Acte de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (Vefa)

Analyse pratique du cabinet

La fiche officielle présente l'acte de vente en VEFA. En pratique, il faut comprendre qu'acheter en VEFA, ce n'est pas seulement acheter un bien futur : c'est aussi accepter un calendrier, un échelonnement de paiements, des plans et des garanties propres à la construction.

Ce qu’il faut retenir

• L'acte de VEFA organise une vente progressive juridiquement très encadrée. Le lecteur doit donc raisonner à la fois en acquisition immobilière et en logique de chantier.
• Le risque n'est pas concentré dans un seul document. Il se répartit entre le contrat, les plans, l'échelonnement des appels de fonds, la livraison et les garanties postérieures.
• La bonne lecture de la VEFA commence par les annexes : notice descriptive, plans, calendrier, conditions financières et garanties du promoteur.

Points de vigilance

• Un acquéreur en VEFA ne doit pas raisonner comme pour un logement existant. Les marges de manœuvre, les délais et les pièces utiles ne sont pas les mêmes.
• L'échelonnement des paiements doit être compris précisément. Il engage la trésorerie bien avant la remise des clés.
• Les désordres et réserves de livraison doivent être anticipés dès l'acte, parce que la suite du dossier dépend souvent de ce qui aura été correctement constaté.

Pièces à préparer

• Projet d'acte, plans, notice descriptive, conditions générales, calendrier d'appels de fonds et éléments de financement.
• Échanges avec le promoteur sur les modifications, options, délais et prestations convenues.
• À l'approche de la livraison : documents utiles pour les réserves, constats et garanties applicables.

Erreurs fréquentes à éviter

• Lire la VEFA comme une simple variante de vente classique.
• Sous-estimer le poids contractuel des plans, notices et annexes.
• N'anticiper ni les paiements intermédiaires ni les réserves de livraison.

Liens utiles sur notre site

• Garanties après la réception des travaux : pour l'après-livraison et les désordres
• Acte de vente d'un logement existant : pour comparer avec une vente classique
• Quel contrat passer avec un professionnel pour construire sa maison ? : pour les logiques contractuelles de construction

Une VEFA se sécurise en lisant très tôt les documents techniques et financiers, et en préparant déjà la logique de livraison, de réserves et de garanties.

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Qu'est-ce qu'une Vefa ?

Qu'est-ce qu'une Vefa ?

La vente en l’état futur d'achèvement (Vefa) est un contrat par lequel vous achetez un bien immobilier à construire ou en cours de construction.

Vous devenez propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction.

Le vendeur s'engage à livrer le logement dès que les travaux de construction sont achevés.

Ce bien immobilier peut être une maison individuelle ou un appartement.

Le vendeur (promoteur) est le maître d'ouvrage. Il doit effectuer les tâches suivantes :

Choisir les architectes, entrepreneurs et autres techniciens

Établir les conventions avec les professionnels retenus

Faire la réception des travaux réalisés.

Dès que toutes les conditions de la vente du logement à construire sont réunies, le contrat de vente est signé devant un notaire.

Il peut être précédé par la signature d'un contrat de réservation (ou contrat préliminaire).

Le promoteur doit notifier à l'acheteur le projet d'acte de vente 1 mois au moins avant la date de la signature de cet acte.

• Choisir les architectes, entrepreneurs et autres techniciens
• Établir les conventions avec les professionnels retenus
• Faire la réception des travaux réalisés.

Quel est le contenu d'un acte de vente d'une Vefa ?

Quel est le contenu d'un acte de vente d'une Vefa ?

Les informations dans l'acte de vente d'une Vefa diffèrent selon, qu'il s'agit d'une maison ou d'un appartement :

Le contrat d'une Vefa doit obligatoirement être conclu sous forme d'un acte authentique.

Il doit préciser les éléments suivants :

Descriptif détaillé du logement (surface, équipements et annexes)

Prix, moyens de paiement ainsi que les règles de révision éventuelle

Délai de livraison

Justificatif de garantie financière de remboursement (GFR) ou de garantie financière d'achèvement des travaux (GFA)

Conditions d'exercice du droit de réflexion

Éventuelle pénalité de retard dans les paiements ne pouvant pas excéder 1 % par mois

Éventuelles clauses résolutoires et suspensives.

Le contrat d'une Vefa doit obligatoirement être conclu sous forme acte authentique.

Il doit préciser les éléments suivants :

Descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes

Prix, moyens de paiement ainsi que les règles de révision éventuelle

Délai de livraison

Justificatif de garantie financière de remboursement (GFR) ou de garantie financière d'achèvement des travaux (GFA)

Descriptif des travaux que l'acheteur a décidé de faire lorsque la vente est précédée d'un contrat préliminaire (par exemple : travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d'installation d'équipements de chauffage ou sanitaires, et du mobilier pouvant les accueillir)

Conditions d'exercice du droit de réflexion

Éventuelle pénalité de retard dans les paiements ne pouvant pas excéder 1 % par mois

Éventuelles clauses résolutoires et suspensives.

Les documents suivants doivent également être annexés au contrat de vente :

Règlement de copropriété si le logement est situé dans une copropriété

Plan côté et notice indiquant les éléments d'équipement propres au logement

Indications portant sur la consistance et les caractéristiques techniques de l'immeuble.

Il doit être précisé si le prix est révisable. La révision est alors calculée en fonction de la variation de l'indice BT01. Cet indice évalue l'évolution des coûts dans le secteur du bâtiment.

• Descriptif détaillé du logement (surface, équipements et annexes)
• Prix, moyens de paiement ainsi que les règles de révision éventuelle
• Délai de livraison
• Justificatif de garantie financière de remboursement (GFR) ou de garantie financière d'achèvement des travaux (GFA)
• Conditions d'exercice du droit de réflexion
• Éventuelle pénalité de retard dans les paiements ne pouvant pas excéder 1 % par mois
• Éventuelles clauses résolutoires et suspensives.

• Descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes
• Prix, moyens de paiement ainsi que les règles de révision éventuelle
• Délai de livraison
• Justificatif de garantie financière de remboursement (GFR) ou de garantie financière d'achèvement des travaux (GFA)
• Descriptif des travaux que l'acheteur a décidé de faire lorsque la vente est précédée d'un contrat préliminaire (par exemple : travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d'installation d'équipements de chauffage ou sanitaires, et du mobilier pouvant les accueillir)
• Conditions d'exercice du droit de réflexion
• Éventuelle pénalité de retard dans les paiements ne pouvant pas excéder 1 % par mois
• Éventuelles clauses résolutoires et suspensives.

• Règlement de copropriété si le logement est situé dans une copropriété
• Plan côté et notice indiquant les éléments d'équipement propres au logement
• Indications portant sur la consistance et les caractéristiques techniques de l'immeuble.

Peut-on avoir un délai de réflexion pour renoncer à l'achat après avoir signé une Vefa ?

Peut-on avoir un délai de réflexion pour renoncer à l'achat après avoir signé une Vefa ?

Vous avez un délai de réflexion de 10 jours calendaires pour revenir sur votre engagement d'acheter le bien immobilier. Ce délai s'applique uniquement quand il n'y a pas eu de contrat de réservation.

Ce délai commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR notifiant l'acte au vendeur ou de sa remise en main propre.

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

Vous devez notifier au vendeur, par lettre RAR, votre renonciation à l'achat, avant la fin du délai de 10 jours calendaires.

Peut-on échelonner les paiements pour un achat en Vefa ?

Peut-on échelonner les paiements pour un achat en Vefa ?

Vous devez échelonner le paiement suivant l'avancement des travaux et selon l'échéancier prévu par le contrat de vente.

Les montants maximums sont les suivants :

35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées

70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau

95 % du prix total à l'achèvement de l'immeuble.

En l'absence de réserve quant à la conformité du logement par rapport à l'acte de vente, les 5 % restants sont versés à la livraison du logement.

Dans le cas contraire, ils peuvent être versés à titre de garantie auprès de la Caisse des dépôts et consignations en utilisant un service en ligne :

• 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées
• 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau
• 95 % du prix total à l'achèvement de l'immeuble.

Comment financer l'achat de votre logement en Vefa ?

Comment financer l'achat de votre logement en Vefa ?

Vous pouvez financer l'achat de votre logement à l'aide d'un apport personnel et/ou, sous conditions, faire appel à différents crédits immobiliers.

Pour avoir la meilleure proposition, vous pouvez obtenir une offre de prêt auprès de plusieurs banques ou faire appel à un courtier en prêt immobilier.