La clause tontinière dans les statuts de société civile immobilière à l’épreuve de la nullité
Le 9 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt publié au Bulletin qui, sous une apparente technicité, bouleverse une pratique notariale répandue depuis des décennies : l’insertion d’une clause de tontine ou d’accroissement dans les statuts d’une société civile, et singulièrement d’une société civile immobilière constituée entre concubins ou partenaires. [[Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 25-12.992, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/69d74420cdc6046d479c8259 : « lorsqu’elle porte sur l’ensemble des parts d’une société civile, la clause statutaire d’accroissement ou de tontine est contraire à la disposition imposant que la société soit instituée par deux ou plusieurs personnes. Une telle clause entraîne ainsi la nullité de la société. »]] La cour régulatrice, en formation de section, a ainsi jugé que pareille stipulation, portant sur l’intégralité des parts sociales, heurte frontalement l’exigence posée par l’article 1832 du code civil, selon lequel la société est instituée par deux ou plusieurs personnes, et emporte non pas le réputé non écrit de la clause, mais l’anéantissement rétroactif de la personne morale tout entière.
Cette solution, qualifiée de « particulièrement intéressante » par la doctrine dès sa publication, mérite une analyse approfondie qui dépasse le simple commentaire d’arrêt. [[A. Reygrobellet, « Clause tontinière dans les statuts d’une SCI : attention au risque de nullité », Dalloz Actualité, 5 mai 2026, https://www.dalloz-actualite.fr/flash/clause-tontiniere-dans-statuts-d-une-sci-attention-au-risque-de-nullite.]] Elle interroge en effet la coexistence du droit des sociétés, du droit patrimonial de la famille et de la pratique notariale dans un domaine où la sécurité juridique des montages repose sur des constructions fragiles, parfois érigées sans cadre législatif explicite. La clause tontinière, dont la dénomination renvoie au banquier napolitain Lorenzo Tonti qui imagina le mécanisme dans les années 1650, échappe à tout encadrement normatif spécifique, à l’exception de précisions d’ordre fiscal. Sa validité de principe avait été admise par la jurisprudence de la première chambre civile, qui, statuant sur des acquisitions immobilières conjointes entre concubins assorties d’une clause d’accroissement, avait progressivement élaboré un régime prétorien de la stipulation. [[Cass. 1re civ., 3 oct. 2018, n° 17-26.020, Publié, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca84eeef528475855a0fcf.]] Or, la transposition de cette faculté au sein des statuts d’une société civile n’avait, jusqu’à l’arrêt commenté, jamais donné lieu à un contrôle de conformité au regard des dispositions impératives du titre IX du code civil.
L’arrêt du 9 avril 2026 consacre ainsi, pour la première fois à notre connaissance, l’illicéité de la clause tontinière statutaire lorsqu’elle porte sur la totalité des parts, et en tire une conséquence radicale : la nullité de la société elle-même, laquelle emporte la liquidation de la personne morale dans les conditions prévues aux articles 1844-15 et suivants du code civil. Les associés se trouvent alors renvoyés à une situation d’indivision sur les immeubles sociaux, précisément le résultat que la clause tontinière avait pour objet d’éviter. L’analyse des motifs de la décision (I) permettra d’en mesurer la portée, avant d’envisager les conséquences pratiques pour les praticiens et les associés (II).
I. L’illicéité de la clause tontinière statutaire au regard de l’article 1832 du code civil
A. Le mécanisme de la clause tontinière et sa confrontation à l’exigence de pluralité d’associés
Les faits de l’espèce illustrent de manière paradigmatique la situation que connaissent des milliers de couples non mariés ayant constitué une société civile immobilière pour acquérir leur résidence commune. En l’occurrence, deux concubins avaient, par acte du 1er octobre 2010, constitué à parts égales une SCI dénommée Romanon, laquelle avait acquis un immeuble d’habitation donné à bail aux deux associés. L’article 22.3 des statuts stipulait une clause d’accroissement ou de tontine dont l’effet, au décès du premier d’entre eux, était d’attribuer rétroactivement au survivant la propriété de l’intégralité des parts sociales, le survivant étant alors réputé avoir été seul associé depuis l’origine. Cette construction, fréquemment recommandée par les notaires, poursuit un double objectif : d’une part, évincer les héritiers du premier décédé de tout droit sur le bien immobilier, dans un contexte où le pacte civil de solidarité ne produit pas les mêmes effets successoraux que le mariage ; d’autre part, éviter la création d’une indivision entre le survivant et les héritiers, source potentielle de conflits et de blocages.
La clause de tontine ou d’accroissement, rappelle la Cour de cassation, est « celle qui attribue au dernier survivant, de manière rétroactive, la propriété des parts incluses dans le pacte tontinier » et, « lorsqu’elle porte sur l’ensemble des parts, elle emporte leur réunion en une seule main au décès de l’avant-dernier tontinier ». [[Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 25-12.992, préc., § 9-10.]] Or, en produisant effet rétroactivement à la constitution de la société, la clause opère une fiction juridique qui entre en contradiction directe avec la règle selon laquelle « la société est, sauf dans les cas prévus par la loi, instituée par deux ou plusieurs personnes ». [[Art. 1832 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006444041.]] L’article 1832 du code civil pose en effet l’exigence d’une pluralité d’associés comme condition de validité même du contrat de société. La réunion de toutes les parts en une seule main par l’effet rétroactif de la clause, supprimant ab initio la dualité d’associés, contredit cette exigence fondatrice.
La cour distingue avec soin cette hypothèse de celle, bien différente, de la réunion des parts en cours de vie sociale envisagée par l’article 1844-5 du code civil, aux termes duquel « la réunion de toutes les parts sociales en une seule main n’entraîne pas la dissolution de plein droit de la société » et ouvre seulement un droit pour tout intéressé d’en demander la dissolution à défaut de régularisation dans le délai d’un an. [[Art. 1844-5 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006444165.]] En cours de vie sociale, la réunion des parts ne remet pas en cause la validité initiale du contrat de société, lequel a été valablement formé avec une pluralité d’associés. La clause tontinière statutaire, en revanche, produit un effet rétroactif qui anéantit fictivement cette pluralité dès l’origine. La Cour de cassation le dit dans une formule qui fera date : « une telle réunion, en ce qu’elle produit effet, non en cours de vie sociale, comme l’envisage l’article 1844-5 du code civil, mais rétroactivement, à la constitution de la société, ne relève pas des dispositions de ce dernier texte ». [[Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 25-12.992, préc., § 11.]] La distinction est essentielle : l’effet rétroactif de la clause, en anéantissant la condition de pluralité ab initio, affecte la validité même de l’acte constitutif, et non son simple fonctionnement ultérieur.
Cette analyse rejoint la conception classique de l’acquisition conjointe avec clause de tontine dégagée antérieurement par la première chambre civile, selon laquelle un tel mécanisme est « exclusif de toute indivision » entre les coacquéreurs, le bien étant réputé appartenir au seul survivant depuis l’origine. [[Cass. 1re civ., 9 janv. 2019, n° 17-27.411, Publié, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca7ba57dd5d46a358e2311.]] La jurisprudence de la chambre criminelle a d’ailleurs pris acte de cette nature particulière de la clause tontinière pour en déduire, en matière de confiscation pénale, que la dévolution rétroactive des droits au survivant anéantit les droits du prémourant, privant ainsi l’État de la possibilité de confisquer des droits qui, rétrospectivement, n’ont jamais appartenu au condamné. [[Cass. crim., 7 déc. 2022, n° 21-80.743, Publié, https://www.courdecassation.fr/decision/63903dd70f8a5205d45d7daf.]] C’est précisément cette efficacité rétroactive, qui fait la singularité et l’attrait de la clause tontinière en droit patrimonial, qui la rend incompatible avec la structure du contrat de société.
B. La sanction de la nullité de la société plutôt que le réputé non écrit de la clause
Le second apport majeur de l’arrêt réside dans la détermination de la sanction applicable. La demanderesse au pourvoi sollicitait que la clause litigieuse fût réputée non écrite, sur le fondement du second alinéa de l’article 1844-10 du code civil, qui dispose que « toute clause statutaire contraire à une disposition impérative du droit des sociétés dont la violation n’est pas sanctionnée par la nullité de la société, est réputée non écrite ». [[Art. 1844-10 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051322322.]] Cette prétention se comprenait aisément d’un point de vue pratique : neutraliser la clause tout en maintenant la personne morale, évitant ainsi les lourdes conséquences d’une nullité de la société, notamment sur le plan fiscal et sur le sort des actes passés par la SCI.
La Cour de cassation écarte cette qualification. Après avoir rappelé, dans sa rédaction antérieure à la loi du 22 mai 2019 applicable au litige, que « la nullité de la société ne peut résulter que de la violation des dispositions des articles 1832, 1832-1, alinéa 1er, et 1833, ou de l’une des causes de nullité des contrats en général », elle constate que la clause tontinière méconnaît précisément l’article 1832, dont la violation est expressément sanctionnée par la nullité de la société. [[Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 25-12.992, préc., § 8, reprenant l’article 1844-10 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019.]] Dès lors, la technique du réputé non écrit, réservée aux violations de dispositions impératives non sanctionnées par la nullité de la société, ne peut trouver à s’appliquer. Le moyen, « en ce qu’il postule qu’une clause statutaire de tontine doit être réputée non écrite lorsqu’elle est illicite au regard de l’article 1832 du code civil, n’est donc pas fondé », conclut la Cour avec une netteté qui ne laisse aucune place à l’équivoque. [[Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 25-12.992, préc., § 14.]]
Cette hiérarchie des sanctions n’est pas nouvelle en droit des sociétés. La jurisprudence a, de longue date, distingué entre les dispositions impératives dont la violation est sanctionnée par la nullité de la société — essentiellement celles qui touchent aux conditions d’existence même du contrat de société — et celles dont la violation n’entraîne que le réputé non écrit de la clause litigieuse. [[Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-22.649, Publié, https://www.courdecassation.fr/decision/67076e9081e733ee26982b19 : l’action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause.]] La clause tontinière statutaire, en ce qu’elle contredit la règle de la pluralité d’associés posée à l’article 1832, relève de la première catégorie : elle affecte la structure élémentaire du contrat de société. Par ailleurs, cette qualification est cohérente avec même solution en droit positif actuel : l’article 1844-10, dans sa version issue de la loi du 22 mai 2019 applicable aux sociétés constituées postérieurement, ne mentionne plus qu’un nombre limité de causes de nullité, mais conserve parmi elles « la violation des dispositions fixant un nombre minimal de deux associés », ce qui confirme la permanence du principe. [[Art. 1844-10 du code civil, rédaction issue de la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019, préc.]]
II. La portée pratique de l’arrêt pour les praticiens et les associés
A. L’insécurité des SCI familiales constituées entre concubins ou partenaires
Les conséquences pratiques de l’arrêt du 9 avril 2026 sont considérables. En premier lieu, la nullité de la société produit un effet rétroactif : la SCI est réputée n’avoir jamais existé. Les conséquences de cet anéantissement sont régies par les articles 1844-15 et suivants du code civil, qui prévoient que ni la société ni les associés ne peuvent se prévaloir de la nullité à l’égard des tiers de bonne foi. La société sera réputée avoir existé comme société de fait entre les associés, et les biens immobiliers acquis par la SCI seront réputés avoir été acquis en indivision par les associés, proportionnellement à leurs apports. Les actes de disposition accomplis par la société ne sont pas rétroactivement anéantis à l’égard des tiers, mais la personne morale disparaît, ce qui emporte des conséquences fiscales potentiellement lourdes, notamment la remise en cause du régime des plus-values immobilières des sociétés soumises à l’impôt sur le revenu. La liquidation de la société annulée obéit à un régime spécifique, prévu aux articles 1844-15 et suivants du code civil, qui impose la nomination d’un liquidateur et la reprise des apports par les associés, chacun retrouvant les biens qu’il avait apportés ou leur valeur. Ce mécanisme, bien qu’il permette de solder les comptes entre associés, laisse entières les difficultés liées au sort des biens immobiliers, lesquels se trouvent rétroactivement placés sous le régime de l’indivision, avec les conflits potentiels que ce régime emporte entre le survivant et les héritiers du prémourant.
L’arrêt commenté place dans une situation d’insécurité juridique aiguë l’ensemble des SCI familiales dont les statuts comportent pareille clause tontinière, et ce d’autant plus que la solution paraît devoir s’appliquer quelle que soit la date de constitution de la société. La nullité absolue se prescrit par trente ans en application du droit commun, et l’action en nullité peut être exercée par tout intéressé, notamment par les héritiers du premier décédé qui se trouveront, par l’effet de la nullité, rétablis dans leurs droits indivis sur le bien. Par ailleurs, la solution retenue n’est pas limitée aux sociétés constituées entre deux personnes : toute société civile dont les statuts comporteraient une clause tontinière portant sur l’ensemble des parts sociales encourt la même sanction, quel que soit le nombre d’associés.
L’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 21 janvier 2025, qui constituait la décision attaquée, avait pour sa part jugé que la survenance des événements prévus par la tontine ne remettait pas en cause la validité du contrat de société. Cette analyse, que la Cour de cassation a désavouée, témoigne des divergences d’appréciation que la question suscitait dans les juridictions du fond et de la nécessité d’une intervention de la Cour régulatrice pour unifier la jurisprudence. [[CA Rennes, 21 janv. 2025, n° 21/07736, https://www.courdecassation.fr/decision/679089a3a212a19f662df6c2.]] De même, la cour d’appel de Versailles avait eu à connaître, dans un arrêt du 3 février 2026, d’un litige relatif à la validité de clauses statutaires d’une SCEA au regard de l’article 1844-10, illustrant la récurrence du contentieux des clauses statutaires contraires aux dispositions impératives du droit des sociétés. [[CA Versailles, 3 févr. 2026, n° 25/01075, https://www.courdecassation.fr/decision/698363e6cdc6046d47e3a969.]]
L’arrêt de la chambre commerciale du 20 novembre 2019 fournit une illustration supplémentaire des aléas auxquels s’exposent les associés d’une SCI constituée sous le régime de la tontine. Dans cette espèce, des concubins avaient créé une SCI sous tontine, et la disparition du premier d’entre eux avait fait surgir des difficultés considérables quant à l’opposabilité des conventions conclues par la société au survivant, devenu rétroactivement seul associé. [[Cass. com., 20 nov. 2019, n° 17-19.918, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca6224c359d14a0a2bcd72.]] Ces aléas ne sont pas cantonnés au droit des sociétés : ils se répercutent également en droit fiscal (remise en cause du régime des plus-values, droits de mutation), en droit bancaire (devenir des garanties consenties par la SCI) et en droit de la famille (sort des libéralités entre concubins).
B. Pistes de régularisation et voies alternatives
Face à cette insécurité, plusieurs voies s’offrent aux praticiens, sans qu’aucune ne soit pleinement satisfaisante. La première consiste, pour les SCI existantes dont les statuts comportent une clause tontinière, à procéder à une modification statutaire supprimant la clause litigieuse avant que la nullité ne soit invoquée. Cette régularisation, si elle intervient avant tout contentieux, devrait permettre d’éviter l’anéantissement de la société, le vice originaire se trouvant couvert par la disparition de la clause illicite. Encore faut-il que l’unanimité des associés puisse être recueillie, ce qui n’est pas toujours le cas lorsque les relations entre eux se sont dégradées. La convocation d’une assemblée générale extraordinaire aux fins de suppression de la clause tontinière constitue une formalité simple mais essentielle, qui devra être suivie d’une publication modificative au registre du commerce et des sociétés ainsi qu’auprès du service de la publicité foncière.
La deuxième piste, pour les praticiens qui conseillent la création de nouvelles SCI familiales, est de recourir à d’autres mécanismes juridiques offrant une protection comparable sans contrevenir à l’article 1832 du code civil. Le démembrement de propriété des parts sociales, combinant usufruit et nue-propriété au profit des différents membres de la famille, permet d’organiser la transmission du patrimoine immobilier sans recourir à la clause tontinière. La société civile immobilière, dans sa configuration classique sans clause d’accroissement, reste un instrument de gestion et de transmission parfaitement valide, notamment lorsqu’elle est combinée avec des donations-partages ou des libéralités graduelles et résiduelles. [[Art. 1048 et suivants du code civil.]] La constitution d’une société civile entre les deux membres du couple et leurs enfants, avec une répartition des parts permettant au survivant de conserver le contrôle de la société tout en associant progressivement la génération suivante, peut également constituer une alternative pertinente.
La troisième voie serait d’ordre législatif. La doctrine a, à plusieurs reprises, appelé de ses vœux une intervention du législateur pour encadrer la clause de tontine, à l’instar de ce que l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux de juillet 2022 suggérait en proposant d’introduire dans le code civil un chapitre consacré à ce contrat spécial. [[P. Stoffel-Munck (dir.), Avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux, juill. 2022.]] Une telle intervention permettrait de sortir de l’insécurité juridique actuelle en définissant les conditions de validité de la clause, ainsi que les sanctions applicables en cas de non-respect de ces conditions. La loi du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises, dite loi Pacte, a d’ores et déjà modernisé le droit des sociétés en réécrivant l’article 1844-10, mais sans trancher la question spécifique de la clause tontinière dans les sociétés civiles, laissant ainsi subsister une zone d’ombre que l’arrêt du 9 avril 2026 vient partiellement dissiper.
En tout état de cause, la prudence commande aux praticiens de procéder à un audit des SCI familiales existantes afin d’identifier celles dont les statuts contiennent une clause tontinière portant sur l’ensemble des parts, et d’alerter leurs clients sur le risque de nullité encouru. Cette démarche est d’autant plus urgente que ni le notaire rédacteur des statuts ni le conseil habituel de la société n’auront nécessairement anticipé une telle évolution jurisprudentielle, la pratique antérieure tenant pour acquise la licéité de ces clauses en droit des sociétés. La responsabilité professionnelle du notaire ou du conseil ayant préconisé l’insertion de pareille stipulation pourrait, à terme, être recherchée sur le fondement de la perte de chance, si l’un des associés ou ses héritiers subissait un préjudice du fait de la nullité de la société.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 9 avril 2026 constitue, par sa publication au Bulletin et la formation de section qui l’a rendu, une décision de principe destinée à gouverner l’ensemble du contentieux à venir sur la question. Il met fin à une pratique notariale répandue en affirmant avec force que la clause tontinière statutaire, lorsqu’elle porte sur la totalité des parts sociales, heurte l’exigence cardinale de pluralité d’associés posée à l’article 1832 du code civil et emporte la nullité de la société, à l’exclusion du simple réputé non écrit de la clause. Cette solution, rigoureuse dans son raisonnement, est porteuse d’une insécurité juridique considérable pour les milliers de SCI familiales constituées sous ce régime. Elle invite les praticiens à une vigilance renforcée et à la recherche de solutions alternatives, en attendant une éventuelle intervention du législateur qui serait seule de nature à restaurer pleinement la sécurité juridique dans ce domaine où se croisent le droit des sociétés, le droit patrimonial de la famille et la pratique notariale. D’ici là, c’est à la pratique — notariale, judiciaire et doctrinale — qu’il appartiendra de tirer les conséquences de cet arrêt qui, en une dizaine d’attendus, aura ébranlé un pan entier de l’ingénierie patrimoniale immobilière.
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