La loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025, a profondément modifié le régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels. L’article 84 de cette loi réintègre désormais les amortissements déduits pendant la période de location dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la cession du bien. La loi du 19 novembre 2024 dite « Le Meur » a également modifié le régime micro-BIC. Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement passe de 50 % à 30 %. Le plafond de recettes est ramené à 15 000 € par an. Ces deux réformes bouleversent l’équation fiscale de la location meublée non professionnelle (LMNP), qui concerne 97 % des bailleurs meublés en France selon la documentation fiscale officielle. L’activité relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même à titre occasionnel. Elle ouvre droit à deux régimes d’imposition distincts dont le choix conditionne la rentabilité nette après impôt.
Conditions pour bénéficier du statut LMNP
L’article 155, IV, 2° du code général des impôts prévoit deux conditions cumulatives. L’activité de location meublée est professionnelle lorsqu’elles sont remplies. Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 €. Ces recettes doivent également excéder les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Sont concernées les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (hors location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux. À défaut de remplir ces deux conditions, le bailleur relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
L’article 35, I, 5° bis du code général des impôts dispose que tout revenu de location de locaux d’habitation meublés est imposable dans la catégorie des BIC. Il importe peu que l’activité soit exercée à titre habituel ou à titre occasionnel.
La Cour de cassation a rappelé que la location d’immeuble est par nature une activité civile. Dans un arrêt du 25 janvier 2024, la troisième chambre civile a précisé que la location meublée de courte durée n’est commerciale que si elle est accompagnée de prestations de services para-hôteliers. Cass. civ. 3, 25 janvier 2024, n° 22-21.455 (décision), motifs : « Ayant souverainement relevé que l’activité exercée par la société MSC dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale. »
Le régime micro-BIC : abattements et plafonds de recettes en 2025
L’article 50-0 du code général des impôts définit le régime micro-BIC. Pour les locations meublées non professionnelles de longue durée, le plafond de chiffre d’affaires hors taxes est fixé à 77 700 € par an. L’abattement forfaitaire est de 50 %. Ces seuils s’appliquent aux revenus 2024 déclarés en 2025.
À compter des revenus 2025 (déclarés en 2026), la loi du 19 novembre 2024 modifie ces règles pour les meublés de tourisme. Le plafond micro-BIC des meublés de tourisme non classés est abaissé à 15 000 €. L’abattement est ramené à 30 %. Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, le plafond reste à 77 700 € mais l’abattement passe de 71 % à 50 %. Les autres locations meublées longue durée conservent le plafond de 77 700 € et l’abattement de 50 %.
| Type de location | Plafond micro-BIC 2025 | Abattement 2025 |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé / chambres d’hôtes | 77 700 € | 50 % |
Le résultat imposable est égal au montant du chiffre d’affaires hors taxes diminué de l’abattement applicable. Ces abattements ne peuvent être inférieurs à 305 €. Les plus-values ou moins-values de cession des biens affectés à l’exploitation sont imposées dans les conditions prévues aux articles 39 duodecies à 39 quindecies du code général des impôts.
Le régime réel simplifié : amortissements et déduction des charges
Le contribuable peut opter pour le régime réel d’imposition en application du 4 de l’article 50-0 du code général des impôts. Cette option doit être exercée dans les délais applicables au dépôt de la déclaration prévue à l’article 170 souscrite au titre de l’année précédant celle au titre de laquelle l’option s’applique. L’option est valable un an et reconduite tacitement chaque année civile pour un an.
Le régime réel permet de déduire les charges réellement supportées : intérêts d’emprunt, taxe foncière, primes d’assurance, frais de réparation et entretien, charges de copropriété, frais de gestion locative. Il permet également de pratiquer des amortissements comptables sur le bien immobilier et le mobilier. Ces amortissements constituent des charges déductibles qui réduisent la base imposable. L’article 39 C du code général des impôts autorise ces amortissements pour les biens affectés à l’exploitation.
Dans la pratique, le régime réel permet d’obtenir un résultat imposable nul pendant sept à douze ans dans la majorité des cas. Le choix entre micro-BIC et réel simplifié dépend du rapport entre les charges réelles et les recettes locatives.
La réforme 2025 : réintégration des amortissements dans la plus-value
L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a modifié l’article 150 VB du code général des impôts. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location viennent en minoration du prix d’acquisition. La plus-value immobilière imposable est ainsi majorée.
Concrètement, un bien acquis 200 000 €, amorti de 60 000 € et revendu 280 000 €, donne une plus-value imposable de 140 000 € au lieu de 80 000 € auparavant. Cette mesure s’applique quelle que soit la date de mise en location du bien. Les amortissements constitutifs de dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration) ne sont pas réintégrés. Les résidences de services étudiants, seniors et EHPAD échappent à cette réforme.
La plus-value ainsi déterminée continue de bénéficier des abattements pour durée de détention prévus aux articles 150 VC et suivants du code général des impôts. L’exonération totale d’impôt sur le revenu est acquise après vingt-deux ans de détention. L’exonération des prélèvements sociaux l’est après trente ans.
La loi Le Meur et les nouvelles obligations des meublés de tourisme
La loi n° 2024-1234 du 19 novembre 2024 renforce les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Elle impose un système national de déclaration en ligne pour les meublés de tourisme. Elle prévoit que le changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme constitue une opération soumise à autorisation préalable de l’autorité administrative dans les communes de plus de 200 000 habitants.
Cette réglementation du changement d’usage est étrangère au droit de la copropriété. Elle ne confère pas de caractère commercial à l’activité de location meublée. Le caractère commercial ressort de l’existence de prestations de services associées à cette activité. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 9 novembre 2022, a retenu qu’une immatriculation au registre du commerce ne suffit pas à caractériser une activité commerciale. Il faut encore que les locations soient accompagnées de prestations de service. CA Paris, 9 novembre 2022, motifs : « La seule circonstance qu’elle soit immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le nom commercial ‘Villa Kilauea’ ayant pour objet ‘la location meublée professionnelle avec prestations d’accueil, de nettoyage et de renouvellement du linge de maison’ ne suffit pas à démontrer le caractère commercial des locations auxquelles elle procède à titre personnel dans la copropriété Royal Luxembourg non accompagnées de telles prestations de service. »
Location meublée et copropriété : le critère des services parahôteliers
En copropriété, l’interdiction des activités commerciales dans les parties privatives ne vise pas systématiquement la location meublée. La Cour de cassation a précisé, dans son arrêt du 25 janvier 2024, que la location meublée de courte durée n’est commerciale que si elle est accompagnée de services para-hôteliers significatifs. Elle a rejeté l’argument fondé sur l’article 261 D du code général des impôts. Cette disposition définit la parahôtellerie pour les besoins de la TVA. Elle ne saurait préjuger de la nature civile ou commerciale de l’activité au regard du droit privé.
Le Tribunal judiciaire de Nice, dans un jugement du 3 mars 2023, a également retenu que la location meublée est une activité civile par nature. Il a jugé que les moyens invoqués ne prouvaient pas le caractère commercial de la location meublée pratiquée à titre personnel. Cette activité n’était donc pas prohibée par le règlement de copropriété. TJ Nice, 3 mars 2023, n° 23/214, motifs : « Il s’ensuit que les moyens invoqués ne sont pas de nature à rapporter la preuve que la location meublée, activité civile par nature, que pratique Mme Nathalie Graffagnino est devenue une activité commerciale non autorisée par le règlement de copropriété dans les lots situés au troisième étage de l’immeuble. »
Les propriétaires qui envisagent de louer en meublé dans une copropriété doivent donc vérifier le contenu du règlement de copropriété et l’absence de services para-hôteliers significatifs. Notre analyse sur l’interdiction Airbnb en copropriété détaille les recours disponibles face aux restrictions abusives.
LMNP à Paris et en Île-de-France : spécificités locales
À Paris et dans les grandes communes, le changement d’usage en meublé de tourisme nécessite une autorisation préalable. Cette réglementation s’applique strictement dans la capitale où la pénurie de logements est avérée. Le non-respect de cette autorisation expose le propriétaire à une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 €. Les délais d’instruction des demandes varient selon les arrondissements. Le cabinet intervient régulièrement devant les juridictions parisiennes pour contester les refus d’autorisation de changement d’usage ou les amendes administratives.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Le loueur en meublé professionnel (LMP) dépasse 23 000 € de recettes annuelles et ces recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal. Le LMNP ne remplit pas ces deux conditions cumulatives.
Le régime micro-BIC est-il toujours intéressant en 2025 ?
Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement passe à 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes. Au-delà, le régime réel devient presque systématiquement plus avantageux. Pour les locations longue durée, le micro-BIC conserve son abattement de 50 % jusqu’à 77 700 €.
Les amortissements sont-ils encore déductibles au régime réel ?
Oui, les amortissements comptables restent déductibles des revenus locatifs au régime réel. La réforme de 2025 ne porte que sur leur réintégration dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien.
La location meublée est-elle autorisée en copropriété ?
La location meublée n’est pas une activité commerciale par nature. Elle n’est prohibée par une clause d’habitation bourgeoise que si elle est accompagnée de services para-hôteliers significatifs. L’absence de troubles de voisinage constitue un élément déterminant. Pour approfondir, consultez notre article sur la contestation d’assemblée générale de copropriété.
Faut-il une autorisation pour louer en meublé de tourisme à Paris ?
Oui, dans les communes de plus de 200 000 habitants, le changement d’usage en meublé de tourisme nécessite une autorisation préalable de la mairie. Cette formalité s’applique à Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France.
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