À Paris, le loyer d’un bail d’habitation n’est pas libre. Depuis le 1er juillet 2019, l’expérimentation prévue par l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, plafonne le loyer de base de tout logement loué nu ou meublé dans la capitale, par référence à un loyer médian fixé chaque année par arrêté du préfet de la région Ile-de-France. Le bailleur peut, dans certaines conditions, ajouter un complément de loyer ; mais ce complément doit être justifié, mentionné au bail et susceptible d’être annulé par le juge.

Lorsque le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, ou lorsque le complément de loyer n’est pas correctement justifié, le locataire dispose d’une action en diminution du loyer et d’une action en restitution du trop-perçu. Les juges parisiens ont rendu plusieurs décisions récentes qui en précisent les conditions, les délais et la portée. Une lecture attentive de ces arrêts permet d’éviter trois erreurs courantes : confondre l’action en diminution avec l’action en contestation du complément de loyer, manquer le délai de saisine de la commission départementale de conciliation lors du renouvellement du bail, et croire que le loyer de référence majoré peut être contourné par une simple mention de prestations standards dans le bail.

Cet article s’adresse au locataire qui suspecte un dépassement, comme au bailleur qui veut sécuriser sa pratique. Il rappelle le mécanisme de l’encadrement, distingue les deux régimes contentieux et présente la jurisprudence parisienne récente, en exposant la procédure pratique à Paris et en Île-de-France.

I. Le mécanisme de l’encadrement des loyers à Paris

A. La base légale et la zone d’application

L’encadrement des loyers parisien procède d’une expérimentation distincte du dispositif d’encadrement à la révision des loyers prévu par le décret annuel pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989. La loi ELAN a inséré, à son article 140, un régime spécifique pour les zones tendues qui en font la demande. Paris a candidaté ; le décret du 12 avril 2019 l’a inscrite dans la liste des communes éligibles ; le préfet de région a pris un premier arrêté le 28 mai 2019 fixant les loyers de référence applicables au 1er juillet 2019, puis a renouvelé l’arrêté chaque année. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé dans un jugement du 26 juin 2025 : « A la suite de la loi ALUR et des décisions administratives rendues, la loi du 23/11/2018 a ouvert sur décision volontaire des collectivités territoriales, la possibilité d’un encadrement des loyers sur un territoire en introduisant l’article 140. […] Cet article est applicable à [Paris] depuis le décret du 12/04/2019 »¹.

Le dispositif s’applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté préfectoral. Il vise tous les logements loués vides ou meublés relevant du titre I bis de la loi de 1989, y compris la colocation. Il ne couvre pas les baux mobilité, les logements conventionnés, les meublés de tourisme régis par le code du tourisme, ni les baux commerciaux.

L’article 140 II définit trois loyers réglementaires par catégorie de logement et secteur géographique : le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré. Le loyer de référence est le loyer médian observé par l’observatoire local des loyers. Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % à ce loyer médian. Le loyer de référence minoré est égal à ce même loyer diminué de 30 %.

B. Le loyer de base et le loyer de référence majoré

Le loyer de base, c’est-à-dire le loyer hors charges et hors complément, est fixé librement par les parties, mais dans une limite stricte. Aux termes de l’article 140 III A : « Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. »²

Le bail doit donc reproduire trois informations chiffrées en plus du loyer convenu : le loyer de référence applicable au logement, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer et ses justifications. L’omission de ces mentions est régulièrement sanctionnée par les juges parisiens. Dans son jugement du 15 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Paris l’expose ainsi : « Aucune mention n’est portée concernant le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Contrairement aux allégations du bailleur, aucun texte n’impose d’entreprendre une action de mise en conformité du bail préalablement à la saisine du tribunal en remboursement du trop-perçu de loyers. »³

Lorsque le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut faire fixer judiciairement un nouveau loyer plafonné au loyer de référence majoré et obtenir la restitution des sommes versées en excédent. Le loyer fixé par le juge s’applique rétroactivement à la prise d’effet du bail.

C. Le sort des arrêtés préfectoraux annulés

La validité des arrêtés du préfet est régulièrement contestée devant le juge administratif. À deux reprises, le tribunal administratif de Paris a annulé les arrêtés préfectoraux ; les arrêts ont eux-mêmes été annulés sur recours, les arrêtés rétablis dans l’ordre juridique, et l’on peut se trouver face à un bail signé pendant une période d’incertitude. La Cour administrative d’appel de Paris, dans son arrêt du 2 octobre 2023, a tranché en réservant les actions contentieuses engagées à la date de l’arrêt et en considérant définitifs les effets antérieurs.

Le tribunal judiciaire de Paris a tiré la conséquence de cette construction dans son jugement du 15 janvier 2025 : il existe une exception de rétroactivité au profit des locataires qui ont engagé une action avant l’annulation, et les renouvellements postérieurs sont gouvernés par les arrêtés successifs³. Le bailleur ne peut donc se prévaloir mécaniquement de l’annulation d’un arrêté pour échapper au plafond. Il doit examiner, période par période, l’arrêté en vigueur, l’éventuelle décision juridictionnelle qui le concerne et la date du contrat ou de son renouvellement.

II. L’action en diminution du loyer de base

A. Le régime à la signature du bail

L’action en diminution prévue à l’article 140 III A est ouverte au locataire qui constate, à la lecture du bail ou postérieurement, que le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré. Elle ne suppose pas la saisine préalable de la commission départementale de conciliation, puisque la conciliation préalable n’est obligatoire que lorsque le contentieux porte sur un complément de loyer. Le tribunal judiciaire de Paris l’a confirmé : « Si les dispositions de l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 […] mentionne que la commission départementale de conciliation est compétente pour l’examen des litiges relatifs à l’action en diminution des loyers, cette saisine préalable n’est pas prévue à peine d’irrecevabilité (les dispositions invoquées par le bailleur étant applicables uniquement concernant les contestations relatives au complément de loyer). »³

L’action est exercée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Elle se prescrit par trois ans, à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître le dépassement, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge a précisé en juin 2025 que la prescription court dès la signature du bail, indépendamment des recours administratifs en cours contre les arrêtés préfectoraux : « Mme [W] [Z] devait agir dans le délai de 3 ans à compter du jour où elle a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. […] Ayant connaissance des recours engagés sur cet arrêté lors de la conclusion du contrat de bail du 01/03/2018, et notamment du recours dirigé contre la décision du tribunal administratif du 28/11/2017 l’ayant annulé, elle était en mesure d’entamer une action judiciaire en sollicitant le sursis à statuer sur une demande de diminution de loyer, qui dépendait directement de la solution juridique définitive qui était à juger par les juridictions administratives. »⁴

Le locataire qui pense avoir un dépassement doit donc agir vite. Trois ans peuvent paraître longs, mais le délai s’éprouve facilement lorsque la mise en location remonte à plusieurs années et que le bail a été reconduit tacitement. L’erreur la plus fréquente consiste à attendre la fin du bail pour agir : la prescription écarte alors la moitié des mensualités contestables.

B. Le régime au renouvellement

L’article 140 VI prévoit un régime distinct pour le renouvellement du bail : la partie qui veut faire évoluer le loyer doit notifier à son cocontractant une proposition six mois avant le terme pour le bailleur, cinq mois avant le terme pour le locataire, dans les formes de l’article 15 de la loi de 1989. La notification doit reproduire intégralement l’article 140 VI à peine de nullité, mentionner le montant du loyer proposé et préciser le loyer de référence majoré ou minoré ayant servi à le déterminer.

Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé l’exigence avec sévérité dans son jugement du 26 juin 2025 : la locataire avait adressé une lettre recommandée le 30 septembre 2023, mais celle-ci avait été reçue le 4 octobre, au-delà du délai de cinq mois. Elle ne reproduisait pas non plus l’intégralité du VI de l’article 140. Le juge a écarté la demande pour irrégularité de forme et de délai : « le délai de 5 mois exigé à l’article 140 de la loi du 23/11/2018 n’a pas été respecté, puisque la réception de la LRAR devait avoir lieu au plus tard au 30/09/2023. De plus elle ne reproduit pas toutes les dispositions de l’article 140, et cette reproduction dans cet acte, même si elle constitue une nullité de forme, obéit aux règles de la nullité en cas de grief pour le destinataire. »⁴

À défaut d’accord entre les parties, la saisine de la commission départementale de conciliation devient alors obligatoire, quatre mois avant le terme. Le juge ne peut être saisi qu’après cet examen, ce que le tribunal de Paris confirme : la commission « a un délai de deux mois pour statuer, lequel est à respecter avant la saisine du juge »⁴. Le respect de ces délais conditionne la recevabilité même de la demande au fond.

C. La charge de la preuve et le calcul

Lorsque le locataire agit, il doit produire l’arrêté préfectoral applicable à la date du bail ou de son renouvellement, le bail lui-même, les quittances et le calcul du dépassement. Le bailleur peut contester les éléments produits ou faire valoir une justification du loyer pratiqué par d’autres voies que le complément de loyer. En pratique, les juges parisiens raisonnent sur le tableau préfectoral, en multipliant le loyer de référence majoré au mètre carré par la surface habitable du logement, hors annexes non comprises dans la surface habitable.

Le calcul du trop-perçu se fait période par période, en raison de la révision annuelle du tableau préfectoral. Le jugement du 15 janvier 2025 illustre la mécanique : pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, le loyer de référence majoré s’élevait à 30,20 euros par mètre carré ; pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, à 30,60 euros ; pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, à 31,10 euros. Le juge a appliqué chaque tableau à la portion concernée du bail et obtenu un trop-perçu cumulé de 7 254,50 euros sur 26,5 mois³. La méthode est rigoureuse mais simple : elle exige de réunir les arrêtés successifs et de tenir un décompte par mois.

III. Le complément de loyer : régime et contestation

A. Les conditions d’application

Le complément de loyer est l’instrument par lequel un bailleur peut, dans certains cas, dépasser le loyer de référence majoré. L’article 140 III B en encadre strictement l’usage : « Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. »⁵

Le décret du 10 juin 2015, dans sa rédaction applicable, ajoute trois conditions cumulatives. Les caractéristiques invoquées doivent ne pas avoir été prises en compte pour la détermination du loyer de référence ; elles doivent être déterminantes pour la fixation du loyer, par comparaison avec les logements de la même catégorie ; elles ne doivent pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, de la contribution pour le partage des économies d’énergie ou des travaux.

Le tribunal judiciaire de Paris a synthétisé la grille d’analyse dans un jugement du 26 mars 2026 : « pour appliquer un complément de loyer, le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort réunissant les conditions suivantes : ne pas avoir déjà été prises en compte pour déterminer le loyer de référence majoré correspondant au logement (ce qui exclut notamment l’époque de construction du logement), être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. C’est le cas, par exemple, pour une vue directe sur un monument historique, des prestations complémentaires (parking, cave, garage à vélo, terrasse, balcon, jardin, équipements spéciaux, prestations rares et remarquables…). Il s’agit donc d’éléments structurels, objectivables et de nature à perdurer. »⁶

La grille est exigeante. Elle exclut en pratique tout ce qui constitue le confort standard d’un logement parisien à jour des normes. Les juges raisonnent par exclusion, en repoussant successivement les caractéristiques banales, les éléments déjà intégrés dans le loyer de référence et les éléments qui relèvent de l’obligation légale d’équipement.

B. Les caractéristiques exclues

La liste noire issue de la loi du 16 août 2022 et reprise par le décret est sans surprise pour qui pratique le contentieux locatif. Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente l’une des caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs, niveau de performance énergétique de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, installation électrique dégradée ou mauvaise exposition de la pièce principale.

Au-delà de cette liste, les juges parisiens écartent systématiquement plusieurs arguments classiques. Dans le jugement du 26 mars 2026, le bailleur invoquait le respect des normes d’accessibilité, la fibre, le double vitrage, la performance énergétique de classe C, des dispositifs de sécurisation par digicode et visiophone. Le juge les a tous écartés dans une motivation expressive : « la performance énergétique du logement n’est pas de nature à constituer une caractéristique exceptionnelle au sens des dispositions précitées, d’abord, en ce qu’elle est déjà prise en compte dans la détermination du loyer de référence. Ensuite, et au surplus, admettre qu’une bonne isolation thermique liée à un diagnostic de performance énergétique satisfaisant (classe C) constitue une caractéristique exceptionnelle conduirait à inverser l’esprit de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite “Loi Climat et Résilience” qui tend à renforcer les exigences en la matière. Dès lors, sauf à admettre un nivellement par le bas des objectifs du législateur, il ne peut être admis qu’un diagnostic de performance énergétique supérieur au minimum légal désormais admissible, constitue autre chose que le respect de la loi. »⁶

Le raisonnement vaut symétrie pour les normes d’accessibilité : « ces normes résultent de prescriptions légales applicables à toute construction de logement à usage d’habitation collectif. La circonstance que le logement donné à bail respecte les prescriptions légales est donc indifférente. »⁶

La cour d’appel de Paris a tenu une ligne identique dans un arrêt du 6 février 2025. La bailleresse invoquait, pour un logement situé rue [Adresse 24] à Paris 18ème, la proximité du Sacré-Cœur, l’attractivité du quartier en gentrification, la présence de gardiens, de jardins privatifs, d’une cuisine équipée de marques classiques et l’existence de travaux de rénovation. La cour a écarté chacun de ces arguments : « la rue [Adresse 24] située dans le [Localité 4] ne constituait pas une localisation justifiant l’application d’un complément de loyer par comparaison avec les logements de la même catégorie située dans le même secteur géographique. […] la SCI bailleresse, sur laquelle repose la charge de la preuve en vertu de l’article 140 de la loi [Localité 21] précité, ne démontre pas par les pièces produites que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant un complément de loyer par comparaison avec les logements de la même catégorie située dans le même secteur géographique, aucun élément comparatif n’étant produit. »⁷

L’observation finale est décisive : un complément de loyer suppose la production d’éléments comparatifs avec d’autres logements du secteur géographique. Sans ces éléments, le bailleur succombe.

C. La procédure de contestation et la charge de la preuve

L’article 140 III B précise une procédure obligatoire : le locataire qui veut contester le complément de loyer dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. La saisine se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par voie électronique permettant de vérifier la réception à date certaine.

La cour d’appel de Paris a tranché un point pratique important dans son arrêt du 6 février 2025 : la date à retenir pour le dépôt de la saisine par lettre recommandée est celle de l’envoi, et non celle de la réception. La cour s’appuie sur l’article L. 112-1 du code des relations entre le public et l’administration : « il convient de juger que la date à retenir comme étant celle de la saisine de la commission départementale de conciliation par lettre recommandée est celle de l’envoi de ladite lettre, par analogie avec les dispositions de l’article L. 112-1 du code des relations entre le public et l’administration, applicable aux recours préalables obligatoires devant une commission administrative. »⁷ La règle est précieuse pour le locataire : un envoi le dernier jour du délai sera considéré comme régulier, même si la réception intervient plus tard.

À défaut de conciliation, le locataire dispose d’un nouveau délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission pour saisir le juge. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine de la commission peut être soulevée d’office par le juge ; elle est donc sans pardon.

Lorsque la procédure est correctement suivie, l’examen au fond pèse sur le bailleur. La charge de la preuve est explicitement renversée par le texte : « En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. »⁵ L’avis non liant de la commission départementale de conciliation est régulièrement repris par les juges du tribunal et de la cour d’appel. Lorsque la commission constate, comme dans le jugement du 26 mars 2026, que « les caractéristiques techniques, de localisation et de confort mentionnées au bail ne sauraient justifier un complément de loyer », le bailleur affronte un dossier compromis sauf à produire des éléments comparatifs probants⁶.

IV. La restitution du trop-perçu et le contentieux du remboursement

A. Le trop-perçu et ses calculs

Lorsque le juge annule un complément de loyer ou diminue le loyer de base, la conséquence financière est triple. Le loyer est ramené au plafond légal pour le futur, le trop-perçu est restitué pour le passé et les frais de justice sont mis à la charge du bailleur.

La restitution n’est pas symbolique. Dans le jugement du 26 mars 2026, le complément de loyer mensuel de 356,38 euros, illégalement perçu pendant 16 mois, a donné lieu à une condamnation de 5 702,08 euros au titre du remboursement, outre 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens : « la S.C.I. SAUSSIAU DES BLUETS sera par conséquent condamnée à rembourser à M., [O], [T], les sommes versées depuis le 2 septembre 2024 jusqu’à la date d’audience, soit la somme de : 356,38 x 16 = 5702,08 euros au titre des mois de septembre 2024 à décembre 2025 inclus, en restitution du complément de loyer. »⁶

Dans la même logique, la cour d’appel de Paris, en février 2025, avait confirmé une condamnation de 5 320 euros au titre du complément de loyer trop-perçu, à laquelle elle a ajouté 3 040 euros de complément trop-perçu sur cinq mois supplémentaires, plus 2 000 euros au titre de l’article 700 en appel et la totalité des dépens⁷. La sanction est patrimoniale et récurrente.

Le calcul mois par mois s’impose pour deux raisons. D’abord parce que les arrêtés préfectoraux fixent des barèmes annuels révisés au 1er juillet ; ensuite parce que la prescription triennale court à compter du dépassement, avec une appréciation par échéance. Le locataire qui agit gagne à dresser dès l’origine un tableau récapitulatif : période, loyer pratiqué, loyer de référence majoré, dépassement mensuel, dépassement total.

B. La fin du bail et la recevabilité

Une question récurrente devant le juge des contentieux de la protection est de savoir si l’action en restitution du trop-perçu reste ouverte après la fin du bail. Le tribunal de Paris a tranché sans ambiguïté en janvier 2025 : « Aucun texte n’interdisant aux locataires de demander le remboursement du trop-perçu de loyers sur le fondement de la loi du 23 novembre 2018 après la fin du bail, la demande présentée de ce chef par Madame [F] [Y] et Monsieur [W] [D] [O] sera par conséquent déclarée recevable. »³

La règle est essentielle pour qui découvre le dépassement après la restitution des clés ou pendant la liquidation du dépôt de garantie. Le délai de prescription de trois ans court depuis le dépassement, et non depuis la fin du bail. L’ancien locataire conserve donc son action, sous réserve de respecter le délai global de trois ans.

Dans le même jugement, le juge a refusé de retenir un mail du locataire dans lequel celui-ci proposait de discuter d’une augmentation, comme une renonciation. Pour valoir, la renonciation doit être expresse, certaine, non équivoque, en toute connaissance de cause et postérieure à la naissance du droit³. La règle protège le locataire qui, dans une négociation amiable, n’aurait pas mesuré la portée de ses échanges écrits.

C. La régularisation du bail et l’astreinte

Le locataire victorieux peut demander, en plus de la restitution, la régularisation du bail conforme à la décision de justice. Sur ce point, les juges parisiens sont prudents. Le jugement du 26 mars 2026 a refusé d’imposer la signature d’un nouveau bail sous astreinte, rappelant que « le juge ne saurait modifier le contenu du contrat, à peine de dénaturation ni l’interpréter dès lors que ses termes sont clairs et précis. […] il appartiendra, le cas échéant, aux parties de régulariser un nouveau bail tirant toutes les conséquences de la présente décision. »⁶

En pratique, la décision de justice produit les mêmes effets qu’un avenant : le loyer plafonné s’applique de plein droit pour l’avenir et le bailleur qui maintiendrait des appels au tarif annulé s’exposerait à une nouvelle action en restitution. Mais la formalisation par avenant est utile pour clarifier les rapports. Le locataire qui demande la régularisation expresse a intérêt à le faire à l’amiable, en s’appuyant sur le jugement, plutôt que de solliciter une astreinte qui sera vraisemblablement écartée.

V. La conduite francilienne du dossier

A. La compétence et la saisine à Paris

Le contentieux de l’encadrement des loyers parisiens relève en première instance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, parvis du Tribunal de Paris, dans le 17ème arrondissement. La compétence est exclusive en matière de baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, en application des articles L. 213-4-1 et R. 213-9-1 du code de l’organisation judiciaire.

La saisine s’effectue par requête conjointe ou par requête simple, voire par assignation si le bailleur conteste de manière prévisible. La représentation par avocat n’est pas obligatoire en deçà de 10 000 euros, mais la complexité des barèmes et la rigueur procédurale du contentieux du complément de loyer justifient un accompagnement dès la saisine de la commission départementale de conciliation.

La commission départementale de conciliation des baux de Paris siège dans les locaux de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL), 5, rue Leblanc à Paris 15ème. Elle se compose paritairement de représentants des bailleurs et des locataires. Sa saisine est gratuite ; elle se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique. Elle convoque les parties dans un délai d’environ deux mois et rend un avis dans un délai global de deux mois, qui constitue souvent la base du règlement amiable ou du jugement ultérieur.

B. Les pièces à rassembler

La constitution du dossier suit une logique simple. Le locataire réunit le contrat de bail et ses annexes, l’état des lieux, les quittances ou avis d’échéance pour chaque mois, le diagnostic de performance énergétique, les arrêtés préfectoraux applicables aux périodes concernées, l’avis de la commission départementale de conciliation s’il existe, et tout élément utile pour caractériser le secteur géographique du logement. Le calcul du trop-perçu est joint sous forme de tableau, période par période.

Le bailleur prépare en miroir les éléments justifiant son loyer ou son complément. Il rassemble les éléments comparatifs avec les logements de la même catégorie : annonces de bailleurs voisins, baux antérieurs ou postérieurs, expertises, photographies des prestations exceptionnelles. Pour les locations meublées, il complète le dossier par l’inventaire et les justificatifs de l’équipement. La SCI bailleresse veille à produire ses statuts et le mandat éventuel donné à un administrateur de biens, afin d’éviter le grief tiré d’une convocation irrégulière de la commission.

C. La stratégie contentieuse

À l’amiable, le locataire qui ouvre le dialogue par une mise en demeure circonstanciée obtient souvent une régularisation rapide. Le bailleur expérimenté préfère fréquemment ramener le loyer plutôt que de s’exposer à une condamnation publique et à des frais. Encore faut-il que la mise en demeure soit précise, sourcée, chiffrée et accompagnée d’un projet de régularisation. La saisine de la commission peut être annoncée comme étape suivante, sans agressivité inutile.

Devant le juge, l’angle d’attaque dépend du dossier. Lorsque le bail comporte un complément de loyer, l’action principale vise l’annulation du complément, par application de la jurisprudence parisienne sur les caractéristiques exceptionnelles. Lorsque le loyer de base lui-même dépasse le plafond, l’action en diminution suffit, indépendamment de tout complément. Les deux peuvent se cumuler, notamment lorsque le bailleur a structuré le contrat pour reproduire le loyer pratiqué auparavant en l’éclatant entre une part de loyer de base et une part de complément, comme la cour d’appel de Paris l’a relevé en février 2025⁷.

À défaut d’arrangement, le juge ordonne la diminution du loyer, la restitution du trop-perçu, parfois assortie d’intérêts au taux légal à compter du jugement, et de la condamnation aux dépens. Le bailleur supporte généralement l’article 700 du code de procédure civile pour 700 à 2 000 euros selon l’instance.

Pour des situations connexes, le locataire peut consulter notre guide pratique sur l’indemnité d’occupation après la fin du bail d’habitation ou notre étude sur le recouvrement des loyers et la procédure d’expulsion, qui complète l’analyse pour le bailleur. Pour les questions liées au bail commercial et au déplafonnement du loyer, un régime distinct s’applique, fondé sur les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce.

D. Les pièges du renouvellement

Plusieurs erreurs concentrent les irrecevabilités prononcées par le tribunal de Paris. Le délai de cinq mois de l’article 140 VI s’apprécie à la réception, et non à l’envoi, comme l’a confirmé le jugement du 26 juin 2025. La notification doit reproduire intégralement le VI de l’article 140 ; la simple référence ne suffit pas. La saisine de la commission départementale de conciliation est obligatoire en cas de désaccord et doit intervenir au moins quatre mois avant le terme du bail.

L’autre piège tient à l’articulation avec le complément de loyer. Lorsque le bailleur, en réponse à une demande de diminution, propose d’introduire un complément de loyer dans le bail renouvelé, l’ensemble du litige bascule devant la commission. Le tribunal de Paris l’a expliqué : « Dans la mesure où la demande de complément de loyer de la SCI LES GENTIANES était cumulativement demandée comme condition d’un nouveau bail, et non détachable, l’ensemble du litige était à examiner par la commission départementale de conciliation des baux, en respectant les délais imposés par l’article 140 pour une demande de diminution de loyer, qui est la cause du litige. »⁴ L’erreur consiste à laisser passer le délai en pensant qu’un éventuel complément n’a pas été formellement intégré au bail.

Pour le bailleur, la stratégie au renouvellement consiste à anticiper. Six mois avant le terme, il vérifie le niveau du loyer pratiqué au regard de l’arrêté préfectoral à venir, examine la possibilité d’introduire un complément justifié par des caractéristiques objectivables et engage le dialogue avec le locataire. La rédaction d’un avenant clair, mentionnant tous les barèmes et toutes les justifications, prévient les contentieux ultérieurs. À l’inverse, le bailleur qui se borne à indexer mécaniquement le loyer prend le risque d’une demande en diminution lors d’une reconduction tacite, après installation prolongée du locataire.

Conclusion

L’encadrement des loyers à Paris est devenu un contentieux courant. Les barèmes préfectoraux annuels imposent au bailleur une lecture précise du marché et au locataire une vigilance continue. La jurisprudence parisienne récente confirme la sévérité des juges sur trois points : la justification du complément de loyer suppose des caractéristiques objectivement exceptionnelles, étrangères au loyer de référence ; la procédure du renouvellement obéit à des délais et des formes imperatifs, dont la méconnaissance se solde par l’irrecevabilité ; le trop-perçu est intégralement restitué, y compris après la fin du bail, dans la limite de la prescription triennale.

L’enjeu pratique est important. Pour un complément annulé de 350 euros par mois, le locataire récupère plus de 4 000 euros par an, augmentés des intérêts et de l’article 700. Pour le bailleur, la condamnation publique fragilise les autres baux du même immeuble et expose à des actions en chaîne, la jurisprudence parisienne favorisant la transparence des éléments comparatifs.

Le choix de la voie procédurale dépend des circonstances : action immédiate dès la signature lorsque le bail est manifestement non conforme, mise en demeure et conciliation lorsque la marge de discussion existe, action au renouvellement encadrée par les formes de l’article 140 VI lorsque le contrat se prolonge. Dans tous les cas, la rigueur du calcul et la qualité des pièces déterminent l’issue.

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