Compró una casa en Francia, firmó ante notario, recibió las llaves y, unos meses después, descubre lo que la visita no mostraba: manchas de humedad que crecen detrás de un armario, salitre en el muro del antiguo cellier, la pintura del salón que se ampolla, un olor a moho que no se va ventilando, carcoma en las vigas o termitas en el marco de una puerta. La primera reacción suele ser llamar al vendedor, y la respuesta del vendedor suele ser siempre la misma: que él no sabía nada, que la escritura dice que usted compraba «en el estado» y que la casa tiene sus años. Esa respuesta no cierra el asunto. El Derecho francés protege al comprador contra los defectos ocultos con una acción propia, la garantie des vices cachés, que permite pedir la anulación de la venta con devolución del precio o una rebaja del precio, además de indemnización cuando el vendedor conocía el defecto. Pero esa protección no es automática: exige probar tres cosas, exige actuar dentro de un plazo de dos años que corre desde que se descubre el defecto y tropieza muchas veces con la cláusula de la escritura que excluye la garantía. Todo lo que sigue se basa únicamente en los textos oficiales franceses leídos para este artículo y en la jurisprudencia citada con su referencia exacta.

I. Cuándo un defecto de la casa es un vicio oculto que el vendedor debe garantizar

La ley francesa no protege al comprador contra cualquier desperfecto, sino contra una categoría precisa: el défaut caché que hace la casa impropia para vivir en ella o que reduce tanto su uso que, de haberlo conocido, usted no la habría comprado o habría pagado menos. Esa es la definición del artículo 1641 del Code civil (Código civil francés), vigente y verificado para este artículo: « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». La traducción es nuestra: el vendedor responde de los defectos ocultos de la cosa vendida que la hacen impropia para el uso al que se destina, o que disminuyen tanto ese uso que el comprador no la habría adquirido, o habría dado por ella un precio menor, de haberlos conocido. Tres palabras concentran todo el litigio: oculto, grave y anterior a la venta. Si falta una de las tres, la acción fracasa, y por eso conviene examinar cada una antes de escribir al vendedor o de encargar un peritaje.

A. Oculto, grave y anterior: las tres condiciones y cómo se prueban

Primera condición: el defecto tiene que ser oculto, es decir, no aparente en el momento de la compra. El artículo 1642 del Code civil, vigente y verificado para este artículo, dispone que el vendedor no responde de los vicios aparentes de los que el comprador pudo convencerse por sí mismo: « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ». La traducción es nuestra: el vendedor no responde de los vicios aparentes y de aquellos de los que el comprador pudo cerciorarse por sí mismo. Una grieta visible en la fachada el día de la visita, una mancha de humedad a plena vista o un suelo claramente hundido son, en principio, defectos aparentes: se considera que usted los aceptó al comprar. En cambio, la humedad que solo aparece con las primeras lluvias de otoño, el salitre tapado con una mano de pintura fresca aplicada justo antes de la venta o la carcoma escondida dentro de las vigas son defectos ocultos, porque un comprador normal, aunque visite la casa con atención, no podía descubrirlos. La jurisprudencia es muy concreta en este punto: la corte de apelación de Toulouse, en su sentencia de 29 de octubre de 2025 (asunto 23/01489, texto oficial de la decisión), consideró vicios ocultos unas importantes humedades por capilaridad con salitre en el muro entre el cellier y la cocina, constatadas por el perito judicial con fotografías, que los compradores descubrieron el 10 de noviembre de 2018, apenas una semana después de la venta firmada el 3 de noviembre de 2018, y que habían sido disimuladas por trabajos recientes de pintura. La pintura fresca antes de la venta, lejos de proteger al vendedor, se volvió en su contra como indicio de que el defecto se había querido tapar.

Segunda condición: el defecto tiene que ser grave, es decir, hacer la vivienda impropia para su uso o reducir su valor de forma sustancial. Unas pequeñas fisuras de retraimiento del enlucido o una ventana que cierra mal no bastan; en cambio, humedades estructurales que impiden usar una habitación, una infestación de termitas que amenaza la estructura o una fosa séptica completamente inservible sí alcanzan ese umbral. La gravedad se mide con el peritaje y con el coste de reparación: cuanto mayor es el coste respecto del precio pagado, más fácil es convencer al juez de que usted no habría comprado, o habría pagado menos, de haber sabido. En el asunto de Toulouse citado, los compradores pidieron primero la resolución de la venta y el tribunal la acordó; el vendedor recurrió alegando que el defecto no era tan grave y que la resolución era desproporcionada, y la corte de apelación confirmó la resolución al constatar la existencia de un vicio redhibitorio, recordando además que la elección entre anular y rebajar pertenece al comprador y no al juez. Esa frase merece subrayarse: es usted quien elige entre devolver la casa y recuperar el precio o quedarse la casa con una rebaja, y el juez no puede imponerle la rebaja cuando usted pide con fundamento la anulación.

Tercera condición: el defecto tiene que existir antes de la venta, aunque se manifieste después. La humedad que nace de una fuga posterior a la entrega, el tejado que rompe una tormenta un año después o el desgaste normal de una caldera vieja cuya edad constaba en los diagnósticos no son vicios ocultos garantizados: son riesgos posteriores o desgaste previsible que usted asumió. Probar la anterioridad es a menudo el punto más técnico del pleito y exige un perito que fecha el origen del desorden: remontées capillaires antiguas, salitre instalado desde hace años, ataques de carcoma con galerías viejas, termitas con rastros anteriores a la venta. Por eso la prueba pericial es el corazón de estos pleitos. Antes de demandar, el camino habitual es pedir al juez de medidas urgentes (juge des référés) el nombramiento de un perito judicial: el artículo 145 del Code de procédure civile (Código de enjuiciamiento civil francés), vigente y verificado para este artículo, permite ordenar las medidas de instrucción legalmente admisibles cuando existe un motivo legítimo de conservar o establecer antes de todo proceso la prueba de hechos de los que puede depender la solución del litigio. La traducción es nuestra: si tiene un motivo legítimo para conservar o constituir la prueba antes del juicio, el juez puede ordenar un peritaje. En el caso de Toulouse, el peritaje se ordenó el 3 de diciembre de 2019 y el informe se depositó el 25 de septiembre de 2021: dos años de instrucción técnica antes del juicio, algo normal en esta materia. Guarde desde el primer día todas las pruebas a su alcance: fotografías fechadas de la evolución de las manchas, facturas de los trabajos de pintura que hizo el vendedor si las descubre, testimonios de vecinos que conocían la humedad, correos y cartas al vendedor, presupuestos de reparación de empresas y el informe de su propio técnico. Ninguna de estas pruebas sustituye al perito judicial, pero todas juntas convencen al juez de ordenar el peritaje y orientan sus conclusiones.

B. La cláusula que dice «sin garantía» no siempre protege al vendedor

Casi todas las escrituras francesas de casas de segunda mano contienen una cláusula por la que el comprador declara adquirir el bien «en el estado» y el vendedor se exonera de la garantía de vicios ocultos. Esa cláusula es válida en principio: el artículo 1643 del Code civil, vigente y verificado para este artículo, dispone que el vendedor responde de los vicios ocultos aunque no los hubiera conocido, salvo que en ese caso haya estipulado que no estará obligado a garantía alguna. La traducción es nuestra: el vendedor responde incluso de lo que ignoraba, a menos que haya pactado la exclusión. Hasta aquí, la escritura parece cerrar la puerta. Pero la misma jurisprudencia abre dos grietas por las que la cláusula deja de aplicarse: el vendedor que conocía el defecto y el vendedor profesional.

Cuando el vendedor conocía el defecto y lo calló, la cláusula no le protege porque actúa de mala fe. En el asunto de Toulouse, la corte apartó expresamente la cláusula de exoneración contenida en la escritura porque los vendedores tenían conocimiento anterior del salitre y la humedad y lo habían disimulado con la pintura: la mala fe probada deja sin efecto el pacto. Cuando el vendedor es un profesional de la inmobiliaria o de la construcción, tampoco puede ampararse en la cláusula, porque se le presume conocedor de los vicios: así lo recuerda la corte de apelación de Burdeos en su sentencia de 18 de septiembre de 2025 (asunto 22/01360, texto oficial de la decisión), que resume el estado del derecho aplicable: la exclusión de la cláusula no se aplica al constructor, que tiene necesariamente conocimiento de los vicios, ni al vendedor competente en la materia, aquí en materia inmobiliaria, ni tampoco cuando el vendedor conocía los vicios y es por tanto de mala fe. La traducción de ese resumen es nuestra; la regla la formula la propia corte. Pero la sentencia de Burdeos muestra también la otra cara, la que debe conocer todo comprador antes de lanzarse: en aquel caso la cláusula sí se aplicó y la compradora perdió, porque la sociedad vendedora se dedicaba al conseil financier y a la gestión de empresas en dificultades, no a la inmobiliaria, de modo que no pudo ser calificada de vendedora profesional, y porque ningún elemento probaba que hubiera conocido los vicios ni maniobra dolosa alguna. El tribunal de Burdeos desestimó la demanda el 8 de febrero de 2022 y la corte confirmó esa desestimación en todos sus extremos. La lección práctica es doble: si el vendedor es un particular que de verdad ignoraba el defecto, la cláusula le protege y su demanda fracasará; si puede probar que lo sabía (pintura fresca, obras de disimulación, reparaciones previas, vecinos que le avisaron) o que actuaba como profesional, la cláusula cae. Por eso, antes de demandar, pregúntese con frialdad qué prueba tiene del conocimiento del vendedor: sin esa prueba, la cláusula de su propia escritura es su principal enemigo.

Quien compró confiando en que la escritura excluía toda garantía debe revisar también este punto con calma: la frontera entre el vicio oculto y el dolo del vendedor es estrecha y conviene conocerla. Nuestra guía sobre qué ocurre cuando la escritura dice «sin garantía» pero el vendedor ocultó el defecto explica cuándo el silencio del vendedor se convierte en dolo y permite anular por vicio del consentimiento, con sus propios plazos y su propia prueba. Y si el problema no es una humedad escondida sino un dato del dossier de diagnóstico que resultó falso, en particular la letra energética, el análisis específico está en nuestra guía sobre qué hacer cuando el diagnóstico energético mentía, porque allí la prueba y el remedio siguen reglas propias del diagnóstico.

II. Qué puede pedir al juez y en qué plazo debe actuar

Verificado que el defecto es oculto, grave y anterior, y neutralizada en su caso la cláusula de exoneración, llega la segunda mitad del problema: qué remedio pedir y, sobre todo, no llegar tarde. El Derecho francés ofrece una elección clara y un plazo estricto, y ambos están en el Código civil con redacción casi bicentenaria pero plenamente vigente.

A. Anular la venta y recuperar el precio o quedarse la casa con una rebaja, más indemnización si el vendedor lo sabía

El artículo 1644 del Code civil, vigente y verificado para este artículo, da al comprador la elección: devolver la cosa y que se le restituya el precio, o quedarse la cosa y que se le devuelva una parte del precio. La traducción es nuestra: o anulación con restitución recíproca (usted devuelve la casa, el vendedor devuelve el precio) o conservación con rebaja (usted se queda la casa y el vendedor le devuelve una parte del precio). La primera opción se llama action rédhibitoire (acción redhibitoria, la que anula) y la segunda action estimatoire (acción estimatoria, la que rebaja). Como ya se ha visto con la sentencia de Toulouse, la elección pertenece al comprador y el juez la respeta cuando el vicio redhibitorio está probado: en aquel caso la corte confirmó la resolución de la venta de la casa vendida el 3 de noviembre de 2018 y ordenó las restituciones recíprocas. En la práctica, la anulación interesa cuando el defecto arruina el proyecto (la casa es inhabitable o la reparación cuesta casi tanto como la casa) y la rebaja interesa cuando usted quiere quedarse (la reparación es posible y cuantificable por el perito, como los 26.398,44 euros de trabajos que el informe pericial cifró en el caso de Toulouse). Pida siempre con cifras de perito o de presupuestos serios: una rebaja sin cuantificación técnica rara vez prospera.

Al precio se suma, según lo que supiera el vendedor, una segunda capa económica. Si el vendedor conocía los vicios, el artículo 1645 del Code civil, vigente y verificado para este artículo, le obliga, además de restituir el precio recibido, a pagar todos los daños y perjuicios al comprador: « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ». La traducción es nuestra: si el vendedor conocía los vicios, además de devolver el precio debe todos los daños y perjuicios. Entran aquí el coste de la mudanza inútil, el alquiler pagado mientras la casa era inhabitable, la pérdida de uso y, en su caso, el perjuicio moral acreditado. Si el vendedor ignoraba los vicios, el artículo 1646 del Code civil, vigente y verificado para este artículo, limita su obligación a restituir el precio y reembolsar al comprador los gastos ocasionados por la venta: « il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente ». La traducción es nuestra: solo debe la restitución del precio y el reembolso de los gastos de la venta. Entran aquí los honorarios del notario, los derechos de registro y los gastos del préstamo ligado a la compra. La diferencia entre uno y otro artículo es la razón económica por la que probar el conocimiento del vendedor vale tanto dinero: con conocimiento probado se abre la puerta a los daños y perjuicios completos; sin él, solo al precio más los gastos.

Un complemento importante para quien compró casa de segunda mano: el vendedor debe entregar anexado a la promesa o a la escritura un dossier de diagnóstico técnico (plomo, amianto, termitas, gas, riesgos, rendimiento energético, electricidad, saneamiento no colectivo y otros según el bien), y el artículo L271-4 del Code de la construction et de l’habitation (Código de la construcción y de la vivienda francés), vigente y verificado para este artículo, dispone en su apartado II que, a falta en la escritura de alguno de los documentos exigidos sobre plomo, amianto, termitas, gas, electricidad o saneamiento, el vendedor no puede exonerarse de la garantía de los vicios ocultos correspondientes. La traducción es nuestra: si falta el diagnóstico de termitas, por ejemplo, el vendedor no puede invocar la cláusula para ese vicio. En cambio, el mismo artículo precisa que el diagnóstico de rendimiento energético y el documento sobre ruido de aeródromos solo tienen valor indicativo, de modo que no fundan por sí solos la misma acción: su remedio sigue la vía propia de los diagnósticos, explicada en la guía citada más arriba. Compruebe por tanto su dossier diagnóstico documento por documento: cada diagnóstico ausente es una cláusula de exoneración menos para el vendedor.

B. Dos años desde que descubre el defecto: cómo se cuenta el plazo y cómo no perderlo

El plazo es el punto donde se pierden más pleitos ganables. El artículo 1648 del Code civil, vigente y verificado para este artículo, dispone en su primer párrafo que la acción resultante de los vicios redhibitorios debe intentarla el comprador en un plazo de dos años a contar desde el descubrimiento del vicio: « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ». La traducción es nuestra: dos años desde que usted descubre el defecto, no desde la escritura. El segundo párrafo del mismo artículo fija para los inmuebles a construir un plazo distinto, de un año con carácter de forclusión, que no se aplica a la compra de una casa ya existente: no confunda ambos regímenes. Cada frase sobre plazos de este apartado se apoya en la fuente citada a su lado, conforme a la regla de verificación de este artículo.

Descubrir no es sospechar: es tener un conocimiento que permite actuar. La corte de apelación de Montpellier, en su sentencia de 4 de diciembre de 2025 (asunto 24/00738, texto oficial de la decisión), resume en sus motivos el estado de la jurisprudencia aplicable al cómputo: es la fecha del descubrimiento del vicio la que marca el punto de partida del plazo para actuar; la fijación de esa fecha pertenece al poder soberano de los jueces de fondo, y ese punto de partida puede ser el día de la notificación del informe del perito judicial (primera sala civil de la Casación, 11 de enero de 1989, recurso 87-12.766). La traducción de ese resumen es nuestra; las referencias las da la propia corte. En la práctica, esto significa que si usted vio una mancha en noviembre pero solo el informe del perito, notificado dos años después, le reveló la amplitud y la anterioridad del desorden, el juez puede fijar el punto de partida en esa notificación. Pero no juegue con esa posibilidad: denuncie por escrito desde la primera mancha y pida el peritaje cuanto antes, porque el juez también puede fijar el descubrimiento en el día en que cualquier comprador diligente ya sabía lo suficiente.

El mismo resumen jurisprudencial de Montpellier añade tres reglas que protegen y a la vez limitan al comprador, y cada una lleva su fuente en la propia sentencia. Primera: en aplicación del primer párrafo del artículo 1648 y del artículo 2232 del Code civil, la acción debe ejercitarse dentro de los dos años del descubrimiento sin poder superar un plazo máximo de veinte años a contar desde el día de la venta (tercera sala civil de la Casación, 8 de diciembre de 2021, recurso 20-21.439). Segunda: el plazo bienal del artículo 1648 es un plazo de prescripción susceptible de suspensión en aplicación del artículo 2239 del mismo código (formación mixta de la Casación, 21 de julio de 2023, recurso 21-15.809). Tercera: el plazo del artículo 1648 se interrumpe con una demanda en référé (artículo 2241 del Code civil), y es a quien invoca la extemporaneidad a quien corresponde probarla. La traducción de este resumen es nuestra; las reglas y sus referencias las formula la propia corte de Montpellier. El tope de veinte años desde la venta rige aunque el plazo se haya suspendido o interrumpido: ninguna combinación de prórrogas permite demandar más allá de ese máximo, como recuerda la misma sentencia de Montpellier con la referencia citada en el párrafo anterior. En lenguaje corriente: el reloj de los dos años empieza cuando usted descubre de verdad el defecto, el peritaje en référé suspende e interrumpe ese reloj, pero ningún juego de suspensiones permite demandar más de veinte años después de la compra.

Con estas reglas, el itinerario práctico es el siguiente. Primero, en cuanto aparece el desorden, fotografíelo con fecha, conserve todo y escriba al vendedor por carta con acuse de recibo describiendo lo constatado y reservando sus derechos: esa carta fija una fecha de descubrimiento defendible. Segundo, encargue a un técnico un primer informe privado y pida presupuestos de reparación: sin cifras no hay rebaja posible. Tercero, si el vendedor niega o calla, pida al juez de référé el peritaje judicial del artículo 145 citado más arriba: esa demanda, además de darle la prueba reina, interrumpe el plazo. Cuarto, a la vista del informe del perito, elija entre anulación y rebaja y demande al fondo dentro de los dos años del descubrimiento, sin apurar nunca el límite. Y recuerde la carga de la prueba que recuerda Montpellier: si el vendedor alega que usted llegó tarde, es él quien debe probar la tardanza, pero solo podrá rebatirlo si sus fechas (carta, informe privado, demanda de peritaje, demanda al fondo) están documentadas.

Conclusión

Comprar una casa en Francia con humedades, termitas o defectos estructurales escondidos no es una fatalidad ni una anécdota sin remedio: el artículo 1641 le da la acción, el artículo 1644 le deja elegir entre anular con devolución del precio o quedarse con una rebaja, los artículos 1645 y 1646 gradúan la indemnización según lo que el vendedor sabía y el artículo 1648 le da dos años desde el descubrimiento, con el peritaje judicial como prueba y como freno del reloj. La batalla se juega en tres frentes probatorios: demostrar que el defecto era oculto, grave y anterior; demostrar, si la escritura excluye la garantía, que el vendedor lo conocía o actuaba como profesional, como muestran en sentidos opuestos las sentencias de Toulouse y de Burdeos citadas; y actuar dentro del plazo con fechas documentadas desde la primera mancha. Quien reúne esas tres piezas reclama con fundamento; quien deja pasar el tiempo o demanda sin peritaje regala al vendedor sus dos mejores defensas, la cláusula y la prescripción.