Comprar una casa en Francia desde España empieza mucho antes de la firma ante el notario. El vendedor debe entregarle un expediente de diagnósticos técnicos que describe el estado de la vivienda: energía, plomo, amianto, termitas, instalaciones, saneamiento y riesgos naturales. Esos papeles no son un trámite. Si faltan o están mal hechos, usted puede renegociar el precio, negarse a firmar o, después de la compra, pedir al juez la rebaja del precio, la resolución de la venta o una indemnización. Esta guía explica qué documentos exigir, cómo leerlos y contra quién recurrir, con los textos y las sentencias que los jueces aplican de verdad.

I. El expediente de diagnósticos que el vendedor debe entregarle

A. Qué documentos debe contener según la casa que compra

En Francia, la venta de un inmueble edificado exige un dossier de diagnostic technique, que aquí llamaremos expediente de diagnósticos. El vendedor debe aportarlo y el expediente se anexa al compromis de vente (el contrato preliminar de compraventa) o, si no hay preliminar, a la escritura notarial de venta, llamada acte authentique. Así lo impone el artículo L. 271-4 del Código de la construcción y de la vivienda. El notario, el notaire francés, controla ese anexo cuando autoriza la escritura, pero usted no debe esperar a ese momento: los diagnósticos se negocian y se verifican antes de comprometerse.

El primer documento es el diagnóstico de rendimiento energético, el diagnostic de performance énergétique o DPE. Describe la cantidad de energía consumida o estimada y las emisiones de gases de efecto invernadero con un uso normalizado del edificio, con una clasificación por letras que permite comparar viviendas. Lo define el artículo L. 126-26 del mismo Código, que exige además que lo elabore un profesional cualificado. Para usted, comprador en España, la letra del DPE orienta dos cosas: su futura factura de energía y el valor real del bien. Un DPE con letra baja no impide comprar, pero sí permite discutir el precio cuando hay obras previsibles.

El DPE que le entreguen debe estar vigente. El vendedor debe aportar un DPE de como máximo diez años en la fecha del preliminar o de la escritura, y los DPE realizados entre el 1 de enero de 2018 y el 30 de junio de 2021 dejaron de valer el 1 de enero de 2025, de modo que en una venta actual deben rehacerse. Así lo explica la ficha oficial de la administración sobre el diagnóstico de rendimiento energético. Compruebe la fecha del documento antes que la letra: un DPE caducado equivale en la práctica a un DPE ausente.

Cuando la casa tiene etiqueta E, F o G, el vendedor debe encargar además una auditoría energética, el audit énergétique. Lo prevé el artículo L. 126-28-1 del Código de la construcción y de la vivienda: un profesional propone obras compatibles con el valor del bien, por etapas coherentes hacia una renovación eficaz, con una estimación indicativa del efecto en la factura y órdenes de magnitud de los costes. La lista oficial de diagnósticos exigidos en la venta confirma que esa auditoría se exige para las casas con etiqueta E, F o G. La regla práctica es importante: la auditoría debe entregarse al posible comprador desde la primera visita, incluso por vía electrónica. Si visita una casa con mala etiqueta y nadie le muestra la auditoría, pídala por escrito antes de cualquier oferta.

El segundo bloque del expediente depende de la antigüedad de la casa. Si el edificio es anterior al 1 de enero de 1949, se exige el informe de riesgo de exposición al plomo, el constat de risque d’exposition au plomb o CREP, que localiza los revestimientos con plomo y señala los factores de degradación del edificio, con una nota informativa sobre el saturnismo. Lo define el Código de la salud pública en su artículo L. 1334-5. Si el permiso de construir es anterior al 1 de julio de 1997, se exige el informe sobre amianto, el estado que menciona la presencia o ausencia de materiales con amianto. El artículo L. 1334-13 del Código de la salud pública dispone que ese informe se aporta en la venta en las condiciones de los artículos L. 271-4 a L. 271-6 del Código de la construcción. Para un comprador español, la idea clave es sencilla: casa antigua equivale a más diagnósticos obligatorios, y su ausencia pesa más ante el juez.

El tercer bloque depende del lugar y de las instalaciones. El informe sobre termitas solo se exige si la casa está en una zona declarada infestada, o susceptible de estarlo a corto plazo, por resolución del prefecto, el representante del Estado en el departamento. Los informes de electricidad y de gas interiores se exigen cuando la instalación tiene más de quince años. El diagnóstico de saneamiento se exige si la casa tiene instalación autónoma de aguas residuales. Y en todos los casos debe figurar el estado de riesgos, el documento que indica si el bien está expuesto a riesgos naturales, mineros o tecnológicos, además de la información sobre ruido de aeródromos cuando existe un plan de exposición al ruido. La ficha oficial de diagnósticos en la venta detalla cada supuesto por tipo de vivienda, casa individual o piso.

Si compra en París o en la región de Isla de Francia, tres puntos merecen atención especial. Primero, varias zonas de la región están cubiertas por resoluciones sobre termitas: pregunte en la notaría si el municipio está incluido y desde cuándo. Segundo, el ruido aéreo de Orly y de Roissy afecta a muchos municipios con planes de exposición al ruido: el documento informativo correspondiente debe estar en el expediente. Tercero, el riesgo de inundación del Sena y de sus afluentes aparece en los planes de prevención: el estado de riesgos debe reflejarlo y, como verá más abajo, su ausencia puede anular la venta. No necesita un artículo distinto por ser París: basta con verificar estos tres documentos dentro del expediente principal.

B. Cómo leer el expediente antes de firmar nada

Empiece por las fechas. Cada diagnóstico tiene su propia vigencia y el expediente que se anexa a la escritura debe estar vigente el día de la firma. Ya ha visto la regla del DPE de diez años. Para el resto, desconfíe de los informes con varios años de antigüedad: aunque algún documento sin hallazgos valga durante más tiempo, una instalación eléctrica o de gas puede haber cambiado, y un informe viejo describe una casa que quizá ya no existe. Si el preliminar se firmó hace meses y la escritura se acerca, pida al notario que confirme que cada documento seguirá vigente el día de la firma.

Siga por la firma del informe. Los diagnósticos de plomo, amianto, termitas, gas y electricidad, así como el DPE, deben elaborarlos personas con garantías de competencia, con organización y medios adecuados, cubiertas por un seguro de responsabilidad y sin ningún vínculo que afecte a su imparcialidad e independencia, ni con el propietario ni con una empresa que pueda hacer obras en lo diagnosticado. Lo exige el artículo L. 271-6 del Código de la construcción y de la vivienda. En la práctica, verifique tres líneas de cada informe: el nombre del técnico y su certificación, la compañía aseguradora y la fecha de la visita. Un diagnóstico firmado por una empresa vinculada a la agencia que vende, o sin seguro identificable, vale menos y se impugna mejor.

Tercera comprobación: no pida al DPE lo que no puede darle. La ley dice con claridad que el comprador no puede invocar frente al propietario las recomendaciones que acompañan al DPE, porque solo tienen valor indicativo, como establece el apartado II del artículo L. 271-4 del Código de la construcción y de la vivienda. La frase francesa exacta es: « L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative. », lo que significa en español que las recomendaciones de obras del DPE, como el documento sobre ruido de aeródromos, son orientativas y no crean por sí solas una obligación de resultado del vendedor. Use el DPE para estimar consumos y negociar, no para exigir al vendedor que ejecute las obras sugeridas.

Cuarta comprobación: busque contradicciones internas. Una casa calificada con buena letra energética pero descrita con caldera antigua y ventanas simples, un informe de amianto que no menciona el garaje ni las dependencias, o un informe de termitas limitado a una parte de la parcela son señales de un diagnóstico incompleto. Desde España puede pedir por correo electrónico la subsanación antes del preliminar: que el técnico complete las zonas omitidas o que el vendedor encargue un segundo informe. Todo intercambio escrito cuenta después como prueba de que usted actuó con diligencia y de que el vendedor conocía la duda.

Por último, distinga dos momentos del riesgo. Antes de la firma, el expediente sirve para decidir si compra, a qué precio y con qué condiciones. Después de la firma, sirve como prueba de lo que el vendedor declaró y de lo que ocultó. Si ya compró y descubre humedades, grietas o termitas no señaladas, el camino es el de los vicios ocultos, explicado en nuestra guía sobre qué hacer cuando aparecen humedades, grietas o termitas tras comprar casa en Francia. Pero cuando el problema es el propio expediente, porque falta un documento o porque el informe es erróneo, el régimen es el que sigue, y es más favorable al comprador de lo que parece.

II. Qué hacer si falta un documento o si el diagnóstico es erróneo

A. Falta un diagnóstico: sanciones directas y palancas de negociación

La ley anuda a la ausencia de diagnósticos una sanción automática. Cuando en la escritura falta uno de los documentos de los apartados 1, 2, 3, 4, 7 y 8 del expediente, que cubren el plomo, el amianto, las termitas y el estado de las instalaciones interiores, el vendedor no puede exonerarse de la garantía de los vicios ocultos correspondientes. La fórmula francesa es: « le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante », es decir, en español, que el vendedor pierde la posibilidad de excluir su responsabilidad por esos defectos ocultos. Es el apartado II del artículo L. 271-4 del Código de la construcción y de la vivienda. En la práctica, la cláusula de exoneración que casi todas las escrituras incluyen a favor del vendedor queda sin efecto para esos riesgos.

Para otros dos documentos, la sanción es aún más directa. Si falta el estado de riesgos o las resoluciones de policía de seguridad y salubridad del inmueble, el comprador puede pedir al juez la resolución del contrato o una rebaja del precio. El mismo apartado II lo establece así. De modo que la ausencia del estado de riesgos no es un simple olvido formal: abre la puerta a deshacer la venta o a pagar menos, a elección del comprador y según la gravedad.

Los jueces aplican esa sanción sin timidez. La Sala Tercera de lo Civil del Tribunal de Casación confirmó la resolución de la venta de un terreno de camping situado en zona roja de un plan de prevención del riesgo de inundación, aprobado por resolución prefectoral, cuando el expediente anexado a la venta no mencionaba ese riesgo. La sentencia precisa que la consulta del compendio de actos administrativos del departamento podía informar útilmente a las partes, mientras que la página web de la prefectura solo tenía valor informativo. Es la sentencia de 19 de septiembre de 2019, recursos 18-16.700 y acumulados, que desestimó los recursos y mantuvo la resolución de la venta por falta de información sobre los riesgos en la escritura. Si compra cerca de un río, en zona inundable o al pie de una ladera, el estado de riesgos es el documento que decide el pleito.

Hay un caso particular que conviene conocer: el saneamiento no colectivo. Cuando la instalación de saneamiento individual no es conforme en la fecha de la escritura, el comprador debe hacer las obras de adecuación en el año siguiente a la venta. El mismo artículo L. 271-4 lo dispone. No es una sanción contra el vendedor, sino una obligación que cae sobre usted: descuéntela del precio antes de firmar, con presupuestos en la mano, porque el plazo de un año corre desde la escritura.

Antes de firmar, su posición es fuerte y barata. Exija el expediente completo antes del preliminar y no acepte la promesa de aportarlo «para la escritura»: el artículo L. 271-4 ordena anexarlo ya al preliminar. Si falta un documento, pida por escrito que se aporte, que se aplace la firma o que se incluya una condición suspensiva vinculada a un diagnóstico conforme. Cada semana de retraso cuesta menos que un pleito. Y si el vendedor se niega, esa negativa escrita es ya una prueba de su mala fe para una futura reclamación. Sobre cómo blindar el preliminar, con el desistimiento de diez días, las arras y la cláusula penal, vea nuestra guía sobre firmar un preliminar en Francia y querer dar marcha atrás. Si además financia la compra con préstamo, recuerde que la denegación del crédito tiene su propio régimen protector, explicado en nuestra guía sobre hipoteca denegada y recuperación de la señal.

Después de firmar, la falta del documento se convierte en acción judicial. Para los diagnósticos de plomo, amianto, termitas e instalaciones, reclame por vicios ocultos sin que el vendedor pueda oponerle la cláusula de exoneración. Para el estado de riesgos y las resoluciones de policía, pida la resolución o la rebaja del precio. En ambos casos, conserve el expediente tal como se anexó a la escritura: el notario guarda copia, pero pida la suya completa desde el primer día.

B. Diagnóstico erróneo: contra quién recurrir, con qué pruebas y en qué plazos

Cuando el informe existe pero está mal, hay dos demandados posibles y no responden de lo mismo. El técnico que hizo el diagnóstico responde de su falta profesional. El vendedor responde de lo que sabía y no dijo, y de los defectos ocultos de la cosa vendida. Elegir bien al demandado, o demandar a los dos a la vez, decide el éxito.

La responsabilidad del técnico está hoy firmemente establecida. El Tribunal de Casación casó una sentencia que había limitado a 40.000 euros, como simple pérdida de oportunidad de negociar, la indemnización debida por un informe de amianto erróneo. El técnico había omitido señalar la presencia de amianto en los tejados de una dependencia, de la sala de calderas, del garaje, de dos desvanes y de los tejados del lavadero y de la cocina. La Sala Tercera declaró que el informe sobre amianto anexado a la venta garantiza al comprador contra el riesgo de amianto, y que la responsabilidad del técnico queda comprometida cuando el diagnóstico no se hizo conforme a las normas y a las reglas del oficio y resulta erróneo. La casación reprocha a la corte de apelación haber aplicado la simple pérdida de oportunidad pese a constatar omisiones culposas tan extensas. Es la sentencia de la Sala Tercera de lo Civil de 30 de enero de 2025, recurso 23-14.029, con casación total y reenvío. El comprador que descubre amianto no informado después de comprar dispone así de una acción directa contra el técnico y su aseguradora, con un fundamento que el Tribunal Supremo francés ha confirmado expresamente.

El mismo esquema vale para el DPE erróneo. La Corte de Apelación de Pau declaró a una sociedad de diagnósticos responsable de una falta en un DPE de 2015 que contenía errores en el análisis energético del inmueble, con impacto directo en los consumos reales. El tribunal condenó a la sociedad a pagar 6.500 euros por la pérdida de oportunidad de los compradores de haber negociado un precio menor por la casa. Y añadió un punto esencial para usted: el vendedor cumple su única obligación contractual entregando al comprador el DPE elaborado por un profesional, de modo que no compromete su responsabilidad contractual aunque el diagnóstico contenga un error, incluso si ese error proviene de información que él retuvo. Es la sentencia de la Corte de Apelación de Pau de 18 de marzo de 2025, autos 23/01760. La lección es clara: por el error del DPE se demanda al técnico, y al vendedor se le demanda por lo que ocultó o por los vicios de la cosa, no por el error del papel.

Contra el vendedor, el primer fundamento es el deber de información. Quien conoce una información determinante para el consentimiento de la otra parte debe transmitírsela, cuando esta legítimamente la ignora o confía en su contratante. Lo dispone el artículo 1112-1 del Código civil, que precisa que esa información debe tener un vínculo directo y necesario con el contenido del contrato. Un vendedor que sabía que el tejado contenía amianto, que el sótano se inundaba o que la instalación eléctrica era peligrosa, y dejó que el diagnóstico dijera lo contrario sin corregir, incumple ese deber. La prueba suele estar en los presupuestos de obras que pidió antes de vender, en sus declaraciones al seguro o en los mensajes con la agencia.

El segundo fundamento contra el vendedor es la garantía de los vicios ocultos. El vendedor responde de los defectos escondidos de la cosa que la hacen impropia para su uso o que disminuyen tanto ese uso que el comprador no la habría adquirido, o habría pagado menos, de haberlos conocido. Es el artículo 1641 del Código civil. Recuerde el encadenamiento con el expediente: si el diagnóstico correspondiente faltaba en la escritura, el vendedor no puede invocar la cláusula de exoneración. Y si el diagnóstico existía pero era erróneo por culpa del técnico, el vendedor profesional o el vendedor que conocía el defecto tampoco queda protegido por esa cláusula.

Los plazos obligan a moverse pronto. La acción por vicios ocultos debe interponerse en los dos años siguientes al descubrimiento del defecto, según el artículo 1648 del Código civil. Dos años parece mucho, pero el tiempo se consume en peritajes y requerimientos. En cuanto descubra el problema, encargue un segundo diagnóstico a un técnico independiente, conserve facturas, fotografías fechadas y los informes originales anexados a su escritura, y envíe un requerimiento escrito al vendedor y al técnico. La contrapericia privada no sustituye al perito judicial, pero es la que convence al juez de ordenar la pericia y la que fija el importe del daño.

Un último consejo de prueba para quien vive en España: centralice todo en la notaría francesa que autorizó la venta. Pida copia completa del expediente anexado, de la escritura y de los poderes. Verifique la identidad del técnico, su certificación vigente a la fecha del informe y su aseguradora, porque la demanda contra el técnico se dirige en la práctica contra su seguro. Y no disperse los plazos: la acción contra el técnico por su falta profesional y la acción contra el vendedor por vicios ocultos pueden acumularse en el mismo procedimiento ante el tribunal judicial del lugar del inmueble, con el peritaje común a ambas.

Conclusión

El expediente de diagnósticos es el retrato oficial de la casa que va a comprar: el vendedor debe entregárselo completo y vigente desde el preliminar, elaborado por técnicos independientes y asegurados, con el DPE de menos de diez años y la auditoría energética desde la primera visita cuando la etiqueta es E, F o G. Si falta un documento, la ley priva al vendedor de su cláusula de exoneración o le permite a usted resolver la venta o rebajar el precio, y los jueces lo aplican, incluida la resolución por un estado de riesgos omitido en zona inundable. Si el informe es erróneo, el técnico responde de su falta, con indemnización confirmada por el Tribunal de Casación en materia de amianto y por las cortes de apelación en materia de DPE, mientras que el vendedor responde de lo que sabía y de los vicios ocultos en el plazo de dos años desde el descubrimiento. Comprar desde España no le deja indefenso: le deja a distancia, y la distancia se compensa con papeles exigidos a tiempo, requerimientos escritos y una contrapericia rápida. Exija el expediente antes de comprometerse, léalo con estas claves y, ante la primera duda seria, haga que un abogado lo revise antes de firmar.

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