Le 15 avril 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu un arrêt de principe sur l’articulation entre la saisie immobilière et le plan de redressement judiciaire. Elle a précisé qu’un créancier ayant déclaré sa créance au passif d’une procédure collective ne peut plus poursuivre la vente forcée du logement du débiteur pendant la durée du plan. Cette décision intervient dans un contexte où les commandements de payer valant saisie immobilière se maintiennent à un niveau élevé en France. Le débiteur qui reçoit cet acte d’huissier dispose pourtant de plusieurs moyens de défense. La nullité du commandement, la suspension liée à une procédure collective, l’insaisissabilité de la résidence principale ou la contestation du montant de la créance constituent autant de leviers. Chacun permet de faire échec à la procédure ou d’en obtenir la mainlevée.
Qu’est-ce qu’un commandement de payer valant saisie immobilière ?
Le commandement de payer valant saisie immobilière est l’acte introductif de la procédure de vente forcée d’un immeuble. Il est délivré par un commissaire de justice à la requête d’un créancier titulaire d’un titre exécutoire.
Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution : « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre ». (texte officiel)
Ce texte pose le principe selon lequel seule une créance certaine, liquide et exigible peut fonder une saisie immobilière.
L’acte vise à sommer le débiteur de payer la créance dans un délai de huit jours, sous peine de saisie de ses biens immobiliers. Il rend l’immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d’administration du saisi. Dès la signification du commandement, le débiteur ne peut plus aliéner l’immeuble ni grever de nouvelles sûretés sans l’accord du créancier poursuivant. Cette indisponibilité s’étend jusqu’à la fin de la procédure, soit la vente aux enchères ou la radiation du commandement. Pour une vue d’ensemble des contentieux immobiliers, notre analyse des stratégies contentieuses en droit immobilier à Paris détaille les enjeux procéduraux.
Les mentions obligatoires du commandement et les pièges de forme
L’art 648 du code de procédure civile énumère les mentions prescrites à peine de nullité pour tout acte d’huissier de justice.
Aux termes de l’art 648 du code de procédure civile : « Tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1 Sa date ; 2 a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement 3 Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ; 4 Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social Ces mentions sont prescrites à peine de nullité ». (texte officiel)
L’article R 321-3 du code des procédures civiles d’exécution complète cette liste pour le commandement de payer valant saisie immobilière. Il exige la mention du titre exécutoire, du montant de la créance avec son décompte, de l’adresse de l’immeuble et du délai de huit jours imparti au débiteur. La nullité encourue est une nullité de forme au sens de l’article R 311-10 du même code. Il en résulte que l’absence ou l’erreur sur l’une de ces mentions entache le commandement d’une nullité absolue.
La jurisprudence récente rappelle que le décompte des sommes dues doit être suffisamment précis pour permettre au débiteur de connaître l’étendue exacte de sa dette. Le commandement doit notamment détailler les sommes dues créance par créance et mentionner le taux d’intérêt appliqué à chacune.
Les moyens de défense du débiteur saisi
Le débiteur peut contester le commandement devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Il dispose de plusieurs moyens.
La contestation de la validité du titre exécutoire. Le débiteur peut invoquer l’absence de titre ou le défaut de caractère exécutoire du jugement fondant la saisie. Il peut également contester la créance au fond si le titre est une ordonnance sur requête ou un acte notarié.
La nullité du commandement. L’absence d’une mention obligatoire, une erreur sur le montant de la créance ou une méconnaissance des formalités de signification entachent le commandement de nullité. Le débiteur doit former sa contestation avant l’audience d’orientation, sous peine de forclusion pour certains moyens.
L’opposition du tiers détenteur. Si l’immeuble n’appartient pas au débiteur ou si un tiers revendique un droit de propriété, celui-ci peut former une tierce opposition pour faire constater son droit et obtenir la mainlevée de la saisie.
La suspension liée au surendettement. Le débiteur qui dépose un dossier de surendettement auprès de la Banque de France avant l’audience d’orientation bénéficie d’une suspension de droit de la procédure pendant deux ans. Si un plan de redressement est arrêté, la suspension se poursuit jusqu’à l’expiration du plan.
L’insaisissabilité de la résidence principale. Le débiteur qui a déclaré l’insaisissabilité de sa résidence principale peut l’opposer au créancier, sauf si celui-ci est titulaire d’une sûreté immobilière consentie sur le bien. La renonciation à l’insaisissabilité intervenue après la délivrance du commandement est inopposable au créancier ayant déjà engagé la saisie.
La jurisprudence 2026 sur le plan de redressement et la saisie immobilière
Dans un arrêt du 15 avril 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation a tranché une question essentielle. Elle a précisé l’articulation entre la procédure collective et la procédure d’exécution. L’affaire concernait un débiteur placé en redressement judiciaire trois jours après la délivrance d’un commandement de payer valant saisie immobilière sur sa résidence principale. La banque créancière avait déclaré sa créance au passif tout en poursuivant la saisie. Le plan de redressement, arrêté postérieurement au jugement d’orientation, prévoyait le paiement du passif en dix annuités.
La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait confirmé la vente forcée.
Cass. ch. com., 15 avril 2026, n° 23-16.482 (décision), motifs : « Le créancier, à qui est inopposable l’insaisissabilité de plein droit de l’immeuble appartenant à son débiteur en redressement judiciaire, bénéficie d’un droit de poursuite sur cet immeuble, qu’il peut exercer par voie de saisie immobilière selon les règles prévues au livre III du code des procédures civiles d’exécution. S’il fait usage de la faculté de déclarer sa créance, il ne peut plus exercer son droit de poursuite sur l’immeuble pendant la durée du plan de redressement échelonnant sa créance arrêté postérieurement au jugement d’orientation, la suspension de l’exigibilité de la créance qui en résulte étant de nature à interdire la poursuite de la procédure de saisie immobilière. »
Cet arrêt consacre un choix électif pour le créancier titulaire d’une sûreté immobilière. Soit il déclare sa créance au passif et accepte l’échelonnement prévu par le plan, auquel cas il renonce implicitement à la poursuite de la saisie pendant la durée du plan. Soit il s’abstient de déclarer sa créance et conserve son droit de poursuite individuelle sur l’immeuble. Le débiteur peut désormais invoquer l’adoption d’un plan de redressement postérieurement au jugement d’orientation comme une circonstance de nature à interdire la poursuite de la saisie.
La saisie d’un bien commun et le régime matrimonial
La Cour de cassation a récemment rappelé une règle fondamentale de procédure en matière de bien commun. Selon l’article L 311-7 du code des procédures civiles d’exécution, « la saisie immobilière visant un immeuble commun doit être poursuivie à l’encontre des deux époux » (texte officiel). Cette disposition impose au créancier de signifier le commandement de payer à chacun des époux et de les assigner conjointement à l’audience d’orientation.
Dans un arrêt du 11 décembre 2025, la deuxième chambre civile a censuré une cour d’appel. Celle-ci avait jugé recevable une procédure de saisie fondée sur un commandement signifié à un seul époux. La Cour de cassation a relevé d’office ce moyen au visa de l’article L 311-7 du code des procédures civiles d’exécution. Elle a précisé que la procédure de saisie immobilière visant un immeuble commun doit être poursuivie à l’encontre des deux époux. Elle a considéré que le commandement de payer valant saisie immobilière doit, à peine d’irrecevabilité de la procédure introduite par l’assignation consécutive à celui-ci, être délivré à chacun des deux époux.
Cass. 2e civ., 11 décembre 2025, n° 22-21.730 (décision), motifs : « Si, en principe, chaque époux a qualité pour exercer seul, en défense ou en demande, les actions relatives aux biens communs, par exécution, la procédure de saisie immobilière visant un immeuble commun doit être poursuivie à l’encontre des deux époux. Le commandement de payer valant saisie immobilière doit, à peine d’irrecevabilité de la procédure introduite par l’assignation consécutive à celui-ci, être délivré à chacun des deux époux. »
Ce moyen, souvent méconnu du débiteur, peut entraîner l’annulation de l’ensemble de la procédure lorsque le bien saisi relève de la communauté matrimoniale.
L’insaisissabilité de la résidence principale et la liquidation judiciaire
L’article L 526-1 du code de commerce consacre une insaisissabilité de principe de la résidence principale de l’entrepreneur individuel en procédure collective. Cette règle connait des tempéraments. Elle est notamment inopposable aux créanciers dont la créance n’est pas née de l’activité professionnelle du débiteur. Ces créanciers peuvent donc poursuivre la procédure de saisie immobilière même pendant une liquidation judiciaire.
La Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 13 décembre 2023 que cette faculté de poursuite demeure après la clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif. La chambre commerciale a cassé un arrêt d’appel qui avait déclaré irrecevable l’action d’une banque tendant à saisir la résidence principale d’anciens entrepreneurs individuels après la clôture pour insuffisance d’actif. Elle a estimé que l’article L 643-11 du code de commerce ne fait pas obstacle au droit de poursuite du créancier inopposable.
Cass. ch. com., 13 décembre 2023, n° 22-19.749 (décision), motifs : « il résulte du premier de ces textes que le créancier auquel l’insaisissabilité de plein droit de la résidence principale est inopposable peut, même après clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif, et sans que le second texte y fasse obstacle, exercer son droit de poursuite sur l’immeuble, qui n’était pas entré dans le gage commun des créanciers de la liquidation judiciaire. »
Ce revirement jurisprudentiel conforte la position des créanciers hypothécaires face à l’insaisissabilité de la résidence principale du débiteur en difficulté. Il limite en revanche la portée protectrice de l’article L 526-1 du code de commerce lorsque le créancier est titulaire d’une sûreté immobilière antérieure à la procédure collective.
La procédure après le commandement : délais et étapes clés
La saisie immobilière obéit à une chronologie stricte que le débiteur doit maîtriser pour faire valoir ses droits en temps utile.
| Étape | Délai | Action du débiteur |
|---|---|---|
| Signification du commandement | Jour J | Vérifier les mentions obligatoires, le montant de la créance et la régularité du titre |
| Paiement ou contestation | J+8 | S’acquitter de la dette ou saisir le juge de l’exécution d’une contestation |
| Assignation à l’audience d’orientation | Dans les deux ans du commandement | Se constituer et formuler ses moyens de défense |
| Jugement d’orientation | Variable | Le juge fixe la créance, ordonne ou refuse la vente forcée |
| Audience de vente | Après jugement d’orientation | Le bien est mis aux enchères ; le débiteur peut encore proposer une vente amiable |
| Carence d’enchère | Jour de l’audience | Le créancier peut être déclaré adjudicataire d’office pour le montant de la mise à prix |
| Distribution du prix | Après l’adjudication | Le prix est réparti entre les créanciers selon l’ordre de leurs sûretés |
Le débiteur qui souhaite vendre son bien en amiable peut solliciter du juge de l’exécution un délai pour réaliser cette vente.
L’article L 322-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. À défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant. » (texte officiel)
Le débiteur peut toutefois saisir le juge d’une demande de fixation d’une mise à prix en rapport avec la valeur vénale du bien s’il estime le montant proposé manifestement insuffisant. Les difficultés liées aux travaux en copropriété peuvent aussi donner lieu à des litiges distincts, comme le montre notre article sur le recours en cas de refus d’indemnisation par l’assurance dommages-ouvrage.
Saisie immobilière à Paris et en Île-de-France
La procédure de saisie immobilière relève de la compétence du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. À Paris et dans les départements franciliens, les tribunaux judiciaires de Paris, Bobigny, Créteil, Évry, Meaux, Nanterre, Pontoise et Versailles connaissent des saisies immobilières selon le territoire de situation du bien. Le volume de procédures est particulièrement élevé en région parisienne en raison du marché immobilier et du montant des créances.
Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris dispose d’une chambre spécialisée en saisies immobilières. Les délais d’audience peuvent y être plus longs que dans d’autres juridictions. Le débiteur parisien doit être vigilant sur les délais de contestation, car la congestion du greffe n’excuse pas le défaut de respect des délais procéduraux. La fixation de la mise à prix est également un enjeu majeur en Île-de-France, où la valeur vénale des biens immobiliers varie fortement d’un arrondissement à l’autre et d’une commune à l’autre.
FAQ
Quel est le délai pour contester un commandement de payer valant saisie immobilière ?
Le débiteur peut contester la validité du commandement à tout moment avant l’audience d’orientation. Certains moyens, comme la nullité du commandement, doivent être soulevés dans un délai de quinze jours à compter de la signification pour éviter une forclusion.
Peut-on stopper une saisie immobilière après le jugement d’orientation ?
Oui, si une circonstance postérieure au jugement d’orientation est de nature à interdire la poursuite de la saisie. L’adoption d’un plan de redressement, le dépôt d’un dossier de surendettement jugé recevable ou la preuve du paiement intégral de la créance constituent des motifs recevables.
La résidence principale est-elle toujours insaisissable ?
Non. L’insaisissabilité de la résidence principale ne s’oppose pas au créancier titulaire d’une sûreté immobilière consentie sur le bien, notamment l’hypothèque du prêteur. Elle s’oppose en revanche aux créanciers chirographaires.
Que se passe-t-il en cas de carence d’enchère ?
À défaut d’enchérisseur, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire d’office pour le montant de la mise à prix qu’il a fixé. Le débiteur peut demander au juge de fixer une mise à prix plus élevée si le montant initial est manifestement insuffisant au regard de la valeur vénale du bien.
Un bien acheté en indivision peut-il être saisi pour la dette d’un seul indivis ?
Oui, la part d’un indivis peut faire l’objet d’une saisie immobilière. Toutefois, la procédure comporte des particularités et les autres indivisaires peuvent exercer des voies de recours pour faire reconnaître leurs droits.
Le conjoint non débiteur peut-il voir sa part de bien commun saisie ?
La saisie d’un bien commun doit être poursuivie à l’encontre des deux époux. Si le commandement n’a été signifié qu’à l’un d’eux, la procédure est irrecevable. Cependant, si la dette relève de la communauté, les deux époux peuvent être valablement poursuivis.
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