Fin avril 2026, deux signaux ont remis la sécurité des immeubles au premier plan en Île-de-France. Le Parisien a raconté, le 23 avril 2026, le cas d’une propriétaire à Pantin dont l’immeuble a été frappé d’un arrêté de péril, dans un contexte de copropriété dégradée aux portes de Paris. Quelques jours plus tard, le 28 avril 2026, l’effondrement d’un échafaudage avenue de la Bourdonnais à Paris a rappelé qu’un bâtiment ou un chantier peut devenir, en quelques minutes, un sujet de sécurité publique.

Pour les propriétaires, locataires, syndics et copropriétaires, la question utile n’est pas seulement de savoir ce qu’est un « arrêté de péril ». Depuis la réforme des polices de l’habitat, on parle juridiquement d’arrêté de mise en sécurité. Mais les internautes continuent de chercher « arrêté de péril », « immeuble en péril », « logement indigne » ou « arrêté de péril imminent ». La vraie difficulté pratique est la suivante : qui doit faire les travaux, qui paie, que devient le bail, le loyer cesse-t-il, qui reloge les occupants et comment contester une décision excessive ou une inertie dangereuse ?

L’enjeu est immédiat. Un arrêté peut imposer des travaux, une évacuation, une interdiction temporaire ou définitive d’habiter, une astreinte, puis des travaux d’office aux frais du propriétaire ou de la copropriété. À Paris et en Île-de-France, où les immeubles anciens, les copropriétés fragiles et les chantiers mitoyens sont nombreux, il faut réagir vite mais sans confondre les rôles du maire, du préfet, du syndic, du bailleur et du juge.

Pourquoi l’arrêté de péril remonte maintenant

La demande Google est réelle. Le Keyword Planner remonte « arrêté de péril » autour de 1 300 recherches mensuelles en France, « logement indigne » autour de 720 recherches mensuelles avec un CPC haut à 3,44 euros, « arrêté de péril imminent » autour de 140 recherches mensuelles et « immeuble en péril » autour de 90. À Paris, le même cluster reste présent : environ 210 recherches mensuelles pour « arrêté de péril » et 110 pour « logement indigne ».

Ce volume se combine avec une actualité institutionnelle et locale. La Ville de Paris a mis à jour en 2026 sa page sur la lutte contre l’habitat indigne, en rappelant les démarches de signalement et les conséquences des arrêtés de mise en sécurité. Le nouveau diagnostic structurel est désormais inscrit à l’article L. 126-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, afin d’identifier les désordres qui portent atteinte à la solidité des bâtiments collectifs et les risques pour les occupants ou les tiers.

Le sujet est donc à la fois juridique, patrimonial et humain. Il concerne le locataire qui reçoit un ordre d’évacuation, le propriétaire bailleur qui ne sait plus s’il peut percevoir le loyer, le syndic qui doit faire voter ou exécuter des travaux urgents, le copropriétaire qui découvre un appel de fonds massif, et l’acquéreur qui apprend qu’un immeuble est sous arrêté de mise en sécurité.

Arrêté de péril ou arrêté de mise en sécurité : de quoi parle-t-on ?

Dans le langage courant, « arrêté de péril » reste le terme le plus recherché. Juridiquement, la réforme entrée en vigueur en 2021 a harmonisé les polices administratives des immeubles, locaux et installations. La Ville de Paris explique que les anciens arrêtés de péril et d’insécurité des équipements communs pris avant le 1er janvier 2021 restent en vigueur, mais que les nouvelles décisions relèvent du régime de la mise en sécurité.

L’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation vise notamment les risques présentés par des bâtiments qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires, les équipements communs défectueux dans un immeuble collectif d’habitation, l’entreposage dangereux de matières inflammables ou explosives, et les situations d’insalubrité. Autrement dit, le sujet ne se limite pas à l’immeuble qui menace de s’écrouler. Il peut aussi viser des parties communes, un escalier, une façade, des planchers, des réseaux, des caves, des équipements communs ou des locaux impropres à l’habitation.

L’arrêté est pris par l’autorité compétente, le plus souvent le maire ou le président de l’intercommunalité lorsque la compétence a été transférée. En cas d’urgence, la procédure peut aller très vite. Hors urgence, une phase contradictoire permet en principe à la personne concernée de présenter ses observations avant la décision.

Ce que peut ordonner l’arrêté

L’article L. 511-11 du Code de la construction et de l’habitation donne le cadre : l’arrêté peut prescrire la réparation, des mesures de sécurisation, la démolition de tout ou partie de l’immeuble, la cessation de la mise à disposition d’un local à des fins d’habitation, ou l’interdiction d’habiter, d’utiliser ou d’accéder aux lieux, temporairement ou définitivement.

La distinction est essentielle. Une simple prescription de travaux n’a pas les mêmes effets qu’une interdiction d’habiter. Une interdiction temporaire impose d’organiser l’hébergement pendant les travaux. Une interdiction définitive peut déclencher une obligation de relogement. Dans une copropriété, l’arrêté peut porter sur les parties communes, mais produire des effets sur les locataires des lots privatifs.

L’arrêté doit aussi annoncer les conséquences de l’inexécution : astreinte, travaux d’office et recouvrement des frais. Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires ne doit donc pas lire l’arrêté comme une simple mise en garde. C’est un acte administratif qui fixe un calendrier, des obligations et un risque financier.

Le loyer est-il suspendu ?

Oui, dans les cas visés par la loi. L’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le loyer en principal, ou toute somme versée en contrepartie de l’occupation, cesse d’être dû pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, selon les dates prévues par le texte. Les sommes indûment perçues doivent être restituées à l’occupant ou déduites des loyers redevenus dus.

Service-Public confirme cette logique dans sa fiche sur l’habitat menaçant ruine : l’arrêté de mise en sécurité entraîne des conséquences sur les baux, les loyers, l’hébergement ou le relogement. La Ville de Paris rappelle de son côté que cette suspension peut s’appliquer même lorsque l’arrêté porte sur les parties communes d’une copropriété.

Le locataire ne doit toutefois pas improviser. Il faut récupérer l’arrêté, vérifier les locaux visés, la date de notification ou d’affichage, l’existence d’une mainlevée, et distinguer le loyer principal des charges locatives. Côté bailleur, continuer à prélever un loyer malgré l’arrêté peut créer un risque civil, mais aussi un risque pénal dans les situations les plus graves.

Hébergement temporaire ou relogement définitif : qui doit agir ?

L’article L. 521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation distingue deux hypothèses. En cas d’interdiction temporaire d’habiter ou lorsque les travaux rendent le logement temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant doit assurer un hébergement décent correspondant aux besoins des occupants. En cas d’interdiction définitive d’habiter ou d’évacuation définitive, il doit assurer le relogement.

La différence est concrète. L’hébergement temporaire doit permettre d’attendre la fin des travaux. Le relogement définitif vise une solution durable, correspondant aux besoins et possibilités de l’occupant, avec une indemnité de réinstallation lorsque le texte l’exige.

La Cour de cassation a déjà retenu que l’obligation de relogement peut incomber au propriétaire ou à l’exploitant. Dans une décision du 4 mars 2009, n° 07-20.578, elle a validé la condamnation du propriétaire d’un immeuble frappé d’un arrêté de péril et d’insalubrité à reloger les occupants, malgré l’existence d’un exploitant : Cass. 3e civ., 4 mars 2009. Cette décision est ancienne, mais elle reste utile pour comprendre que l’obligation ne se réduit pas toujours au seul interlocuteur habituel du locataire.

Travaux d’office et astreinte : le risque financier pour le propriétaire ou la copropriété

Si les travaux ne sont pas exécutés dans le délai, l’autorité compétente peut engager des travaux d’office. L’article L. 511-15 du Code de la construction et de l’habitation prévoit aussi une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 euros par jour de retard, selon l’ampleur des mesures et les conséquences de l’inexécution.

Dans une copropriété, le problème se complique. L’arrêté peut viser les parties communes. Le syndic doit informer les copropriétaires, organiser les décisions nécessaires, mobiliser les devis, traiter l’urgence, et parfois faire face à des copropriétaires qui contestent les appels de fonds. L’urgence administrative ne supprime pas les règles de la copropriété, mais elle modifie la stratégie : il faut documenter l’urgence, éviter l’inertie, et sécuriser la décision ou l’exécution.

Le régime légal permet donc à l’administration de passer d’une obligation de faire à une contrainte financière, puis à l’exécution d’office si la sécurité l’exige. Pour le copropriétaire, le sujet n’est donc pas seulement « puis-je refuser de payer ? ». La question devient : la dépense est-elle justifiée, correctement imputée, décidée dans le bon cadre, et contestable sans bloquer la sécurité des occupants ?

Le nouveau diagnostic structurel change-t-il la donne ?

Oui, surtout dans les zones d’habitat ancien ou dégradé. La loi Habitat dégradé a créé un diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs. L’ANIL indique que l’obligation concerne les bâtiments collectifs de plus de 15 ans situés dans les zones définies par la commune, et que les propriétaires ou syndicats disposent d’un délai maximal de 18 mois à compter de la notification pour transmettre le diagnostic ou, dans certaines copropriétés, le projet de plan pluriannuel de travaux.

Ce diagnostic n’est pas un arrêté de péril. Il sert à anticiper les risques structurels. Mais il peut devenir la pièce centrale d’un futur dossier : fissures, affaissement, planchers fragiles, façade menaçante, défaut d’entretien, travaux à programmer. Pour un syndic, ne pas traiter ce diagnostic peut aggraver le risque de mise en sécurité. Pour un propriétaire vendeur, l’existence d’un diagnostic défavorable, d’une délibération municipale ou d’un arrêté doit être intégrée à l’information de l’acquéreur.

L’angle est important en 2026 parce que les premières notifications et les premiers périmètres locaux rendent le dispositif opérationnel. À Paris et en petite couronne, les immeubles anciens concernés peuvent rapidement devenir des dossiers de copropriété, de vente, de bail ou de responsabilité.

Quels recours contre un arrêté de mise en sécurité ?

L’arrêté est un acte administratif. Le recours principal relève donc en principe du juge administratif : recours gracieux auprès de l’autorité qui a pris l’arrêté, recours pour excès de pouvoir, référé-suspension si l’urgence et le doute sérieux sont caractérisés, ou référé-liberté dans des hypothèses très particulières. Le délai de recours est en général court : il faut lire les voies et délais de recours mentionnés dans l’arrêté.

Mais tout ne se règle pas devant le juge administratif. Les conséquences locatives, la restitution de loyers, l’indemnisation, le relogement, la responsabilité du bailleur, la contestation d’un congé donné en parallèle, ou la répartition de charges entre copropriétaires peuvent relever du juge judiciaire selon le litige. Le dossier doit donc être découpé : validité de l’arrêté, exécution des travaux, sort des occupants, argent déjà payé, responsabilité et assurance.

Un propriétaire peut contester un arrêté disproportionné, une erreur de fait, une mauvaise identification du débiteur des travaux, une procédure irrégulière ou un périmètre excessif. Un locataire peut agir lorsque le bailleur continue de réclamer le loyer, refuse l’hébergement, ne propose pas de relogement ou laisse la situation se dégrader. Un syndic peut devoir agir à la fois contre l’administration, contre une entreprise, contre un copropriétaire défaillant ou pour sécuriser un vote urgent.

Paris et Île-de-France : les réflexes pratiques

À Paris, la page municipale sur la lutte contre l’habitat indigne indique les démarches de signalement, les interlocuteurs et les effets d’un arrêté de mise en sécurité. En pratique, le locataire ou copropriétaire doit obtenir une copie complète de l’arrêté, vérifier s’il concerne le logement, les parties communes ou tout l’immeuble, puis conserver les preuves : courriers, affichage, photos, échanges avec le syndic, diagnostics, devis, quittances, attestations, frais d’hôtel ou de relogement.

En Île-de-France, les dossiers se concentrent souvent dans des copropriétés anciennes ou très divisées : Paris, Pantin, Saint-Denis, Aubervilliers, Montreuil, Bobigny, Clichy, Ivry, Vitry, ou certaines communes des Hauts-de-Seine et de l’Essonne. Le bon réflexe dépend du rôle de chacun. Le locataire cherche la suspension du loyer, l’hébergement ou le relogement. Le bailleur cherche à éviter les loyers indûment perçus, l’astreinte et les sanctions. Le syndic cherche à démontrer qu’il a agi vite. Le copropriétaire cherche à comprendre si les sommes appelées sont juridiquement et techniquement justifiées.

Si l’immeuble est évacué, il ne faut pas attendre la fin des travaux pour organiser la preuve. Les frais d’hébergement, la perte de jouissance, la valeur du bien, les appels de fonds, les responsabilités techniques et les assurances se discutent à partir des pièces prises dès les premiers jours.

Checklist avant de répondre ou de contester

Avant d’écrire à la mairie, au syndic, au bailleur ou au juge, vérifiez les points suivants :

• l’arrêté vise-t-il une mise en sécurité, une insalubrité ou les deux ;
• porte-t-il sur le logement, les parties communes ou tout l’immeuble ;
• prévoit-il une interdiction d’habiter temporaire ou définitive ;
• quelle est la date de notification ou d’affichage ;
• quelles mesures sont imposées et dans quel délai ;
• le loyer principal a-t-il continué à être prélevé ;
• des charges locatives ou de copropriété sont-elles réclamées séparément ;
• qui est désigné pour exécuter les travaux ;
• l’hébergement ou le relogement a-t-il été proposé par écrit ;
• le diagnostic structurel, le PPPT ou les rapports techniques sont-ils disponibles ;
• le syndic a-t-il informé les copropriétaires et occupants ;
• l’assurance immeuble, l’assurance propriétaire non occupant ou l’assurance habitation ont-elles été déclarées.

Pour une vision plus large des contentieux immobiliers à Paris, vous pouvez consulter la page du cabinet dédiée à l’avocat en droit immobilier à Paris.

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