Vive usted en España y tiene un piso alquilado en Francia. Un mes el alquiler no llega. Luego otro. El inquilino responde que está pasando un mal momento, ingresa una cantidad parcial y vuelve a desaparecer. Mientras tanto, el préstamo, los cargos de copropiedad y el seguro siguen pasando por su cuenta cada mes. La pregunta que nos hacen los propietarios españoles es siempre la misma: ¿puedo recuperar mi vivienda y la deuda sin cometer un error que me haga perder el procedimiento?
La respuesta corta es que el derecho francés protege al propietario que sigue el procedimiento al pie de la letra y castiga al que improvisa. No existe el desalojo por propia mano: cambiar la cerradura, cortar suministros o sacar los muebles del inquilino convierte al propietario en infractor y arruina su reclamación. En cambio, la ley ofrece una vía clara y graduada: requerimiento formal, señalamiento a los organismos sociales, demanda ante el juez, plazos de pago y, solo al final, desalojo ejecutado por un oficial público. Cada etapa tiene sus plazos y sus menciones obligatorias, y un solo olvido puede anular meses de esfuerzo.
Este artículo explica esa vía completa para un contrato de alquiler de vivienda habitual en Francia: qué hacer en las primeras semanas, cómo funciona el requerimiento de pago con cláusula resolutoria, qué decide el juez en la audiencia, qué plazos puede obtener el inquilino y cómo se ejecuta el desalojo, incluida la tregua invernal. La fuente principal es el artículo 24 de la ley francesa de 6 de julio de 1989 sobre relaciones de alquiler, en su versión vigente desde el 29 de julio de 2023, junto con el Código de procedimientos civiles de ejecución y una sentencia reciente de la corte de apelación de Versalles de 13 de enero de 2026 que muestra cómo razonan los tribunales. Al final encontrará qué piezas debe reunir desde hoy y cuándo conviene pedir ayuda profesional.
I. Las primeras semanas deciden el cobro: requerir, probar y señalar
En Francia, el inquilino de una vivienda tiene una obligación legal expresa de pagar el alquiler y los cargos previstos en el contrato. La corte de apelación de Versalles lo recordó en enero de 2026 citando el artículo 7 a) de la ley de 6 de julio de 1989, que impone al arrendatario esa obligación de pago. Esa es la base de todo: cada mensualidad no pagada es un incumplimiento contractual que usted debe documentar desde el primer día. El propietario que vive en España tiene una desventaja práctica, la distancia, y una sola forma de compensarla, el rastro escrito completo.
A. Cobro amistoso serio y expediente de prueba desde el primer impago
El primer mes impagado no es todavía un procedimiento judicial, pero sí es el momento de construir el expediente. Escriba al inquilino por un medio que deje constancia, carta certificada o correo electrónico con acuse, reclamando la mensualidad exacta con su desglose de alquiler y cargos. Conserve el contrato de alquiler firmado, los últimos recibos pagados, los extractos bancarios que muestran la falta de ingreso y cada respuesta del inquilino. Si un gestor administra el piso, pídale un desglose de la deuda actualizado mes a mes, porque el juez trabajará con cifras, no con impresiones. En el caso decidido por Versalles, el desglose del gestor fue la pieza que permitió al tribunal comprobar que los pagos parciales de los inquilinos, 3 100 euros entre marzo y abril de 2024, no habían saldado la deuda, que seguía creciendo por el alquiler corriente hasta superar los 5 200 euros. La lección es directa: un pago parcial no salva al inquilino si la deuda total, incluido lo corriente, sigue viva, y solo un desglose riguroso lo demuestra.
A partir del segundo mes de impago consecutivo, active además los señalamiento previstos por la ley. Si el inquilino percibe ayudas a la vivienda, el impago debe señalarse al organismo que las paga, la caja de subsidios familiares o la mutualidad agrícola, para mantener el circuito de ayudas y dejar constancia oficial. Y cuando la deuda alcanza dos meses ininterrumpidos o equivale al doble del alquiler mensual sin cargos, el comisario de justicia que entrega los requerimientos debe señalar el caso a la comisión de coordinación de acciones de prevención de desalojos, la llamada CCAPEX, aportando los datos de contacto y la situación socioeconómica conocida de los ocupantes. Ese señalamiento, previsto en el artículo 24 de la ley de 1989, puede consultarse en el texto oficial vigente. No es una denuncia contra el inquilino: es el mecanismo que pone en marcha un diagnóstico social y financiero antes de la audiencia, y el propietario que lo respeta llega al juicio con el procedimiento blindado. La página oficial del servicio público francés resume estas etapas del lado del propietario, reclamar el pago, recurrir a la fianza o al seguro y alertar al organismo de ayudas desde los dos meses de impago.
Si el alquiler está garantizado por una fianza personal, un aval, o por un seguro de impagos o una garantía institucional, actívela cuanto antes y por escrito. La ley exige que el requerimiento de pago se notifique también al fiador dentro de los quince días siguientes a su entrega al inquilino, y si ese plazo se incumple el fiador deja de responder de las penalizaciones e intereses de demora. Para la liquidación de la fianza entregada al inicio, la famosa fianza del alquiler, las reglas de plazos, estado de lugares y retenciones son un tema propio que tratamos en detalle en nuestra guía sobre la fianza no devuelta. No mezcle los papeles: la deuda de alquiler se reclama por la vía del impago, y la fianza se liquida a la salida con su propio procedimiento.
B. Los tres errores que arruinan a los propietarios no residentes
El primer error es esperar demasiado. Cada mes sin actuación escrita aumenta la deuda y deteriora su posición negociadora, porque el juez valorará después si el inquilino puede realmente ponerse al día. El segundo error es creer que cualquier pago parcial reinicia el contador. No es así: lo que detiene la cláusula resolutoria es saldar íntegramente las causas del requerimiento y mantenerse al corriente de lo nuevo, como se verá. En Versalles, los inquilinos pagaron 3 100 euros tras el requerimiento y aun así la cláusula se declaró adquirida, porque a la fecha clave la deuda, con lo corriente incluido, seguía en 3 715,70 euros y subiendo. El tercer error, el más grave, es la vía de hecho: cambiar cerraduras, retirar muebles o presionar al inquilino para que se vaya. Frente a un ocupante sin ningún título, la ley francesa prevé una vía rápida de desalojo que explicamos en nuestra guía sobre la vivienda ocupada ilegalmente. Pero un inquilino con contrato, aunque no pague, tiene un título mientras el juez no resuelva, y solo un comisario de justicia puede ejecutar el desalojo, tras sentencia y con los plazos legales. La página oficial del servicio público lo formula sin ambigüedad: el desalojo lo lleva a cabo un comisario de justicia. Quien se salta esa regla pierde la razón aunque le deban un año de alquiler.
II. La vía judicial: requerimiento, demanda, sentencia y desalojo con plazos legales
Si el cobro amistoso fracasa, el procedimiento judicial francés sigue un orden estricto. Cada fase tiene su propio acto, su propio plazo y sus propias notificaciones a terceros. El propietario que vive en España puede llevarlo a cabo mediante un comisario de justicia y, en la audiencia, mediante abogado, pero debe entender la lógica de cada paso para no pedir lo imposible en el momento equivocado.
A. El requerimiento de pago y la demanda ante el juez
Todo contrato de alquiler de vivienda en Francia contiene obligatoriamente una cláusula de resolución de pleno derecho por impago del alquiler o de los cargos en los términos convenidos o por no entrega de la fianza inicial. Es la llamada cláusula resolutoria, clause résolutoire. Esa cláusula no produce efecto automáticamente: la ley dice que solo opera seis semanas después de un requerimiento de pago que haya quedado sin resultado. La fórmula legal exacta, que conviene conocer tal cual, establece que la cláusula produce efecto únicamente transcurrido ese plazo tras el requerimiento infructuoso, y la explicación en español es que el inquilino dispone de seis semanas para pagar o pedir plazos antes de que el contrato quede resuelto. El texto oficial del artículo 24 puede consultarse íntegro en la web oficial de la legislación francesa.
El requerimiento de pago, commandement de payer, es un acto entregado por comisario de justicia, no una simple carta del propietario. Contiene, bajo pena de nulidad, seis menciones obligatorias: el aviso de que el inquilino dispone de seis semanas para pagar, el importe mensual del alquiler y los cargos, el desglose de la deuda, la advertencia de que sin pago o sin solicitud de plazos se expone a un juicio de resolución y desalojo, la posibilidad de pedir ayuda financiera al fondo de solidaridad para la vivienda de su departamento, con su dirección, y la posibilidad de pedir en cualquier momento al juez un plazo de gracia con fundamento en el artículo 1343-5 del Código civil. Un requerimiento que omita alguna de estas menciones puede ser declarado nulo, y la nulidad hace perder meses. Por eso el contenido del acto lo prepara un profesional a partir del desglose exacto de la deuda.
Una vez transcurridas las seis semanas sin pago íntegro, el propietario puede demandar al inquilino para que el juez constate la resolución del contrato. Esa demanda, la assignation, debe notificarse al representante del Estado en el departamento, el prefecto, al menos seis semanas antes de la audiencia, para que encargue el diagnóstico social y financiero del hogar, con audiencia de ambas partes, que se remitirá al juez y a la comisión de prevención antes del juicio. El inquilino es informado por el prefecto de su derecho a pedir plazos de pago al juez. Existe además una regla especial para los grandes propietarios con forma societaria: las personas jurídicas, salvo las sociedades civiles constituidas solo entre parientes y allegados hasta el cuarto grado, no pueden demandar antes de que pasen dos meses desde que se acudió a la comisión de prevención, bajo pena de que la demanda sea inadmitida. El propietario persona física que alquila su piso queda fuera de esa traba adicional, pero debe cumplir igualmente la notificación al prefecto.
En la audiencia, el juez no se limita a poner un sello. Puede verificar de oficio cada elemento de la deuda y el cumplimiento por el propietario de su propia obligación de entregar una vivienda decente, e invita a las partes a aportar todo lo relativo a un eventual procedimiento de sobreendeudamiento. Si el inquilino está en condiciones de pagar y ha retomado el pago íntegro del alquiler corriente antes de la audiencia, el juez puede concederle plazos de pago de hasta tres años, por excepción al plazo del artículo 1343-5 del Código civil, que en derecho común limita el aplazamiento a dos años. El texto oficial de ese artículo confirma la regla general de dos años que la ley de alquiler amplía a tres en este caso. Y si hay un procedimiento de sobreendeudamiento abierto, la ley coordina ambos cauces: el juez concede los plazos del plan o de la comisión, y la exigibilidad de la deuda puede quedar suspendida hasta que ese procedimiento termine. Todo esto significa que el juez francés busca ante todo salvar el contrato cuando el inquilino ha vuelto a pagar lo corriente, y solo resuelve cuando la deuda es irrecuperable en plazo razonable.
El caso de Versalles ilustra ese razonamiento con hechos corrientes. Requerimiento entregado el 28 de febrero de 2024 por 3 771,02 euros, señalamiento a la comisión el 1 de marzo, demanda el 15 de mayo y aviso al prefecto el 16 de mayo. El juzgado de protección de Pontoise constató la cláusula resolutoria y condenó a la deuda, fijando una indemnización de ocupación igual al alquiler más cargos hasta la salida efectiva. En apelación, con una deuda restante de 1 570,38 euros y el alquiler corriente retomado, la corte confirmó la resolución pero suspendió sus efectos y concedió tres mensualidades de 530, 530 y 510,38 euros además de lo corriente, advirtiendo que si se cumplen íntegramente la cláusula se tendrá por no aplicada, y que ante un solo impago de esas cuotas o de lo corriente la cláusula recupera todo su efecto, con desalojo. La sentencia completa, con motivos y fallo, está disponible en la web oficial de la Corte de Casación que difunde las decisiones judiciales. La enseñanza para el propietario español es doble: el desglose decide, y el inquilino que retoma lo corriente obtiene plazos aunque deba todavía una parte.
B. Sentencia, desalojo, tregua invernal y el caso de París e Isla de Francia
Cuando la resolución queda firme y el inquilino no se va, empieza la fase de ejecución, que también tiene sus plazos. Tras la sentencia, el propietario debe entregar un requerimiento de desalojo, el commandement de quitter les lieux, y la ley concede entonces dos meses antes de cualquier desalojo de un lugar habitado, sin perjuicio de los plazos judiciales que se explican después. La regla figura en el artículo L412-1 del Código de procedimientos civiles de ejecución, cuyo texto oficial precisa además las excepciones: el plazo no se aplica si el juez constata la mala fe de la persona o si los ocupantes entraron por maniobras, amenazas, violencia o coacción. Para un inquilino con contrato que simplemente dejó de pagar, el plazo de dos meses sí se aplica, y el propietario debe contarlo antes de pedir la fuerza pública.
El juez dispone además de una herramienta propia de clemencia con el ocupante: los plazos para desalojar de los artículos L412-3 y L412-4 del mismo código. Puede conceder plazos renovables cuando el realojo no pueda producirse en condiciones normales, y para fijarlos tiene en cuenta la buena o mala voluntad del ocupante, la edad, la salud, la situación familiar y económica de cada parte, las diligencias de realojo acreditadas y el derecho a una vivienda digna. La duración de esos plazos no puede ser inferior a un mes ni superior a un año, según el texto oficial del artículo L412-4. En el caso de Versalles, el juez de la ejecución de Pontoise había concedido a los inquilinos doce meses para dejar el piso tras apreciar su buena fe en la regularización, lo que muestra que la ejecución también se gradúa. A ello se suma el plazo de gracia del derecho común, que permite al juez aplazar o escalonar hasta dos años el pago de las cantidades debidas según la situación del deudor y las necesidades del acreedor.
Y por encima de todos esos plazos planea la tregua invernal, la trêve hivernale. Aunque el desalojo haya sido ordenado por sentencia firme y aunque hayan vencido los plazos concedidos, la ley suspende toda medida de desalojo no ejecutada entre el 1 de noviembre de cada año y el 31 de marzo del año siguiente, salvo que el realojo esté asegurado en condiciones suficientes que respeten la unidad y las necesidades de la familia. El texto oficial del artículo L412-6 fija esas fechas y añade que el juez puede suprimir o reducir la suspensión cuando la ocupación se obtuvo por maniobras o violencia en un lugar distinto del domicilio. En la práctica parisina, esto significa que una sentencia obtenida en otoño puede no ejecutarse hasta abril, y el propietario debe integrar ese calendario en su estrategia: demandar pronto, no esperar a septiembre para iniciar un requerimiento. La indemnización de ocupación, igual al alquiler más cargos hasta la salida efectiva, sigue corriendo durante todo ese tiempo, pero solo es útil si el deudor es solvente o si se ejecuta después contra sus bienes o ingresos.
En cuanto a los muebles que queden en el piso, la suerte no la decide el propietario sino la ley: el destino de los bienes se rige por los artículos L433-1 y L433-2 del Código de procedimientos civiles de ejecución, cuyo texto oficial organiza el inventario y la custodia por el comisario de justicia. Nada de cambiar la cerradura con los muebles dentro ni de llevarlos a un guardamuebles por cuenta propia.
Si el piso está en París o en Isla de Francia, tres particularidades refuerzan lo anterior. Primera, la competencia judicial: la demanda se lleva ante el juez de protección de litigios del tribunal judicial del lugar del inmueble, y en la región parisina esos juzgados conocen un volumen enorme de impagos, por lo que un expediente incompleto se paga con un aplazamiento de meses. Segunda, el invierno parisino hace especialmente sensible la tregua de noviembre a marzo, con servicios sociales y comisiones muy solicitados: el diagnóstico social del prefecto pesa de verdad en la audiencia. Tercera, los cargos de copropiedad parisinos suelen ser elevados, y engordan la deuda y la indemnización de ocupación, de modo que el desglose mensual riguroso es aún más decisivo. Ninguna de estas particularidades cambia la ley aplicable, pero todas aconsejan empezar pronto y documentar todo desde España con ayuda local.
Conclusión
El propietario español cuyo inquilino deja de pagar en Francia no está desarmado, pero solo cobra y recupera si respeta el orden legal: requerimiento formal con sus seis menciones, señalamiento a la comisión y al organismo de ayudas, demanda con aviso al prefecto seis semanas antes, prueba de la deuda por desglose, y ejecución por comisario de justicia con sus dos meses y su tregua invernal. El inquilino que retoma el alquiler corriente y puede pagar obtendrá plazos de hasta tres años, y el tribunal suspenderá la cláusula si cumple, como hizo la corte de Versalles con tres mensualidades. El que no paga ni lo corriente será condenado, deberá una indemnización de ocupación hasta su salida y será desalojado con la fuerza pública si hace falta. La diferencia entre ambos desenlaces se juega en gran parte en el expediente del propietario: contrato, desgloses, requerimientos bien hechos y notificaciones en plazo. Reúna esas piezas desde el primer impago, active la fianza o el seguro sin demora y no intente nunca la vía de hecho. Y si la deuda supera ya dos mensualidades o el inquilino deja de responder, ponga el caso en manos de un profesional antes de que llegue la audiencia, porque es allí donde se ganan o se pierden los plazos.
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