Depuis la decision rendue le 19 mars 2026 par le Conseil constitutionnel, la question revient dans beaucoup d’immeubles : une copropriete peut-elle interdire Airbnb, Booking ou une autre location de courte duree a la majorite des coproprietaires ? La reponse est oui dans certains cas, mais pas dans tous. Elle depend du reglement de copropriete, de la destination de l’immeuble, de la clause d’habitation bourgeoise, du vote d’assemblee generale et de la maniere dont l’activite de meuble de tourisme est exercee.

L’actualite est importante parce qu’elle stabilise un point tres conteste de la loi Le Meur. Les dispositions nouvelles de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, issues de la loi du 19 novembre 2024, permettent a certaines coproprietes de modifier leur reglement pour interdire la location des lots d’habitation en meubles de tourisme a la majorite des deux tiers, et non plus necessairement a l’unanimite. Le Conseil constitutionnel a declare ce mecanisme conforme a la Constitution le 19 mars 2026.¹

Cette validation ne signifie pas que toute assemblee generale peut voter une interdiction generale des locations Airbnb des demain. Elle signifie que l’outil existe, qu’il est constitutionnellement valide, et qu’il peut etre utilise lorsque les conditions legales sont reunies. Pour un syndic, un conseil syndical, un coproprietaire bailleur ou un investisseur, la vraie question est donc pratique : le reglement actuel permet-il ce vote, quelle majorite faut-il, quelles pieces preparer et quels recours restent possibles ?

Le nouveau point de depart : l’article 26 valide par le Conseil constitutionnel

La loi du 19 novembre 2024 a renforce les pouvoirs locaux de regulation des meubles de tourisme. Elle a modifie le code du tourisme, le code de la construction et de l’habitation et le statut de la copropriete. Le volet copropriete vise un probleme concret : dans certains immeubles d’habitation, les locations de courte duree multipliees transforment l’usage des lots, creent des passages permanents, des nuisances et des conflits d’assurance, alors que l’ancien droit rendait souvent l’interdiction tres difficile.

Le mecanisme valide en mars 2026 concerne les coproprietes dont le reglement interdit deja toute activite commerciale dans les lots qui ne sont pas specifiquement a destination commerciale. Dans ce cadre, l’assemblee generale peut voter une modification du reglement de copropriete interdisant la location en meubles de tourisme des lots a usage d’habitation, a la majorite des membres du syndicat representant au moins les deux tiers des voix.

Cette nuance est decisive. Une copropriete ne peut pas se contenter d’une formule vague du type « nous ne voulons plus d’Airbnb dans l’immeuble ». Il faut lire le reglement. Il faut verifier la destination des lots. Il faut identifier si les lots commerciaux sont distingues des lots d’habitation. Il faut aussi rediger une resolution juridiquement exploitable, car une interdiction mal votee peut etre contestee.

La decision du 19 mars 2026 ecarte les griefs tires de l’atteinte disproportionnee au droit de propriete et a la liberte d’entreprendre.¹ Mais elle ne supprime pas le controle du juge civil. Un coproprietaire conserve la possibilite de contester une assemblee generale irreguliere, une resolution mal redigee ou une interdiction appliquee a un lot qui n’entre pas dans le champ du texte.

Une copropriete peut-elle interdire Airbnb dans tous les immeubles ?

Non. Le premier reflexe consiste a ouvrir le reglement de copropriete. Trois situations doivent etre distinguees.

Premiere situation : le reglement contient deja une interdiction claire des activites commerciales dans les lots d’habitation, avec une destination bourgeoise ou d’habitation suffisamment precise. Dans ce cas, la copropriete peut souvent agir plus vite. Elle peut demander la cessation de l’activite sur le fondement du reglement existant, ou voter une modification du reglement si les conditions de la loi Le Meur sont reunies.

Deuxieme situation : le reglement est ancien, ambigu ou silencieux. Il autorise la location, parle d’habitation bourgeoise, mais ne tranche pas clairement la location touristique de courte duree. Le dossier devient plus contentieux. Il faut analyser la jurisprudence, la frequence des locations, les services proposes, les nuisances, la configuration de l’immeuble et les clauses exactes.

Troisieme situation : le reglement autorise une certaine mixite d’usages, avec commerces, bureaux ou professions liberales. L’interdiction d’Airbnb n’est pas impossible, mais elle devient plus fragile si elle porte une atteinte injustifiee au droit d’usage d’un coproprietaire. La resolution doit etre adaptee au cas de l’immeuble, et non calquee sur un modele trouve en ligne.

La Cour d’appel de Reims, dans une decision du 13 janvier 2026, rappelle l’importance de cette analyse clause par clause. Elle distingue notamment la location touristique de courte duree, le changement d’usage et la possibilite de se fonder sur le reglement de copropriete pour demander l’interdiction de l’activite.² Ce type de decision montre que le vote d’assemblee generale n’est qu’une partie du dossier. La preuve de l’activite et la lecture du reglement restent centrales.

Quelle majorite faut-il pour voter l’interdiction ?

La question de la majorite est le coeur du sujet depuis la loi Le Meur. Avant la reforme, beaucoup de coproprietes se heurtaient a l’unanimite lorsqu’elles voulaient modifier la destination de l’immeuble ou restreindre les droits attachés aux lots. En pratique, un seul coproprietaire pouvait bloquer une interdiction globale.

Le nouveau mecanisme ouvre une voie a la majorite de l’article 26, c’est-a-dire la majorite des membres du syndicat representant au moins les deux tiers des voix, dans les coproprietes qui remplissent les conditions prevues. C’est ce point qui a ete valide par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026.

Cela ne dispense pas de securiser la convocation. L’ordre du jour doit annoncer clairement la modification envisagee. Le projet de resolution doit identifier les lots concernes, la base juridique, la clause actuelle du reglement et la nouvelle interdiction. Les coproprietaires doivent disposer des informations utiles avant le vote.

Le proces-verbal doit ensuite etre precis. Il ne suffit pas d’indiquer que « l’assemblee interdit Airbnb ». Il faut faire apparaitre la majorite obtenue, les tantiemes, la resolution votee et, si possible, le texte de la clause modifiee. En cas de contestation, le juge regardera la regularite formelle autant que le fond.

Coproprietaire bailleur : peut-on contester l’interdiction ?

Oui, mais la contestation doit etre construite. Le coproprietaire qui exploite ou projette d’exploiter un lot en location de courte duree ne doit pas se limiter a invoquer son droit de propriete. Depuis la decision du 19 mars 2026, cet argument general est affaibli lorsque la copropriete applique exactement le mecanisme valide.

Les angles utiles sont plus concrets. Le reglement de copropriete remplissait-il vraiment les conditions de la loi Le Meur ? La resolution votee respecte-t-elle l’article 26 ? Le lot concerne est-il effectivement a usage d’habitation ? L’activite etait-elle deja encadree par une clause plus precise ? L’interdiction est-elle redigee de maniere trop large ? L’assemblee a-t-elle ete convoquee et informee correctement ?

Le delai de contestation d’une assemblee generale de copropriete est court. En principe, l’action en contestation d’une decision d’assemblee generale doit etre engagee dans les deux mois de la notification du proces-verbal aux coproprietaires opposants ou defaillants. Il faut donc agir vite, avec le reglement, la convocation, le proces-verbal, les pouvoirs, les justificatifs de notification et les annonces locatives concernees.

Il faut aussi separer deux sujets. Contester l’interdiction dans l’immeuble ne suffit pas a rendre l’activite licite au regard de la commune. A Paris et dans de nombreuses communes tendues, le changement d’usage, l’enregistrement du meuble de tourisme, la limite de 120 jours pour la residence principale et les obligations administratives doivent etre verifies separement. Un coproprietaire peut gagner un point en copropriete et rester en difficulte sur le terrain administratif.

Syndic et conseil syndical : quelles preuves reunir avant d’agir ?

La copropriete doit eviter le vote de principe sans dossier. Avant l’assemblee, il faut reunir les annonces publiques, les captures datees, les commentaires de voyageurs, les constats eventuels, les plaintes de coproprietaires, les rapports du gardien, les badges ou cles remis a des tiers, les nuisances documentees et les echanges avec le coproprietaire concerne.

Le reglement doit ensuite etre annote. Il faut identifier les clauses sur la destination de l’immeuble, l’usage des lots, les activites commerciales, les professions liberales, les locations, les troubles de jouissance, les parties communes et la securite. Cette lecture determine la strategie : simple mise en demeure, action judiciaire en cessation, vote modificatif du reglement, ou combinaison des trois.

La decision du Tribunal judiciaire de Paris du 11 juillet 2025 illustre l’interet d’un dossier precis. Le tribunal a ordonne la cessation d’une activite de location meublee de courte duree lorsque le reglement et les circonstances permettaient de caracteriser une incompatibilite avec l’usage autorise du lot et la tranquillite de l’immeuble.³

Dans certains cas, il faut agir avant meme le vote modificatif. Si le reglement interdit deja l’activite ou si les nuisances sont etablies, une mise en demeure peut etre adressee au coproprietaire, puis une action judiciaire peut etre envisagee. Le vote de la loi Le Meur n’est pas toujours le seul chemin.

Paris et Ile-de-France : pourquoi le risque est plus fort

A Paris, la location de courte duree cumule plusieurs niveaux de controle. Le premier est le reglement de copropriete. Le deuxieme est le droit du changement d’usage, particulierement important pour les residences secondaires ou les locations touristiques repetees. Le troisieme est l’enregistrement du meuble de tourisme. Le quatrieme est la limite applicable a la residence principale.

La loi du 19 novembre 2024 prevoit aussi une generalisation de la declaration avec enregistrement aupres d’un teleservice national, au plus tard le 20 mai 2026.⁴ Service-Public rappelle que toutes les locations de meubles touristiques devront faire l’objet d’une declaration a cette echeance.⁵ Pour les proprietaires franciliens, cette date doit etre integree au calendrier de mise en conformite.

En Ile-de-France, l’enjeu n’est pas seulement administratif. Les immeubles sont souvent anciens, denses, avec des parties communes sensibles et des coproprietes deja tendues sur les charges, les travaux, le DPE ou les troubles de jouissance. Une activite de location courte duree peut donc declencher plusieurs litiges : copropriete, mairie, assurance, voisinage, fiscalite et gestion locative.

Pour un coproprietaire qui veut louer, il faut faire un audit avant de publier l’annonce. Pour une copropriete qui veut interdire, il faut faire un audit avant de voter. Dans les deux cas, le cout d’une erreur vient souvent apres : annulation d’assemblee, dommages-interets, condamnation a cesser l’activite, ou sanction administrative.

Quelle strategie adopter maintenant ?

Pour une copropriete, la strategie la plus solide consiste a lire le reglement, documenter l’activite, qualifier les nuisances, verifier la majorite applicable, puis choisir entre mise en demeure, vote modificatif et action judiciaire. Il ne faut pas transformer une actualite constitutionnelle en resolution standard. Chaque immeuble a sa destination, ses lots, son historique et ses contraintes.

Pour un coproprietaire bailleur, la strategie consiste a verifier les quatre cercles de legalite avant de louer : reglement de copropriete, vote d’assemblee generale, autorisation ou declaration municipale, enregistrement national. Si l’assemblee vient de voter une interdiction, il faut controler rapidement le delai de contestation et les irregularites possibles.

Pour un acquereur qui achete un appartement avec l’objectif de faire du Airbnb, la prudence est encore plus forte. Il faut demander le reglement, les trois derniers proces-verbaux d’assemblee generale, les procedures en cours, la politique de la mairie et les contraintes DPE. Acheter d’abord et verifier ensuite expose a un contentieux immediat.

Le meilleur article a publier aujourd’hui n’est donc pas un simple rappel de la loi Le Meur. C’est un guide de decision : puis-je interdire, puis-je contester, quelle majorite appliquer, quelles pieces produire et quel delai surveiller. C’est la question qui monte depuis la decision du 19 mars 2026 et l’echeance administrative du 20 mai 2026.

Pour aller plus loin sur le cadre general des meubles de tourisme, vous pouvez aussi lire notre article sur la location meublee de tourisme et la loi Le Meur. Si votre dossier concerne directement un immeuble parisien, la page avocat location Airbnb a Paris presente le champ d’intervention du cabinet.

Angle complémentaire sur les meublés de tourisme et la loi anti-squat 2026. squat Airbnb et refus de départ du voyageur.

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