Le juge de l’exécution à l’épreuve de la clause abusive et du contrôle de proportionnalité : les deux décisions du 21 mai 2026
I. L’office du juge de l’exécution face à la clause abusive : la recomposition de la créance
A. La généalogie du contrôle : de Banco Primus à l’avis du 11 juillet 2024
La question de la validité des clauses de déchéance du terme insérées dans les contrats de prêt notariés a connu, depuis l’entrée en vigueur de la réforme du droit des contrats, un développement jurisprudentiel d’une ampleur remarquable. Ce mouvement trouve son origine dans la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne qui, par son arrêt Banco Primus du 26 janvier 2017 [[ CJUE, 26 janvier 2017, Banco Primus, C-421/14, https://curia.europa.eu/juris/liste.jsf?num=C-421/14 : la Cour dit pour droit que l’autorité de la chose jugée ne fait pas obstacle à ce que le juge national soit tenu d’apprécier, sur demande des parties ou d’office, le caractère éventuellement abusif d’une clause, même au stade d’une mesure d’exécution forcée, dès lors que cet examen n’a pas déjà été effectué à l’occasion du précédent contrôle juridictionnel. ]], a posé que l’autorité de la chose jugée ne fait pas obstacle à ce que le juge national apprécie le caractère abusif d’une clause, même au stade d’une mesure d’exécution forcée.
La Cour de cassation a tiré les conséquences de ce principe dans une série de décisions qui ont progressivement étendu le périmètre du contrôle du juge de l’exécution. Par un avis du 11 juillet 2024 [[ Cass. 2e civ., avis, 11 juillet 2024, n° 24-70.001, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/668ecdd23cf01c39f00a1c84 : « lorsque le juge de l’exécution répute non écrite une clause abusive, le titre exécutoire est privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite et le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi ». ]], la deuxième chambre civile a énoncé que le titre exécutoire est privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite et que le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance. Cette position a été préparée par deux arrêts fondateurs : celui du 13 avril 2023 [[ Cass. 2e civ., 13 avril 2023, n° 21-14.540, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6438f340a942d604f5e936c4 : le juge de l’exécution est tenu, même en présence d’une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée sur le montant de la créance, d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non-professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif. ]], par lequel la deuxième chambre civile a imposé au juge de l’exécution d’examiner d’office le caractère abusif des clauses, et celui du 8 février 2023 [[ Cass. com., 8 février 2023, n° 21-17.763, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/63e3500c500dc805de37d232 : un débiteur peut, à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution, soulever une contestation portant sur le caractère abusif d’une clause de l’acte de prêt notarié, nonobstant l’autorité de la chose jugée attachée à la décision d’admission de créance. ]], par lequel la chambre commerciale a admis la contestation du caractère abusif à l’audience d’orientation nonobstant l’autorité de la chose jugée.
Par ailleurs, la première chambre civile avait dégagé les critères d’appréciation du caractère abusif de la clause de déchéance du terme en s’inspirant des standards européens : l’inexécution doit porter sur une obligation essentielle du contrat, le manquement doit être suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, et la clause ne saurait déroger aux règles de droit commun sans prévoir des moyens permettant au consommateur de remédier aux effets de l’exigibilité anticipée [[ Cass. 1re civ., 22 mars 2023, n° 21-16.044, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/641aac770c73d5e4b0f932e5 : crée un déséquilibre significatif une clause de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit après mise en demeure sans préavis d’une durée raisonnable. ]]. La même chambre a précisé qu’un délai de préavis de quinze jours pour prononcer la déchéance du terme d’un crédit immobilier ne constitue pas un délai raisonnable [[ Cass. 1re civ., 29 mai 2024, n° 23-12.904, https://www.courdecassation.fr/decision/66595ea609722800083f4c36 : un délai de préavis de quinze jours pour prononcer la déchéance du terme d’un crédit immobilier n’est pas raisonnable et crée un déséquilibre significatif au détriment du consommateur. ]].
C’est dans ce contexte doctrinal déjà très construit que le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille a saisi la Cour de cassation d’une demande d’avis portant sur une question qui, pour être technique, n’en détermine pas moins l’issue de nombreuses procédures de saisie immobilière.
B. La méthode en trois séquences temporelles : l’apport technique de l’avis du 21 mai 2026
La demande d’avis formée le 15 décembre 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille était ainsi formulée : lorsque la clause de déchéance du terme est déclarée abusive et réputée non écrite, le juge doit-il mentionner la créance pour les seules échéances échues et non payées visées dans le commandement, ou peut-il actualiser la créance, et jusqu’à quelle date ? La Cour de cassation, siégeant en formation de section, a répondu le 21 mai 2026 par une construction qui distingue trois séquences temporelles.
En premier lieu, la Cour rappelle les principes directeurs du procès civil qui gouvernent l’office du juge de l’exécution : celui-ci fixe la créance dans la limite des demandes des parties et doit, s’il envisage de relever d’office le caractère abusif d’une clause, solliciter leurs observations préalables. Il peut les inviter à actualiser le montant de la créance en considération du caractère non écrit de la clause abusive. Dès lors, si un décompte actualisé est produit, le juge prend en considération, dans la limite des demandes des parties, le cas échéant jusqu’au jour où il statue, les échéances impayées devenues exigibles par l’écoulement du temps en application du contrat de prêt notarié [[ Cass. 2e civ., avis, 21 mai 2026, n° 25-70.025, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0ea072cdc6046d476691ac : « si un décompte actualisé est produit, le juge, pour mentionner la créance du poursuivant dans le jugement d’orientation, prend en considération, dans la limite des demandes des parties, le cas échéant jusqu’au jour où il statue, les échéances impayées devenues exigibles par l’écoulement du temps en application du contrat de prêt notarié ». ]].
En deuxième lieu, la Cour décline ces échéances en trois catégories : les mensualités impayées échues avant le prononcé de la déchéance du terme, visées en tant que telles par le décompte du commandement ; les mensualités impayées dont le terme est parvenu à échéance entre la date de la déchéance du terme irrégulièrement prononcée et la date de la mesure d’exécution pratiquée ; et les mensualités impayées échues postérieurement au commandement jusqu’à la date du jugement d’orientation. Cette taxinomie traduit une préoccupation de précision qui n’est pas neutre : elle permet de distinguer ce qui relève du passé contractuel antérieur à la déchéance, de la période intermédiaire où le contrat continuait normalement de produire ses effets, et de la phase contentieuse postérieure au commandement.
En troisième lieu, et c’est peut-être le point le plus protecteur pour le débiteur, la Cour précise que si aucun décompte actualisé n’est produit, le juge de l’exécution ne peut retenir que les mensualités impayées échues avant la date de la déchéance du terme irrégulièrement prononcée, qui figurent en tant que telles dans le décompte du commandement de payer valant saisie. Cette solution place la charge de l’actualisation sur le créancier poursuivant et limite, en cas de carence de celui-ci, le montant de la créance aux seules échéances antérieures à la déchéance irrégulière. La portée pratique est considérable pour les débiteurs dont la banque n’aura pas actualisé son décompte avant l’audience d’orientation.
La solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure selon laquelle le commandement de payer valant saisie demeure valable à concurrence du montant des mensualités échues et impayées lorsque la déchéance du terme n’a pas été régulièrement prononcée [[ Cass. 1re civ., 16 juin 2021, n° 19-17.940, https://www.courdecassation.fr/decision/60c84e8c5b5a7e1f1d7b0e4b : si le prêteur a délivré un commandement de payer les mensualités échues et impayées et le capital restant dû, alors que la déchéance du terme n’a pas été régulièrement prononcée, le commandement de payer valant saisie demeure valable à concurrence du montant de ces mensualités. ]]. Elle la complète cependant en y ajoutant une dimension procédurale déterminante : c’est bien la production ou l’absence de production du décompte actualisé qui conditionne l’étendue de la créance retenue par le juge.
À cet égard, l’avis du 21 mai 2026 opère une clarification décisive. Il ne se borne pas à rappeler un principe ; il fournit au praticien une grille de lecture complète. Par ailleurs, cette construction, en articulant la sanction de la clause abusive avec les règles de la procédure civile, évite l’écueil d’une solution qui, sous couvert de protection du consommateur, aboutirait à une remise en cause disproportionnée du titre exécutoire. L’équilibre est recherché entre la sanction de l’abus et la préservation de l’efficacité du recouvrement.
II. Le contrôle de proportionnalité conventionnelle : la saisie immobilière à l’épreuve du droit de l’homme
A. L’enrichissement de l’office du juge de l’exécution par l’article 1er du Protocole n° 1
Le même jour, la deuxième chambre civile a rendu un arrêt de cassation, également publié au Bulletin, qui enrichit l’office du juge de l’exécution d’une dimension conventionnelle. La cour d’appel de Nancy avait ordonné la mainlevée d’une saisie immobilière en se fondant sur la seule comparaison entre le montant de la créance poursuivie et la valeur du bien saisi. La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 1er du Protocole n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme et des articles L. 111-1, L. 111-7 et L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Le raisonnement de la Cour procède en deux temps. Elle rappelle d’abord la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme selon laquelle toute atteinte à la jouissance paisible des biens doit concilier les exigences de l’intérêt général de la collectivité et celles de la protection des droits fondamentaux de la personne, et que l’équilibre requis n’est pas atteint si la personne concernée a dû supporter une charge individuelle excessive [[ CEDH, 25 juillet 2013, Rousk c. Suède, n° 27183/04, https://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-122556 : il doit exister un rapport de proportionnalité raisonnable entre les moyens employés et le but recherché. La vente aux enchères et l’expulsion subséquente étaient excessives et disproportionnées alors que le requérant disposait d’autres biens qui auraient pu être saisis. ]]. Elle mobilise également l’arrêt Vaskrsi c. Slovénie du 25 avril 2017 [[ CEDH, 25 avril 2017, Vaskrsi c. Slovénie, n° 31371/12, https://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-173169 : compte tenu de l’importance primordiale de la mesure d’exécution prise à l’encontre du bien du requérant, qui était également son domicile, et de la disproportion manifeste entre cette mesure et le montant de la dette, les autorités étaient tenues de tenir compte avec soin et de manière explicite d’autres solutions appropriées mais moins intrusives. ]], dont elle extrait une obligation pour les autorités nationales de tenir compte avec soin et de manière explicite d’autres solutions appropriées mais moins intrusives.
Or, et c’est ici que réside l’apport essentiel de l’arrêt, la Cour de cassation ne se contente pas d’un rappel des standards européens. Elle les intègre dans le droit interne en énonçant, dans un attendu de principe, que « le juge de l’exécution, pour apprécier le caractère disproportionné et partant abusif de la saisie immobilière, ne peut se borner à comparer la valeur de la créance poursuivie et celle du bien objet de la mesure d’exécution, mais doit s’assurer, en prenant notamment en compte l’ensemble des éléments propres à la situation du débiteur et en envisageant les autres possibilités de recouvrement plus appropriées et moins intrusives à la disposition du créancier, que cette mesure d’exécution ménage un juste équilibre entre les différents intérêts en jeu » [[ Cass. 2e civ., 21 mai 2026, n° 23-10.643, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0ea098cdc6046d47669544 : « le juge de l’exécution, pour apprécier le caractère disproportionné et partant abusif de la saisie immobilière, ne peut se borner à comparer la valeur de la créance poursuivie et celle du bien objet de la mesure d’exécution, mais doit s’assurer, en prenant notamment en compte l’ensemble des éléments propres à la situation du débiteur et en envisageant les autres possibilités de recouvrement plus appropriées et moins intrusives à la disposition du créancier, que cette mesure d’exécution ménage un juste équilibre entre les différents intérêts en jeu ». ]].
Cet attendu transforme le contrôle de proportionnalité d’une simple faculté en une obligation méthodologique structurée. Le juge ne peut plus se contenter d’une comparaison arithmétique entre la dette et la valeur du bien. Il doit examiner la situation personnelle du débiteur dans son ensemble et vérifier si le créancier disposait, au moment où il a engagé la saisie, de voies d’exécution alternatives moins attentatoires au droit de propriété du débiteur.
La Cour de cassation avait déjà amorcé ce mouvement. Dans un arrêt du 17 mai 2023 [[ Cass. 2e civ., 17 mai 2023, n° 21-16.167, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/646477f55c7899d0f88f898a : le débiteur saisi disposant d’un recours juridictionnel lui permettant de contester l’ordonnance d’exécution forcée, c’est sans méconnaître l’article 8 de la Convention et l’article 1er du Protocole n° 1 qu’une cour d’appel statue sans avoir à effectuer une recherche qui ne lui était pas demandée par le débiteur. ]], elle avait jugé que le débiteur qui n’allègue pas du caractère disproportionné de la saisie ne peut reprocher au juge de ne pas avoir procédé à ce contrôle. L’arrêt du 21 mai 2026 franchit une étape supplémentaire : lorsque le moyen est invoqué, le contrôle s’impose dans toutes ses dimensions, et la cour d’appel ne peut s’en tenir à une motivation sommaire.
En conséquence, la défense du débiteur dans le cadre d’une vente immobilière forcée ne se limite plus à la contestation du montant de la créance. Elle doit intégrer une dimension probatoire qui concerne l’existence d’autres actifs saisissables, le caractère proportionné de la mesure au regard de la situation familiale et financière, et l’absence de solutions de recouvrement moins radicales que la vente du logement.
B. L’articulation des deux offices : vers une double régulation de la saisie immobilière
Lues ensemble, les deux décisions du 21 mai 2026 dessinent un régime de double régulation de la saisie immobilière. La première régulation, d’ordre contractuel, permet au juge de l’exécution de reconstruire la créance en écartant la clause abusive et en ne retenant que les sommes réellement exigibles. La seconde, d’ordre conventionnel, impose au même juge d’apprécier si la mesure de saisie elle-même, fût-elle fondée sur une créance régulièrement établie, respecte l’équilibre entre le droit de propriété du débiteur et l’intérêt légitime du créancier au recouvrement.
Ces deux régulations ne se confondent pas, mais elles se complètent. La première opère sur le titre exécutoire lui-même, en purgeant le contrat de la clause irrégulière. La seconde opère sur la mesure d’exécution, en vérifiant que la contrainte étatique est proportionnée au but poursuivi. Elles peuvent se cumuler dans un même dossier : un débiteur peut simultanément contester le montant de la créance en invoquant le caractère abusif de la clause de déchéance du terme et demander la mainlevée de la saisie en démontrant que la vente forcée de sa résidence principale constitue une charge excessive au regard de la jurisprudence européenne.
Cette double régulation n’est pas sans conséquence sur la stratégie contentieuse. L’avocat du débiteur doit désormais articuler deux séries de moyens qui, bien que distincts, se renforcent mutuellement. La démonstration du caractère abusif de la clause réduit mécaniquement le montant de la créance exigible, ce qui renforce l’argument de disproportion. Inversement, l’invocation du contrôle de proportionnalité conventionnel peut conduire le juge à examiner avec davantage d’attention les irrégularités du contrat de prêt qui sont à l’origine de la saisie.
Par ailleurs, la Cour de cassation, dans l’avis du 21 mai 2026, rappelle que le juge de l’exécution, lorsqu’il envisage de relever d’office le caractère abusif d’une clause, doit solliciter les observations préalables des parties en application de l’article 16 du code de procédure civile. Cette exigence du contradictoire, combinée avec l’obligation d’examiner d’office le caractère abusif des clauses posée par l’arrêt du 13 avril 2023, place le juge de l’exécution dans une position singulière : il doit à la fois garantir le respect du contradictoire et exercer un office qui, en droit de la consommation, comporte une dimension inquisitoire.
La portée des deux décisions dépasse le seul contentieux de la saisie immobilière fondée sur un prêt notarié. Le raisonnement fondé sur l’article 1er du Protocole n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme est transposable à toute mesure d’exécution forcée portant sur le logement du débiteur, qu’il s’agisse d’une saisie diligentée par le Trésor public, par un syndicat de copropriétaires ou par tout autre créancier muni d’un titre exécutoire. L’obligation d’envisager des mesures moins intrusives, dégagée par la Cour de cassation de la jurisprudence de la Cour européenne, n’est pas circonscrite au domaine du crédit à la consommation.
En définitive, les deux décisions du 21 mai 2026, publiées au Bulletin le même jour et rendues par la même formation, traduisent une volonté de la Cour de cassation de fournir aux juges de l’exécution un cadre méthodologique complet pour l’examen des saisies immobilières. Ce cadre combine la protection du consommateur contre les clauses abusives, issue du droit de l’Union européenne, et la protection du droit de propriété, garantie par la Convention européenne des droits de l’homme. Les praticiens du droit immobilier, qu’ils interviennent en demande ou en défense, doivent désormais intégrer cette double grille d’analyse dans la préparation de leurs dossiers de contentieux immobilier.
Conclusion
Les deux décisions rendues le 21 mai 2026 par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation constituent un moment de clarification dans le contentieux de la saisie immobilière. L’avis n° 25-70.025 fixe la méthode de calcul de la créance après annulation de la clause de déchéance du terme abusive, en distinguant trois séquences temporelles et en conditionnant l’actualisation à la production d’un décompte par le créancier. L’arrêt n° 23-10.643 impose au juge de l’exécution un contrôle de proportionnalité enrichi, qui dépasse la simple comparaison arithmétique entre la dette et la valeur du bien pour intégrer la situation personnelle du débiteur et l’existence de voies d’exécution moins intrusives. Ensemble, ces deux décisions offrent au débiteur saisi une protection qui combine la sanction des clauses abusives et les exigences du droit européen des droits de l’homme. Leur mise en œuvre suppose une stratégie contentieuse articulant ces deux registres, et une instruction rigoureuse des éléments de fait qui permettent au juge d’exercer pleinement l’office que la Cour de cassation lui confie.
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