La condition suspensive de prêt est l’archétype de l’obligation conditionnelle en matière de vente immobilière.

Code civil, article 1304 : « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation. »

Tant que la condition ne s’est pas réalisée, l’obligation principale de l’acquéreur n’est pas due. La défaillance non fautive entraîne la caducité du compromis et la restitution du dépôt. À l’inverse, l’empêchement fautif rend la condition réputée accomplie et la vente parfaite.

Code civil, article 1304-6 : « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. »

Art. 1304 C. civ.Art. 1304-6 C. civ.

Code civil, article 1304-3, alinéa 1er : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

L’acquéreur fautif est traité comme s’il avait obtenu son prêt, ce qui rend la vente parfaite et permet au vendeur d’exiger l’exécution forcée ou la résolution avec acquisition de la clause pénale. Fautes habituellement retenues : absence de dépôt dans le délai, sollicitation d’un seul établissement quand le compromis en exigeait plusieurs, dossier incomplet, prêt sciemment non conforme, expiration du délai sans relance.

Art. 1304-3 C. civ.

L’acquéreur doit solliciter un prêt dont les caractéristiques correspondent aux stipulations : montant, durée, taux plafond. La Cour de cassation tempère cette exigence en faveur de l’acquéreur qui démontre qu’une demande conforme aurait également été rejetée.

Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 19-25.180 : « Il est jugé que l’acquéreur peut échapper à l’application des dispositions de l’article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, lorsqu’il démontre que, s’il avait présenté une demande conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente, cette demande aurait aussi été rejetée. »

La solution se transpose à l’article 1304-3, successeur de l’ancien article 1178. La preuve repose sur les bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de comptes, taux d’endettement HCSF et refus motivés écrits d’établissements indépendants.

Art. 1304-3 C. civ.Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 19-25.180

Le vendeur a tout intérêt à soutenir que l’attestation produite par l’acquéreur vaut accord ferme et donc réalisation de la condition. La Cour de cassation tranche fermement.

Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 19-25.180 : « En outre, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles. Tel n’est pas le cas lorsque l’attestation établie certifie donner un accord de principe. »

L’accord de principe annonce une faisabilité sous réserve d’analyse complémentaire et n’engage pas la banque. L’offre ferme et sans réserve vaut formation du contrat de prêt et oblige la banque à mettre les fonds à disposition. Le réflexe est d’examiner l’intitulé, les réserves internes, les mentions sur le caractère définitif, et la conformité au compromis.

Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 19-25.180

L’acquéreur doit fournir un dossier complet et sincère. Le défaut de pièces probantes, en particulier les justificatifs de revenus, caractérise une faute qui ouvre l’application de l’article 1304-3.

Cass. 3e civ., 25 janvier 2018, n° 16-24.649 : « Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation, que la banque n’avait pu donner suite à la demande de prêt immobilier déposé par les acquéreurs dès lors qu’ils n’avaient pas fourni de justificatifs de revenus probants, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire, que le défaut d’obtention du prêt résultait de la faute des acquéreurs et que le dépôt de garantie était acquis à la venderesse. »

Pièces à conserver : copie horodatée du dossier, accusés de réception, demandes de compléments, réponses apportées, refus motivé final. Une attestation circonstanciée de la banque sur les raisons indépendantes du comportement de l’acquéreur reste un atout probatoire.

Cass. 3e civ., 25 janv. 2018, n° 16-24.649

L’article L. 313-41 du Code de la consommation impose une durée minimale d’un mois pour la condition suspensive et passe par une mention manuscrite spécifique en cas de renonciation. Une clause inférieure à un mois est sans valeur ; une renonciation informelle est inopposable à l’acquéreur consommateur. La rétractation de dix jours prévue par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation est distincte : elle s’exerce dans les dix jours de la première présentation du compromis et permet à l’acquéreur non professionnel de se rétracter sans motif. Au-delà, seule la défaillance non fautive offre une issue.

Voir aussi notre article sur l’action estimatoire en vice caché et réduction du prix d’un immeuble.

Art. L. 313-41 C. conso.Art. L. 271-1 CCH

En cas de défaillance non fautive : mise en demeure du vendeur et du notaire séquestre de restituer le dépôt. La lettre articule le constat juridique, l’absence de faute, les refus bancaires produits et la restitution chiffrée. Le notaire séquestre n’est pas juge du litige : il restitue sur accord des parties ou ordonnance judiciaire. L’absence de réponse ouvre la voie à l’assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (article 44 CPC).

Art. 1304-3 C. civ.Art. 44 CPC

La clause pénale prévoit le plus souvent une indemnité de 10 % du prix. Le juge dispose d’un pouvoir de modération.

Code civil, article 1231-5, alinéa 2 : « Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

L’examen se fait au cas par cas, par référence au préjudice réellement subi : perte de chance de revente rapide, évolution du marché entre signature et défaillance, durée d’immobilisation, frais utiles engagés. Lorsque le vendeur a revendu rapidement à un prix équivalent, le caractère manifestement excessif est défendable. Demande présentée à titre subsidiaire après contestation principale de l’imputabilité.

Art. 1231-5 C. civ.

À défaut d’accord amiable, assignation. La demande s’articule en trois temps : à titre principal, constat de la défaillance non fautive et restitution intégrale du dépôt avec intérêts légaux depuis la mise en demeure ; à titre subsidiaire, modération de la clause pénale ; à titre infiniment subsidiaire, délais de paiement de l’article 1343-5. L’exécution forcée de l’article 1221 reste théoriquement possible côté vendeur, mais ce dernier privilégie la résolution avec acquisition de la clause pénale.

Art. 1231-5 C. civ.Art. 1221 C. civ.Art. 1343-5 C. civ.

Lorsque le vendeur soutient qu’une demande conforme aurait été acceptée, l’acquéreur peut solliciter la désignation d’un expert. L’expert examine la capacité d’emprunt réelle, par référence aux barèmes HCSF, aux ratios prudentiels (taux d’endettement, reste à vivre, durée maximale) et aux conditions de marché à la date du compromis. L’expertise objective la défense de l’arrêt du 1er avril 2021. Désignation possible avant tout procès en référé probatoire de l’article 145 CPC.

Art. 232 CPCArt. 145 CPCCass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 19-25.180

Lorsque la défaillance est claire et les pièces solides, le vendeur accepte fréquemment la restitution amiable. La démarche passe par un dossier probatoire complet et un protocole d’accord organisant la restitution du dépôt, le partage éventuel des frais notariés, la renonciation réciproque aux actions et la confidentialité. Médiation conventionnelle et procédure participative restent mobilisables, en particulier en cas de proximité familiale ou professionnelle.

Art. 1530 et s. CPCArt. 2062 et s. C. civ.

Code civil, article 1226, alinéa 1er : « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. »

La voie suppose une inexécution suffisamment grave. Elle se réserve aux cas où le vendeur a manqué à une obligation essentielle (défaut d’information urbanisme, dissimulation d’un sinistre, refus des diagnostics obligatoires). À défaut, requalification possible en inexécution fautive : la résolution judiciaire de l’article 1227 reste plus prévisible.

Art. 1226 C. civ.Art. 1227 C. civ.

Le nombre exigé dépend des stipulations du compromis. À défaut, la jurisprudence retient habituellement la sollicitation de deux à trois établissements indépendants. Trace écrite datée et nominative essentielle pour écarter le reproche d’inertie de l’article 1304-3.

Un document d’étude sans engagement bancaire ferme. Cass. 3e civ., 1er avril 2021, n° 19-25.180 : l’accord de principe ne caractérise pas la délivrance d’une offre ferme et sans réserve, donc ne vaut pas réalisation de la condition.

Seulement si l’inexécution est fautive et si la pénalité n’est pas manifestement excessive. À défaut de faute imputable, la condition a défailli et le dépôt est restitué. Si la faute est retenue, modération possible par le juge sur le fondement de l’article 1231-5, notamment si le vendeur a revendu rapidement à prix comparable.

Prescription quinquennale de droit commun (article 2224), courant du jour où l’acquéreur a connu ou aurait dû connaître les faits, en pratique à compter de la défaillance ou du refus de restitution.

Refus bancaires clairs et conformité incontestable invitent à la médiation notariale. Contestation de l’imputabilité ou document bancaire à qualifier appellent l’assignation devant le tribunal judiciaire.

Uniquement dans les dix jours suivant la première présentation du compromis notifié à l’acquéreur non professionnel. Passé ce délai, seule la défaillance non fautive de la condition suspensive offre une issue.