Une actualité immobilière de mai 2026 a remis un sujet très concret au centre des copropriétés : une assemblée générale peut-elle être annulée pour un détail de règlement, de bureau de séance, de feuille de présence ou de procès-verbal ? La question n’est pas théorique. Dans beaucoup d’immeubles, les AG 2026 votent des travaux énergétiques, des ravalements, des changements de syndic, des interdictions de location touristique, des appels de fonds importants ou des procédures contre un copropriétaire. Un vice apparemment formel peut donc bloquer plusieurs dizaines de milliers d’euros.

La demande Google confirme l’intérêt du sujet. Le cluster « motif annulation assemblée générale copropriété » ressort à environ 140 recherches mensuelles en France. « PV AG copropriété non conforme » ressort aussi à environ 140 recherches mensuelles. « Contestation AG copropriété » atteint environ 70 recherches mensuelles avec une concurrence faible et un CPC haut constaté à 0,91 euro. Ce n’est pas un volume de curiosité : l’intention est contentieuse. Le lecteur veut savoir s’il peut faire annuler une AG, dans quel délai, avec quelles pièces, et si une irrégularité de procès-verbal suffit.

La réponse courte est la suivante : un copropriétaire ne doit pas contester une AG uniquement parce qu’il est en désaccord avec le vote. En revanche, une irrégularité touchant la convocation, l’ordre du jour, la feuille de présence, la composition de l’assemblée, le décompte des voix, le bureau de séance ou le procès-verbal peut fonder une action. Le délai est très court : en principe deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour les copropriétaires opposants ou défaillants. Il faut donc agir avant que le dossier ne se referme.

Pourquoi les vices de forme d’AG reviennent en 2026

Les copropriétés sont sous pression. Les syndics doivent gérer les obligations énergétiques, les diagnostics collectifs, les plans pluriannuels de travaux, les impayés de charges, les mises en concurrence et les tensions autour des meublés touristiques. Les assemblées générales deviennent plus longues, plus techniques et plus exposées.

Dans ce contexte, les erreurs se multiplient. La convocation est envoyée trop tard. Une pièce obligatoire manque. L’ordre du jour est imprécis. Le président de séance est mal désigné. Le scrutateur ne signe pas. La feuille de présence ne permet pas de vérifier les voix. Le procès-verbal ne reflète pas le vote. Le syndic modifie une résolution. Une décision est votée alors que la question n’était pas clairement inscrite à l’ordre du jour.

Ces erreurs ne produisent pas toutes le même effet. Certaines peuvent rester sans conséquence si elles ne changent rien au vote et si la loi exige un grief. D’autres touchent la régularité même de l’assemblée ou de la décision. C’est là que l’action en annulation devient sérieuse.

Qui peut contester une assemblée générale de copropriété

La fiche officielle Service-Public rappelle le principe : un copropriétaire peut contester une décision votée en AG s’il est défaillant ou opposant. Le copropriétaire défaillant est celui qui n’était ni présent ni représenté. Le copropriétaire opposant est celui qui a voté contre la décision contestée.

Le copropriétaire qui a voté pour une résolution ne peut pas, en principe, se retourner ensuite contre cette même résolution parce qu’il regrette son vote. Il existe des cas plus fins, notamment lorsque l’irrégularité concerne l’ensemble de l’assemblée, la composition de celle-ci ou un vice qui a empêché le copropriétaire de voter utilement, mais le point de départ reste strict : il faut vérifier votre qualité pour agir résolution par résolution.

Cette vérification doit se faire à partir du procès-verbal et de la feuille de présence. Si le procès-verbal indique que vous avez voté pour alors que vous avez voté contre, le litige ne porte plus seulement sur la décision : il porte aussi sur la preuve du vote.

Le délai de deux mois : le piège principal

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions d’assemblées générales doivent être introduites, à peine de déchéance, par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Ce délai se calcule à partir de la notification du procès-verbal, et non à partir du jour où vous découvrez que le syndic a mal compté les voix. Il ne suffit pas d’envoyer un courriel au syndic ou au conseil syndical. Il faut, si le recours est maintenu, saisir le tribunal judiciaire compétent dans le délai.

La Cour de cassation a encore rappelé, dans un arrêt du 16 octobre 2025 publié au Bulletin, que les actions contestant les décisions d’assemblée générale sont enfermées dans ce délai. Elle ajoute que la stratégie procédurale doit être cadrée dès les premières conclusions en appel lorsque le copropriétaire passe d’une demande d’annulation de toute l’assemblée à une demande d’annulation de résolutions ciblées.

En pratique, il faut donc poser très vite trois questions :

• quelle décision exacte est contestée ;
• le copropriétaire était-il opposant ou défaillant ;
• le délai de deux mois court-il déjà depuis la notification du procès-verbal ?

PV d’AG non conforme : quand le procès-verbal devient une preuve centrale

Le procès-verbal n’est pas un simple compte rendu. Il sert à prouver les décisions prises, les majorités, les oppositions, les abstentions et les réserves. Lorsqu’il est incomplet ou inexact, tout le contentieux devient plus difficile.

Un PV problématique peut prendre plusieurs formes :

• une résolution votée n’est pas reproduite fidèlement ;
• le nombre de voix pour, contre ou abstentions est incohérent ;
• un copropriétaire opposant est présenté comme favorable ;
• les pouvoirs ne sont pas vérifiables ;
• la feuille de présence ne permet pas de contrôler les mandats ;
• le président, le secrétaire ou les scrutateurs ne sont pas identifiés clairement ;
• la décision mentionnée au PV ne correspond pas à l’ordre du jour ;
• une réserve formulée en séance n’apparaît pas.

L’erreur de PV ne suffit pas toujours à annuler l’assemblée. Mais elle peut devenir déterminante si elle empêche de vérifier la composition de l’assemblée, la qualité des votants ou le respect des majorités.

Feuille de présence et composition de l’assemblée : un motif fort

La feuille de présence est souvent sous-estimée. L’article 14 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’elle indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, le cas échéant ceux de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose.

La Cour de cassation a cassé, le 13 juin 2024, une décision qui avait écarté trop vite les irrégularités de feuille de présence. Le passage utile est clair : « l’irrégularité affectant la composition d’une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief ».

Cette formule est importante. Elle signifie que certaines irrégularités ne se réduisent pas à un détail administratif. Si l’on ne sait pas qui était présent, qui était représenté, qui avait qualité pour voter ou combien de voix étaient réellement attachées aux votants, le résultat de l’AG peut être fragilisé.

Exemples pratiques :

• un mandataire vote sans pouvoir régulier ;
• un copropriétaire est compté deux fois ;
• une indivision vote sans représentant régulier ;
• la feuille de présence ne permet pas de vérifier les voix ;
• un tiers participe au vote alors qu’il n’a pas qualité ;
• le PV affirme que tous les copropriétaires étaient présents ou représentés alors que les pièces ne le démontrent pas.

Dans ces hypothèses, il faut demander rapidement la feuille de présence, les pouvoirs, les annexes du procès-verbal et les documents permettant de reconstituer le vote.

Ordre du jour : l’assemblée ne peut pas voter autre chose

L’ordre du jour n’est pas décoratif. La Cour de cassation a jugé, le 6 novembre 2025, qu’est nulle une délibération qui fixe une durée de mandat du syndic différente de celle annoncée dans le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour annexé à la convocation.

Le raisonnement est simple : les copropriétaires doivent savoir avant l’AG ce qui sera soumis au vote. Si la convocation annonce une durée, un contrat, un budget, des travaux ou une décision déterminée, l’assemblée ne peut pas transformer le sujet en séance au point de voter autre chose.

Cette règle est utile pour les litiges de 2026. Elle peut concerner :

• un mandat de syndic dont la durée ou la rémunération change en séance ;
• des travaux votés avec un devis différent de celui joint ;
• une autorisation de travaux privatifs formulée autrement que dans la convocation ;
• une résolution anti-Airbnb ou changement d’usage modifiée en séance ;
• un appel de fonds qui ne correspond pas au budget annoncé ;
• une action en justice votée sans objet suffisamment précis.

Le bon réflexe consiste à comparer quatre documents : la convocation, le projet de résolution, les annexes jointes et le procès-verbal final.

Bureau de séance, président et scrutateurs : le détail qui peut compter

Le bureau de séance sert à sécuriser le déroulement de l’AG. Le président de séance dirige les débats, vérifie le vote et signe le procès-verbal. Les scrutateurs contribuent au contrôle des votes. Le secrétaire, souvent le syndic, rédige le procès-verbal.

Une irrégularité de bureau n’entraîne pas automatiquement l’annulation. Il faut analyser le règlement de copropriété, les textes applicables, la gravité de l’erreur et son incidence sur la sincérité du vote. Mais si le règlement impose une règle précise et que cette règle n’est pas respectée, l’argument devient sérieux.

Les points à vérifier sont concrets :

• le président de séance a-t-il été élu ;
• les scrutateurs prévus par le règlement ont-ils été désignés ;
• le secrétaire est-il identifié ;
• les signataires du PV correspondent-ils au bureau ;
• le règlement de copropriété prévoit-il une formalité spécifique ;
• l’absence de scrutateur a-t-elle empêché de contrôler les votes ou pouvoirs ?

Le contentieux récent montre que les juges ne traitent pas toujours ces sujets comme de simples détails. Lorsqu’une règle de fonctionnement garantit la sincérité de l’assemblée, son non-respect peut justifier une action.

Annuler toute l’AG ou seulement une résolution

Il faut éviter de demander mécaniquement l’annulation de toute l’assemblée. Le juge peut annuler une résolution précise si le vice ne touche que cette décision. Il peut aussi annuler l’ensemble de l’assemblée lorsque l’irrégularité affecte la convocation, la composition, la feuille de présence ou le déroulement général.

Exemple : si seul le contrat du syndic a été voté avec une durée différente de celle annoncée, l’annulation peut viser cette résolution. Si la feuille de présence ne permet pas de savoir qui a voté et avec quelles voix, l’irrégularité peut affecter l’ensemble des décisions.

Cette distinction est stratégique. Une demande trop large peut être contestée comme excessive. Une demande trop étroite peut laisser subsister des décisions qui reposent sur le même vice. Avant d’assigner, il faut donc rédiger un tableau des résolutions : numéro, objet, majorité, vote du copropriétaire, vice invoqué, preuve disponible, conséquence recherchée.

Les preuves à réunir avant d’agir

Le dossier doit être reconstitué sans attendre. Il faut rassembler :

• la convocation complète ;
• l’ordre du jour ;
• les projets de résolution ;
• les annexes et devis joints ;
• le règlement de copropriété ;
• la feuille de présence ;
• les pouvoirs ;
• le procès-verbal notifié ;
• l’enveloppe, le courriel recommandé ou la preuve de notification du PV ;
• vos échanges avec le syndic ;
• les observations faites en séance ;
• les preuves du préjudice pratique : appel de fonds, devis signé, travaux lancés, contrat de syndic, mise en demeure.

Il est souvent utile d’écrire immédiatement au syndic pour demander communication des annexes du procès-verbal et de la feuille de présence. L’objectif n’est pas de discuter indéfiniment. Il s’agit de compléter le dossier avant l’expiration du délai.

Paris et Île-de-France : pourquoi le recours doit être calibré

À Paris et en Île-de-France, une AG irrégulière peut avoir un impact immédiat : ravalement coûteux, vote de travaux énergétiques, changement de syndic, contentieux d’impayés, location touristique, autorisation de climatisation, droit à la prise, réfection de toiture ou appel de fonds exceptionnel.

Le tribunal judiciaire compétent est en principe celui du lieu de situation de l’immeuble. Pour un immeuble situé à Paris, Boulogne-Billancourt, Nanterre, Bobigny, Créteil, Versailles, Évry, Pontoise ou Meaux, le calendrier judiciaire doit être croisé avec le calendrier de la copropriété. Une assignation tardive peut laisser exécuter des décisions difficiles à remettre en cause en pratique.

Dans les copropriétés tendues, l’enjeu n’est pas seulement d’annuler. Il peut être plus efficace d’obtenir une nouvelle AG régulière, une communication de pièces, une suspension de travaux non urgents, ou une négociation sur l’appel de fonds litigieux.

Plan d’action en 48 heures

Dans les deux premiers jours suivant la réception du procès-verbal, vérifiez la date de notification, votre vote et les résolutions contestées. Demandez la feuille de présence, les pouvoirs et les annexes manquantes. Comparez la convocation et le PV. Identifiez les textes du règlement de copropriété éventuellement violés.

Ensuite, classez les irrégularités. Une erreur matérielle de rédaction peut parfois se corriger. Une majorité mal appliquée, un ordre du jour dépassé, une feuille de présence inexploitable ou un bureau de séance irrégulier appellent une analyse contentieuse.

Enfin, ne perdez pas le délai de deux mois. Une mise en demeure peut être utile, mais elle ne remplace pas l’action judiciaire lorsque le délai court. Le contentieux d’AG se gagne souvent sur la rigueur du calendrier.

Sources utiles

• Service-Public : contester une décision prise en assemblée générale des copropriétaires
• Article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance
• Cour de cassation, 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-17.764
• Cour de cassation, 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-10.606, publié au Bulletin
• Cour de cassation, 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-12.526, publié au Bulletin

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