Le bail d’habitation arrive à son terme. Le locataire reste. Le bailleur n’agit pas. Que devient le contrat ? Le Code civil répond depuis 1804, la loi du 6 juillet 1989 depuis quarante ans, la Cour de cassation depuis plus d’un siècle. La réponse tient en trois mots : tacite reconduction. Derrière cette formule brève, un régime dense, des pièges contentieux, des effets lourds sur la prescription, sur le congé, sur la durée du contrat, sur les loyers impayés.

La tacite reconduction intrigue parce qu’elle ne se voit pas. Rien n’est signé. Aucun avenant ne circule. Pourtant un bail disparaît et un autre prend sa place. La distinction entre le bail initial et le bail reconduit gouverne la prescription, la recevabilité des demandes et la stratégie contentieuse du bailleur comme du locataire. Le présent article expose le régime, replace les deux textes fondateurs dans la jurisprudence récente, et illustre les effets pratiques par les arrêts rendus par la troisième chambre civile entre 2022 et 2025.

I. Le mécanisme de la tacite reconduction dans le bail d’habitation

La tacite reconduction repose sur un texte ancien du Code civil et un texte spécial issu de la législation protectrice du logement. Les deux dispositions se complètent. La jurisprudence récente en précise la portée et tranche une question théorique aux conséquences pratiques immenses : le bail reconduit est-il le même contrat qui se prolonge, ou un contrat nouveau qui lui succède ?

A. L’article 1738 du Code civil et le principe général

Le texte fondateur se trouve au titre VIII du livre III du Code civil. Aux termes de l’article 1738 : « Si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit »¹. La règle est courte. Elle couvre pourtant tous les baux écrits, quelle que soit leur nature.

Trois conditions suffisent. Un bail écrit arrivé à son terme. Un preneur qui reste dans les lieux. Un bailleur qui l’y laisse. Le texte ne commande aucune formalité. Il ne commande aucune notification. Il se contente de constater la prolongation effective de l’occupation. La volonté des parties se déduit de leur comportement.

L’article 1737 précise la règle inverse. « Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé »². Le jeu des deux textes est donc simple. Le bail écrit prend fin de plein droit au terme prévu. Mais si le preneur reste et que le bailleur le tolère, un nouveau bail naît, régi par les règles des locations verbales.

Le mécanisme ne s’applique qu’aux baux de droit commun. Les baux ruraux, les baux commerciaux et les baux d’habitation relèvent de régimes spéciaux qui en modifient la portée. Pour le logement, la règle générale cède devant le texte de 1989.

B. L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 et son régime spécial

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 organise un régime protecteur pour le locataire d’un logement qui constitue sa résidence principale. Son article 10 fixe la durée minimale du bail, distingue la reconduction tacite du renouvellement, et encadre l’initiative du bailleur. Le texte, dans sa rédaction issue de la loi ALUR, mérite d’être lu en entier.

« Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales »³.

Deux idées structurent le dispositif. La première est une durée plancher. Trois ans si le bailleur est une personne physique, six ans si c’est une personne morale. La seconde est un effet automatique. Sans congé régulier du bailleur, le contrat ne s’éteint pas ; il se prolonge ou se renouvelle. Le texte consacre donc une règle inverse de celle du Code civil. Là où l’article 1737 prévoit l’extinction de plein droit, la loi de 1989 impose la survie du contrat à défaut d’acte positif du bailleur.

Le texte distingue la reconduction du renouvellement. La reconduction se déclenche par le silence. Le renouvellement suppose une offre du bailleur présentée selon les formes prévues pour le congé. Dans les deux cas, la durée nouvelle est identique à la durée minimale de départ. La différence joue sur le régime des loyers. Le contrat renouvelé permet de saisir la révision organisée par l’article 17-2 ; le contrat reconduit maintient les stipulations initiales, sauf application de l’indexation contractuelle.

Le régime spécial complète la règle générale. L’article 1738 reste la source théorique, mais l’article 10 se substitue à lui dans son domaine. La troisième chambre civile l’a rappelé à plusieurs reprises, en maintenant ouvert le dialogue entre droit commun et droit spécial.

C. Le bail tacitement reconduit est un nouveau bail

La question est ancienne. Le bail reconduit poursuit-il le bail initial ou s’en détache-t-il ? La réponse engage la prescription, la recevabilité des demandes, la nature des obligations transférées et la computation des délais. La Cour de cassation l’a tranchée par une jurisprudence constante, confirmée récemment dans un arrêt publié au Bulletin.

Aux termes d’un arrêt de la troisième chambre civile du 16 novembre 2023 : « La Cour de cassation juge, de façon constante, que le bail tacitement reconduit est un nouveau bail, distinct du bail initial (3e Civ., 10 juin 1998, pourvoi n° 96-15.626, Bull. n° 119). Cette règle est désormais consacrée, depuis l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, aux articles 1214 et 1215 du code civil »⁴. La formulation est claire. Le nouveau bail se substitue à l’ancien. Le bail éteint ne produit plus d’effet.

L’arrêt ne se contente pas de rappeler un principe. Il en déduit une règle pratique essentielle pour le contentieux locatif, et spécialement pour le recouvrement des loyers. La prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil court à compter de chaque nouveau bail. Les loyers impayés sous l’empire d’un bail antérieur ne se confondent pas avec ceux qui naissent du bail reconduit. Le bailleur distrait ou tardif se heurte à l’écoulement du temps sur des périodes distinctes.

La conséquence est également substantielle. Les clauses stipulées dans le bail initial se retrouvent reproduites dans le bail reconduit parce que la reconduction opère un nouveau contrat aux mêmes conditions. Mais ce nouveau contrat est soumis aux règles impératives en vigueur à la date de la reconduction. Les textes nouveaux s’appliquent donc à lui s’ils sont d’ordre public et concernent l’exécution du contrat pour l’avenir.

II. Le congé, condition d’exclusion de la tacite reconduction

La tacite reconduction est un mécanisme subsidiaire. Elle joue lorsque le bailleur n’a rien fait. Pour éviter qu’un nouveau bail naisse, un seul moyen existe : délivrer un congé valable dans la forme, dans les délais, et pour un motif recevable. La procédure est sévère parce que l’objectif est clair — garantir au locataire la stabilité de son logement. Les juges sanctionnent toute approximation par la nullité du congé et la reconduction automatique du contrat. Un avocat spécialisé en contentieux locatif à Paris mesure chaque jour le prix d’un congé mal rédigé.

A. Le formalisme du congé et les délais

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur un triple verrou. Un délai de préavis de six mois avant le terme du contrat. Un motif limité à trois hypothèses : la reprise, la vente, ou le motif légitime et sérieux. Un formalisme probatoire : lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signification par commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé.

Le texte pose en outre une exigence de précision. « À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire »⁵. La sanction est la nullité du congé. Le bail reprend son cours. Le contrat se reconduit tacitement comme si rien n’avait été notifié.

La vigilance s’impose aussi sur le calcul du délai. Le préavis se compte à partir de la réception effective par le locataire, non à partir de l’envoi par le bailleur. Un congé expédié le 1er février pour un bail échéant le 31 juillet semble dans les temps. Il tombe si la notification n’est reçue que le 4 février et si le bail s’achève six mois moins quelques jours plus tard. La jurisprudence applique ces délais de manière stricte, sans tolérance pour les retards postaux.

Les erreurs de visa, l’oubli du nom du bénéficiaire de la reprise, l’incomplétude de la notice d’information jointe au congé, sont autant de causes de nullité qui alimentent le contentieux. Lorsque l’irrégularité prospère, le juge déclare le congé sans effet. Le bail se reconduit. Le bailleur doit attendre le terme suivant pour renouveler la tentative.

B. Le congé pour reprise et son contrôle

Le congé pour reprise est l’hypothèse la plus délicate. Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision. Le juge vérifie. La tromperie est pénalement sanctionnée. La troisième chambre civile a rappelé ces exigences dans une décision récente du 6 avril 2023.

L’arrêt concerne un congé délivré le 13 juillet 2018 pour un bail arrivant à échéance le 30 mai 2019. Le bailleur invoquait la reprise au bénéfice de son fils. Les locataires contestaient la régularité du congé. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. L’arrêt retient que la cour d’appel « a relevé que l’acte délivré par la société bailleresse le 13 juillet 2018, au bénéfice de M. [Y] [F], désignait précisément le bénéficiaire et mentionnait que celui-ci était le fils de Mme [Y]-[F] »⁶. La motivation valide donc la régularité du congé au regard de l’article 15.

L’apport est moins le principe que la méthode. Le juge vérifie la matérialité du lien familial invoqué, la précision des mentions obligatoires, et la réalité du projet de reprise. Un simple formulaire standardisé ne suffit pas. Le bailleur doit démontrer qu’il existe un projet concret et que le bénéficiaire a réellement l’intention d’occuper. Faute de quoi le congé est nul, et le bail est reconduit.

Un autre arrêt du 2 octobre 2025 précise l’appréciation des ressources du locataire protégé par l’article 15 III. La troisième chambre civile retient que « les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction »⁷. La solution concerne le locataire âgé de plus de soixante-cinq ans qui bénéficie d’une protection particulière. Le bailleur qui souhaite exclure cette protection doit démontrer un revenu supérieur au plafond. La base du calcul est fixée par la Cour : la déclaration brute, pas le revenu net d’abattement. La précision est décisive pour déterminer si le congé peut produire effet ou si la reconduction tacite joue malgré tout.

C. Le préavis réduit du locataire

La reconduction tacite est également exclue lorsque le locataire prend l’initiative de partir. Son préavis est en principe de trois mois. Il est ramené à un mois dans plusieurs hypothèses, dont l’une concerne les zones tendues mentionnées au I de l’article 17. Le texte a donné lieu à une jurisprudence remarquée du 11 janvier 2024.

Aux termes de cet arrêt de la troisième chambre civile : « Lorsque le bien loué est situé sur l’un des territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, auquel renvoie le 1° de l’article 15 précité, le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi Alur suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis »⁸. La formule est libératoire. Le locataire n’a pas à démontrer la tension du marché. L’adresse du logement suffit, combinée au visa de la loi ALUR.

La solution simplifie la vie du locataire. Elle accélère sa sortie du contrat. Elle évite au bailleur qui voudrait contester le préavis d’exiger des pièces inutiles. Mais elle le prive aussi d’un levier pour maintenir son locataire jusqu’à la fin du préavis de droit commun. Le locataire peut partir en un mois là où le bail prévoyait trois. La tacite reconduction est écartée dès lors qu’un congé régulier a été notifié.

III. Les effets contentieux de la tacite reconduction

La tacite reconduction n’est pas une simple curiosité contractuelle. Elle décide de la recevabilité d’une demande de résiliation, de la prescription d’un arriéré de loyers, de l’application immédiate d’une loi nouvelle, du montant du bail renouvelé. Elle intéresse le recouvrement des loyers, les procédures d’expulsion, et, en miroir, le régime parallèle du bail commercial. Trois séries de questions méritent d’être distinguées.

A. L’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle a notamment porté à six semaines le délai accordé au locataire pour régulariser une dette de loyers après un commandement de payer. La question de son application aux baux en cours s’est aussitôt posée. La troisième chambre civile y a répondu par un avis rendu le 13 juin 2024, publié au Bulletin.

L’avis retient que « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette après la délivrance du commandement de payer sous peine de résolution de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties »⁹. La solution est double. La loi nouvelle ne s’applique pas aux contrats antérieurs. Mais elle s’impose aux baux conclus ou reconduits après son entrée en vigueur.

Le détail compte. Un bail reconduit tacitement après le 29 juillet 2023 bascule sous le régime nouveau. Le délai de six semaines prend alors effet. À l’inverse, un bail dont la reconduction est intervenue avant cette date reste soumis aux clauses contractuelles initiales. La qualification même du bail — initial ou reconduit, avant ou après la loi — commande le sort de la procédure d’expulsion. Le praticien qui instrumentalise une clause résolutoire doit identifier à quelle période son contrat appartient. L’enjeu est procédural, mais ses effets sont financiers et humains.

B. Le point de départ de la prescription

La règle posée par l’arrêt du 16 novembre 2023 trouve sa pleine mesure dans le contentieux de la prescription. La troisième chambre civile a jugé que les actions dérivées du bail se prescrivent à compter du bail qui leur sert de fondement. Le visa est l’article 2224 du Code civil, qui fixe à cinq ans le délai de prescription des actions personnelles ou mobilières. Pour le contentieux locatif, ce délai est ramené à trois ans par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La conséquence pratique est délicate. Le bailleur qui engage une action en paiement des loyers doit situer la créance dans le bon contrat. Si le bail initial a été tacitement reconduit, la prescription se mesure à compter du nouveau bail pour les loyers dus à compter de la reconduction. Elle se mesure à compter du bail initial pour les loyers antérieurs. Un mauvais découpage conduit à la prescription partielle et à la perte de créances. Le bailleur averti réclame par périodes distinctes, en isolant le contrat auquel chaque dette se rattache.

La règle favorise le locataire qui peut soulever la prescription contre les créances anciennes rattachées au bail éteint. Elle pénalise le bailleur passif qui attend plusieurs années avant de réclamer. Le conseil reste simple : agir en résiliation du bail et en paiement des loyers dans les délais les plus courts possibles, quitte à segmenter la demande selon la chronologie des reconductions.

C. Parallèle avec la tacite prolongation du bail commercial

Le régime du bail d’habitation éclaire, par contraste, celui du bail commercial. L’article L. 145-9 du Code de commerce prévoit une tacite prolongation, non une tacite reconduction. La différence est lexicale mais elle est aussi juridique. La Cour de cassation a rappelé ce particularisme dans un arrêt de cassation du 19 juin 2025.

L’arrêt énonce que « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat »¹⁰. Le texte commercial écarte expressément le jeu de l’article 1737. Il ne fait pas renaître un nouveau bail ; il maintient en vie l’ancien jusqu’à la première manifestation de volonté d’une partie.

Un autre arrêt du 11 mai 2022, rendu au visa des articles L. 145-5, L. 145-9, L. 145-41 du Code de commerce et 1738 du Code civil, a précisé le jeu de cette prolongation en cas de baux dérogatoires successifs. La troisième chambre civile juge qu’« un congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale, et qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d’occupation à l’échéance de ce bail »¹¹. La solution illustre l’exigence d’un acte positif pour exclure la survie du contrat. Le bailleur de locaux commerciaux doit notifier. Le silence le prive de son droit.

Le parallèle est instructif. Dans les deux régimes, le silence du bailleur prolonge l’occupation. Mais l’effet juridique diffère. En matière commerciale, le bail se prolonge sans durée fixée, à charge pour l’une ou l’autre des parties de mettre fin à cette survie par congé ou demande de renouvellement. En matière d’habitation, le bail reconduit retrouve une durée minimale et redevient soumis à l’ensemble du régime protecteur. Dans les deux cas, les effets financiers pèsent lourd, et la stratégie contentieuse diffère sensiblement selon que le litige porte sur un loyer d’habitation ou un loyer de local d’activité.

La tacite reconduction du bail d’habitation n’est donc ni une fiction ni une tolérance administrative. C’est un mécanisme contractuel, solennel dans ses effets, encadré dans ses conditions, contrôlé par le juge dans ses conséquences. Le Code civil l’avait esquissée en 1804. La loi du 6 juillet 1989 l’a adaptée au logement. La jurisprudence contemporaine lui donne toute sa dimension. Le bailleur qui ne congédie pas à temps voit naître un nouveau bail ; le locataire qui reste acquiert un titre neuf ; le juge qui tranche doit toujours distinguer le bail éteint du bail reconduit pour décider. Le contentieux qui s’en déduit reste l’un des plus vivants des chambres civiles. Le droit des affaires et la procédure pénale s’en nourrissent en miroir, lorsqu’un litige locatif révèle un abus de faiblesse, un abus de confiance ou une fraude à la vente, autant d’hypothèses où la frontière entre civil et pénal devient perméable.

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