Le 15 décembre 2025, le Conseil d’État a rendu une décision majeure sur la fiscalité des plus-values immobilières. La haute juridiction a confirmé que l’exonération résidence principale s’apprécie individuellement pour chaque cédant. Cette précision intervient alors que les contribuables ignorent encore trop souvent les règles de calcul et les conditions d’exonération. La vente d’un bien immobilier génère en principe une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le taux global peut atteindre 36,2 %. Certaines exonérations existent, notamment pour la résidence principale, mais leur champ est strict. L’administration fiscale contrôle de plus en plus sévèrement les délais d’inoccupation et les prix de cession. Le calcul de la plus-value brute, l’application des abattements pour durée de détention et la qualification du bien vendu sont des étapes déterminantes. Une erreur à l’une de ces étapes expose le vendeur à un redressement fiscal lourd.
Comment calculer la plus-value immobilière
La plus-value brute se détermine par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien. L’article 150 VB du code général des impôts (texte officiel) dispose que « le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte ». Il précise que ce prix peut être majoré des frais et coûts du contrat ainsi que des droits d’enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable. Le prix de cession correspond au montant stipulé dans l’acte, diminué des frais supportés par le vendeur. Ces frais comprennent les diagnostics obligatoires, les honoraires d’agence et l’indemnité d’éviction éventuelle.
Le prix d’acquisition se compose du prix effectivement payé à l’origine. Il peut être majoré de deux postes. Le premier concerne les frais d’acquisition. Le contribuable peut les justifier pour leur montant réel ou opter pour un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition. Le second poste porte sur les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. Le vendeur peut retenir leur montant réel sur justificatifs ou appliquer un forfait de 15 % du prix d’acquisition si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.
L’article 150 U du code général des impôts (texte officiel) énonce ce qui suit.
« Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. »
Les abattements pour durée de détention
La plus-value brute bénéficie d’un abattement qui croît avec le temps de détention du bien. L’article 150 VC du code général des impôts (texte officiel) dispose que « la plus-value brute réalisée sur les biens ou droits mentionnés aux articles 150 U, 150 UB et 150 UC est réduite d’un abattement fixé à : 6% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ; 4% au titre de la vingt-deuxième année de détention ».
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième. La vingt-deuxième année ouvre droit à un abattement de 4 %. Au-delà de vingt-deux ans, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu.
Pour les prélèvements sociaux, le mécanisme est plus progressif. L’abattement est de 1,65 % par année de la sixième à la vingt-et-unième. Il passe à 3,3 % par année de la vingt-deuxième à la vingt-septième. Il atteint 5 % par année de la vingt-huitième à la trentième. Au-delà de trente ans, les prélèvements sociaux sont également supprimés.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS | Imposition IR | Imposition PS |
|---|---|---|---|---|
| 5 ans ou moins | 0 % | 0 % | 19 % | 17,2 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 13,3 % | 15,78 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % | 7,6 % | 14,36 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % | 1,9 % | 12,94 % |
| 22 ans | 100 % | 31,35 % | 0 % | 11,81 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 % | 0 % |
Ce tableau montre que la détention sur le long terme demeure le principal levier de réduction de la fiscalité. Un bien détenu vingt-deux ans échappe totalement à l’impôt sur le revenu mais reste soumis aux prélèvements sociaux pendant huit années supplémentaires.
Taux d’imposition et surtaxe sur les plus-values élevées
La plus-value nette imposable, après abattement pour durée de détention, est soumise à un taux forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu. Elle supporte en outre les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Le taux d’imposition global s’élève donc à 36,2 % pour un bien détenu moins de six ans.
Une surtaxe additionnelle frappe les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €. L’article 1609 nonies G du code général des impôts institue cette contribution. Le taux de la surtaxe progresse par tranches. Il est de 2 % pour une plus-value comprise entre 50 001 € et 60 000 €. Il atteint 3 % entre 100 001 € et 150 000 €. Il passe à 4 % entre 150 001 € et 200 000 €. Il est de 5 % entre 200 001 € et 250 000 €. Il culmine à 6 % au-delà de 260 000 €.
Le notaire calcule cette surtaxe lors de la signature de l’acte de vente. Il l’intègre dans la déclaration de plus-value immobilière établie sur le formulaire Cerfa n° 2048-IMM.
L’exonération de la résidence principale
L’article 150 U du code général des impôts exonère la plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale du cédant. Cette exonération est totale et s’applique au jour de la cession. Le bien doit constituer l’habitation habituelle et effective du vendeur.
CE, 15 décembre 2025, n° 496235 (décision), motifs : « Le bénéfice de l’exonération prévue au 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts est subordonné à la condition que le bien cédé constitue la résidence principale du cédant. En cas de pluralité de cédants, le respect de cette condition s’apprécie pour chacun d’entre eux et l’exonération ne porte que sur la fraction de plus-value revenant à celui ou ceux des cédants dont le bien constitue la résidence principale au jour de la cession, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que les cédants soient soumis à la règle de l’imposition commune prévue par les dispositions du 1 de l’article 6 du CGI. »
Cette décision retient une conséquence pratique majeure. Un couple marié ou pacsé qui cède un bien indivis ne bénéficie pas automatiquement d’une exonération totale. L’époux qui n’a pas occupé le bien comme résidence principale au jour de la vente reste imposable sur sa quote-part de plus-value. Le fait que les époux soient soumis à l’imposition commune ne change pas cette analyse.
Le délai d’inoccupation toléré
L’administration fiscale admet qu’un vendeur puisse avoir quitté son logement avant la cession. Un délai d’inoccupation est toléré s’il est jugé « normal ». La jurisprudence administrative a précisé les contours de cette tolérance. La cour administrative d’appel de Versailles a estimé dans un arrêt du 2 juillet 2024 qu’un délai d’inoccupation de dix-sept mois était anormal. Le contribuable n’avait pas démontré qu’il avait effectué les diligences nécessaires pour vendre rapidement. Le mandat de vente n’avait pas été signé et les caractéristiques du bien ne justifiaient pas une telle durée.
De même, la cour administrative d’appel de Marseille a jugé dans un arrêt du 18 décembre 2024 qu’un prix de vente manifestement excessif pouvait entraîner la perte de l’exonération. Des époux en instance de divorce avaient initialement fixé un prix de 880 000 €. Ils avaient finalement cédé le bien pour 490 000 €. Le tribunal a retenu qu’ils n’avaient pas ajusté le prix dans un délai raisonnable, ce qui rendait le délai d’inoccupation anormal.
Cas particuliers : divorce, SCI et démembrement
La vente d’un bien immobilier en indivision post-divorce soulève des difficultés fiscales spécifiques. Cass. 1re civ., 12 juin 2024, n° 22-17.820 (décision), motifs : « L’impôt sur le revenu constituant une dette personnelle, chacun des époux séparés de biens en reste seul tenu pour le montant lui incombant à titre individuel. » En l’espèce, l’époux qui avait quitté le domicile conjugal avant la vente devait supporter seul l’imposition sur sa quote-part de plus-value. Son ex-épouse, qui occupait encore le bien comme résidence principale, bénéficiait de l’exonération pour sa part.
La cession d’immeubles détenus par une société civile immobilière dont les parts sont démembrées pose une autre difficulté. Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 22-18.687 (décision), a examiné le sort de la plus-value réalisée par une SCI ayant vendu la totalité de ses actifs immobiliers, motifs : « La distribution, sous forme de dividendes, du produit de la vente de la totalité des actifs immobiliers d’une société civile immobilière affecte la substance des parts sociales grevées d’usufruit en ce qu’elle compromet la poursuite de l’objet social et l’accomplissement du but poursuivi par les associés. Il en résulte que, dans le cas où l’assemblée générale décide une telle distribution, le dividende revient, sauf convention contraire entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, au premier, le droit de jouissance du second s’exerçant alors sous la forme d’un quasi-usufruit sur la somme ainsi distribuée. »
Cette décision a une incidence fiscale directe. Le nu-propriétaire qui perçoit le dividende correspondant à la plus-value est imposable sur cette somme. L’usufruitier ne peut se prévaloir d’un droit de jouissance sur la substance de la part sociale lorsque celle-ci a été dissoute par la vente de l’ensemble des actifs. Ceux qui détiennent des parts de SCI en démembrement doivent veiller à prévoir des conventions spécifiques pour répartir la charge fiscale.
Les contribuables concernés par ces situations complexes peuvent consulter notre analyse sur le contentieux de la vente immobilière et sur la dissimulation de biens pendant le divorce.
Checklist opérationnelle avant la cession
La préparation du dossier de vente conditionne l’exactitude du calcul de la plus-value. Le vendeur peut suivre les étapes suivantes pour sécuriser sa position fiscale.
- Rassembler l’acte d’acquisition originel et les actes de mutation intermédiaires éventuels.
- Identifier le prix d’acquisition stipulé dans l’acte et les frais effectivement supportés.
- Retrouver les factures des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration.
- Vérifier la date d’acquisition pour déterminer la durée de détention et les abattements applicables.
- Calculer la plus-value brute et la plus-value nette imposable après abattement.
- Contrôler si le bien qualifie comme résidence principale au jour de la cession.
- En cas de déménagement antérieur, rassembler les preuves de mise en vente rapide et d’ajustement du prix.
- Vérifier le montant de la plus-value nette pour apprécier l’éventuelle surtaxe.
- Prévoir le montant de l’impôt et des prélèvements sociaux à acquitter par le notaire.
- Conserver une copie de la déclaration de plus-value immobilière établie par le notaire.
Cette checklist permet d’anticiper les contrôles fiscaux et d’éviter les mauvaises surprises au moment de la signature.
Questions fréquentes
La plus-value sur la résidence principale est-elle toujours exonérée ?
L’exonération est totale si le bien constitue la résidence principale habituelle et effective au jour de la cession. Un délai d’inoccupation peut être toléré s’il est normal. Au-delà d’environ douze à dix-huit mois, l’administration peut remettre en cause l’exonération si le vendeur n’a pas fait les diligences nécessaires pour vendre rapidement.
Comment justifier les travaux déductibles du prix d’acquisition ?
Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sont déductibles sur justificatifs. Le vendeur doit produire les factures et les preuves de paiement. Si les justificatifs sont manquants et que le bien est détenu depuis plus de cinq ans, un forfait de 15 % du prix d’acquisition peut être appliqué.
Une SCI peut-elle bénéficier de l’exonération résidence principale ?
Non. L’exonération résidence principale s’applique aux personnes physiques. Une société civile immobilière est soumise au régime des sociétés de personnes. La plus-value réalisée par la SCI est imposable au nom des associés selon leurs droits respectifs. Si la SCI est familiale et qu’un associé occupe le bien, la situation doit être analysée au cas par cas.
Le divorce modifie-t-il la répartition de l’impôt sur la plus-value ?
Oui. En cas de séparation de biens, l’impôt sur le revenu constitue une dette personnelle de chaque époux. L’époux qui n’a pas occupé le bien comme résidence principale au jour de la vente reste redevable de l’impôt sur sa quote-part de plus-value. Cette règle a été confirmée par la Cour de cassation le 12 juin 2024.
Quel est le délai pour acheter un nouveau logement et bénéficier de l’exonération remploi ?
La première cession d’un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si le cédant remploie le prix dans l’acquisition ou la construction d’une résidence principale. Le délai de remploi est fixé à vingt-quatre mois à compter de la cession. Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession.
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