La vente d’un appartement dans un immeuble en copropriété soulève presque toujours la même question chez le vendeur comme chez l’acquéreur : qui supporte les charges ? Le compromis est signé, l’acte authentique est en vue, le syndic adresse un état daté, et chacun croit avoir compris ce qu’il doit régler. Quelques mois plus tard, un appel de fonds arrive. Il concerne l’exercice précédent. Le nouveau propriétaire le reçoit. Le vendeur est introuvable. Les échanges avec le cabinet de gestion tournent en rond.

La réponse juridique tient en trois textes et quelques arrêts récents. L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 fixe la règle de répartition entre cédant et cessionnaire. L’article 5 du même décret définit le contenu de l’état daté. L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 organise l’opposition du syndic sur le prix de vente. La jurisprudence des deux dernières années éclaire chacun de ces mécanismes avec une rigueur que la pratique notariale n’a pas toujours intégrée.

Le présent article expose la règle applicable à la date de cet écrit. Il distingue la dette du vendeur à l’égard du syndicat, la dette de l’acquéreur qui entre dans la copropriété, et le recours contractuel qui permet à l’un d’obtenir réparation auprès de l’autre. Il s’appuie sur quatre décisions déterminantes : Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 18 décembre 2025, n° 23-18.911 ; Cour d’appel d’Orléans, 27 mai 2025, n° 23/00417 ; Cour d’appel de Versailles, 6 mars 2025, n° 24/04941 ; Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 7 février 2019, n° 17-31.101, publié au Bulletin.

I. La règle de répartition entre vendeur et acquéreur

A. Le principe : la qualité de copropriétaire au moment de l’exigibilité

Le texte central est l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Il énonce trois règles distinctes selon la nature de la somme appelée.

Aux termes de cet article : « À l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot : 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa du I de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ; 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. » <sup id= »fnref-1″><a href= »#fn-1″>[1]</a>

Trois hypothèses, trois réponses. La provision trimestrielle du budget prévisionnel, appelée au premier jour de chaque trimestre selon l’article 14-1 de la loi, est due par celui qui était copropriétaire à cette date d’exigibilité. Les appels de fonds exceptionnels, hors budget, par exemple pour des travaux votés par l’assemblée, suivent la même logique : c’est la date d’exigibilité fixée par la résolution qui tranche. La régularisation annuelle, elle, est supportée par celui qui est copropriétaire à la date de l’assemblée qui approuve les comptes.

Le législateur a voulu une règle simple. Il s’est toutefois heurté à la réalité du calendrier des ventes. L’acte authentique signé en mars n’emporte pas règlement des charges de janvier. Les travaux votés le 15 juin et exigibles le 1er juillet incombent au vendeur qui a cédé le 30 juin, non à l’acquéreur qui a acheté le 2 juillet. La régularisation des comptes 2022, approuvée le 14 juin 2023, frappe celui qui est alors copropriétaire, même s’il ne l’était pas pendant l’exercice 2022.

Cette dernière hypothèse est redoutable. L’acquéreur récent reçoit un appel de fonds qui porte sur une consommation d’eau, un contrat d’entretien, un sinistre survenu avant son entrée dans les lieux. Il paie, sauf à ce que le contrat de vente ait prévu une clause de remboursement. La Cour d’appel de Versailles en a tiré les conséquences dans un arrêt du 6 mars 2025 qui fera école.

B. L’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 6 mars 2025

Les faits sont classiques. Un couple vend son appartement dans les Hauts-de-Seine par acte notarié du 2 mars 2023. L’assemblée générale du 14 juin 2023 approuve les comptes de l’exercice 2022. Le syndic adresse aux acquéreurs un appel de régularisation de 8 671,29 euros correspondant à la consommation d’eau des lots acquis. Le vendeur refuse de payer. L’acquéreur saisit le juge des référés. Débouté en première instance, il interjette appel.

La cour infirme. Elle retient que l’acte notarié contenait une clause claire : le vendeur s’engage à rembourser, à première demande, toute somme au titre des provisions ou dépenses comprises ou non dans le budget des exercices antérieurs.

Voici la formulation exacte retenue par la cour : « L’acte notarié régularisé le 2 mars 2023 entre les époux [D] et les consorts [G] concernant l’appartement et le parking dépendant de la copropriété gérée par le cabinet Homeland contient en son article 32.5.6 une clause stipulant, en ce qui concerne les charges courantes des années précédentes que : « Le vendeur remboursera à l’acquéreur à première demande de celui-ci et sur présentation d’un justificatif, tout moins perçu sur les exercices antérieurs que l’acquéreur pourrait être amené à régler ultérieurement au titre de provisions ou de dépenses comprises ou non comprises dans le budget prévisionnel des exercices antérieurs. » En application de cette stipulation conventionnelle, dont ni l’effectivité ou l’interprétation ne sont contestées par les parties, les charges exposées pour l’année 2022, au cours de laquelle M. et Mme [D] étaient propriétaires des biens en cause, restent à la charge de ces derniers. » <sup id= »fnref-2″><a href= »#fn-2″>[2]</a>

La cour ajoute une précision qui prive le vendeur d’un argument fréquent. Le fait que les acquéreurs aient contesté le montant réclamé auprès du syndic ne transforme pas leur démarche en contestation sérieuse de leur obligation contractuelle. La cour juge : « Par ailleurs, le fait que les consorts [G] ont sollicité à de multiples reprises le syndic de copropriété pour avoir des explications sur le montant anormalement élevé de la régularisation réclamée ne saurait équivaloir à une contestation sérieuse de leur part sur le fait que la charge financière incombe en tout état de cause à M. et Mme [D]. »<sup id= »fnref-2″><a href= »#fn-2″>[2]</a>

L’enseignement pratique est net. La clause insérée à l’article 32.5.6 d’un acte de vente standard suffit à fonder un référé provision. L’acquéreur n’a pas à attendre une action au fond. L’obligation du vendeur n’est pas subordonnée à la vérification du bien-fondé de la régularisation, tant que la somme a bien été réglée au syndicat. Le vendeur conserve, contre le syndic, un recours distinct si la facturation s’avère erronée.

II. L’état daté, pivot de la vente

A. Le contenu de l’état daté

L’état daté est un document établi par le syndic avant la signature de l’acte authentique. Son régime figure à l’article 5 du décret du 17 mars 1967. Il comporte trois parties.

Aux termes de cet article : « Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d’une même mutation, un état daté comportant trois parties. 1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre : a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ; b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ; c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ; d) Des sommes mentionnées à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ; e) Des avances exigibles. » <sup id= »fnref-3″><a href= »#fn-3″>[3]</a>

La première partie recense la dette du vendeur à la date de la vente. La deuxième décrit ce que la copropriété doit au vendeur, notamment les avances de trésorerie à rembourser. La troisième annonce ce qui incombera à l’acquéreur : reconstitution des avances, provisions à venir du budget, appels de fonds non encore exigibles pour des travaux votés.

Le document fixe une photographie. Il ne crée aucun droit nouveau. Il informe le notaire, le vendeur et l’acquéreur sur une répartition qui résulte déjà de l’article 6-2 et des résolutions de l’assemblée générale. Cette distinction n’est pas théorique. Elle commande la portée du document en cas d’omission.

B. L’omission dans l’état daté : l’arrêt de la Cour d’appel d’Orléans du 27 mai 2025

Les faits illustrent une situation connue des praticiens. Un immeuble parisien de type « résidence services » est géré par Citya Immobilier. Les héritiers vendent un appartement le 31 janvier 2018. Le syndic adresse un état daté mentionnant 13 938,29 euros de charges impayées. Le notaire verse cette somme au syndicat lors de la vente. Les vendeurs pensent avoir soldé leurs comptes. Le syndicat reclame ensuite 11 512,75 euros correspondant à des charges de services collectifs non individualisables dues entre janvier 2016 et septembre 2017.

La thèse des vendeurs : l’état daté vaut quitus. Le syndicat ne peut réclamer une seconde fois une dette qu’il n’a pas fait figurer sur le document qu’il a lui-même établi.

La cour rejette cette lecture. Elle qualifie d’abord les charges réclamées. Elles relèvent des services collectifs non individualisables prévus aux articles 41-1 et suivants de la loi de 1965. Elles constituent des charges de copropriété au sens de l’article 10, à la différence des prestations individualisées. Elles auraient donc dû, à ce titre, figurer dans l’état daté au titre des charges impayées sur les exercices antérieurs.

La cour juge : « Par conséquent, rien ne justifie, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, de ne pas mentionner les charges dues à ce titre, qui sont des charges de copropriété, dans l’état daté. En l’espèce, l’état daté ayant été rédigé le 30 janvier 2018, et les charges dont le paiement est réclamé étant antérieures à cette date, elles auraient dû y figurer ainsi que le prévoit l’article 1°, c) de l’article 5 précité du décret du 17 mars 1967. L’examen de l’état daté établi par le syndic (pièce 1 de MM. [S]) conduit à constater que la somme de 11 512,75 euros n’y figure pas, ce que ne conteste pas d’ailleurs le syndicat des copropriétaires. » <sup id= »fnref-4″><a href= »#fn-4″>[4]</a>

Puis vient l’apport central de la décision. L’omission du syndic n’exonère pas le copropriétaire débiteur. La cour poursuit : « Toutefois, l’absence de mention des charges dues à ce titre dans cet état daté, s’il est constitutif d’un manquement dans la rédaction de ce document imputable au syndic, susceptible le cas d’engager sa responsabilité, n’a pas en revanche pour conséquence d’exonérer les copropriétaires qui en sont redevables de leur paiement, s’il est établi que ces charges sont effectivement dues, ce qu’il convient de rechercher. » <sup id= »fnref-4″><a href= »#fn-4″>[4]</a>

Les vendeurs sont condamnés. Leur recours contre le syndic, qui a mal rédigé l’état daté, reste ouvert sur le terrain de la responsabilité contractuelle, mais ne les libère pas à l’égard du syndicat. La jurisprudence antérieure est confirmée : l’état daté a une valeur informative, non libératoire.

Pour le vendeur, la conséquence est claire. Il faut relire l’état daté avant la signature et exiger une mise à jour si une charge connue n’y figure pas. Il faut surtout ne pas se contenter du silence du syndic. Les charges du dernier exercice en cours, si elles ont déjà été individualisées par une facture ou un appel de fonds, doivent y apparaître.

Pour l’acquéreur, la leçon est inverse. L’état daté ne le prémunit pas contre une régularisation ultérieure. Il achète un lot avec sa part de charges à venir. Seule une clause contractuelle au compromis ou à l’acte authentique, du type de celle analysée par la Cour d’appel de Versailles, lui garantit le transfert effectif de la charge financière sur son vendeur.

III. La prise d’effet de la vente à l’égard du syndicat

A. La notification au syndic : une condition d’opposabilité

La vente d’un lot n’est pleinement opposable au syndicat des copropriétaires qu’à compter de la notification du transfert au syndic. Ce principe gouverne la qualité de copropriétaire. Il détermine qui peut être assigné en paiement des charges.

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que tout transfert de propriété d’un lot est notifié sans délai au syndic. La notification résulte en pratique du notaire ou du cédant. Elle conditionne l’inscription de l’acquéreur sur la liste des copropriétaires et lui ouvre le droit de participer aux assemblées.

La Cour de cassation a, par arrêt de la 3ᵉ chambre civile du 7 février 2019, publié au Bulletin, précisé la portée de ce texte dans le cas particulier d’une cession de fraction de lot divisé.

La Cour juge : « Vu l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 6 du décret du 17 mars 1967, ensemble l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ; Attendu qu’il résulte de ces textes que l’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale ; Qu’en statuant ainsi, alors que la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » <sup id= »fnref-5″><a href= »#fn-5″>[5]</a>

L’arrêt affirme une règle double. L’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée n’est pas un préalable à l’opposabilité de la cession. Surtout, la notification au syndic est le point de bascule : les acquéreurs deviennent copropriétaires tenus aux charges à compter de cette notification, et non à compter de la signature de l’acte ou de la publication au service de la publicité foncière.

Un arrêt très récent confirme cette lecture et l’applique à un transfert d’actifs entre associations. La Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 18 décembre 2025, n° 23-18.911, tranche un contentieux sur l’arriéré de charges dû par une association à la suite d’un protocole de cession d’actifs.

La Cour juge : « Selon ce texte, tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation et tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic. » Puis elle casse l’arrêt d’appel qui avait retenu que le syndicat ne pouvait invoquer l’inopposabilité du transfert qu’il avait lui-même mis en œuvre. La Cour énonce : « En se déterminant ainsi, alors que, même lorsque le syndic a eu connaissance de la cession d’un lot avant qu’elle ne lui soit notifiée, l’acquéreur n’a, à son égard, la qualité de copropriétaire tenu au paiement des charges qu’à compter de cette notification, la cour d’appel, qui n’a pas recherché à quelle date le transfert de propriété des lots de la Fédération Anef avait été notifié au syndic, n’a pas donné de base légale à sa décision. » <sup id= »fnref-6″><a href= »#fn-6″>[6]</a>

La portée est considérable. La connaissance de fait ne vaut pas notification. Le syndic qui a échangé des courriers avec le cessionnaire, qui lui a adressé des appels de fonds, qui a accepté ses paiements, ne peut pour autant le considérer comme copropriétaire à l’égard des charges. Seule la notification formelle, en application de l’article 6 du décret, produit cet effet.

La règle protège l’acquéreur. Elle oblige le syndic qui engage une action en paiement à vérifier la date de la notification. Elle oblige le notaire à y procéder sans délai après la vente. Elle protège aussi le vendeur qui, tant que la notification n’est pas faite, reste le débiteur des charges vis-à-vis du syndicat, même si l’acte authentique est signé.

B. L’opposition du syndic sur le prix de vente

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 organise un mécanisme de garantie au profit du syndicat. Il permet au syndic de faire opposition entre les mains du notaire au versement du prix, afin d’obtenir paiement des charges impayées par le vendeur.

Le texte prévoit d’abord un avis de mutation. « Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. » <sup id= »fnref-7″><a href= »#fn-7″>[7]</a>

Le syndic dispose ensuite de quinze jours pour former opposition. « Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. » <sup id= »fnref-7″><a href= »#fn-7″>[7]</a>

Les sanctions du non-respect sont lourdes. « Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. À défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. » <sup id= »fnref-7″><a href= »#fn-7″>[7]</a>

Le texte prévoit enfin une conséquence très favorable au syndicat. « L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1. » <sup id= »fnref-7″><a href= »#fn-7″>[7]</a>

L’opposition transforme donc la créance du syndicat en droit de rétention sur le prix. Le notaire joue le rôle de séquestre. Le vendeur peut discuter le montant, mais pas éluder le mécanisme. Le syndicat n’a pas à produire de titre exécutoire : il lui suffit de dresser un relevé motivé. L’opposition non contestée donne lieu à versement direct au syndicat dans un délai de trois mois.

Deux exigences formelles conditionnent la régularité de l’opposition. D’abord, le respect du délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis notarial. Ensuite, l’énonciation, à peine de nullité, du montant et des causes de la créance. Une opposition qui se bornerait à indiquer « arriéré de charges » sans ventilation serait irrégulière et ne produirait aucun effet.

Le paragraphe II de l’article 20, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 et actualisé en 2024, ajoute un contrôle préalable. Avant l’acte authentique, le notaire notifie au syndic l’identité de l’acquéreur. Si celui-ci est déjà copropriétaire de l’immeuble et débiteur de charges impayées, la vente ne peut être conclue. Cette règle vise à empêcher les montages de contournement par lesquels un copropriétaire débiteur rachèterait un lot par personne interposée.

IV. La stratégie contentieuse

A. Du côté du vendeur

Le vendeur doit sécuriser trois points. Premièrement, régler l’arriéré de charges avant l’acte authentique ou obtenir la production, par le syndic, d’un certificat de l’article 20. Le certificat exonère le notaire de l’avis de mutation et prive le syndic de la faculté d’opposition.

Deuxièmement, relire l’état daté. Toute charge connue et non mentionnée, en particulier les régularisations de services collectifs ou les consommations d’eau déjà facturées, doit être ajoutée. L’arrêt d’Orléans du 27 mai 2025 interdit de se reposer sur le silence du syndic. Le vendeur garde son recours contre le syndic pour faute, mais reste débiteur à l’égard du syndicat.

Troisièmement, anticiper les régularisations. Il convient d’ajouter au compromis une clause de plafonnement ou de garantie limitée dans le temps. La clause ouverte, du type de l’article 32.5.6 de l’acte analysé par Versailles, expose le vendeur à supporter toute régularisation, y compris un sinistre d’eau à 8 000 euros que personne n’avait anticipé.

La consultation d’un avocat en copropriété avant la signature permet de négocier ce point. La pratique notariale tend à reprendre des clauses standards sans discussion. Le vendeur averti obtient une limite financière, un délai de forclusion de la garantie, ou une exclusion des sinistres survenus avant la vente.

B. Du côté de l’acquéreur

L’acquéreur supporte deux types de risques. Le premier est la régularisation de charges antérieures à la vente. Le second est la découverte, après la vente, d’un arriéré caché du vendeur que le syndic n’avait pas fait valoir.

Pour le premier risque, la parade est contractuelle. Une clause claire dans le compromis, puis dans l’acte authentique, transférant au vendeur la charge des régularisations afférentes à la période antérieure à la vente, suffit à fonder un référé provision. Le choix de l’expression « à première demande » est important : il exclut la discussion sur le bien-fondé de la facturation tant que le syndicat a été payé.

Pour le second risque, la vigilance porte sur le certificat de l’article 20. L’acquéreur qui reçoit un certificat mentionnant « arriéré nul » dispose d’un moyen contre le syndic si, ultérieurement, une dette antérieure est mise à jour et opposée au nouveau copropriétaire. Le certificat engage la responsabilité du syndic.

Un avocat en charges de copropriété examine ces documents et rédige les clauses adaptées. L’intervention intervient utilement avant la signature du compromis. Elle évite des contentieux de plusieurs milliers d’euros qui, une fois la vente régularisée, ne trouvent leur issue que devant le juge des référés.

C. Du côté du syndic et du syndicat

Le syndic est au centre du dispositif. Il doit rédiger l’état daté avec exactitude, transmettre l’avis de mutation, former l’opposition dans le délai de quinze jours, délivrer le certificat de l’article 20 dans le délai d’un mois. Chacune de ces missions expose sa responsabilité contractuelle envers le syndicat et sa responsabilité délictuelle envers les tiers.

L’état daté incomplet engage la responsabilité du syndic, comme le rappelle l’arrêt d’Orléans. Cette responsabilité suppose un préjudice, qui peut être caractérisé lorsque le vendeur, privé de l’information, n’a pas pu répercuter la charge sur le prix ou sur l’acquéreur. Le syndicat, lui, conserve le droit de réclamer paiement au copropriétaire débiteur.

L’opposition irrégulière est une source fréquente de contentieux. L’absence d’énonciation du montant ou l’absence de ventilation par nature de charge entraîne la nullité. Le notaire libère alors les fonds au vendeur. Le syndicat conserve son action en paiement contre le copropriétaire, mais perd le bénéfice du séquestre et, avec lui, la garantie pratique que représente la mise en œuvre de l’hypothèque légale.

Le certificat inexact expose le syndic à un recours en garantie de la part de l’acquéreur trompé ou du vendeur dont la vente a été retardée. Le préjudice est la différence entre la situation annoncée et la situation réelle.

Une assemblée générale de copropriété rigoureusement tenue alimente un budget prévisionnel précis et réduit le volume des régularisations surprises. La discipline budgétaire profite à l’ensemble des copropriétaires et limite les contentieux de mutation.

V. Articulation avec l’avant-contrat

Le compromis ou la promesse de vente fixe, en pratique, l’essentiel du régime financier de la mutation. Trois clauses méritent une attention particulière.

La clause de répartition des charges renvoie à l’article 6-2 du décret de 1967. Elle reprend le principe d’exigibilité et décline les trois cas : budget prévisionnel, dépenses hors budget, régularisation annuelle. Elle peut ajouter une règle sur les travaux votés mais non appelés à la date de la vente. La pratique courante met à la charge du vendeur les travaux votés avant la signature et exigibles à une date postérieure, lorsque l’assemblée a décidé un appel fractionné.

La clause de remboursement des régularisations est celle qui a donné lieu à l’arrêt de Versailles. Son utilité se mesure à l’aune des usages du syndic. Certains cabinets régularisent chaque année en décembre. D’autres attendent l’assemblée suivante. L’écart peut atteindre dix-huit mois. La clause ouverte est la plus protectrice pour l’acquéreur. Le vendeur avisé y oppose un plafond ou un délai de forclusion.

La clause sur l’opposition du syndic encadre la retenue du notaire et les modalités de libération des fonds. Elle peut organiser une provision conventionnelle supérieure au montant de l’état daté, destinée à couvrir les régularisations à intervenir. La somme reste séquestrée jusqu’à l’approbation des comptes de l’exercice au cours duquel la vente a eu lieu.

Un compromis de vente immobilière rédigé avec ces clauses protège les deux parties. Il limite l’aléa post-vente. Il oblige le notaire et le syndic à une diligence accrue dans la production des documents.

VI. La dimension pénale du défaut de paiement

La question déborde parfois le droit civil. Un vendeur qui organiserait son insolvabilité pour échapper à ses dettes de charges tomberait sous le coup de l’article 314-7 du code pénal. Le montage, le transfert de biens, la cession d’actifs à un proche dans les mois qui précèdent une action de recouvrement sont des indices de dissimulation.

Le syndicat peut également invoquer l’escroquerie, sur le fondement de l’article 313-1 du code pénal, lorsque le vendeur a présenté un faux certificat ou un faux relevé au notaire pour obtenir la libération du prix. Le dol civil de l’article 1137 du code civil peut être soulevé devant la juridiction civile pour obtenir l’annulation de la vente, avec restitution du prix à l’acquéreur et restitution du bien au vendeur.

Ces mécanismes sortent du cadre de la copropriété stricto sensu, mais ils relèvent de la même stratégie globale d’une vente immobilière maîtrisée. L’assistance d’un cabinet qui pratique le droit pénal des affaires facilite l’articulation des procédures civiles et pénales en cas de dissimulation de dettes ou d’organisation d’insolvabilité par le vendeur.

Conclusion

La répartition des charges de copropriété à l’occasion d’une vente obéit à trois règles juridiques superposées.

Le principe de base est d’exigibilité. La provision du budget prévisionnel, appelée trimestriellement, incombe à celui qui est copropriétaire à la date de l’appel. La régularisation annuelle incombe à celui qui est copropriétaire au jour de l’assemblée qui approuve les comptes. L’appel de fonds exceptionnel incombe à celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité fixée par la résolution.

L’état daté informe. Il ne libère pas. Son omission engage la responsabilité du syndic, mais laisse entière la dette du copropriétaire cédant envers le syndicat. La CA Orléans l’a rappelé le 27 mai 2025.

La vente ne prend effet à l’égard du syndicat qu’à compter de la notification au syndic, non de la signature ou de la publication. La Cour de cassation l’a confirmé le 18 décembre 2025 en rappelant que la connaissance de fait ne vaut pas notification. L’acquéreur acquiert la qualité de copropriétaire, et la charge des provisions à venir, à cette date seulement.

L’opposition de l’article 20 protège le syndicat en faisant du notaire un séquestre. Elle suppose une diligence stricte dans le délai et la motivation. Elle emporte, de plein droit, mise en œuvre de l’hypothèque légale de l’article 19-1.

Enfin, la clause contractuelle bien rédigée règle la plupart des litiges résiduels. L’arrêt de Versailles du 6 mars 2025 le démontre : la formulation « à première demande » suffit à obtenir un référé provision contre le vendeur, même lorsque le montant de la régularisation est contesté auprès du syndic.

L’acquéreur lucide, le vendeur prudent et le syndic diligent trouvent dans ces textes et dans cette jurisprudence un cadre stable. Les contentieux naissent des textes mal lus et des clauses standards non négociées. Leur prévention est affaire de technique.

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Notes

1. Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 6-2, LEGIARTI000053191265, en vigueur depuis le 25 décembre 2025. Texte intégral sur Légifrance. ↩
2. Cour d’appel de Versailles, chambre civile 1-5, 6 mars 2025, n° 24/04941. Texte intégral accessible sur le site de la Cour de cassation. ↩
3. Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 5, LEGIARTI000053191253, en vigueur depuis le 25 décembre 2025. Texte intégral sur Légifrance. ↩
4. Cour d’appel d’Orléans, chambre civile, 27 mai 2025, n° 23/00417. Texte intégral accessible sur le site de la Cour de cassation. ↩
5. Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 7 février 2019, n° 17-31.101, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2019:C300078. Texte intégral sur le site de la Cour de cassation. ↩
6. Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 18 décembre 2025, n° 23-18.911, ECLI:FR:CCASS:2025:C300608. Texte intégral sur le site de la Cour de cassation. ↩
7. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 20, LEGIARTI000049398754, en vigueur depuis le 11 avril 2024. Texte intégral sur Légifrance. ↩