Usted vive en España, ha comprado una casa en Francia y meses después descubre que la etiqueta energética no cuadra: el diagnóstico de rendimiento energético, el diagnostic de performance énergétique que en Francia se abrevia DPE, anunciaba una letra D razonable, pero sus facturas se disparan, un nuevo técnico habla de F o G y, si pensaba alquilar la vivienda, descubre que una vivienda G ya no puede alquilarse. La pregunta es inmediata y práctica: ¿puede reclamar por un DPE falso, contra quién, con qué pruebas y en qué plazo? Este artículo responde con el derecho francés vigente verificado en este run, para un comprador hispanohablante que desconoce el sistema francés.

El DPE no es un folleto comercial. Es el documento que describe la cantidad de energía consumida o estimada y las emisiones de gases de efecto invernadero para un uso estandarizado del edificio, con una clasificación por valores de referencia y recomendaciones de mejora. Esa definición está en el artículo L126-26 del Código de la construcción y de la vivienda. Traducción con valor explicativo, no como cita literal: el diagnóstico indica el consumo en energía primaria y final y las emisiones, informa sobre la ventilación, incluye recomendaciones y el importe teórico del gasto, lo elabora una persona cualificada y su validez la fija el reglamento. En la práctica, esa letra de la A a la G decide tres cosas a la vez: el precio que usted aceptó pagar, si podrá alquilar y qué obras le exigirá el calendario climático francés. Por eso un error de letra no es un detalle administrativo, sino un daño económico que el derecho francés permite reclamar por varias vías, siempre que usted pruebe el error y actúe dentro del plazo.

Este tema es distinto del caso ya tratado de las humedades, grietas y termitas como vicios ocultos, que se explica en la guía sobre vicios ocultos tras comprar una casa en Francia, y distinto del diagnóstico de saneamiento no conforme, tratado en la guía sobre saneamiento no conforme y fosa séptica. Aquí nos centramos en un momento procedural más estrecho: la etiqueta energética falsa, la auditoría que debió acompañarla, la pérdida de la posibilidad de alquilar y la reclamación contra el diagnosticador, que es el técnico que elabora el diagnóstico, o contra el vendedor que conocía la realidad. Esa es la promesa práctica de este artículo: detectar el DPE falso, entender lo que cambia para su bolsillo y reclamar con la prueba correcta antes de que venza el plazo.

I. Lo que el vendedor debió entregarle y cómo se detecta un DPE falso

En Francia, la venta de un inmueble edificado exige un expediente de diagnósticos, el dossier de diagnostic technique, que el vendedor entrega y que se anexa a la promesa de venta o, si no hay promesa, a la escritura auténtica ante notario. Así lo impone el artículo L271-4 del Código de la construcción y de la vivienda. Traducción explicativa: en la venta de todo o parte de un inmueble edificado, el vendedor aporta un expediente que se anexa a la promesa o a la escritura, y ese expediente incluye, entre otros, el riesgo de plomo, el amianto, las termitas, el gas interior, los riesgos naturales y, en su punto sexto, el diagnóstico de rendimiento energético y en su caso la auditoría energética de los artículos L126-26 y L126-28-1. Si usted compró mediante compromis de vente, que es el contrato preliminar bilateral por el que comprador y vendedor se obligan a comprar y vender si se cumplen las condiciones, el DPE ya debía figurar entre los anexos. Si no figuraba, o si figuraba sin número de registro, esa ausencia es ya un primer indicio útil para su reclamación.

El DPE solo vale si lo elabora una persona competente, asegurada e independiente. El artículo L271-6 del mismo Código lo exige. Traducción explicativa: los documentos del expediente, incluido el DPE, los elabora una persona con garantías de competencia, organización y medios adecuados, que debe suscribir un seguro que cubra las consecuencias de comprometer su responsabilidad por sus intervenciones, y que no debe tener ningún vínculo que afecte a su imparcialidad e independencia ni con el propietario o su mandatario ni con una empresa que pueda ejecutar trabajos en lo diagnosticado. Un registro público recopila a las personas en actividad. En la práctica esto significa tres controles inmediatos: que el técnico figure en el registro, que su seguro exista y que no sea el mismo profesional que luego le presupuesta la reforma. Si el diagnosticador recomendó obras y a la vez ofreció ejecutarlas, su independencia queda en entredicho y ese dato sirve ante el juez.

La escala de letras también está fijada por la ley. El artículo L173-1-1 del Código de la construcción y de la vivienda clasifica los edificios de vivienda existentes por nivel decreciente, de la A a la G, según el consumo en kilovatios hora de energía primaria por metro cuadrado y año y las emisiones en kilogramos de dióxido de carbono por metro cuadrado y año. Traducción explicativa: de la clase A extremadamente eficiente a la clase G extremadamente poco eficiente, con umbrales fijados por orden ministerial. Cuando un vendedor le presenta una D y la realidad es una F o una G, no discute un matiz: cambia de tramo de consumo, de tramo de emisiones y, como verá, de régimen jurídico para alquilar.

A. Los tres papeles que debe reunir hoy mismo: DPE, auditoría y número Ademe

El primer control es documental y usted puede hacerlo desde España. Localice el DPE anexado a su promesa o escritura y compruebe cuatro elementos: la fecha de realización, la letra y el consumo declarado, el nombre y la certificación del técnico, y el número de identificación entregado por la Ademe, que es la Agencia de la transición ecológica francesa. La ficha oficial F16096 de service-public.fr sobre el DPE en caso de venta precisa que el técnico debe transmitir los resultados a la Ademe, que la Ademe entrega un número que figurará en el DPE y que sin ese número el DPE no es válido, con multa de 1.500 euros para el técnico que no transmite. Traducción explicativa de esa regla práctica: un DPE sin número Ademe es un papel sin valor, y usted puede verificar su DPE y descargar una atestación en el teletrámite oficial de verificación. Si el número no existe o no corresponde a su dirección, consérvelo como primera prueba del expediente.

El segundo papel es la auditoría energética, el audit énergétique, que es el estudio de trabajos de renovación con etapas, costes estimados y ayudas públicas. El artículo L126-28-1 del Código de la construcción y de la vivienda prevé esa auditoría para la venta de casas con una sola vivienda o de edificios de varias viviendas fuera de copropiedad clasificados de la D a la G, elaborada por un profesional cualificado e independiente del propietario, con propuestas de trabajos compatibles con las servidumbres patrimoniales y de coste no desproporcionado, un recorrido coherente por etapas para lograr una renovación eficiente, una primera etapa que alcance como mínimo la clase E y, salvo obstáculo técnico o de coste, el objetivo de la clase B. La ficha oficial precisa el caso práctico actual: en la venta de una casa o de un edificio de varias viviendas del mismo propietario clasificados E, F o G, debe entregarse además la auditoría al futuro comprador con la promesa o la escritura. Si su casa era en realidad una F o una G y nadie le entregó auditoría, esa omisión es un segundo incumplimiento documental que refuerza su posición, porque le privó de conocer el coste real de sacar la vivienda del estado de coladero energético, la passoire énergétique, que es como Francia llama a las viviendas F y G de muy alto consumo.

El tercer control es la fecha. La misma ficha oficial indica que los DPE realizados desde el 1 de julio de 2021 son válidos diez años, mientras que los realizados entre el 1 de enero de 2018 y el 30 de junio de 2021 dejaron de valer el 1 de enero de 2025 y deben rehacerse en caso de venta. Si su compra es reciente y el expediente contiene un DPE de 2019, el vendedor le entregó un documento caducado. Y desde el 1 de enero de 2026, añade la ficha, el factor de conversión de la electricidad de energía final a primaria pasó de 2,3 a 1,9, de modo que los DPE antiguos pueden actualizarse sin nueva visita cuando la etiqueta mejora. Un DPE caducado o calculado con parámetros obsoletos no sostiene el precio que usted pagó, y el notario que autorizó la escritura con ese anexo defectuoso deberá explicar por qué no lo detectó, aunque su responsabilidad sea distinta de la del vendedor y del técnico.

B. Por qué una letra falsa cambia el precio, el alquiler y las obras

Una letra falsa no es solo una factura de calefacción más alta. En Francia decide si usted puede alquilar. Desde el 1 de enero de 2025 ya no es posible alquilar una vivienda con DPE clasificado G, incluidos la renovación y la reconducción tácita del arrendamiento, y a partir de 2028 la prohibición alcanzará a la clase F y a partir de 2034 a la clase E. Así lo confirma la ficha oficial y lo detalla la página del ministerio de Transición Ecológica sobre prohibición de alquiler y congelación de alquileres de coladeros energéticos, que fija el calendario de decencia energética: al menos la clase F desde el 1 de enero de 2025, al menos la clase E desde 2028 y al menos la clase D desde 2034, con fundamento en el artículo 160 de la ley de Clima y resiliencia n.º 2021-1104 de 22 de agosto de 2021 y el artículo 6 de la ley de arrendamientos n.º 89-462 de 6 de julio de 1989. Traducción explicativa: su casa D que en realidad es G no puede generar rentas desde 2025, y si es F dejará de poder alquilarse en 2028. Para un comprador español que contaba con alquilar en los meses que no usa la casa, esa pérdida de renta es un perjuicio directo y calculable, mes a mes, desde la fecha en que descubrió la verdadera letra.

La letra falsa también congela la renta. La misma página ministerial explica que los alquileres de los coladeros están congelados y que solo podrán volver a subir cuando unas obras saquen la vivienda de ese estado, demostrado con un nuevo DPE tras los trabajos. Si usted compró para alquilar y la vivienda está congelada en una renta baja, la diferencia entre la renta esperada de una D y la renta congelada de una G es otro capítulo del daño. Y si usted compró para revender, el mercado francés ya descuenta las F y G por el coste de la auditoría y de las obras: pagar precio de D por una G es pagar de más, y ese sobreprecio, el excès de prix, es exactamente lo que los tribunales franceses indemnizan cuando el comprador demuestra el engaño, como verá con la jurisprudencia.

El tercer efecto es el coste de salida del coladero. La auditoría que debió entregársele contiene el recorrido de obras por etapas, con órdenes de magnitud de costes y ayudas públicas. Sin auditoría, usted compró a ciegas; con auditoría falsa o incompleta, compró con gafas equivocadas. Conserve presupuestos de empresas francesas para cada etapa, porque el juez no indemniza promesas de reforma, sino presupuestos y facturas. Y recuerde la regla de los anuncios: la ficha oficial advierte que si el anuncio contiene información energética falsa, el comprador puede acudir al tribunal del lugar del inmueble para pedir daños y perjuicios o la anulación de la venta, y el vendedor se expone a multa de 3.000 euros, 15.000 si es persona moral. Guarde capturas del anuncio con la letra prometida, porque el anuncio es la primera prueba de lo que le vendieron.

II. Reclamar con la prueba correcta, contra la persona correcta y dentro del plazo

Demostrar que la letra era falsa no basta: debe dirigir la reclamación contra la persona que responde según cada fundamento, con la prueba que cada vía exige y sin dejar vencer el plazo. El derecho francés ofrece tres caminos principales que pueden combinarse: la responsabilidad del diagnosticador por su falta profesional, la reclamación contra el vendedor por ocultar una información determinante o por engaño, y, cuando el defecto afecta al uso mismo de la casa, la garantía de los vicios ocultos. Cada camino tiene su prueba, su plazo y su resultado posible. Elegir mal el camino es la causa más frecuente de reclamaciones perdidas, incluso con un DPE objetivamente erróneo.

La vía contra el diagnosticador es la más directa cuando el técnico se equivocó en mediciones, superficies, aislamiento, ventanas, caldera o puentes térmicos. El fundamento es la responsabilidad por hecho propio: todo hecho del hombre que causa daño a otro obliga a quien lo cometió por su culpa a repararlo, según el artículo 1240 del Código civil. Traducción explicativa: si el técnico cometió una culpa profesional y esa culpa le causó un daño, debe repararlo, y su seguro obligatorio del artículo L271-6 responde con él. La jurisprudencia de referencia es el fallo de la tercera sala civil del Tribunal de Casación de 21 de noviembre de 2019, recurso n.º 18-23.251, publicado en el Boletín. En ese caso, unos compradores descubrieron por pericia que el DPE de su casa era erróneo y pedían al técnico el coste del aislamiento para alcanzar el rendimiento anunciado. El Tribunal confirmó que el técnico había cometido una falta, pero limitó el perjuicio a la pérdida de oportunidad de negociar una rebaja del precio, no al coste de las obras. El francés de la solución dice que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente, lo que significa en español, como explicación, que el daño indemnizable fue haber pagado de más por una casa que valía menos, no la factura de la reforma. Esa sentencia se dictó bajo el antiguo artículo L271-4, cuando el DPE tenía valor meramente informativo, y la reforma de 2021 ha reforzado su papel contractual; pero la lección procesal sigue intacta: pida la rebaja que habría negociado, cuantificada por pericia, no la reforma entera como si fuera un presupuesto a cargo del técnico.

A. Contra quién reclamar según lo que realmente ocurrió

Si el vendedor conocía la verdadera letra y calló, la vía es el engaño y el deber de información. Quien conoce una información de importancia determinante para el consentimiento del otro debe informar a ese otro cuando este la ignora legítimamente o confía en su cocontratante, según el artículo 1112-1 del Código civil. Traducción explicativa: el vendedor que sabe que la casa es una G y deja que usted compre creyendo que es una D incumple ese deber, y le corresponde a usted probar que esa información le era debida y al vendedor probar que la facilitó. El engaño, el dol, es obtener el consentimiento con maniobras o mentiras, incluida la ocultación intencionada de una información que se sabe determinante, según el artículo 1137 del Código civil. Traducción explicativa: callar a propósito que la casa no podrá alquilarse desde 2025 es una ocultación determinante. Y el error, el engaño y la violencia vician el consentimiento cuando sin ellos la parte no habría contratado o lo habría hecho en condiciones sustancialmente distintas, según el artículo 1130 del Código civil. Traducción explicativa: si usted no habría pagado ese precio sabiendo la G, su consentimiento estuvo viciado.

La jurisprudencia más reciente confirma que la víctima del engaño puede conservar la casa y cobrar la diferencia de valor. El fallo de la tercera sala civil de 28 de mayo de 2026, recursos n.º 24-20.821 y 24-20.944 declara que el comprador de un inmueble víctima de engaño que opta por no pedir la anulación puede demandar la indemnización del exceso de precio, y validó una depreciación del quince por ciento del precio por un trastorno de vecindario ocultado. Traducción explicativa de la solución: no está obligado a devolver la casa para ser indemnizado; puede quedarse con ella y recuperar lo pagado de más. Traslade esa lógica a su DPE falso: un informe pericial que cifre la casa G un diez o un quince por ciento por debajo del precio de D que usted pagó es la prueba reina, mucho más sólida que acumular facturas de calefacción.

Si el defecto va más allá de la etiqueta y la casa presenta un problema oculto que la hace impropia para su uso o disminuye tanto ese uso que usted no la habría comprado o habría pagado menos, se abre la garantía de los defectos ocultos. El artículo 1641 del Código civil la define. Traducción explicativa: el vendedor responde de los defectos ocultos que hacen la cosa impropia para su destino o disminuyen tanto su uso que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos. Un aislamiento inexistente, una caldera condenada o una infiltración estructural enmascarada detrás de la letra falsa pueden entrar aquí, pero atención: la etiqueta falsa por sí sola se discute mejor por las vías anteriores, porque muchos vendedores particulares excluyeron la garantía de vicios en la escritura para lo que no conocían, y esa cláusula no protege al vendedor que conocía el defecto ni al profesional. No mezcle los fundamentos en la demanda sin orden: pida al juez, a título principal, la indemnización del exceso de precio por información falsa o engaño, y, a título subsidiario, la garantía de vicios si la pericia revela un defecto material oculto.

B. Probar el daño, respetar los plazos y pedir lo correcto al tribunal correcto

La prueba se construye en cuatro piezas y en este orden. Primera, el anuncio y el expediente de venta: capturas del anuncio con la letra prometida, promesa o escritura con el DPE anexado, fecha del DPE y número Ademe. Segunda, un nuevo DPE contradictorio encargado a otro técnico certificado e independiente, con visita real al inmueble, que documente la verdadera letra con el método reglamentario vigente. Tercera, una pericia de valoración que cifre la diferencia entre el precio pagado y el valor con la verdadera letra, o la pérdida de rentas si compró para alquilar, con contratos de alquiler comparables y, en su caso, la prueba de la imposibilidad de alquilar una G desde 2025. Cuarta, los presupuestos de salida del coladero por etapas, coherentes con la auditoría que debió entregársele. Encargue la pericia cuanto antes y por vía judicial cuando el vendedor o el técnico discutan: una pericia privada bien hecha orienta la negociación, pero solo la pericia judicial contradictoria se impone si el contrario no coopera. Y no ejecute la reforma integral antes de la pericia: fotografíe, conserve y haga constar el estado, porque reformar antes de probar destruye la prueba del error.

Los plazos son estrictos y distintos según la vía. La acción por vicios ocultos debe intentarla el comprador en dos años desde el descubrimiento del vicio, según el artículo 1648 del Código civil. Traducción explicativa: dos años desde que descubrió el defecto, no desde la escritura. Las acciones personales o mobiliarias, que cubren la responsabilidad del diagnosticador y la indemnización por engaño cuando se conserva el contrato, prescriben en cinco años desde que el titular conoció o debió conocer los hechos que le permiten ejercerla, según el artículo 2224 del Código civil. Traducción explicativa: cinco años desde que supo que la letra era falsa, normalmente la fecha del segundo DPE o de la pericia. No espere al quinto año: cuanto antes reclame por carta fehaciente al vendedor, al técnico y a sus aseguradoras, antes interrumpe discusiones sobre cuándo supo usted la verdad. El tribunal competente es el del lugar del inmueble, y la ficha oficial confirma ese fuero tanto para pedir daños y perjuicios como para pedir la anulación de la venta.

Lo que debe pedir depende de lo que quiera conservar. Si quiere conservar la casa, pida la diferencia entre el precio pagado y el valor real con la verdadera letra, más las rentas perdidas durante la imposibilidad de alquilar y los gastos de pericia y de segundo DPE. Si la ocultación fue tan grave que no habría comprado, pida la anulación por engaño con restitución del precio contra devolución de la casa, más daños. Contra el técnico, pida la pérdida de oportunidad de negociar la rebaja, cifrada por la pericia, con condena solidaria o in solidum, que es la condena conjunta de varios responsables por el mismo daño, junto al vendedor cuando ambos contribuyeron. Y dirija desde el primer día la reclamación también contra las aseguradoras: la del diagnosticador por su seguro obligatorio y, en su caso, la protección jurídica de su propio seguro de hogar en España o Francia para financiar la pericia. Una carta inicial precisa, con el DPE original, el segundo DPE, la fecha de descubrimiento y la cifra pericial, abre más acuerdos que una amenaza genérica, y deja constancia escrita si el caso llega al juez.

Conclusión

Un DPE falso en la compra de una casa en Francia no es una anécdota técnica: es un precio pagado de más, unas rentas que quizá nunca llegarán y unas obras que nadie le anunció. El expediente de diagnósticos anexado a la promesa o a la escritura, el número Ademe, la auditoría de las casas E, F y G, el calendario que ya cierra el alquiler de las G y cerrará el de las F y las E, y la jurisprudencia que indemniza el exceso de precio en lugar de la reforma entera dibujan un camino claro. Reúna el anuncio y el expediente, encargue un segundo DPE independiente, cifre con pericia la diferencia de valor y las rentas perdidas, y reclame por escrito al vendedor, al técnico y a sus seguros sin dejar correr los dos años del vicio descubierto ni los cinco años de la acción personal. Con la prueba correcta y el plazo respetado, la letra falsa se convierte en una cantidad recuperable en lugar de una pérdida definitiva.