sa faculté triennale, dès lors que le congé est notifié dans le respect du préavis de six mois. Cette solution, qui préserve la liberté du preneur, rappelle que la demande de renouvellement n’emporte pas renonciation définitive au droit de résiliation triennale.
Le congé triennal produit également des effets sur les garanties et sûretés constituées en faveur du bailleur. La caution, lorsqu’elle existe, est libérée de ses engagements pour l’avenir à compter de la date d’effet du congé, sans préjudice des sommes demeurées dues au titre de la période écoulée. Le dépôt de garantie doit être restitué dans les conditions prévues par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a fixé un délai de trois mois à compter de la libération effective des lieux [[Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050074463]].
La question de l’état des lieux de sortie revêt une importance pratique considérable dans le cadre du congé triennal. Le preneur est tenu de restituer les locaux en bon état, compte tenu de la vétusté normale. Les réparations locatives, qui incombent au preneur en application de l’article 1755 du Code civil, doivent avoir été exécutées avant la libération des lieux [[Code civil, article 1755, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006444102]]. Le bailleur dispose d’un délai de prescription de cinq ans, en application de l’article 2224 du Code civil, pour agir en réparation des désordres constatés lors de l’état des lieux de sortie [[Code civil, article 2224, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020039454]].
L’indemnité d’occupation constitue une autre dimension du congé triennal lorsque le preneur se maintient dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé. La Cour de cassation, dans un arrêt publié le 12 février 2025, a rappelé que « l’indemnité d’occupation due par le preneur qui se maintient dans les lieux après l’expiration du bail est destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre, et qu’elle n’est pas soumise aux règles de fixation du loyer du bail renouvelé ». Cette construction prétorienne, qui distingue l’indemnité d’occupation du loyer, sanctionne le preneur qui n’aurait pas libéré les lieux à la date annoncée, sans pour autant lui conférer les garanties du statut.
Enfin, le congé triennal peut produire des effets indirects sur la cession du bail. Un preneur qui envisage de céder son droit au bail peut préférer exercer sa faculté triennale plutôt que de supporter les contraintes d’une cession, notamment lorsque le bailleur est susceptible de s’y opposer ou de former une demande de modification du prix. Inversement, le cessionnaire potentiel doit vérifier que le cédant n’a pas donné congé, car le bail cesserait à la date d’effet du congé et la cession serait privée d’objet. La Cour de cassation a rappelé que « le cessionnaire acquiert les droits et obligations du cédant à la date de la cession, sans pouvoir invoquer un congé antérieur qui n’aurait pas encore produit effet ».
Conclusion
La résiliation triennale du bail commercial par le preneur constitue une pièce maîtresse du statut protecteur des baux commerciaux. Ce droit d’ordre public, inscrit à l’article L. 145-4 du Code de commerce, offre au locataire une faculté périodique de rupture qui équilibre la stabilité garantie par la durée minimale de neuf ans. La jurisprudence de la troisième chambre civile, attentive à préserver l’intégrité de ce mécanisme, en sanctionne les contournements par le jeu du réputé non écrit.
Le formalisme du congé, bien que moins contraignant pour le preneur que pour le bailleur, n’en demeure pas moins rigoureux. Le respect du préavis de six mois et des conditions de forme prévues par l’article L. 145-9 conditionne la validité de l’acte. La distinction entre le congé du preneur, qui peut être notifié par simple lettre recommandée, et le congé du bailleur, qui requiert un acte extrajudiciaire, illustre l’asymétrie protectrice qui caractérise le statut des baux commerciaux.
Les réformes législatives récentes, et notamment la loi du 26 mai 2026, n’ont pas remis en cause cet équilibre fondamental. La faculté triennale demeure l’un des attributs les plus précieux du statut pour le preneur, qui doit en user avec discernement en mesurant les conséquences de son exercice, tant sur le plan patrimonial que procédural. La maîtrise de ce mécanisme, dans sa double dimension contractuelle et contentieuse, constitue un enjeu essentiel pour les praticiens du droit des baux commerciaux.
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