Compró una casa nueva o recién reformada en Francia, todo parecía en orden el día de la entrega, y meses después aparecen grietas que crecen, un suelo que se levanta, humedades que no estaban o una instalación que no funciona. Si vive en España o acaba de instalarse en Francia y el constructor responde con evasivas, este artículo le explica el camino francés paso a paso: qué son la recepción de la obra y las reservas, qué cubren exactamente la garantía de perfecto acabado de un año, la garantía bienal de dos años y la garantía decenal de diez años, qué es el seguro de daños a la obra, qué pruebas necesita reunir desde el primer día y cómo reclamar antes de que venza cada plazo. No es lo mismo que comprar una vivienda usada entre particulares: en ese caso rige la garantía de los vicios ocultos, que ya tratamos en otro artículo sobre humedades, grietas o termitas descubiertas tras comprar una casa en Francia. Aquí hablamos de obra nueva o de reforma ejecutada por un profesional, donde el constructor responde con un régimen propio y muy estructurado del Código civil francés.
I. Las tres garantías legales del constructor: qué cubre cada una y desde cuándo corre el plazo
En Francia, quien construye o hace construir responde de pleno derecho de ciertos daños durante unos plazos fijados por la ley, sin que el propietario tenga que demostrar una culpa del constructor. El punto de partida de todos los plazos es la recepción de la obra, llamada en francés réception. La recepción es el acto por el cual el dueño de la obra, llamado maître de l’ouvrage (el cliente que encarga la obra o el comprador en caso de venta sobre plano o de casa recién construida), declara aceptar la obra, con o sin reservas. Se hace a instancia de la parte más diligente, de forma amistosa o, en su defecto, por vía judicial, y siempre de forma contradictoria, es decir, con ambas partes presentes o debidamente convocadas. Las reservas, llamadas réserves, son los defectos visibles que el dueño anota en el acta de recepción, el procès-verbal de réception, o que notifica por escrito después. Todo el sistema gira alrededor de esa fecha: fíjela por escrito, consérvela y actúe a partir de ella.
A. Garantía decenal de diez años, garantía bienal de dos años y garantía de perfecto acabado de un año
La garantía más fuerte es la decenal, la garantie décennale. El artículo 1792 del Código civil dispone, en su texto oficial francés: « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » Traducción explicativa: todo constructor de una obra responde de pleno derecho, frente al dueño o al comprador de la obra, de los daños, incluso derivados de un vicio del suelo, que comprometan la solidez de la obra o que, afectando a uno de sus elementos constitutivos o a uno de sus elementos de equipamiento, la hagan impropia para su destino. Solo se libera si prueba que los daños provienen de una causa ajena, la cause étrangère, como el hecho de un tercero, el caso fortuito o la culpa de la propia víctima. Retenga las dos llaves que abren la decenal: daño que compromete la solidez o daño que hace la vivienda impropia para vivir en ella. Una grieta estética y estable en un revestimiento no entra; un suelo de salón que se levanta hasta el punto de que no se puede caminar sin protegerse los pies, sí puede entrar, como veremos con un caso real más abajo.
¿Quién es constructor a estos efectos? Más gente de la que parece. El artículo 1792-1 del Código civil reputa constructor, en francés constructeur, al arquitecto, al empresario y al técnico unido al dueño por un contrato de obra, pero también a quien vende, después de su terminación, una obra que ha construido o ha hecho construir, y a quien actúa como mandatario del propietario con una misión asimilable a la de contratista. Traducción explicativa: si usted compró su casa nueva a un promotor o a un vendedor que la hizo construir, ese vendedor es constructor a efectos de la decenal aunque no haya puesto un solo ladrillo. Esta frase es esencial para el comprador español que adquiere sobre plano o recién terminado: no necesita buscar al albañil, puede dirigirse contra su vendedor.
La decenal cubre también ciertos equipamientos. El artículo 1792-2 del Código civil extiende la presunción de responsabilidad a los daños que afectan a la solidez de los elementos de equipamiento, pero solo cuando forman un cuerpo indisociable con las obras de viabilidad, cimentación, estructura, cerramiento o cubierta: hay indisociabilidad cuando desmontar o sustituir el elemento exige deteriorar o quitar materia de la obra. Traducción explicativa: una canalización empotrada en la estructura cuya sustitución obliga a romper el forjado puede entrar en la decenal; un aparato simplemente posado, no. Los demás elementos de equipamiento, los que no son indisociables, tienen su propia garantía: el artículo 1792-3 del Código civil establece que son objeto de una garantía de buen funcionamiento, la garantie de bon fonctionnement, llamada garantía bienal, de una duración mínima de dos años desde la recepción. Traducción explicativa: durante al menos dos años desde la recepción, los equipamientos disociables que no funcionan bien —una caldera, persianas motorizadas, un sistema de ventilación defectuoso— deben ser reparados o sustituidos al amparo de esta garantía.
La tercera garantía es la de perfecto acabado, la garantie de parfait achèvement, de un año desde la recepción. El artículo 1792-6 del Código civil la define con detalle: el empresario queda obligado durante un año desde la recepción a reparar todos los desórdenes señalados por el dueño, bien mediante las reservas del acta de recepción, bien por notificación escrita para los revelados después; los plazos de reparación se fijan de común acuerdo y, a falta de acuerdo o en caso de inejecución en el plazo fijado, los trabajos pueden ejecutarse, tras un requerimiento infructuoso, a costa y riesgo del empresario incumplidor; la ejecución se constata de común acuerdo o judicialmente; y la garantía no cubre lo necesario para remediar el desgaste normal o el uso. En la práctica, este primer año es su ventana de oro: todo lo que vea —fisuras, remates, pintura, puertas que rozan, conexiones pendientes— debe quedar por escrito y reclamarse dentro de ese año. Un caso juzgado en Grenoble lo ilustra bien: recepción de una casa individual el 12 de febrero de 2018 con veintidós reservas, desacuerdo sobre su levantamiento, requerimiento del dueño en mayo de 2018 y demanda en diciembre de 2018, dentro del año de perfecto acabado. La corte de apelación de Grenoble, en su sentencia de 9 de septiembre de 2025 (recurso n.º 21/01968), confirmó que el constructor debía los trabajos de reparación y el perjuicio de goce, fijados en 13.178,75 euros, más 4.985 euros de penalizaciones por retraso, y ordenó restituir al constructor la retención en garantía del 5 % consignada. La lección es clara: reservas detalladas en el acta, requerimiento escrito y demanda dentro del año permiten ganar; el silencio o el acuerdo verbal no bastan.
Un ejemplo de decenal aplicada a un daño interior lo da la corte de apelación de Orleans en su sentencia de 18 de marzo de 2025 (recurso n.º 22/01556). Tras una ampliación con solado nuevo, el pavimento del salón se desniveló hasta crear un riesgo para quienes caminaban por la estancia. La aseguradora sostenía que no había daño grave dentro del plazo decenal y que la recepción tácita se había producido años antes con el pago de la factura sin reservas. La corte respondió que el desnivel del solado de un salón impedía desplazarse sin protección en los pies y hacía la vivienda impropia para su destino, que el desorden se había revelado durante el periodo de prueba decenal y que la garantía decenal del constructor quedaba comprometida: condenó a la aseguradora a pagar 124.139,13 euros sin impuestos, actualizados según el índice BT 01, más 6.846 euros de mudanza y guardamuebles y otras cantidades. Para el propietario español, la enseñanza es doble: un daño interior puede ser decenal si impide el uso normal de la vivienda, y la fecha de revelación del desorden dentro de los diez años es tan importante como su gravedad.
B. Recepción con o sin reservas, plazos de extinción y diferencia con los vicios ocultos de la compraventa
La recepción merece una sección propia porque condiciona todo. Si usted encarga la obra, no firme un acta en blanco ni pague el saldo sin visitar la vivienda con calma, de día, con fotos y, si puede, con un técnico. Anote cada defecto en el acta, por pequeño que parezca: una reserva escrita hoy es un derecho conservado mañana. Si el constructor se niega a una recepción contradictoria, puede pedirla al juez. Si ya compró la casa terminada, conserve la fecha de entrega y de la escritura, porque de ella se deducirá el punto de partida de los plazos frente a su vendedor-constructor. Y si descubre un desorden después de la recepción, notifíquelo por escrito cuanto antes: carta certificada con acuse de recibo o requerimiento por comisario de justicia (huissier de justice, oficial que levanta actas fehacientes), nunca solo una llamada o un mensaje informal. El requerimiento formal, la mise en demeure, es la pieza que permite después pedir la ejecución a costa del empresario o activar el seguro.
Los plazos son de extinción, no simples recomendaciones. El artículo 1792-4-1 del Código civil dispone que toda persona cuya responsabilidad pueda comprometerse en virtud de los artículos 1792 a 1792-4 queda liberada de las responsabilidades y garantías de los artículos 1792 a 1792-2 una vez transcurridos diez años desde la recepción, y de la del artículo 1792-3 al expirar su plazo. Traducción explicativa: pasados diez años desde la recepción se apaga la decenal, y pasados dos años se apaga la bienal. Para las acciones contra un subcontratista, el artículo 1792-4-2 del Código civil fija la prescripción en diez años desde la recepción para los daños de los artículos 1792 y 1792-2, y en dos años para los del artículo 1792-3. Traducción explicativa: contra el subcontratista rigen los mismos topes, diez o dos años según la naturaleza del daño. No espere al último mes: la pericia y la demanda llevan tiempo, y un plazo vencido entierra el mejor caso.
No confunda estas garantías con los vicios ocultos de la compraventa. El artículo 1641 del Código civil establece que el vendedor responde de los defectos ocultos de la cosa vendida que la hacen impropia para el uso al que se destina o que disminuyen tanto ese uso que el comprador no la habría adquirido, o solo por menor precio, de haberlos conocido. Traducción explicativa: si compra una vivienda usada a otro particular y descubre después un defecto escondido y grave, la vía es la de los vicios ocultos, con sus propios plazos y pruebas. Pero si su casa es nueva o reformada por un profesional, la vía principal es la de las garantías de construcción, y su vendedor es además constructor por el artículo 1792-1. Elegir mal la vía hace perder tiempo y, a veces, el pleito: por eso conviene calificar desde el inicio si el demandado actuó como vendedor particular o como constructor, y acumular ambas vías solo cuando los hechos lo permiten y el abogado lo considera útil. Si su caso es el de una vivienda usada, lea nuestra guía sobre qué hacer cuando aparecen humedades, grietas o termitas tras la compra; si su caso es obra o reforma, siga leyendo, porque el seguro y el procedimiento son distintos.
II. Seguro de daños a la obra, pruebas y estrategia de reclamación desde España o desde Francia
La gran particularidad francesa es que, junto a la responsabilidad del constructor, existe un seguro propio del dueño: el seguro de daños a la obra, llamado en francés assurance dommages-ouvrage. No busca culpables, sino pagar rápido la reparación. Si usted hizo construir, reformó a fondo o compró sobre plano, pregunte desde el primer día si existe esa póliza y pida la copia: puede ahorrarle años de pleito.
A. El seguro de daños a la obra: quién debe suscribirlo, qué plazos tiene y por qué una aceptación ya no se discute
El artículo L242-1 del Código de seguros impone que toda persona física o moral que, como propietaria, vendedora o mandataria del propietario, haga realizar trabajos de construcción suscriba antes de la apertura de la obra, por su cuenta o por la de los propietarios sucesivos, un seguro que garantice, fuera de toda búsqueda de responsabilidades, el pago de la totalidad de los trabajos de reparación de los daños de la naturaleza de aquellos de los que responden los constructores según el artículo 1792-1 y el artículo 1792 del Código civil. Traducción explicativa: quien encarga la obra debe contratar antes de empezarla un seguro que pague todas las reparaciones de daños de tipo decenal, sin discutir primero quién tuvo la culpa, y esa cobertura se transmite a los compradores sucesivos. La ficha oficial de la administración francesa sobre defectos de construcción confirma el esquema de las tres garantías y el papel de este seguro, y puede consultarse en la ficha oficial sobre defectos de construcción y garantías.
Los plazos del asegurador están tasados por el mismo artículo L242-1: sesenta días como máximo desde la declaración del siniestro para notificar su decisión sobre el principio de la garantía, noventa días como máximo para presentar una oferta de indemnización, total o provisional, destinada al pago de las reparaciones, y quince días para pagarla una vez aceptada por el asegurado. Si el asegurador incumple alguno de esos plazos o propone una oferta manifiestamente insuficiente, el asegurado puede, tras notificárselo, acometer por su cuenta los gastos necesarios para reparar, y la indemnización se incrementa de pleno derecho con un interés igual al doble del tipo de interés legal. En casos de dificultades excepcionales por la naturaleza o importancia del siniestro, el asegurador puede proponer, motivando razones técnicas y con aceptación expresa del asegurado, un plazo adicional que no exceda de ciento treinta y cinco días. El seguro produce efectos tras expirar la garantía de perfecto acabado del artículo 1792-6, salvo dos excepciones: antes de la recepción, cuando tras un requerimiento infructuoso se resuelve el contrato con el empresario por incumplir sus obligaciones, y después de la recepción, cuando tras un requerimiento infructuoso el empresario no ha ejecutado las suyas. Guarde este detalle: sin requerimiento previo infructuoso no se abre la excepción, así que el requerimiento formal previo es obligatorio también para el seguro.
La jurisprudencia reciente ha blindado al asegurado. La Tercera Sala de lo Civil de la Corte de Casación francesa, en su sentencia de 3 de abril de 2025 (recurso n.º 23-16.055), juzgó el caso de unos propietarios que habían declarado varios desórdenes, cuya aseguradora de daños a la obra había aceptado la garantía y pagado anticipos parciales, pero luego se negaba a completar la indemnización alegando que algunos daños no eran decenales. La Corte casó la sentencia de apelación y fijó la doctrina: el asegurador que ha aceptado la puesta en juego de la garantía dentro del plazo de sesenta días ya no puede discutirla por el carácter supuestamente no decenal del daño, y debe financiar los trabajos que permitan remediarlo, con el complemento que resulte de la pericia. En el caso concreto, los daños numberedos incluían ventanales, puertas interiores y revestimientos, y la Corte ordenó revisar cada partida a la luz de los informes periciales, recordando además que el asegurado que no acepta la oferta puede recibir un anticipo de al menos tres cuartas partes y seguir reclamando el resto ante el juez. Para el propietario español, el mensaje es práctico: declare el siniestro por escrito, exija la respuesta en sesenta días y la oferta en noventa, no acepte un pago parcial como cierre y reclame el complemento con la pericia en la mano, porque una vez aceptada la garantía el asegurador ya no puede volverse atrás.
Desde el punto de vista fiscal, una precisión breve: los impuestos de la compra, la tributación de la reventa o de la sucesión de esta casa pertenecen a otra materia y se tratan en las guías de fiscalidad internacional; aquí solo importa saber que la indemnización por reparar su vivienda no sustituye ningún consejo fiscal y que la factura de las obras y la pericia sirven también para documentar el valor real del inmueble. Si su compra aún está en fase de contrato preliminar y financiación, revise además nuestra guía sobre hipoteca denegada y condición suspensiva del préstamo, porque perder la financiación a tiempo y con las pruebas adecuadas permite recuperar la señal.
B. Probar bien desde el primer día y reclamar en el orden correcto sin dejar vencer ningún plazo
La mayoría de los casos se ganan o se pierden en las pruebas reunidas durante los primeros meses. Empiece por conservar el contrato de obra o de compra sobre plano, los presupuestos, las facturas, el acta de recepción con sus reservas, las notificaciones posteriores, los certificados de seguro decenal de cada empresa y, si existe, la póliza de daños a la obra. Fotografíe cada desorden con fecha, mida las grietas con testigo de yeso o fisurómetro, anote cuándo aparecieron y cómo evolucionan, y guarde los correos y mensajes donde el constructor reconoce el problema o promete volver. Encargue cuanto antes un informe técnico privado a un arquitecto o perito independiente: no sustituye a la pericia judicial, pero permite calificar el daño, estimar el coste y decidir la vía. Si el constructor impide el acceso o niega los hechos, un acta de comisario de justicia (constat d’huissier) fija la realidad de forma fehaciente y cuesta mucho menos que un pleito perdido por falta de prueba. Y no haga reparar por su cuenta antes de que el daño haya sido constatado por perito, salvo urgencia debidamente documentada: una reparación prematura borra la prueba y el adversario alegará que ya no se puede saber qué pasó.
El orden de reclamación recomendado es sencillo. Primero, requerimiento escrito al constructor detallando cada desorden, invocando la garantía correspondiente —perfecto acabado si está en el primer año, bienal si es un equipamiento disociable dentro de los dos años, decenal si compromete la solidez o hace la vivienda impropia— y fijando un plazo razonable de reparación, con advertencia de ejecución a su costa y de declaración al seguro. Segundo, declaración paralela del siniestro al asegurador de daños a la obra y a la aseguradora decenal del constructor, por escrito y con la documentación, vigilando los plazos de sesenta y noventa días. Tercero, si no hay respuesta o la oferta es insuficiente, demanda de medidas provisionales ante el juez de medidas urgentes, el llamado juge des référés, para pedir una pericia judicial: el perito designado por el tribunal visita la vivienda, oye a las partes y emite un informe que suele determinar el resultado del litigio. Cuarto, demanda sobre el fondo reclamando la reparación en naturaleza o su coste, los perjuicios de goce por no poder usar la vivienda con normalidad, los gastos de alojamiento temporal, mudanza y guardamuebles, y, en su caso, las penalizaciones por retraso pactadas en el contrato. Los casos citados muestran que los tribunales conceden esas partidas cuando están probadas: mudanza y guardamuebles en Orleans, perjuicio de goce y penalizaciones en Grenoble, y complementos de indemnización en Casación.
Atención a los errores que vemos con frecuencia en propietarios que viven en España. Primer error: esperar a las vacaciones de verano para actuar y dejar que venza el año de perfecto acabado o los dos años de la bienal. Segundo error: aceptar una reparación parcial del constructor sin dejar constancia de que subsisten reservas, lo que luego se interpreta como levantamiento de las reservas. Tercero: reparar con otro empresario sin requerimiento previo ni constatación, quedándose sin prueba y sin cobertura del seguro. Cuarto: demandar solo al vendedor particular olvidando que el vendedor que hizo construir es constructor por el artículo 1792-1, o demandar solo al albañil insolvente olvidando a su aseguradora decenal y al seguro de daños a la obra. Quinto: mezclar la vía de los vicios ocultos con la de las garantías sin estrategia, cuando cada una tiene plazos, demandados y pruebas distintos. Si su compra incluyó un contrato preliminar con arras o cláusula penal y ahora el vendedor se niega a firmar o usted quiere desistir, no mezcle ese litigio con el de las garantías: son dos pleitos distintos y cada uno tiene su guía, como la dedicada a compromiso firmado y arrepentimiento, arras y ejecución forzosa.
Conclusión
Si compró casa nueva en Francia siendo español y aparecen defectos, el derecho francés le ofrece un arsenal preciso pero con plazos estrictos: un año de perfecto acabado para todo lo señalado en la recepción o notificado por escrito, dos años de bienal para los equipamientos disociables y diez años de decenal para los daños que comprometen la solidez o hacen la vivienda impropia para su destino, con el vendedor que hizo construir tratado como constructor y un seguro de daños a la obra que debe responder en sesenta y noventa días sin poder retractarse de una garantía aceptada. La jurisprudencia de 2025 confirma que los tribunales aplican estas reglas con firmeza cuando el propietario prueba a tiempo: recepción con reservas detalladas, requerimiento formal, declaración al seguro, pericia y demanda dentro del plazo. Reúna hoy mismo el acta, las fotos, los seguros y la pericia privada, envíe el requerimiento antes de que venza el primer año y no deje que una oferta parcial cierre su caso. Con la calificación correcta y las pruebas en orden, el constructor y sus aseguradoras pueden ser condenados a pagar la reparación íntegra y los perjuicios, como muestran las condenas de 124.000 euros en Orleans o los trabajos más penalizaciones en Grenoble.
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