Trouble anormal de voisinage et article 1253 du Code civil : régime de responsabilité de plein droit depuis la loi du 15 avril 2024

La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 a inséré dans le Code civil un article 1253 entièrement nouveau, entré en vigueur le 17 avril 2024. Ce texte codifie une théorie prétorienne plus que centenaire et institue, à l’encontre du propriétaire, du locataire, de l’occupant sans titre, du bénéficiaire d’un titre d’exploitation, du maître d’ouvrage ou de la personne qui en exerce les pouvoirs, une responsabilité de plein droit pour le trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage. Maître Reda Kohen intervient, à Paris et en Île-de-France, tant pour les victimes que pour les personnes mises en cause, devant le tribunal judiciaire et en référé.

Le nouveau texte : article 1253 du Code civil issu de la loi du 15 avril 2024

L’article 1253 du Code civil, créé par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels, dispose :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

La responsabilité prévue au premier alinéa n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, préexistantes à l’installation de la personne lésée, dès lors que ces activités sont conformes aux lois et aux règlements et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. »

Trois acquis essentiels résultent de cette codification. Le régime devient légal, opposable et identifié dans le Code civil, alors qu’il reposait jusque-là sur une création prétorienne fondée sur l’article 544 du Code civil et, à partir de 2016, sur l’article 1240 du Code civil. Le périmètre des personnes responsables est explicitement étendu au-delà du seul propriétaire et inclut désormais le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre d’exploitation et le maître d’ouvrage. Une exception légale de pré-occupation, dite « théorie de l’antériorité », est inscrite à l’alinéa 2, à des conditions strictes de conformité aux lois et règlements et d’absence d’aggravation.

La règle prétorienne conservée : responsabilité civile extra-contractuelle et plein droit

Avant la loi du 15 avril 2024, la troisième chambre civile jugeait, sans ambiguïté, que l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle, à l’encontre d’une personne responsable de plein droit, dès lors que le trouble excède les inconvénients normaux de voisinage. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 mars 2022, n° 18-23.954, publié au Bulletin, formalise expressément cette qualification.

L’article 1253 reprend cette ligne et lève les ambiguïtés persistantes sur la nature objective de la responsabilité. La faute n’est pas exigée. La bonne foi de l’auteur du trouble est indifférente. Le respect des règles administratives, sanitaires, acoustiques ou d’urbanisme n’exonère pas davantage : la conformité au droit public ne fait pas obstacle à la qualification de trouble anormal. Cette exclusion de la condition de faute, déjà acquise sous la théorie prétorienne, est désormais inscrite dans le texte.

Les personnes responsables au sens de l’article 1253 : un cercle clarifié et élargi

L’alinéa 1 désigne six catégories de défendeurs potentiels.

• Le propriétaire du fonds d’où provient le trouble, qu’il soit personne physique ou morale.
• Le locataire ou preneur, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation, professionnel, commercial, rural ou dérogatoire.
• L’occupant sans titre, c’est-à-dire celui qui exerce une emprise sur le fonds sans contrat ni autorisation.
• Le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal d’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, ce qui couvre le concessionnaire, le titulaire d’une convention d’occupation précaire, l’exploitant d’une activité.
• Le maître d’ouvrage qui décide d’une construction ou d’une démolition sur le fonds voisin.
• Celui qui exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage, formule qui vise le maître d’ouvrage délégué, le constructeur de maisons individuelles agissant en tant que tel, ou la personne investie d’un mandat équivalent.

La jurisprudence antérieure incluait déjà le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur dans le périmètre des responsables, par construction prétorienne. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 novembre 2018, n° 17-24.333 et 17-26.120, publié au Bulletin, rappelle que l’entrepreneur qui exécute des travaux à la demande d’un maître d’ouvrage répond, à l’égard des voisins lésés, des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage causés par son intervention, dès lors qu’il en est l’auteur matériel direct. La codification de l’article 1253 conserve cet acquis, en l’étendant explicitement au bénéficiaire d’un titre d’exploitation.

Le syndicat des copropriétaires peut également être tenu pour responsable lorsqu’il est à l’origine d’un trouble. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 avril 2022, n° 21-12.240 et 21-12.703, publié au Bulletin, retient la responsabilité d’un syndicat des copropriétaires pour un trouble anormal résultant d’ouvrages affectant l’immeuble voisin, sur le fondement de l’atteinte au droit de propriété.

L’exception de pré-occupation et d’activité antérieure conforme

L’alinéa 2 reprend une exception déjà connue de la jurisprudence sous le nom de « théorie de la pré-occupation ». Le texte conditionne désormais son application à trois exigences cumulatives :

1. les activités à l’origine du trouble préexistent à l’installation de la personne qui s’en plaint ;
2. elles sont conformes aux lois et aux règlements en vigueur ;
3. elles se poursuivent dans les mêmes conditions ou, à défaut, sans aggravation du trouble.

Cette exception protège en pratique l’exploitant agricole, l’exploitant industriel, le restaurateur, le commerçant, l’établissement de nuit ou l’aérodrome installés avant l’arrivée du plaignant. Toute modification de l’activité qui aggrave le trouble fait retomber la responsabilité dans le régime de droit commun de l’alinéa 1. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 décembre 2025, n° 23-23.357, publié au Bulletin, illustre le périmètre du contentieux relatif à une activité industrielle exercée dans un local à destination industrielle, sur lequel l’analyse du trouble doit s’arrimer à la destination réelle des lieux.

Les troubles typiquement reconnus par la jurisprudence

Le régime s’applique à une grande variété de nuisances. La jurisprudence civ. 3 retient régulièrement, en matière non sonore :

• les troubles liés à un chantier de construction, démolition ou réhabilitation, qu’il s’agisse de poussières, vibrations, infiltrations, dégradation de mitoyens ou stockage de matériaux ;
• la perte d’ensoleillement, la vue plongeante créée par une extension ou une surélévation, l’altération de la perspective, l’obstruction des éclairements ;
• les nuisances olfactives, qu’elles proviennent d’une cuisine professionnelle, d’un commerce, d’une activité agricole ou d’un élevage ;
• les nuisances visuelles et esthétiques durables, lorsqu’elles dépassent un seuil identifiable ;
• les écoulements d’eaux, les rejets, les vibrations d’équipements techniques, climatiseurs, ventilations, ascenseurs et pompes à chaleur ;
• les troubles résultant d’animaux, élevages ou installations vétérinaires excédant les inconvénients normaux.

Pour les troubles spécifiquement liés au bruit, à la preuve sonore par procès-verbal de commissaire de justice et au choix du juge compétent, le raisonnement probatoire doit être adapté au trouble dénoncé. La présente page traite l’ensemble du régime article 1253 du Code civil, qu’il s’agisse d’un trouble sonore, visuel, olfactif, vibratoire ou lié à un chantier.

Distinction avec les actions voisines : empiétement, urbanisme, copropriété, infraction pénale

Une demande mal qualifiée s’expose à un rejet partiel ou à une procédure inutilement allongée. Plusieurs régimes coexistent :

Action	Objet	Fondement
Trouble anormal de voisinage	Faire cesser et indemniser un trouble excédant les inconvénients normaux	Code civil, art. 1253 (depuis 17 avril 2024)
Empiétement et démolition	Faire cesser une emprise matérielle illicite sur le fonds voisin	Code civil, art. 544, 545 et 555
Démolition pour méconnaissance du droit de l’urbanisme	Démolir une construction édifiée en violation d’un PLU ou d’un permis	Code de l’urbanisme, art. L. 480-13
Trouble dans la jouissance d’un lot de copropriété	Faire cesser un manquement à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires	Loi du 10 juillet 1965, art. 9, 25 et 26
Tapage diurne ou nocturne	Sanctionner pénalement un bruit ponctuel	Code de la santé publique, art. R. 1336-5 et suivants

Lorsque l’empiétement constitue à lui seul l’atteinte alléguée, l’action n’est pas un trouble anormal mais une action en démolition fondée sur l’absoluité du droit de propriété. Lorsque le grief porte d’abord sur la limite séparative, l’action en bornage prime. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 avril 2026, n° 24-11.754, publié au Bulletin, illustre la combinaison de l’action en démolition fondée sur l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme et de celle fondée sur le trouble anormal du voisinage : l’action en démolition pour cette dernière cause se prescrit par cinq ans en application de l’article 2224 du Code civil.

La preuve du trouble et l’expertise judiciaire

La preuve du trouble anormal incombe à la victime. Le caractère anormal est apprécié in concreto par le juge du fond, en fonction du contexte, de la destination des lieux, du caractère urbain ou rural, de la sensibilité particulière du quartier, de la durée et de la répétition du trouble, ainsi que de la rupture éventuelle par rapport à une situation antérieurement tolérée.

Les éléments probatoires utiles incluent :

• les constats d’huissier de justice, datés, répétés et contradictoires lorsque cela est possible ;
• les pièces administratives, autorisations, déclarations préalables, permis et arrêtés de prescription technique ;
• les mesures acoustiques, les essais d’émergence et les rapports d’études techniques pour les nuisances sonores ou vibratoires ;
• les attestations de témoins, voisins, locataires, occupants, professionnels intervenant sur le secteur ;
• les photographies, vidéos et enregistrements horodatés, ainsi que les échanges écrits avec le défendeur ;
• l’expertise judiciaire ordonnée en référé sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, qui permet de figer la preuve avant que le dommage n’évolue.

La Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 octobre 2025, n° 23-19.843, publié au Bulletin, retient la responsabilité d’un copropriétaire à l’égard d’autres copropriétaires de la même résidence pour un trouble subi à raison d’aménagements affectant les conditions de jouissance des appartements voisins. La preuve doit caractériser le trouble dans sa réalité matérielle et dans sa portée sur la jouissance du fonds lésé.

Les sanctions : cessation, démolition, dommages-intérêts, astreinte

L’arsenal indemnitaire et coercitif est large.

• L’indemnisation pécuniaire du préjudice subi, y compris le préjudice de jouissance, le préjudice moral et la perte de valeur vénale du bien.
• La cessation du trouble par ordre de faire ou de ne pas faire, sous astreinte journalière fixée par le juge.
• La démolition de l’ouvrage à l’origine du trouble, lorsque la cessation effective ne peut être obtenue autrement.
• La réalisation de travaux d’isolation phonique, de pose d’écrans visuels ou acoustiques, de modification du procédé industriel.
• Les mesures conservatoires ou de remise en état prononcées en référé sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent.

La Cour de cassation, troisième chambre civile, 7 mai 2026, n° 24-12.164, publié au Bulletin, rappelle que le juge des référés peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin, confirme l’office du juge des référés pour faire cesser un trouble dont la matérialité n’est pas sérieusement contestable.

La Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin, illustre la prise en compte, au titre des dommages-intérêts, d’une somme correspondant aux loyers payés en réparation des troubles subis lorsque les locaux ont été rendus impropres à leur destination. La pluralité des défendeurs peut justifier une condamnation in solidum, à charge ensuite, pour chaque défendeur condamné, d’exercer ses recours entre coobligés.

La procédure : référé, fond et prescription

Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est compétent à raison de la matière immobilière. La procédure est écrite, avec représentation obligatoire par avocat au-delà des seuils habituels. Le cabinet adopte la séquence suivante :

1. diagnostic du trouble et choix du fondement, en distinguant le grief de trouble anormal des griefs accessoires d’urbanisme, d’empiétement ou de copropriété ;
2. constats d’huissier et, en cas d’urgence, requête en référé expertise sur l’article 145 du Code de procédure civile ;
3. mise en demeure circonstanciée du défendeur, précisant la nature du trouble, sa date d’apparition et la demande de cessation amiable, avec délai chiffré ;
4. assignation au fond devant le tribunal judiciaire, conjuguée le cas échéant à une assignation en référé pour ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état immédiates ;
5. conclusions au fond, demande de désignation d’un expert si elle n’a pas été obtenue en référé, demande de cessation, de démolition, d’astreinte et de dommages-intérêts ;
6. plaidoirie et jugement, signification, exécution et liquidation de l’astreinte.

Sur la prescription, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 avril 2026, n° 24-11.754, publié au Bulletin, retient l’application de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil à l’action en démolition fondée sur le trouble anormal de voisinage, distincte de la prescription décennale de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme applicable à l’action fondée sur la méconnaissance d’un permis. Cette articulation rend déterminante la qualification exacte de l’action introduite.

Foire aux questions

Faut-il prouver une faute du voisin ? Non. La responsabilité de l’article 1253 du Code civil est une responsabilité de plein droit. Il suffit d’établir le caractère anormal du trouble et le lien de causalité avec l’activité ou la chose du défendeur.

Le respect d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative écarte-t-il l’action ? Non. La conformité aux règles publiques d’urbanisme, d’acoustique ou de salubrité ne fait pas obstacle à la reconnaissance d’un trouble anormal de voisinage, lequel relève d’un régime indépendant.

Que faire si j’ai acheté ou loué après l’installation d’une activité bruyante ou polluante ? L’alinéa 2 de l’article 1253 prive en principe le plaignant de recours lorsque l’activité préexistait et respecte les lois et règlements, sauf aggravation du trouble. Il faut donc démontrer soit l’absence de conformité, soit une modification aggravante de l’activité.

Le maître d’ouvrage d’un chantier peut-il être directement attrait, sans passer par l’entrepreneur ? Oui. L’article 1253 désigne expressément le maître d’ouvrage et celui qui en exerce les pouvoirs comme responsables potentiels. L’entrepreneur reste, en complément, attraitable au titre de sa qualité d’auteur matériel.

Une copropriété peut-elle être condamnée pour trouble anormal ? Oui, lorsque le trouble est imputable au syndicat des copropriétaires en sa qualité de gestionnaire des parties communes ou de décideur des travaux à leur origine.

Quelle est la durée pour agir ? Cinq ans à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’exercer son action, sur le fondement de l’article 2224 du Code civil. Lorsque le trouble est continu et répété, le délai recommence à courir à chaque manifestation nouvelle, sous réserve de l’appréciation des juges du fond.

Une assemblée générale de copropriété peut-elle être visée par l’action ? Non directement. L’action vise le syndicat lui-même, représenté par son syndic, ou le copropriétaire individuel à l’origine du trouble, le cas échéant cumulativement.

L’action peut-elle aboutir à la démolition pure et simple ? Oui, lorsque la cessation du trouble exige la disparition de l’ouvrage qui en est la cause et qu’aucune mesure moins drastique ne suffit. La démolition est appréciée à proportion de la gravité du trouble et du caractère indispensable de cette mesure.

Pourquoi confier l’action au cabinet Kohen Avocats

Le cabinet intervient devant le tribunal judiciaire de Paris, ainsi que dans toute l’Île-de-France, sur le contentieux du voisinage et de la construction. La maîtrise simultanée du droit du voisinage codifié, du droit de la copropriété et du droit de la construction permet d’aligner la stratégie procédurale sur la stratégie probatoire dès la phase amiable. Les actes du cabinet privilégient une rédaction technique précise, l’identification rigoureuse des défendeurs potentiels au sens de l’article 1253 du Code civil et la sécurisation des mesures conservatoires utiles avant le jugement au fond.

Pour une analyse confidentielle de votre situation, le cabinet examine les pièces, les constats antérieurs, les autorisations administratives, les correspondances avec l’auteur du trouble et le contexte des lieux. Une consultation initiale permet d’arbitrer entre référé expertise, action au fond et action conservatoire, ainsi que de définir le calendrier procédural et le périmètre des défendeurs.