Usted encontró una casa en Francia, firmó rápidamente un papel en la agencia o en la notaría y, de vuelta en España, las dudas crecen: la hipoteca se complica, aparecen gastos que no había calculado, su pareja ya no quiere seguir adelante o, al contrario, es el vendedor quien empieza a dar largas y amenaza con no firmar la escritura definitiva. En derecho francés, ese primer papel no es una simple reserva sin consecuencias. Según cómo esté redactado, puede equivaler ya a la venta, puede dejarle solo diez días para salir sin coste o puede costarle una señal importante. Y la salida depende de tres cosas muy concretas: qué contrato firmó exactamente, si el plazo de desistimiento sigue abierto y qué dice la cláusula de dinero.
Este artículo responde a la pregunta que hacen muchos compradores españoles después de firmar: ¿puedo echarme atrás sin perder dinero y qué pasa si es el vendedor quien se echa atrás? Veremos primero el marco que decide si usted aún puede salir sin pagar, con el tipo de contrato y el desistimiento de diez días, y después qué ocurre cuando ese plazo ya pasó o cuando es la otra parte quien incumple, con arras, indemnización de inmovilización, cláusula penal y ejecución forzosa. Cada término francés se explica en su primera aparición y cada afirmación determinante se apoya en el texto oficial leído para este artículo.
I. El marco que decide si usted aún puede salir sin pagar: qué firmó y si el retracto sigue abierto
La primera tarea no es discutir con la agencia ni escribir una carta enfadada. Es leer el documento firmado y calificarlo. En Francia, la compra de una vivienda usada pasa casi siempre por un antecontrato privado, que en español llamamos contrato preliminar, antes de la escritura pública definitiva que firma el notario, que en francés se llama notaire y es un oficial público que autentica la venta y publica la transmisión en el registro. Ese antecontrato adopta dos formas muy distintas y el dinero entregado también tiene dos regímenes opuestos. Confundirlos es el error más caro.
A. Compromis, promesa unilateral, arras y anticipo: cuatro palabras que no significan lo mismo
El compromis de vente, literalmente compromiso de venta, es en la práctica una promesa sinalagmática, es decir, un contrato en el que ambas partes se obligan ya recíprocamente: el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, a un precio y sobre un bien determinados, bajo las condiciones suspensivas pactadas. La regla clásica está en el artículo 1589 del Código civil francés, que dispone que la promesa de venta vale venta cuando hay consentimiento recíproco de ambas partes sobre la cosa y sobre el precio. Traducción del sentido: si vendedor y comprador ya se pusieron de acuerdo sobre qué casa y por cuánto, el derecho francés considera que la venta está formada, aunque la escritura ante notario se firme meses después. Enlace al texto oficial vigente: artículo 1589 del Código civil. La consecuencia es directa: fuera del desistimiento legal y de las condiciones suspensivas, quien se niega a firmar la escritura puede ser demandado para que el juez constate la venta o para que pague la indemnización pactada, y el vendedor también puede exigir al comprador que cumpla.
La promesse unilatérale de vente, promesa unilateral de venta, es lo contrario: solo el vendedor se obliga durante un tiempo determinado, llamado plazo de opción, y el comprador, llamado beneficiario, queda libre de comprar o no. El artículo 1124 del Código civil francés define esta figura como el contrato por el cual una parte, el promitente, concede a la otra, el beneficiario, el derecho de optar por la celebración de un contrato cuyos elementos esenciales ya están determinados y para cuya formación solo falta el consentimiento del beneficiario. Traducción del sentido: el vendedor queda atado y el comprador conserva la elección hasta la fecha pactada. El mismo artículo añade dos consecuencias que conviene conocer: la revocación de la promesa durante el tiempo dejado al beneficiario para optar no impide la formación del contrato prometido, y el contrato celebrado en violación de la promesa unilateral con un tercero que conocía su existencia es nulo. Texto oficial: artículo 1124 del Código civil. En la práctica española esto significa que, si usted es el beneficiario de una promesa unilateral y deja pasar la fecha sin levantar la opción, normalmente pierde la indemnización pactada pero no se le puede obligar a comprar; y si usted es vendedor atado por una promesa unilateral, no puede vender a otra persona por encima durante el plazo.
El dinero entregado a la firma tampoco es siempre lo mismo. Las arrhes, arras en el sentido francés del desistimiento, son una señal con derecho a desistir para ambas partes. El artículo 1590 del Código civil dispone que, si la promesa de vender se hizo con arras, cada uno de los contratantes puede desistir: quien las entregó, perdiéndolas, y quien las recibió, devolviendo el doble. El texto francés exacto dice: «Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s’en départir». Traducción del sentido: con arras de verdad, el comprador que se va pierde lo entregado y el vendedor que se va devuelve el doble, y la historia termina ahí. Texto oficial: artículo 1590 del Código civil. El acompte, anticipo a cuenta del precio, es lo contrario: una cantidad imputada al precio que no autoriza el desistimiento unilateral y que expone a la ejecución del contrato más daños. Muchos antecontratos españoles hablan de señal o paga y señal sin precisar, y en Francia esa ambigüedad se interpreta según lo pactado y los pagos: si el documento dice expresamente arras en el sentido del artículo 1590, el desistimiento tiene precio cerrado; si habla de anticipo imputable al precio o de depósito en garantía, el desistimiento puede costar mucho más.
A estas dos figuras se añade la indemnité d’immobilisation, indemnización de inmovilización, propia de la promesa unilateral: una suma forfaitaria que el beneficiario se compromete a pagar al vendedor como contrapartida por haber reservado el bien durante el plazo de opción. Si la venta se realiza, normalmente se imputa al precio; si el beneficiario no levanta la opción, queda para el vendedor. No son arras y el contrato suele decirlo expresamente. La corte de apelación de Reims confirmó el 21 de enero de 2025, en el asunto con número de registro 23/01870, una condena al pago de una indemnización de inmovilización de 40.000 euros sobre un precio de 400.000 euros, rechazando los intentos del beneficiario de anular la promesa o de reducir la suma a un euro mediante recalificación en cláusula penal. Decisión leída para este artículo: sentencia de la corte de apelación de Reims de 21 de enero de 2025, RG 23/01870. La lección para un comprador español es clara: una indemnización del diez por ciento en una promesa unilateral no es una señal simbólica y no se negocia a posteriori como si fueran arras.
El último actor del dinero es el séquestre, depositario o tercero custodio, normalmente el notario o la agencia con garantía financiera, que conserva la suma entre la firma del antecontrato y la escritura. Pagar directamente al vendedor en efectivo la primera tarde es una anomalía peligrosa: el circuito normal es el depósito en la contabilidad del notario, con recibo y afectación escrita. Guarde desde el primer día el ejemplar firmado del antecontrato, sus anexos de diagnóstico, el justificante de la transferencia al depositario y todos los correos con agencia y notario. Esas piezas deciden casi todos los litigios posteriores.
B. El desistimiento de diez días: quién lo tiene, cómo se cuenta y cómo se ejerce sin equivocarse
Para la compra de un inmueble de uso residencial, el comprador no profesional dispone de un derecho de desistimiento, llamado en francés droit de rétractation, de diez días. La base está en el artículo L271-1 del Código de la construcción y de la vivienda, que dispone que, para todo acto que tenga por objeto la construcción o la adquisición de un inmueble de uso residencial, el comprador no profesional puede desistir en un plazo de diez días a contar desde el día siguiente a la primera presentación de la carta que le notifica el acto. Traducción del sentido: el plazo no corre desde la firma en la mesa, sino desde el día siguiente a la primera presentación de la notificación oficial del documento. Texto oficial vigente: artículo L271-1 del Código de la construcción y de la vivienda. Cuando el acto se celebra por medio de un profesional con mandato para colaborar en la venta, el documento puede entregarse directamente en mano al beneficiario del desistimiento, y el plazo corre desde el día siguiente a esa entrega, acreditada según modalidades fijadas por decreto. Cuando el contrato definitivo ante notario no está precedido de ningún preliminar ni promesa, el comprador dispone en cambio de un plazo de reflexión de diez días antes de la firma del documento auténtico, y la escritura no puede firmarse durante ese plazo. La ficha oficial de la administración lo resume para el público: promesa de venta de vivienda existente en service-public.fr.
Tres condiciones merecen atención porque generan la mayoría de los errores de compradores extranjeros. Primero, el beneficiario es el comprador no profesional de vivienda: un comprador que actúa como profesional inmobiliario no goza de esta protección, y un local comercial o un terreno sin destino residencial no entra en el supuesto. Segundo, la forma de ejercer el desistimiento es la misma que la de notificación: carta certificada con acuse de recibo u otro medio con garantías equivalentes para fijar la fecha de recepción o entrega. Un correo electrónico ordinario, una llamada telefónica o un mensaje a la agencia no bastan cuando el contrato exige la forma fehaciente. Tercero, el cómputo incluye sábados y el décimo día prorrogado al primer día hábil siguiente si cae en sábado, domingo o festivo: si usted recibe la notificación un miércoles, el plazo empieza el jueves y termina diez días naturales después, desplazado si el último día es inhábil. No apure la última tarde sin prueba de envío: lo que cuenta es la fecha de expedición fehaciente dentro del plazo, y el acuse tardío no invalida un envío hecho a tiempo.
La jurisprudencia precisa un punto que preocupa a muchos vendedores: ¿qué ocurre si el comprador no recoge la carta? La Sala primera de lo civil de la Corte de Casación, en su sentencia de 14 de febrero de 2018, número de recurso 17-10.514, casó una sentencia que había liberado al comprador porque dos cartas certificadas no habían sido recibidas, constatando que el comprador, regularmente avisado el 29 de julio de 2010, se había abstenido de ir a recoger su carta a la oficina de correos. La Corte consideró que el plazo había corrido y que el notario no había faltado a su deber por no multiplicar los modos de notificación. El texto francés de la época hablaba aún de siete días porque los hechos eran de 2010, pero el razonamiento sobre la notificación por carta certificada con aviso regular sigue siendo la referencia. Traducción del sentido: un comprador avisado en forma que no recoge la carta no puede pretender que el plazo nunca empezó. Decisión leída para este artículo: sentencia de la Corte de Casación, Sala primera de lo civil, 14 de febrero de 2018, n.º 17-10.514. Para un comprador español, la lección es simétrica: si usted quiere desistir, envíe en forma fehaciente dentro del plazo; si usted quiere que el comprador quede vinculado, asegúrese de que la notificación es regular y conserve los avisos de paso y de no reclamación.
El artículo L271-2 añade una protección del dinero durante ese período: nadie puede recibir del comprador no profesional, directa o indirectamente, ningún pago a ningún título ni bajo ninguna forma antes de la expiración del plazo de desistimiento, salvo excepciones legales expresas para vivienda nueva y contratos preliminares de venta de inmuebles por construir o de alquiler con opción de compra. Traducción del sentido: en la compra de vivienda usada entre particulares, ningún pago al vendedor antes de que terminen los diez días. Si las partes pactan un pago posterior fijando su importe, el acto se celebra bajo condición suspensiva de entrega de esas sumas en la fecha convenida. Cuando interviene un profesional con mandato, el pago puede recibirse si se hace en manos de un profesional con garantía financiera afecta a la devolución de los fondos, y si el comprador desiste, el depositario debe restituirle los fondos en veintiún días desde el día siguiente al desistimiento. La infracción se castiga con 30.000 euros de multa. Texto oficial: artículo L271-2 del Código de la construcción y de la vivienda. Conserve la prueba de cualquier pago prematuro exigido: puede anular la presión y fundar una reclamación.
En la práctica, el itinerario seguro dentro de los diez días es el siguiente. Primero, verifique la fecha exacta de primera presentación de la carta o de entrega en mano y calcule el décimo día con la prórroga por inhábil. Segundo, envíe el desistimiento por carta certificada con acuse de recibo antes de que expire, conservando el resguardo de depósito, y paralelamente notifique por un medio rápido con fecha cierta para que agencia y notario no firmen nada más. Tercero, reclame por escrito la restitución de las sumas depositadas en manos del profesional dentro de los veintiún días. Si el depositario se niega o descuenta gastos no pactados, la reclamación posterior se apoya en el artículo L271-2 y en el recibo del depósito. Pasado el plazo sin desistimiento válido, el antecontrato despliega todos sus efectos y la salida cambia de registro: ya no es desistimiento libre, sino condiciones suspensivas, negociación o litigio sobre la indemnización.
II. Cuando el plazo ya pasó o es la otra parte quien no quiere firmar: dinero, pruebas y recursos
Una vez expirado el desistimiento sin ejercerlo válidamente, el antecontrato vincula. Pero vincular no significa que todo incumplimiento cueste lo mismo ni que el perjudicado carezca de opciones. Hay que distinguir tres situaciones: el comprador que ya no quiere o ya no puede comprar, el vendedor que se niega a vender y las condiciones suspensivas pactadas, en especial la del préstamo, que pueden liberar al comprador sin penalidad cuando se frustran sin su culpa.
A. El comprador ya no quiere seguir: qué pierde según la cláusula que firmó
Si usted firmó un compromiso sinalagmático con arras expresas del artículo 1590, la salida tiene un precio cerrado: pierde las arras si desiste y recibe el doble si quien desiste es el vendedor. Es la única hipótesis en la que el desistimiento unilateral está organizado por la ley como un derecho con tarifa. Compruebe que la palabra arras figura literalmente y que la suma se califica como tal: muchos contratos hablan de depósito o de anticipo imputable al precio, y esas sumas no son arras. Cuando el contrato dice anticipo, el vendedor puede reclamar la ejecución o una indemnización mayor, no limitarse a conservar la suma.
Si usted es beneficiario de una promesa unilateral y no levanta la opción, pierde en principio la indemnización de inmovilización, que queda para el vendedor a título forfaitario por haber reservado el bien. El caso de Reims lo ilustra con nitidez: precio de 400.000 euros, indemnización de 40.000 euros pagadera como muy tarde el 31 de diciembre de 2020, acta de carencia notarial por incomparecencia del beneficiario y requerimiento posterior. El beneficiario alegó la nulidad por falta de registro en diez días, pidió recalificar la promesa unilateral en promesa sinalagmática y la indemnización en cláusula penal reducida a un euro, y reclamó además daños por procedimiento abusivo. La corte confirmó íntegramente la condena al pago de los 40.000 euros más 1.000 euros por gastos de apelación. Traducción del sentido para un comprador español: firmar una promesa unilateral con una indemnización del diez por ciento y luego no acudir a la firma ni pagar la indemnización expone a una condena por el total, sin prorrateo por el tiempo efectivo de inmovilización, cuando el contrato excluye expresamente el prorrateo y las arras. El contrato de aquel caso precisaba que la suma no constituía arras y no estaba sometida al artículo 1590, que se imputaría al precio si la venta se realizaba y que quedaría adquirida al promitente incluso si el beneficiario anunciaba pronto que no compraría. Esa redacción fue determinante.
Si su compromiso contiene una clause pénale, cláusula penal, la suma pactada para el incumplimiento no es libremente reducible por el juez a petición caprichosa, pero tampoco es intangible. El artículo 1231-5 del Código civil dispone que, cuando el contrato estipula que quien deje de ejecutarlo pagará una cierta suma a título de daños y perjuicios, no puede asignarse a la otra parte una suma mayor ni menor, pero el juez puede, incluso de oficio, moderar o aumentar la pena pactada si es manifiestamente excesiva o irrisoria. Traducción del sentido: la cláusula penal fija el importe, pero el juez puede corregirlo cuando es claramente desproporcionado, y toda estipulación contraria a esa facultad se tiene por no escrita. El mismo artículo añade que, cuando el compromiso se ejecutó en parte, la pena puede reducirse en proporción al interés que la ejecución parcial procuró al acreedor, y que, salvo incumplimiento definitivo, la pena solo se debe cuando el deudor fue requerido de pago mediante mise en demeure, requerimiento formal. Texto oficial: artículo 1231-5 del Código civil. En la práctica, las cláusulas del diez por ciento del precio son frecuentes y los tribunales las confirman a menudo cuando corresponden al perjuicio de volver a poner el bien en el mercado, pero un diez por ciento sobre una venta que fracasa por causa menor y con reventa inmediata a mejor precio puede discutirse. Conserve la prueba de la reventa, de su precio y de su fecha: es la base de cualquier petición de moderación.
No confunda la cláusula penal con la simple retención del depósito por el depositario. El depositario no es juez: si usted discute la pena, debe oponerse por escrito a cualquier reparto unilateral y exigir la consignación hasta acuerdo o decisión judicial. Pagar bajo presión sin reserva y luego reclamar es mucho más difícil que consignar y discutir. Y si la agencia reclama además su comisión sobre una venta frustrada, verifique su mandato y la condición de realización efectiva: la comisión normalmente sigue la suerte de la venta y no se debe cuando la venta no se realiza por desistimiento cubierto por arras o por juego de una condición suspensiva.
Un caso frecuente merece mención separada: la hipoteca denegada. Casi todos los compromisos de compradores españoles incluyen una condición suspensiva de obtención del préstamo, y su juego libera al comprador y le devuelve las sumas si acredita las solicitudes y las denegaciones conforme al contrato. El régimen probatorio es estricto en plazos, número de bancos y características del préstamo pactado. Lo tratamos en detalle en nuestro artículo sobre hipoteca denegada, condición suspensiva y recuperación de la señal, que conviene leer antes de notificar nada a su banco o al vendedor: hipoteca denegada para comprar casa en Francia, condición suspensiva y recuperación de la señal. Si su préstamo está en curso y el plazo del compromiso expira, pida por escrito una prórroga antes del vencimiento en lugar de dejar que el contrato caduque en silencio.
B. El vendedor se niega a firmar o el comprador quiere forzar la venta: ejecución, condiciones y prueba
Cuando es el vendedor quien se echa atrás, porque recibió una oferta mejor, porque su familia lo presiona o porque descubrió que vendió demasiado barato, el comprador no está indefenso. En un compromiso sinalagmático que vale venta, el comprador puede pedir la ejecución forzosa en naturaleza, es decir, que el juez constate la venta y ordene la firma, además de daños. El artículo 1221 del Código civil dispone que el acreedor de una obligación puede, tras requerimiento, perseguir su ejecución en naturaleza salvo si esa ejecución es imposible o si existe una desproporción manifiesta entre su coste para el deudor de buena fe y su interés para el acreedor. Traducción del sentido: tras requerir formalmente al vendedor, el comprador puede exigir la casa misma, no solo dinero, salvo imposibilidad real o desproporción evidente. Texto oficial: artículo 1221 del Código civil. La vía exige un requerimiento previo serio, normalmente por carta de abogado o por acto de comisario de justicia, fijando una fecha para firmar ante el notario designado y advirtiendo de la demanda judicial. Si el vendedor ya vendió a un tercero, la ejecución en naturaleza puede volverse imposible y la reclamación se desplaza a daños y a la nulidad eventual de la segunda venta cuando el tercero conocía la promesa, en el marco de la promesa unilateral del artículo 1124 ya citado.
En sentido inverso, el vendedor también puede demandar al comprador que se niega a firmar sin causa cubierta por el contrato. La demanda típica pide la constatación judicial de la venta y el pago del precio, o subsidiariamente la cláusula penal más daños por los meses de inmovilización, los gastos de nueva comercialización y la diferencia de precio en la reventa. El comprador demandado se defiende por tres vías: desistimiento ejercido válidamente en plazo, juego de una condición suspensiva o incumplimiento previo del vendedor que justifica su propia negativa. La condition suspensive, condición suspensiva, es la cláusula que subordina la obligación a un acontecimiento futuro e incierto. El artículo 1304 del Código civil define la obligación condicional como la que depende de un acontecimiento futuro e incierto, suspensiva cuando su cumplimiento vuelve la obligación pura y simple y resolutoria cuando su cumplimiento aniquila la obligación. Traducción del sentido: mientras la condición pactada no se cumple, la obligación de comprar no se vuelve definitiva. Texto oficial: artículo 1304 del Código civil. Las más frecuentes son la obtención del préstamo, la no existencia de servidumbre grave revelada por el estado hipotecario, la ausencia de derecho de tanteo ejercido por el ayuntamiento y, en casas antiguas, la ausencia de desórdenes estructurales no declarados. Cada condición tiene su plazo y su carga probatoria: si usted invoca la no obtención del préstamo, debe probar solicitudes conformes y denegaciones en plazo; si invoca el tanteo, debe aportar la respuesta administrativa; si invoca un vicio grave descubierto entre el compromiso y la escritura, debe aportar el informe técnico y requerir al vendedor antes de negarse en bloque.
La prueba decide estos pleitos más que los grandes principios. El notario redacta el acta de carencia cuando una parte no acude a la firma; ese procès-verbal de carence, acta notarial de incomparecencia, fija quién faltó y es pieza central. Conserve además el intercambio completo con el notario sobre la fecha de firma, las convocatorias, los proyectos de escritura, los justificantes bancarios, los informes de diagnóstico y cualquier informe pericial posterior. Si tras la compra aparecen humedades, grietas o termitas no declaradas, el litigio cambia de terreno hacia los vicios ocultos y sus plazos cortos de acción: lo explicamos con el régimen de pruebas y recursos en nuestro artículo sobre vicios ocultos tras comprar casa en Francia: compré una casa en Francia y aparecen humedades, grietas o termitas. No mezcle los papeles: el pleito sobre el compromiso discute si la venta debe firmarse y a qué precio de incumplimiento; el pleito sobre vicios discute, ya propietario, si el vendedor debe devolver parte del precio o reparar.
Dos errores prácticos cierran esta parte. Primero, firmar un acuerdo verbal de salida con la agencia sin el vendedor o sin el notario: solo un acuerdo escrito firmado por ambas partes, con reparto expreso del depósito y renuncia a reclamar, cierra el litigio. Segundo, dejar que el plazo del compromiso expire sin pedir prórroga ni notificar la condición suspensiva: muchos antecontratos prevén la caducidad automática y la restitución, pero otros prevén la prórroga tácita o la puesta en mora previa. Lea la cláusula de duración y de realización, calendarícela y actúe por escrito antes del último día. Un comprador español que vive fuera y depende del correo debe designar un interlocutor local y autorizar la recepción de convocatorias por medio electrónico fehaciente pactado con el notario.
Conclusión
Si usted firmó un compromiso para comprar una casa en Francia y duda, el orden correcto es siempre el mismo: califique el documento, verifique el desistimiento de diez días y solo después discuta el dinero. El compromiso sinalagmático equivale a la venta sobre cosa y precio y expone a la ejecución forzosa; la promesa unilateral deja al comprador la opción pero le cuesta la indemnización de inmovilización si no compra; las arras organizan un desistimiento con precio cerrado mientras que el anticipo no autoriza a desistir; y la cláusula penal fija la indemnización salvo corrección judicial por desproporción manifiesta. El desistimiento del comprador no profesional de vivienda se ejerce en diez días desde el día siguiente a la notificación regular, por carta certificada con acuse de recibo o medio equivalente, sin ningún pago previo al vendedor en la vivienda usada, y el depositario profesional debe restituir en veintiún días. Pasado ese plazo, la salida pasa por las condiciones suspensivas pactadas, en especial la del préstamo, por la negociación escrita de una resolución amistosa o por el pleito sobre la pena y la ejecución, con el acta notarial de incomparecencia y el requerimiento formal como piezas maestras. Ante la duda entre desistir hoy o esperar al préstamo, actúe por escrito antes del vencimiento, conserve cada resguardo y no autorice ningún reparto del depósito sin acuerdo firmado por ambas partes.
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