Firmó el compromis para comprar una casa en Francia, el banco no responde y el plazo se agota: la señal está en juego. Este escenario es distinto del de la hipoteca denegada y se rige por sus propias reglas. En derecho francés, cuando el precio se paga aunque sea en parte con un préstamo, el contrato queda sometido por ley a una condition suspensive d’obtention de prêt, es decir, a una condición suspensiva de obtención del préstamo: la venta solo será definitiva si el comprador obtiene la financiación pactada. El compromis de vente es el contrato preliminar de compraventa que firman las partes antes de la escritura definitiva ante notario, y la condición suspensiva es el acontecimiento futuro e incierto del que depende que ese contrato produzca todos sus efectos. Si el banco tarda y el plazo pactado vence sin que haya llegado ninguna oferta de préstamo, el comprador no pierde automáticamente su dinero, pero tampoco lo recupera automáticamente: todo depende de que haya cumplido sus gestiones en tiempo y forma y de que pueda probarlo. Esta guía explica el marco legal, la diferencia entre un simple acuerdo de principio y una oferta firme, cómo pedir una prórroga, qué ocurre cuando el plazo vence y cómo recuperar la señal.

I. Lo que firmó y lo que la ley impone aunque no lo haya leído

A. Una condición obligatoria con un plazo mínimo y un contenido preciso

El primer punto que debe comprobar en su compromis de vente es si el precio se financia con un préstamo. La ley francesa obliga a que el documento escrito que constata la operación indique si el precio se paga directa o indirectamente, aunque sea en parte, con o sin la ayuda de uno o varios préstamos regulados, según dispone el artículo L313-40 del Código de consumo. El préstamo hipotecario francés (prêt immobilier) está regulado en ese mismo código, y la mención de su existencia en el contrato no es un formalismo decorativo: es la que activa toda la protección.

Cuando el acto indica que el precio se paga con ayuda de préstamos, el contrato queda sometido por ministerio de la ley a la condición suspensiva de obtención de esos préstamos, y la duración de validez de esa condición no puede ser inferior a un mes desde la firma del acto o, si se trata de un acto privado sujeto a registro, desde el registro, como establece el artículo L313-41 del Código de consumo. La misma disposición añade que, cuando la condición no se cumple, toda cantidad entregada por adelantado por el comprador es reembolsable de forma inmediata e íntegra, sin retención ni indemnización de clase alguna. En la práctica de las notarías francesas, la condición suele pactarse con un plazo de entre cuarenta y cinco y sesenta días desde la firma, y ese plazo nunca puede ser inferior a un mes, como recuerda la ficha oficial de la administración francesa sobre la condición suspensiva de obtención del préstamo, verificada el 24 de agosto de 2026 (service-public.fr, fiche F188). La ficha oficial precisa además el contenido habitual de la cláusula: importe global máximo del préstamo o préstamos que hay que obtener, duración del reembolso, tipo de interés máximo aceptado por el comprador sin contar seguro ni gastos, plazo para presentar la solicitud y plazo para obtener el acuerdo, y número de bancos a los que hay que dirigirse.

Cada uno de esos elementos cuenta, y el comprador debe respetar estrictamente los términos de la condición en su búsqueda de financiación, con el importe, el tipo y la duración pactados, según advierte la misma ficha oficial (service-public.fr, fiche F188). Un ejemplo real muestra por qué. En un litigio juzgado por el tribunal de apelación de Nimes el 17 de abril de 2025, el compromiso exigía un préstamo de 367 500 euros, con una duración máxima de quince años y un tipo máximo del 2,5 % sin seguro, mientras que las solicitudes presentadas hablaban de 350 000 euros a veinte años; el tribunal observó ese desajuste al examinar si las gestiones eran conformes (decisión de la cour d’appel de Nîmes, 17 de abril de 2025, RG 24/01939). El desajuste no hizo perder automáticamente el caso a los compradores, como se verá, pero les obligó a pleitear durante años para recuperar 19 000 euros de anticipo. La lección práctica es sencilla: guarde el compromiso, subraye el importe, la duración, el tipo y los plazos, y presente solicitudes que reproduzcan exactamente esas cifras.

Un caso particular merece atención porque cierra la puerta de la protección: el comprador que declara comprar sin préstamo. Cuando el acto indica que el precio se paga sin ayuda de préstamos, el comprador debe escribir de su puño y letra una mención por la que reconoce haber sido informado de que, si recurre pese a todo a un préstamo, no podrá invocar las disposiciones protectoras de este capítulo, según el artículo L313-42 del Código de consumo. Y si falta la indicación del origen de los fondos exigida por el artículo L313-40, o si falta esa mención manuscrita o no está escrita de puño y letra del comprador, y pese a todo se pide un préstamo, el contrato se considera celebrado bajo la condición suspensiva del artículo L313-41, como añade el mismo artículo L313-42 del Código de consumo. Para el comprador español que firma en Francia, la consecuencia es doble: si financia con hipoteca, verifique que el compromiso lo dice y que la condición figura con su plazo; si declara comprar sin préstamo para agilizar la operación, sepa que está renunciando a la red de seguridad y que un préstamo pedido después no reabre la protección salvo en el supuesto de mención ausente o irregular que la propia ley prevé.

Conviene situar estas reglas en el marco general del derecho francés de las obligaciones. La obligación es condicional cuando depende de un acontecimiento futuro e incierto, y la condición es suspensiva cuando su cumplimiento convierte la obligación en pura y simple, como define el artículo 1304 del Código civil. La venta existe desde la firma del compromiso, pero su eficacia plena queda en suspenso hasta que llega la financiación. Por eso el vendedor no puede vender a otro durante el plazo y el comprador no puede ser obligado a escriturar mientras la condición pende, y por eso también el vencimiento del plazo sin oferta deja al contrato en una situación que hay que calificar con precisión, como se explica en la segunda parte.

B. Oferta firme o nada: el acuerdo de principio no basta y la prórroga no se presume

El error más frecuente del comprador extranjero es creer que un papel del banco ya equivale a la financiación. La ficha oficial es tajante: la condición suspensiva de obtención del préstamo se cumple con la presentación por un organismo de crédito de una oferta firme y sin reserva que corresponda a las características de financiación estipuladas en la promesa, y un simple acuerdo de principio o una certificación sumaria no bastan (service-public.fr, fiche F188). La offre de prêt, la oferta escrita de crédito regulada por los artículos L313-24 y siguientes del Código de consumo, es el documento que cuenta; el accord de principe, el acuerdo o visto bueno inicial del banco, no es más que una etapa. En caso de acuerdo de préstamo, el comprador debe avisar al notario y al vendedor y la venta continúa hasta la escritura definitiva reiterada ante notario, que en Francia se llama acte réitératif de vente o acte authentique; si no obtiene el préstamo, debe informar al vendedor y al notario según las condiciones y plazos previstos en la promesa y transmitir los justificantes de denegación, y si las gestiones se hicieron en plazo, la venta no se celebra y las cantidades entregadas a la firma se recuperan sin penalización (service-public.fr, fiche F188).

El segundo error es creer que el plazo se estira solo porque el banco sigue estudiando el expediente. El plazo de la condición lo fija el compromiso y, una vez vencido sin oferta, el contrato prevé normalmente su propia consecuencia. Un caso juzgado por el tribunal de apelación de Chambery el 28 de enero de 2025 lo ilustra con fechas exactas: compromiso firmado el 19 de julio de 2019 para una casa por 660 000 euros, solicitud de préstamo que debía presentarse como muy tarde el 19 de agosto de 2019, oferta que debía recibirse como muy tarde el 30 de septiembre de 2019 y anticipo de 33 000 euros en depósito; el acuerdo de principio del banco llegó el 1 de octubre de 2019, es decir, fuera de plazo, y el tribunal declaró la caducidad del compromiso por vencimiento del plazo sin oferta en tiempo (decisión de la cour d’appel de Chambéry, 28 de enero de 2025, RG 22/00767). La caducidad, la caducité, significa que el contrato cae por la llegada del término sin que la condición se haya cumplido: la venta ya no puede celebrarse y cada parte recupera su libertad.

¿Puede el comprador exigir más tiempo? En ese mismo caso, los compradores pidieron aplazar la firma y los vendedores se negaron; el tribunal consideró que los vendedores no habían hecho más que usar su facultad de declarar caducado el compromiso, puesto que a 30 de septiembre no se les había notificado ni la obtención ni la no obtención del préstamo, y que no tenían obligación de prorrogar la duración del compromiso (decisión de la cour d’appel de Chambéry, 28 de enero de 2025, RG 22/00767). La regla práctica es clara: la prórroga, la prorogation, debe pedirse por escrito antes del vencimiento, proponiendo una fecha nueva y precisa, y el vendedor puede aceptarla o rechazarla; el silencio del vendedor no equivale a una prórroga. Si el vendedor acepta, conviene firmar una prórroga escrita, idealmente ante el notario que custodia los fondos, que fije el nuevo vencimiento y recuerde que el resto de la cláusula sigue igual. Si el vendedor calla o se niega, el comprador debe preparar desde ese momento la prueba de sus gestiones, porque el vencimiento se acerca y con él la discusión sobre la señal.

Para el comprador que vive en España hay una dificultad añadida: los bancos franceses suelen pedir nóminas, declaraciones fiscales y extractos traducidos, y a veces exigen domiciliar ingresos en una cuenta francesa. En el caso de Chambery, los compradores, residentes en Suiza, tuvieron que abrir cuenta en el banco francés y movilizar fondos de previsión para aportar 145 500 euros de entrada, con un coste de transferencias que luego reclamaron; el tribunal admitió que habían realizado gestiones reales, aunque rechazó culpar a los vendedores por no haber esperado (decisión de la cour d’appel de Chambéry, 28 de enero de 2025, RG 22/00767). Empiece pronto, pida a cada banco un calendario escrito de su estudio y conserve cada correo: si el banco tarda, esos papeles demostrarán que el retraso no viene de usted. Quien desee una visión general del proceso de compra desde España, con poder notarial, señal, préstamo y plazos, puede completar esta lectura con la guía general sobre comprar una casa en Francia viviendo en España, con poder, señal, préstamo y plazos para no perder el dinero, que describe el recorrido completo del que este artículo desarrolla el momento más delicado: el vencimiento del plazo sin oferta.

II. Cuando el plazo vence sin oferta: caducidad, prueba y señal

A. Quién debe probar qué y con qué papeles

Vencido el plazo sin oferta firme, el contrato puede seguir dos caminos opuestos. O bien la condición ha fallado sin culpa del comprador y el compromiso caduca, con devolución de la señal; o bien el fracaso se debe a la culpa, la negligencia, la mala fe o el abuso del comprador, y la condición se tiene por cumplida, de modo que el comprador pierde la señal o incluso puede quedar obligado. La ley civil lo expresa así: la condición suspensiva se tiene por cumplida si quien tenía interés en ella ha impedido su cumplimiento, según el artículo 1304-3 del Código civil. Muchos compromisos reproducen esta regla en una cláusula que advierte de que toda solicitud que no respete las características pactadas, en importe, tipo o duración, provocará ese cumplimiento ficticio de la condición; en el caso de Chambery, el compromiso advertía exactamente eso y añadía que el comprador se obligaba a hacer todas las gestiones necesarias y a presentar el expediente como muy tarde el 19 de agosto de 2019 (decisión de la cour d’appel de Chambéry, 28 de enero de 2025, RG 22/00767).

La carga de la prueba se reparte. Al comprador le toca demostrar que presentó en plazo solicitudes conformes a lo pactado y que, pese a ello, no llegó ninguna oferta; al vendedor que retiene la señal le toca demostrar que el comprador impidió el cumplimiento. En el caso de Nimes, el tribunal recordó expresamente que corresponde al vendedor demostrar que el beneficiario de la condición impidió su cumplimiento, y los compradores demostraron con una carta de un intermediario de crédito de 14 de octubre de 2022 que, aun con solicitudes perfectamente conformes, la financiación estaba abocada al fracaso por insuficiencia de su capacidad de reembolso, con una tasa de endeudamiento por encima del 35 %; la restitución de los 19 000 euros se ordenó a su favor (decisión de la cour d’appel de Nîmes, 17 de abril de 2025, RG 24/01939). En el caso de Chambery, los compradores aportaron correos de agosto de 2019, dos certificaciones del intermediario, incluida una de 12 de febrero de 2020 que precisaba una solicitud de 705 000 euros a trescientos meses presentada el 19 de agosto de 2019, la propuesta del banco de 24 de agosto de 2019 al 0,95 % y capturas de envíos a bancos; el tribunal declaró probado el depósito en plazo y recordó que presentarlo a través de un intermediario o courtier no lo invalida, y que pedir un tipo del 0,9 % cuando el compromiso fijaba un máximo del 1,1 % no vicia la solicitud, porque el máximo autorizado admite todo tipo inferior (decisión de la cour d’appel de Chambéry, 28 de enero de 2025, RG 22/00767).

De estos dos casos sale una lista concreta de pruebas que todo comprador debe reunir desde el primer día. Primero, las solicitudes mismas: copias de cada expediente presentado, con fecha, importe, duración y tipo idénticos a los del compromiso, dirigidas a establecimientos con sede en Francia y al menos en dos entidades cuando el compromiso lo exige, como exigía el compromiso del caso de Nimes con solicitudes en el plazo máximo de treinta días (decisión de la cour d’appel de Nîmes, 17 de abril de 2025, RG 24/01939). Segundo, las respuestas de los bancos: denegaciones escritas con sus características, o, si el banco tarda, acuses de recibo y calendarios que prueben que el expediente está completo y en estudio. Tercero, la intervención del intermediario: si trabaja con un courtier, exija certificaciones fechadas con las características exactas de la solicitud y conserve sus correos de envío a los bancos, porque el tribunal de Chambery aceptó ese conjunto como prueba del depósito en plazo (decisión de la cour d’appel de Chambéry, 28 de enero de 2025, RG 22/00767). Cuarto, la notificación al vendedor y al notario: comunique por escrito, antes del vencimiento, que no hay oferta, adjunte los justificantes y pida la devolución; si el compromiso prevé una puesta en mora con plazo de ocho días por carta certificada, como preveía el de Chambery, respete ese cauce al pie de la letra (decisión de la cour d’appel de Chambéry, 28 de enero de 2025, RG 22/00767).

Queda una salida que algunos compradores valoran cuando el banco tarda pero la casa les interesa: renunciar a la condición y comprar sin préstamo. La ley lo permite con una condición estricta: cada parte es libre de renunciar a la condición estipulada en su interés exclusivo, mientras no se haya cumplido ni haya faltado, según el artículo 1304-4 del Código civil. La renuncia debe ser clara, referirse a la condición del préstamo, intervenir antes del vencimiento y dirigirse al vendedor y al notario; una vez renunciada la condición, el comprador ya no puede invocar la falta de financiación para liberarse, y si luego no paga el precio responde del incumplimiento. Es una decisión financiera grave que solo tiene sentido con fondos propios acreditados, y nunca debe formularse de palabra ni deducirse del silencio: por escrito, con fecha y con acuse de recibo.

B. La señal se devuelve inmediata e íntegramente, y el notario no es un adversario

Si la condición falla sin culpa del comprador, la consecuencia económica la fija la ley con palabras que no dejan margen: toda cantidad entregada por adelantado es reembolsable de forma inmediata e íntegra, sin retención ni indemnización a ningún título, como dispone el artículo L313-41 del Código de consumo. Los compromisos suelen repetirlo: si una condición no se cumple, cada parte recobra su libertad sin indemnización de una a otra y el anticipo se devuelve inmediata e íntegramente al comprador, como preveía el compromiso del caso de Nimes en su página decimosexta (decisión de la cour d’appel de Nîmes, 17 de abril de 2025, RG 24/01939). El acompte, el anticipo, y el dépôt de garantie, el depósito de garantía, suelen quedar consignados en manos del notario designado como séquestre, tercero depositario, que en el caso de Nimes era la notaria designada por las partes y en el de Chambery el despacho notarial que custodiaba los 33 000 euros (decisión de la cour d’appel de Nîmes, 17 de abril de 2025, RG 24/01939). El notario, el notaire, es en Francia el oficial público que autentica la venta; como depositario, solo libera los fondos con el acuerdo de ambas partes o con una decisión judicial, de modo que su negativa a entregar la señal a una sola parte mientras el vendedor discute no es una toma de partido, sino su deber de neutralidad.

Cuando el vendedor se niega a devolver, el camino es gradual. Primero, un requerimiento escrito al vendedor y al notario con el paquete completo de pruebas: compromiso con la cláusula y sus plazos, solicitudes conformes con fechas, denegaciones o acuses del banco, y recordatorio del artículo L313-41 con su devolución inmediata e íntegra (artículo L313-41 del Código de consumo). Segundo, si el vendedor invoca su contestation sérieuse, su impugnación seria basada en culpa o mala fe del comprador, habrá que responder punto por punto, como hicieron los compradores de Nimes demostrando que el fracaso era cierto por su tasa de endeudamiento aun con solicitudes conformes (decisión de la cour d’appel de Nîmes, 17 de abril de 2025, RG 24/01939). Tercero, la vía judicial ante el tribunal judicial del lugar del inmueble para que ordene el levantamiento de los fondos consignados; en Nimes, el tribunal de apelación ordenó la restitución de los 19 000 euros consignados y condenó al vendedor a las costas y a 2 000 euros por gastos de justicia (decisión de la cour d’appel de Nîmes, 17 de abril de 2025, RG 24/01939). Los intereses de demora y las costas siguen las reglas procesales que el juez aplica al caso concreto, por lo que conviene pedirlos desde la primera reclamación y dejar que sea la decisión la que fije su punto de partida, sin inventar fechas.

Tres advertencias cierran esta parte. La primera: no confunda la retractación de diez días con la condición suspensiva; son mecanismos distintos, con plazos y efectos propios, y el vencimiento de uno no prorroga el otro. La segunda: no presente solicitudes de importe, duración o tipo distintos de los pactados para forzar una denegación rápida; el tribunal de Nimes examinó con lupa esas diferencias y, aunque en aquel caso la restitución se concedió por la imposibilidad cierta de financiación, el comprador que juega con las cifras se expone a que la condición se tenga por cumplida en aplicación del artículo 1304-3 del Código civil. La tercera: no deje pasar el vencimiento sin notificar; en Chambery, la falta de notificación a 30 de septiembre permitió a los vendedores declarar la caducidad, y solo el expediente impecable de gestiones salvó la señal (decisión de la cour d’appel de Chambéry, 28 de enero de 2025, RG 22/00767). Notificar en plazo, con justificantes y por el cauce pactado, es el gesto que separa al comprador diligente del comprador que pierde.

Conclusión

Comprar en Francia con hipoteca es comprar a condición de obtenerla, con un plazo mínimo de un mes que el compromiso suele fijar entre cuarenta y cinco y sesenta días y con unas características de importe, duración y tipo que deben respetarse al euro y al decimal, como imponen los artículos L313-40 y L313-41 del Código de consumo. Solo la oferta firme y sin reserva del banco cumple la condición; el acuerdo de principio no basta y la prórroga debe pactarse por escrito antes del vencimiento, porque el vendedor no está obligado a concederla. Si el plazo vence sin oferta, el contrato caduca cuando el comprador hizo sus gestiones en tiempo y forma, y la señal se devuelve inmediata e íntegramente; si el comprador impidió el cumplimiento, la condición se tiene por cumplida y la señal se pierde, según el artículo 1304-3 del Código civil. La prueba decide: solicitudes conformes y fechadas, respuestas o acuses de los bancos, certificaciones del intermediario y notificación en plazo al vendedor y al notario, como enseñan las decisiones de Nimes y Chambery de 2025. Y si decide seguir adelante sin préstamo, renuncie por escrito antes del vencimiento conforme al artículo 1304-4 del Código civil, sabiendo que esa renuncia cierra la puerta de la protección. Ante un plazo que se agota, actúe por escrito, guarde cada papel y no deje que el silencio del banco se convierta en el silencio de su expediente.