Le 17 mars 2026, la cour d’appel de Reims a infirmé une ordonnance de référé qui avait résilié un bail pour défaut d’assurance du locataire. Les juges ont retenu que la preuve d’une couverture effective suffisait, même en l’absence d’attestation transmise dans le délai du commandement. Cette décision illustre la tension croissante entre l’obligation légale d’assurance et les modalités de sa justification devant les tribunaux. Chaque année, des milliers de bailleurs et de locataires se trouvent en désaccord sur la portée de cette obligation. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques locatifs. Le défaut d’assurance expose le locataire à la résiliation de son bail et à une condamnation aux dommages et intérêts. Le coût moyen d’une assurance habitation locataire en France se situe entre 80 et 250 euros par an selon la surface et la localisation du logement.
Qu’est-ce que l’obligation d’assurance habitation pour le locataire ?
L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (texte officiel) dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. Cette obligation s’applique aux baux de logement à usage de résidence principale, qu’ils soient vides ou meublés. La loi ALUR du 24 mars 2014 a étendu cette obligation aux bails mobilité.
La justification de l’assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Le locataire doit fournir cette attestation lors de la remise des clés. Il doit ensuite la renouveler chaque année à la demande du bailleur. Le bailleur ne peut imposer aucun assureur particulier. Le locataire conserve le libre choix de son organisme d’assurance.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a récemment rappelé cette obligation dans un arrêt du 30 novembre 2022. Les juges ont précisé que le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs. Il doit en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur (CA Aix-en-Provence, 30 novembre 2022, n° RG 21/14545, décision), motifs : « En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il doit également s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. Il doit en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. »
Que couvre l’assurance des risques locatifs ?
L’assurance obligatoire couvre les risques locatifs. Ces risques comprennent l’incendie, l’explosion et les dégâts des eaux. La garantie indemnise le propriétaire bailleur pour les dommages causés au logement dont le locataire est responsable. Cette assurance ne couvre pas les biens personnels du locataire. Elle ne couvre pas non plus automatiquement les dommages causés aux voisins.
Le locataire peut souscrire des garanties complémentaires. La responsabilité civile vie privée couvre les dommages causés aux tiers. La garantie recours des voisins et des tiers protège contre les réclamations des voisins en cas de sinistre. Le vol et le bris de glace concernent les biens mobiliers du locataire. La protection juridique accompagne le locataire en cas de litige.
Le tableau suivant compare les garanties principales.
| Garantie | Obligatoire | Couverture principale |
|---|---|---|
| Risques locatifs | Oui | Incendie, explosion, dégâts des eaux du logement loué |
| Responsabilité civile vie privée | Non | Dommages causés aux tiers |
| Recours voisins et tiers | Non | Dommages causés aux voisins par sinistre |
| Vol des biens personnels | Non | Meubles et objets du locataire |
| Bris de glace | Non | Vitrages du logement |
| Protection juridique | Non | Frais d’avocat en cas de litige locatif |
Les montants des franchises varient selon les contrats.
Le montant des franchises varie selon les contrats. Une franchise de 150 à 500 euros est courante pour les dégâts des eaux. Le plafond de garantie pour les risques locatifs atteint généralement plusieurs centaines de milliers d’euros.
Comment le bailleur peut-il exiger l’attestation d’assurance ?
Le bailleur dispose de plusieurs moyens pour faire respecter l’obligation d’assurance. Il peut exiger l’attestation lors de la signature du bail. Sans cette attestation, il peut refuser de remettre les clés. Il peut ensuite demander une nouvelle attestation chaque année à la date anniversaire du contrat.
Le bailleur peut adresser une mise en demeure au locataire. Cette mise en demeure doit rappeler l’obligation légale. Elle doit fixer un délai de régularisation. Le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire si celui-ci reste en défaut. Cette assurance est récupérable sur le loyer. Le montant total de la prime annuelle, majoré dans une limite fixée par décret, est récupérable par douzième à chaque paiement du loyer.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (texte officiel) encadre la clause résolutoire. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions légales.
La Cour d’appel de Chambéry a précisé les conditions de cette procédure dans un arrêt du 29 mars 2022. Les juges ont confirmé l’acquisition d’une clause résolutoire après un commandement d’huissier du 2 octobre 2019 resté infructueux (CA Chambéry, 29 mars 2022, n° RG 20/01114, décision), motifs : « L’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. Il doit en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »
Quelles sont les sanctions en cas de défaut d’assurance ?
Le défaut d’assurance expose le locataire à plusieurs sanctions. Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail. Il peut également souscrire une assurance pour compte du locataire. Le coût de cette assurance s’ajoute au loyer. Le locataire demeure responsable des dommages qu’il cause au logement. Sans assurance, il doit indemniser le propriétaire de sa poche.
La jurisprudence récente apporte des précisions importantes. La Cour d’appel de Reims a jugé le 17 mars 2026 que la clause résolutoire ne peut concerner que le défaut d’assurance. Elle ne vise pas le défaut de justification de couverture dans le délai imparti. Les juges ont infirmé une ordonnance de référé qui avait résilié un bail au seul motif que la locataire n’avait pas justifié d’une assurance dans le mois du commandement. La cour a retenu que la locataire justifiait d’une couverture effective pour la période requise (CA Reims, 17 mars 2026, n° RG 25/01079, décision), motifs : « Il est constant que la clause résolutoire de plein droit ne peut concerner que le défaut d’assurance et non le défaut de justification de couverture d’assurance dans le délai imparti. Ainsi, même si le locataire n’a pas justifié dans le mois imparti par le commandement mentionnant la clause résolutoire, être assuré contre les risques locatifs pour la période requise, le juge du fond détermine, par une appréciation souveraine des éléments de preuve soumis à son examen, si le locataire était ou non valablement assuré pour la période requise par le commandement. »
L’article L. 124-2 du Code des assurances (texte officiel) précise qu’aucune reconnaissance de responsabilité, expresse ou tacite, ne peut être opposée à l’assureur sans son accord écrit préalable. Cette disposition protège l’assureur mais ne dispense pas le locataire de son obligation de couverture.
Assurance habitation locataire à Paris et en Île-de-France
La région parisienne concentre une part importante du parc locatif privé français. Les loyers élevés amplifient l’enjeu financier du défaut d’assurance. Un sinistre dans un appartement parisien peut entraîner des dommages importants. Les immeubles haussmanniens et les logements anciens présentent des risques spécifiques. Les canalisations vétustes augmentent le risque de dégâts des eaux.
Le tribunal judiciaire de Paris et les juridictions d’Île-de-France traitent un volume important de contentieux locatifs. Les délais de justice pour les dossiers de résiliation pour défaut d’assurance varient entre six et dix-huit mois selon la complexité de l’affaire. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les bailleurs et les locataires dans ces procédures. La page dédiée au droit du bail à Paris détaille les spécificités de la résidence principale en région parisienne.
Attention : Le locataire qui souscrit une assurance pour compte du bailleur sans l’en informer par écrit expose son bail à des difficultés de preuve en cas de sinistre.
Questions fréquentes
Le locataire doit-il obligatoirement souscrire une assurance habitation ?
Oui. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rend obligatoire l’assurance contre les risques locatifs pour tout locataire d’un logement à usage de résidence principale. Cette obligation vaut pour les baux vides, meublés et les bails mobilité.
Que se passe-t-il si le locataire ne fournit pas son attestation d’assurance ?
Le bailleur peut adresser une mise en demeure. Après un délai d’un mois sans régularisation, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire. Si le bail comporte une clause résolutoire, le bailleur peut engager une procédure de résiliation après un commandement de payer resté infructueux pendant un mois.
L’assurance des risques locatifs couvre-t-elle les biens du locataire ?
Non. La garantie obligatoire des risques locatifs couvre uniquement les dommages causés au logement loué. Le locataire doit souscrire des garanties complémentaires pour protéger ses biens personnels contre le vol, le bris de glace ou les dommages électriques.
Le bailleur peut-il imposer son propre assureur au locataire ?
Non. Le locataire choisit librement son assureur. Le bailleur ne peut imposer ni un organisme particulier ni un contrat spécifique. Il peut uniquement exiger que le contrat couvre les risques locatifs obligatoires.
La résiliation du bail pour défaut d’assurance est-elle automatique ?
Non. La clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit reproduire les dispositions légales, à peine de nullité. Le juge du fond apprécie souverainement si le locataire était effectivement assuré pour la période requise.
Le locataire reste-t-il responsable s’il n’a pas d’assurance et qu’un sinistre survient ?
Oui. Le locataire demeure responsable des dommages qu’il cause au logement. Sans assurance, il doit indemniser le propriétaire de ses propres fonds. Cette responsabilité s’ajoute aux sanctions contractuelles et légales liées au défaut d’assurance.
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