Le sujet revient brutalement dans les immeubles parisiens : une copropriété peut-elle désormais interdire Airbnb sans l’accord de tous les copropriétaires ? Depuis la décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 sur la loi Le Meur, la réponse est beaucoup plus concrète pour les syndics, les copropriétaires occupants et les investisseurs en meublé touristique.

L’actualité rend la question urgente. À Paris, la Ville a communiqué le 17 avril 2026 sur une condamnation record de 585 000 euros prononcée par le tribunal judiciaire de Paris contre une SCI qui avait transformé un immeuble entier en meublés de tourisme dans le 9e arrondissement. Dans le même temps, les recherches Google montrent une demande réelle : airbnb copropriete atteint 210 recherches mensuelles moyennes en France avec une concurrence faible et un CPC haut à 5,09 euros ; clause habitation bourgeoise airbnb atteint 110 recherches mensuelles, concurrence faible, CPC haut à 5,94 euros ; une copropriété peut elle interdire la location airbnb atteint 90 recherches mensuelles.

Autrement dit, le besoin n’est pas théorique. Des copropriétaires veulent savoir s’ils peuvent faire voter l’interdiction. Des propriétaires loueurs veulent savoir si leur activité peut être bloquée. Des locataires et voisins veulent savoir quelles preuves réunir lorsque le va-et-vient touristique dégrade l’immeuble.

Ce que la loi Le Meur a changé pour les locations Airbnb en copropriété

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a renforcé les outils de régulation des meublés de tourisme. Son article 6 a modifié la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Deux règles sont désormais centrales.

Première règle : les règlements de copropriété établis depuis l’entrée en vigueur de la loi doivent indiquer explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite. Cette obligation vise à éviter les règlements silencieux ou ambigus.

Deuxième règle : dans certaines copropriétés existantes, l’assemblée générale peut modifier le règlement pour interdire la location en meublé de tourisme de lots d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale. Cette décision se vote à la majorité de l’article 26, c’est-à-dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Le changement est majeur, car l’unanimité était souvent l’obstacle pratique. Avec la loi Le Meur, le débat se déplace : il ne suffit plus de dire « je suis propriétaire, je fais ce que je veux ». Il faut vérifier la destination de l’immeuble, la rédaction du règlement, la nature du lot et le type de location réellement pratiqué.

Source officielle : la loi publiée sur Légifrance prévoit que le règlement peut être modifié pour interdire la location des lots à usage d’habitation autres que les résidences principales en meublés de tourisme, lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.

La décision du 19 mars 2026 : ce qui est validé, et ce qui ne l’est pas

La décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 a validé ce mécanisme. Le Conseil constitutionnel a écarté les griefs tirés du droit de propriété et de la liberté d’entreprendre.

Mais attention : la décision ne donne pas un pouvoir illimité aux copropriétés.

Le Conseil constitutionnel raisonne en plusieurs temps. Il relève que le législateur poursuit deux objectifs d’intérêt général : lutter contre les nuisances liées au développement des meublés de tourisme et lutter contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée. Il souligne aussi que l’interdiction doit rester liée à la destination de l’immeuble et qu’elle ne concerne que les meublés de tourisme, pas toute forme de location.

La conséquence pratique est simple : une copropriété peut être mieux armée pour interdire Airbnb, mais la résolution doit être juridiquement propre. Un vote mal rédigé, hors champ, ou contraire à la destination réelle de l’immeuble reste contestable.

Dans quels immeubles l’interdiction peut être votée ?

Le vote n’est pas possible dans toutes les copropriétés. La loi vise les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

En pratique, cela correspond souvent aux immeubles avec une clause d’habitation bourgeoise, ou avec une destination résidentielle excluant les activités commerciales dans les appartements. La question devient alors très factuelle :

• le règlement interdit-il expressément les activités commerciales dans les lots d’habitation ?
• le lot concerné est-il bien à usage d’habitation ?
• le logement est-il une résidence principale du loueur ou une résidence secondaire ?
• la location envisagée est-elle une location en meublé de tourisme au sens du code du tourisme ?
• la résolution inscrite à l’ordre du jour vise-t-elle le bon périmètre ?

Si le règlement de copropriété est muet ou trop permissif, le vote peut devenir risqué. Si le règlement contient une clause claire d’habitation bourgeoise, l’assemblée dispose d’un levier plus sérieux.

La Ville de Paris résume d’ailleurs le point dans sa page pratique : depuis le 21 novembre 2024, les nouveaux règlements doivent se prononcer sur la location meublée touristique ; les règlements existants peuvent être modifiés pour l’interdire dans les logements qui ne constituent pas une résidence principale, sous réserve que le règlement interdise toute activité commerciale dans les logements : règles parisiennes des meublés touristiques.

Résidence principale, résidence secondaire : la distinction qui change tout

La loi Le Meur ne met pas sur le même plan tous les loueurs.

Lorsque le logement est la résidence principale du loueur, le sujet principal est d’abord municipal : déclaration, numéro d’enregistrement, limite annuelle, règles locales, respect du bail si le loueur est locataire, et respect du règlement de copropriété. À Paris, la Ville indique que la location de la résidence principale en meublé touristique est limitée à 90 jours par an.

Lorsque le logement n’est pas la résidence principale, le risque devient beaucoup plus élevé. À Paris, la location d’une résidence secondaire ou d’un appartement d’investissement en meublé touristique suppose notamment un changement d’usage avec compensation, un changement de destination lorsqu’il est requis, puis un enregistrement. La Ville précise que ces autorisations sont nécessaires dès le premier jour de location.

C’est précisément ce type de situation qui crée les contentieux les plus lourds : immeuble transformé en hébergement touristique, absence d’autorisation, annonces sans numéro, exploitation par SCI ou conciergerie, nuisances répétées, rotation très fréquente de voyageurs.

Que peut faire le syndic avant l’assemblée générale ?

Le syndic ne doit pas improviser une résolution générale du type « interdiction d’Airbnb dans l’immeuble ». La formulation doit être alignée sur le texte légal et sur le règlement de copropriété.

Avant l’assemblée, il faut réunir quatre éléments.

D’abord, le règlement de copropriété et ses modificatifs. C’est le document central. Il faut identifier la destination de l’immeuble, les clauses relatives à l’habitation, les clauses relatives aux activités commerciales et les règles de jouissance des lots.

Ensuite, les preuves de l’activité contestée : annonces en ligne, captures datées, numéro d’enregistrement absent ou incohérent, fréquence des séjours, messages d’accès, boîtes à clés, passages répétés, plaintes de voisins, constats éventuels.

Troisièmement, la stratégie de vote. La résolution doit porter sur la modification du règlement de copropriété, pas seulement sur un rappel de discipline générale. Elle doit viser les lots à usage d’habitation autres que les résidences principales, en meublés de tourisme.

Enfin, il faut anticiper le risque de contestation. Un copropriétaire opposant peut attaquer une décision d’assemblée générale devant le tribunal judiciaire dans le délai applicable aux actions en contestation d’AG. Le dossier doit donc être préparé comme un contentieux potentiel, même si l’objectif est d’obtenir un vote amiable et dissuasif.

Que peut faire un copropriétaire qui loue déjà son bien sur Airbnb ?

Le propriétaire loueur doit auditer sa situation avant de continuer.

Il faut commencer par lire le règlement de copropriété. Si le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise ou interdit les activités commerciales, la location touristique régulière est exposée, surtout lorsqu’elle concerne une résidence secondaire ou un lot dédié à l’investissement locatif de courte durée.

Il faut ensuite vérifier les autorisations administratives. À Paris, la page officielle rappelle que l’absence d’autorisation de changement d’usage pour une résidence secondaire louée en meublé de tourisme peut entraîner une amende pouvant atteindre 100 000 euros, avec astreinte de 1 000 euros maximum par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation. L’absence d’enregistrement peut également être sanctionnée.

Il faut enfin mesurer le risque civil dans l’immeuble. Même lorsque les formalités administratives sont accomplies, le copropriétaire reste tenu de respecter le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble et la tranquillité des autres occupants. La conformité administrative ne neutralise pas automatiquement le droit privé de la copropriété.

Que faire si l’assemblée générale vote l’interdiction ?

Le premier réflexe est de vérifier la régularité de la convocation et de l’ordre du jour. La résolution doit avoir été annoncée clairement. Les documents utiles doivent permettre aux copropriétaires de comprendre l’objet du vote.

Le deuxième réflexe est de vérifier la majorité. La décision concernée relève de la majorité de l’article 26 : majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Une erreur de majorité peut fragiliser la décision.

Le troisième réflexe est de contrôler le fond. L’interdiction est-elle limitée aux lots à usage d’habitation autres que les résidences principales ? Le règlement interdisait-il déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux ? La résolution se rattache-t-elle bien à la destination de l’immeuble ? Va-t-elle au-delà des meublés de tourisme ?

Si la résolution est irrégulière ou excessive, une contestation peut être envisagée. Si elle est solide, le copropriétaire doit plutôt travailler sur une sortie de risque : arrêt de l’activité, bascule vers une location longue durée, mise en conformité administrative, ou négociation lorsque le litige porte surtout sur des nuisances.

Paris et Île-de-France : pourquoi le risque est plus fort

À Paris et dans plusieurs communes tendues d’Île-de-France, la location touristique est surveillée pour deux raisons : la tension sur le logement et la multiplication des usages professionnels de courte durée dans des immeubles résidentiels.

La condamnation parisienne annoncée le 17 avril 2026 illustre le durcissement du contrôle : transformation d’un immeuble entier, défauts d’autorisation, absence de numéros d’enregistrement et astreinte de 11 000 euros par jour si l’activité continuait. Même si chaque dossier est différent, le signal est clair : l’administration et les juridictions regardent les meublés touristiques comme un sujet de protection du parc d’habitation.

Pour un immeuble parisien, le dossier doit donc être traité sur deux plans en même temps :

• le plan administratif : enregistrement, changement d’usage, compensation, destination, sanctions municipales ;
• le plan copropriété : règlement, clause d’habitation bourgeoise, vote d’article 26, troubles, contestation d’AG.

Un dossier solide articule ces deux plans. Une copropriété qui ne prouve que des nuisances mais ignore le règlement peut perdre du temps. Un propriétaire qui ne regarde que son numéro d’enregistrement mais ignore la clause de copropriété s’expose aussi.

Les preuves à préparer avant de saisir un avocat

Pour une copropriété ou un voisin, préparez :

• le règlement de copropriété complet et ses modificatifs ;
• les procès-verbaux d’assemblée générale récents ;
• les annonces Airbnb, Booking ou plateformes équivalentes avec captures datées ;
• le numéro d’enregistrement affiché ou son absence ;
• les échanges avec le syndic ;
• les plaintes, mains courantes, constats ou attestations sur les nuisances ;
• tout élément montrant que le logement n’est pas la résidence principale du loueur.

Pour un propriétaire loueur, préparez :

• le titre de propriété et la désignation du lot ;
• le règlement de copropriété ;
• la déclaration de meublé de tourisme et le numéro d’enregistrement ;
• les autorisations de changement d’usage ou de destination, si elles existent ;
• les contrats de conciergerie ;
• les revenus et périodes de location ;
• les courriers du syndic, de la mairie ou des voisins.

Ces pièces permettent de répondre vite aux deux questions décisives : l’activité est-elle administrativement autorisée ? Et la copropriété peut-elle l’interdire ou la faire cesser ?

Sources utiles

• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 6, sur Légifrance : texte officiel.
• Règles de la Ville de Paris sur les meublés touristiques : location meublée touristique à Paris.
• Démarche nationale Service-Public vérifiée le 28 avril 2026 : déclarer en mairie un meublé de tourisme.

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