Un propriétaire qui découvre des fissures, des infiltrations ou un affaissement après des travaux cherche rarement une définition abstraite de l’assurance dommage-ouvrage. Il veut savoir si l’assureur doit payer, dans quel délai, et comment réagir lorsque le rapport d’expertise conclut trop vite à un refus.

La question est d’autant plus sensible en 2026 que les travaux de rénovation, d’extension et de construction individuelle exposent les particuliers à un double risque. D’un côté, les désordres peuvent rendre la maison difficilement habitable. De l’autre, l’assureur dommage-ouvrage peut soutenir que le dommage n’est pas décennal, qu’il relève de l’entretien, qu’il est apparu trop tôt, ou que les pièces transmises ne permettent pas de mobiliser la garantie.

La règle de départ reste simple. L’article L. 242-1 du Code des assurances impose, avant l’ouverture du chantier, une assurance destinée à garantir le paiement des travaux de réparation des dommages de nature décennale, sans attendre la recherche des responsabilités. Le texte officiel est consultable sur Legifrance, article L. 242-1 du Code des assurances.

En pratique, tout se joue sur trois points : la gravité du désordre, le respect de la déclaration de sinistre et la réaction à l’offre ou au refus de l’assureur.

Ce que couvre vraiment l’assurance dommage-ouvrage

L’assurance dommage-ouvrage ne couvre pas tous les défauts de chantier. Elle n’est pas une garantie générale de satisfaction. Elle sert à préfinancer les réparations lorsque le dommage relève de la garantie décennale.

Cela vise notamment les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. L’article 1792 du Code civil le formule ainsi : le constructeur répond des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, affectant l’un de ses éléments, le rendent impropre à sa destination. Le texte officiel est disponible sur Legifrance, article 1792 du Code civil.

Des fissures structurelles peuvent donc entrer dans le champ de la garantie. Une infiltration répétée qui rend une pièce inutilisable aussi. Un défaut d’étanchéité important, un affaissement de plancher, un désordre de toiture ou une atteinte à la stabilité d’une extension peuvent également relever du régime décennal.

À l’inverse, une simple malfaçon esthétique, une fissure de retrait sans conséquence, un défaut mineur de finition ou un dommage lié à l’usage normal du bien ne suffisent pas. C’est souvent sur cette frontière que naît le contentieux.

Le rôle de l’assureur dommage-ouvrage est donc précis : avancer l’argent nécessaire aux travaux couverts, puis exercer ses recours contre les constructeurs et leurs assureurs. Le propriétaire ne doit pas, en principe, attendre plusieurs années de procédure contre l’entreprise fautive pour faire réparer son bien.

Refus d’indemnisation : les arguments les plus fréquents

Le refus de l’assureur dommage-ouvrage prend souvent une forme technique. Le courrier vise le rapport d’expertise amiable, puis retient l’un des arguments suivants.

Premier argument : le dommage ne serait pas décennal. L’assureur soutient que la solidité n’est pas atteinte et que l’usage normal du logement reste possible. Dans ce cas, il faut vérifier si le rapport décrit concrètement l’ampleur des fissures, l’évolution du désordre, les pièces touchées, les infiltrations, les risques de réapparition et les travaux nécessaires.

Deuxième argument : le sinistre relèverait de l’entretien ou d’un défaut extérieur au chantier. C’est fréquent pour les infiltrations, l’humidité, les terrasses, les façades ou les désordres liés au sol. Le propriétaire doit alors rassembler les devis, les photographies datées, les constats, les échanges avec l’entreprise et, si nécessaire, un avis technique indépendant.

Troisième argument : la déclaration serait tardive ou incomplète. La déclaration de sinistre doit être précise. Elle doit identifier le contrat, l’ouvrage, la date de réception, les désordres constatés, leur localisation et leurs conséquences. Une déclaration trop vague peut retarder le traitement ou permettre à l’assureur de demander des compléments.

Quatrième argument : l’assureur propose une indemnité insuffisante. C’est le cas lorsque l’offre ne couvre qu’une reprise partielle alors que les désordres imposent une solution plus lourde. L’article L. 242-1 prévoit alors un mécanisme important : lorsque l’assureur ne respecte pas ses délais ou propose une offre manifestement insuffisante, l’assuré peut, après notification, engager les dépenses nécessaires à la réparation, avec une majoration d’intérêts dans les conditions du texte.

Les délais de 60 et 90 jours à surveiller

La procédure dommage-ouvrage est encadrée. L’assureur dispose d’un délai maximal de 60 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour notifier sa décision sur le principe de la garantie.

S’il accepte le principe de la garantie, il doit présenter une offre d’indemnité dans un délai maximal de 90 jours à compter de la réception de la déclaration. En cas d’acceptation de l’offre, le règlement doit intervenir dans les 15 jours.

Ces délais ne sont pas décoratifs. Ils servent à éviter que le propriétaire reste avec une maison fissurée, infiltrée ou partiellement inutilisable pendant que les responsabilités se discutent entre assureurs.

Le premier réflexe consiste donc à dater précisément chaque étape :

• date d’envoi de la déclaration ;
• date de réception par l’assureur ;
• date de convocation à expertise ;
• date du rapport ;
• date du refus ou de l’acceptation de garantie ;
• date de l’offre d’indemnité ;
• date du paiement.

Sans cette chronologie, le dossier devient difficile à piloter. Avec elle, on peut identifier un retard, une décision insuffisamment motivée ou une offre qui ne répond pas aux travaux réellement nécessaires.

Que faire si l’expert minimise les fissures ou les malfaçons ?

Le rapport d’expertise amiable n’est pas une décision de justice. Il pèse dans le dossier, mais il peut être discuté.

Si l’expert retient une fissure mineure alors que la fissure s’élargit, il faut documenter l’évolution. Les photographies doivent être datées, prises à distance constante, avec repères de mesure. Un constat de commissaire de justice peut être utile lorsque le désordre est visible et contesté.

Si l’expert ne visite qu’une partie du bien, il faut le signaler par écrit. Si le rapport oublie une pièce, une infiltration, une odeur d’humidité, une impossibilité d’utiliser une chambre ou un sous-sol, il faut répondre vite, par courrier structuré, en joignant les pièces.

Si le refus repose sur une cause étrangère, il faut examiner ce que l’assureur prouve réellement. Une affirmation générale sur la sécheresse, l’entretien, le sol ou l’ancienneté du bâti ne suffit pas toujours. Le point décisif est le lien entre les travaux réalisés, le désordre constaté et la gravité décennale.

Dans les dossiers à enjeu, une expertise judiciaire peut devenir nécessaire. Elle permet de faire désigner un expert indépendant, avec une mission portant sur la cause des désordres, leur gravité, les travaux de reprise et le coût prévisible.

La jurisprudence récente rappelle l’importance du préfinancement

Une décision de la cour d’appel de Nîmes du 5 février 2026 illustre l’enjeu du préfinancement. La cour rappelle que l’assurance dommage-ouvrage a pour objet de garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale. Elle distingue aussi la qualité d’assureur dommage-ouvrage et celle d’assureur de responsabilité décennale.

La décision est consultable sur le site officiel de la Cour de cassation : CA Nîmes, 5 février 2026, n° 23/03921.

Cette distinction est utile pour le propriétaire. L’assurance dommage-ouvrage n’a pas la même logique qu’une action classique contre l’entreprise. Elle sert d’abord à financer les travaux nécessaires lorsque le dommage entre dans son champ. La discussion sur la faute de l’entreprise, du maître d’oeuvre ou du bureau d’étude vient ensuite.

Cela ne signifie pas que l’assureur doit payer tout ce qui est demandé. Il peut contester la nature décennale du désordre, le coût des travaux ou le périmètre de la reprise. Mais il doit respecter la procédure, motiver sa position et instruire sérieusement le sinistre déclaré.

Les pièces à réunir avant de contester

Avant de contester un refus, il faut éviter le courrier de principe. Le dossier doit être construit.

Les pièces utiles sont généralement les suivantes :

• le contrat de construction, les marchés de travaux, devis et factures ;
• l’attestation d’assurance dommage-ouvrage ;
• les attestations décennales des entreprises ;
• le procès-verbal de réception et les réserves éventuelles ;
• la déclaration de sinistre et son accusé de réception ;
• le rapport d’expertise amiable ;
• les photographies datées des désordres ;
• les devis de reprise ;
• les échanges avec les entreprises ;
• les constats de commissaire de justice, si le trouble est visible ;
• les preuves d’usage impossible ou dégradé du logement.

Dans une maison habitée, il faut aussi documenter les conséquences concrètes : pièce condamnée, humidité persistante, odeurs, chauffage inefficace, risque électrique, impossibilité de louer ou de vendre, retard de chantier, perte de jouissance.

Le dossier ne doit pas seulement dire « il y a des fissures ». Il doit montrer pourquoi ces fissures relèvent du régime décennal et pourquoi la solution proposée par l’assureur ne suffit pas.

Contester seul ou saisir le juge ?

Une contestation amiable peut suffire lorsque le refus repose sur une erreur simple : mauvaise date, pièce oubliée, désordre mal décrit, devis incomplet, confusion entre garantie de parfait achèvement et garantie décennale.

Le courrier doit alors reprendre la chronologie, citer le contrat, identifier les désordres, répondre point par point au rapport d’expertise et demander une révision de position dans un délai court.

La saisine du juge devient plus sérieuse lorsque l’assureur maintient un refus malgré des désordres importants, lorsque l’offre est très inférieure au coût réel des travaux, ou lorsque la cause du dommage exige une expertise contradictoire.

Deux voies sont fréquentes.

La première est le référé expertise devant le tribunal judiciaire. Il sert à obtenir la désignation d’un expert judiciaire avant de discuter le fond du dossier. C’est souvent la voie utile lorsque l’urgence est technique et que les causes sont contestées.

La seconde est l’action au fond contre l’assureur, avec demandes d’indemnisation, d’intérêts, et parfois de réparation des préjudices complémentaires. Cette voie suppose un dossier plus mûr.

Dans les dossiers de construction, le propriétaire doit aussi vérifier les délais de prescription et la date de réception. Une mauvaise qualification du recours peut faire perdre du temps.

Paris et Île-de-France : attention aux copropriétés et aux travaux d’extension

À Paris et en Île-de-France, les litiges dommage-ouvrage apparaissent souvent dans trois contextes.

Premier cas : la copropriété neuve ou récente. Les infiltrations en toiture, terrasses, parkings, façades ou parties communes peuvent concerner le syndicat des copropriétaires, mais aussi des copropriétaires individuellement touchés. Il faut alors articuler assurance dommage-ouvrage, syndic, promoteur, entreprises et assureurs décennaux.

Deuxième cas : les travaux d’extension ou de surélévation. Une extension mal fondée, une reprise structurelle insuffisante ou une modification de toiture peut produire des fissures ou infiltrations difficiles à rattacher. La preuve technique devient centrale.

Troisième cas : la vente d’un bien ayant subi des travaux récents. L’acquéreur doit récupérer les attestations d’assurance et les documents de réception. À défaut, il peut découvrir trop tard que le bien a moins de dix ans de travaux, mais que le dossier d’assurance est incomplet.

Pour les contentieux de construction, le cabinet peut intervenir sur la stratégie de preuve, la déclaration de sinistre, la contestation du refus d’indemnisation et la préparation d’une expertise judiciaire. Voir aussi notre page dédiée aux malfaçons de construction en droit immobilier.

La méthode pratique en sept étapes

Le bon réflexe n’est pas d’attendre un nouveau passage de l’expert sans rien formaliser.

Il faut d’abord relire le contrat dommage-ouvrage et retrouver la date de réception. Il faut ensuite envoyer une déclaration complète, avec les désordres localisés et leurs conséquences. Il faut conserver l’accusé de réception, puis noter le point de départ des délais de 60 et 90 jours.

À la réception du rapport, il faut répondre immédiatement si un élément est incomplet ou contestable. Si le refus arrive, il faut l’analyser ligne par ligne. Si l’offre est trop faible, il faut comparer le chiffrage de l’assureur avec des devis précis et cohérents.

Ensuite seulement, on choisit entre relance amiable, mise en demeure, demande de contre-expertise, référé expertise ou action au fond.

L’objectif n’est pas de multiplier les courriers. L’objectif est de créer un dossier exploitable : chronologie, textes, contrat, désordres, preuve technique, coût des travaux, conséquences concrètes.

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À Paris et en Île-de-France, nous pouvons aussi vérifier la stratégie à adopter en copropriété, après travaux d’extension ou avant une expertise judiciaire.