Après l’achat, la découverte d’un ancien dégât des eaux change immédiatement la lecture du dossier. La question n’est pas seulement de savoir s’il existe une fuite, une auréole ou une reprise de peinture. La vraie question est de savoir si le vendeur connaissait un sinistre antérieur, s’il a laissé croire qu’il était réglé ou inexistant, et si cette omission a faussé votre consentement.

Dans ce type de dossier, l’acquéreur dispose souvent de plusieurs leviers à la fois : la garantie des vices cachés, le dol par dissimulation intentionnelle, l’expertise judiciaire avant procès et, selon les cas, la réduction du prix ou l’annulation de la vente. Mais ces actions ne se gagnent pas sur une impression. Elles se gagnent sur la preuve de quatre points : le sinistre était réel, il était antérieur à la vente, le vendeur en avait connaissance, et l’information était déterminante.

I. Le vendeur ne répond pas de tout désordre, mais il ne peut pas taire un sinistre déterminant

Le premier texte à garder en tête est l’article 1641 du code civil. Il oblige le vendeur à garantir les défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage ou en diminuent tellement l’usage que l’acheteur n’aurait pas acheté, ou aurait payé moins cher.

Le deuxième texte est l’article 1137 du code civil. Il définit le dol. Le dol ne suppose pas seulement un mensonge explicite. Il peut résulter d’une dissimulation intentionnelle d’une information que l’autre partie regardait comme décisive.

Le troisième texte est l’article 1112-1 du code civil. Celui qui connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer lorsque cette partie l’ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant.

Appliqués à un dégât des eaux antérieur, ces textes conduisent à une distinction simple.

Si le vendeur ignorait sincèrement un désordre récent et limité, l’action sera discutée sur le terrain du vice caché, avec toutes les difficultés de preuve que cela suppose.

Si le vendeur connaissait un sinistre ancien, des infiltrations récurrentes, une recherche de fuite, une déclaration d’assurance, un devis de reprise ou des échanges avec le syndic, et qu’il a gardé le silence, le dossier change de nature. On ne parle plus seulement d’un défaut matériel. On parle d’une information tue alors qu’elle touchait directement la valeur, l’habitabilité ou le coût réel du bien.

La Cour de cassation l’admet de longue date. Dans un arrêt du 2 octobre 1974, n° 73-11.901, elle juge que le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu, l’aurait empêché de contracter. Le contexte de l’espèce était différent, mais le raisonnement reste utile : le silence peut suffire si l’information cachée était déterminante.

La troisième chambre civile l’a encore rappelé dans un arrêt du 16 mars 2011, n° 10-10.503. Même en l’absence d’obligation légale spécifique d’information, le vendeur tenu à un devoir général de loyauté ne peut pas dissimuler un fait connu qui aurait empêché l’acquéreur de contracter aux conditions prévues.

Dans un dossier de dégât des eaux, cela vise très concrètement :

• une déclaration de sinistre passée sous silence ;
• un rapport d’expert d’assurance non communiqué ;
• des reprises localisées de peinture avant la vente ;
• des échanges avec le syndic sur une fuite de toiture, de façade ou de canalisation ;
• des devis de reprise ou d’étanchéité déjà établis ;
• des appels de fonds de copropriété liés à un désordre d’humidité ;
• un formulaire vendeur rempli de manière inexacte ou incomplète.

II. Le point central est la preuve de la connaissance du vendeur

L’acquéreur commet souvent une erreur de cible. Il cherche à prouver seulement qu’il y a de l’eau, des traces ou des moisissures. Ce n’est pas suffisant. Il faut prouver que le désordre, ou au moins son origine et sa gravité, existaient avant la vente et qu’ils étaient connus du vendeur.

Le meilleur arrêt sur ce point, pour un dossier de fuite ou d’humidité, est celui du 14 mars 2012, n° 11-10.861. Dans cette affaire, un rapport annexé à la vente mentionnait déjà un dégât des eaux actif. Pourtant, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel qui avait débouté l’acquéreur en retenant que la fuite était visible lors des visites. La Haute juridiction reproche aux juges du fond de ne pas avoir caractérisé la connaissance par l’acquéreur du vice dans son ampleur et ses conséquences.

Cette décision est très utile. Elle signifie qu’une tache, une humidité localisée ou une fuite aperçue n’épuisent pas le débat. Ce qui compte, c’est l’étendue réelle du problème, sa cause, son coût et ses conséquences. Un acheteur peut avoir vu un symptôme sans avoir connu le vice dans sa consistance véritable.

En pratique, les pièces les plus utiles sont souvent les suivantes :

• le dossier d’assurance habitation du vendeur ;
• les rapports d’expertise amiable ou contradictoire établis avant la vente ;
• les devis de recherche de fuite, d’étanchéité, de reprise de toiture ou de façade ;
• les échanges avec le syndic, les copropriétaires ou les artisans ;
• les procès-verbaux d’assemblée générale mentionnant un sinistre, des travaux votés ou un appel de fonds ;
• les photographies anciennes du bien avant remise en peinture ;
• les annonces de vente et messages échangés avant la signature ;
• les attestations de voisins, gardiens, entreprises ou anciens occupants ;
• les relevés de déshumidificateurs, ventilations d’appoint ou travaux de camouflage.

Le dossier matériel compte aussi. Une peinture refaite seulement sur un pan de mur, un doublage localisé, un meuble laissé en place contre une zone humide, un faux plafond récemment repris, des joints silicone multipliés ou un parquet gondolé ne prouvent pas seuls la mauvaise foi. Mais additionnés à des documents antérieurs, ils peuvent établir la connaissance du vendeur.

III. La clause de non-garantie n’arrête pas un vendeur de mauvaise foi

Beaucoup d’actes authentiques contiennent une clause de non-garantie des vices cachés. Elle est prévue par l’article 1643 du code civil. Mais cette clause ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice.

L’article 1645 du code civil est clair : si le vendeur connaissait les vices de la chose, il doit, en plus de la restitution du prix, tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La Cour de cassation l’illustre dans un arrêt du 13 janvier 2010, n° 08-21.677. L’espèce portait sur les termites, mais le raisonnement dépasse ce seul domaine. Le vendeur avait fait insérer à l’acte la mention d’un état parasitaire négatif alors que des éléments matériels permettaient de retenir sa connaissance du vice. La Cour approuve les juges du fond d’avoir retenu une réticence dolosive et écarté la clause d’exonération.

Dans un dossier de dégât des eaux, l’analogie est forte. Si le vendeur connaissait un sinistre antérieur, a laissé annexer un document rassurant hors de proportion avec la réalité, ou a répondu de manière trompeuse aux questions posées avant la vente, il sera très difficile pour lui de se retrancher derrière la clause de non-garantie.

IV. Quels recours choisir après la découverte ?

Le premier recours est l’action estimatoire ou rédhibitoire fondée sur l’article 1644 du code civil. L’acheteur peut garder le bien et demander la restitution d’une partie du prix, ou rendre le bien et demander la restitution du prix.

Le deuxième recours est l’action pour dol, lorsque la dissimulation intentionnelle peut être démontrée. Elle ouvre la voie à l’annulation de la vente et à l’indemnisation du préjudice qui en découle.

Le troisième levier, souvent décisif, est la mesure d’instruction prévue par l’article 145 du code de procédure civile. Avant tout procès, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, le juge peut ordonner une expertise sur requête ou en référé.

Ce texte est central dans les dossiers de dégât des eaux caché. Il permet de faire constater rapidement :

• la réalité des désordres ;
• leur origine technique probable ;
• leur ancienneté ;
• les traces de reprises antérieures ;
• le coût des travaux ;
• l’impact sur l’usage du bien.

Il faut aussi surveiller le délai. L’article 1648 du code civil impose d’agir dans les deux ans de la découverte du vice. Plus l’acheteur laisse passer de temps, plus le vendeur soutiendra que le vice était connu plus tôt, ou que les désordres sont postérieurs à la vente.

V. L’annulation de la vente ne clôt pas tout : il faut anticiper ses effets

Un arrêt récent mérite d’être signalé : Cass. 3e civ., 5 décembre 2024, n° 23-16.270. Les acquéreurs avaient subi un important dégât des eaux après la vente et invoquaient le dol des vendeurs. La Cour de cassation y rappelle une règle importante sur les restitutions après annulation.

Elle juge que la créance de restitution due au vendeur après annulation inclut la valeur de la jouissance procurée à l’acquéreur, sans que la mauvaise foi du vendeur suffise à l’en priver. En revanche, l’acquéreur de bonne foi ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande, conformément aux articles 1352-3 et 1352-7 du code civil.

Cette décision ne protège pas le vendeur de mauvaise foi. Elle rappelle seulement qu’une annulation de vente doit être pensée jusqu’au bout. Avant de demander la nullité, il faut mesurer :

• le prix à restituer ;
• les frais de notaire et frais de vente ;
• les travaux déjà engagés ;
• la valeur de la jouissance ;
• le préjudice né de la hausse du marché ;
• le coût d’un nouveau relogement ou d’un nouvel achat.

VI. Que faire concrètement dans les premiers jours ?

Le bon ordre de travail est le suivant.

D’abord, ne pas faire disparaître les indices. Il faut photographier, dater, conserver les zones touchées et éviter les travaux esthétiques trop rapides.

Ensuite, adresser une mise en cause écrite au vendeur et, selon les cas, au notaire, à l’agent immobilier ou au syndic. Cette lettre ne remplace pas l’expertise. Elle fixe la chronologie.

Puis, réunir les pièces documentaires. Les procès-verbaux de copropriété, les appels de fonds, les anciens devis, les courriels, les déclarations d’assurance et les rapports techniques valent souvent davantage qu’une indignation rétrospective.

Enfin, saisir rapidement le juge de l’expertise si l’origine, l’antériorité ou le coût sont contestés.

Conclusion

Lorsqu’un vendeur n’a pas déclaré un dégât des eaux avant la vente, le dossier ne se résume pas à une fuite découverte après l’achat. Il faut raisonner en preuve, en chronologie et en fondement juridique.

Si le sinistre était antérieur, connu du vendeur et déterminant pour le consentement, l’acheteur peut combiner l’action en garantie des vices cachés, l’argument de réticence dolosive et l’expertise judiciaire de l’article 145 du code de procédure civile. La clause de non-garantie n’est alors pas un abri fiable. Le vrai enjeu est de démontrer que le vendeur n’a pas seulement vendu un bien affecté d’un désordre, mais un bien présenté comme sain alors qu’un historique de sinistre existait déjà.