Usted vive en España, ha encontrado una casa en Francia y, entre la emoción y las prisas, ya ha firmado el antecontrato: el llamado compromis de vente (compromiso de compraventa) o, en su caso, una promesse unilatérale de vente (promesa unilateral de venta, en la que solo el vendedor se compromete en firme y el comprador se reserva la decisión de comprar). Días después surge el problema: o bien usted se lo piensa mejor, o bien el banco le deniega el préstamo. La pregunta es siempre la misma, y siempre urgente: ¿puedo salirme del compromiso sin perder el dinero entregado?
La respuesta del Derecho francés es matizada, pero se articula en torno a dos mecanismos muy concretos: el desistimiento sin motivo durante diez días (délai de rétractation, plazo legal de retractación) y la condición suspensiva de obtención del préstamo (condition suspensive d’obtention de prêt, cláusula que deja el contrato sin efecto si el banco no financia la compra). A ellos se añade una tercera cuestión, la del dinero entregado al firmar: arras (arrhes), anticipo (acompte) o indemnización de inmovilización (indemnité d’immobilisation), figuras que no significan lo mismo y que deciden quién se queda con qué si la venta no se celebra.
Este artículo explica, paso a paso y con los textos legales exactos, cómo funciona cada mecanismo, cómo se cuenta el plazo, qué pruebas necesita reunir y qué errores debe evitar un comprador español. Conviene leerlo junto con nuestra guía general sobre comprar casa en Francia siendo español: contrato preliminar, préstamo como condición y vicios ocultos, que presenta el conjunto de la operación; aquí nos concentramos en el momento crítico posterior a la firma, cuando el comprador quiere o necesita retroceder.
I. Los diez días para salir del compromiso sin dar explicaciones
El Derecho francés concede al comprador particular de una vivienda un derecho de desistimiento puro y simple: durante un plazo breve puede renunciar a la compra sin alegar motivo alguno y sin pagar indemnización. Es el llamado plazo SRU (délai SRU, por la ley de solidaridad y renovación urbana que lo creó), hoy de diez días. Pasado ese plazo, el compromiso es firme y solo cabrá salir de él por las vías previstas en el propio contrato, en particular la condición de préstamo que estudiaremos en la segunda parte.
A. Quién tiene este derecho, sobre qué viviendas y cómo se cuenta el plazo
El artículo L. 271-1 del Código de la construcción y de la vivienda dispone que, para todo acto que tenga por objeto la construcción o la adquisición de un inmueble de uso habitacional (immeuble à usage d’habitation, inmueble destinado a vivienda), la suscripción de participaciones que den vocación a la atribución de inmuebles de vivienda, o la venta de inmuebles a construir o en arrendamiento con opción de compra inmobiliaria, el comprador no profesional (acquéreur non professionnel, persona que compra fuera de su actividad profesional) puede desistir en un plazo de diez días a contar desde el día siguiente a la primera presentación de la carta que le notifica el acto. La traducción anterior es nuestra; el texto oficial francés es el único que obliga, y dice exactamente: l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.
Tres condiciones delimitan este derecho. Primera, el comprador debe ser no profesional: un particular que compra para vivir, para segunda residencia o como inversión privada está cubierto; quien compra en el marco de su actividad profesional o a través de ciertas estructuras profesionales, no. Segunda, el bien debe ser de uso habitacional: una casa o un piso destinados a vivienda entran en el supuesto típico; un local puramente comercial o unas tierras sin vivienda, no. Tercera, el acto debe haber sido notificado de forma que permita acreditar la fecha: el propio artículo exige notificación por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommandée avec demande d’avis de réception, carta certificada con acuse de recibo) o por cualquier otro medio que presente garantías equivalentes para determinar la fecha de recepción o entrega, y el desistimiento debe ejercerse por esas mismas vías. Cuando el acto se celebra con la intervención de un profesional con mandato para colaborar en la venta, por ejemplo una agencia inmobiliaria mandataria, el acto puede entregarse directamente en mano al beneficiario del derecho, y el plazo corre desde el día siguiente a esa entrega, acreditada según las modalidades fijadas por decreto.
El cómputo del plazo ha sido precisado por la Corte de Casación (Cour de cassation, el tribunal supremo francés para el orden jurisdiccional ordinario) en una sentencia publicada en el Boletín (publiée au Bulletin, repertorio de decisiones relevantes): sentencia de la tercera sala civil de 19 de diciembre de 2024, recurso n.º 23-12.652. En ese caso, el compromiso se había notificado por carta certificada de 30 de agosto, distribuida el 4 de septiembre, y el comprador había desistido por carta certificada expedida el 15 de septiembre; el tribunal de apelación consideró el desistimiento fuera de plazo y condenó al comprador a indemnizar a la agencia. La Corte de Casación desestimó el recurso del comprador y fijó la regla de cómputo: el artículo L. 271-1 y el artículo 641, párrafo primero, del Código de enjuiciamiento civil (según el cual, cuando un plazo se expresa en días, no se cuenta el día del acto que lo hace correr) expresan la misma regla, de modo que sus efectos no se acumulan. En la práctica, el día de la primera presentación no se cuenta, y el plazo de diez días empieza al día siguiente; son días naturales (jours calendaires, todos los días del calendario, incluidos sábados, domingos y festivos), tal como recuerda la ficha oficial de service-public.fr sobre la promesa de venta de una vivienda existente. Un error de un solo día puede costar miles de euros, como muestra el caso citado, donde la discusión sobre si el plazo vencía el 14 o el 15 de septiembre decidió una condena de 3.500 euros.
Durante esos diez días, además, nadie puede recibir del comprador no profesional ningún pago, ni directa ni indirectamente, a ningún título ni bajo ninguna forma, antes de que expire el plazo. Así lo impone el artículo L. 271-2 del mismo Código, salvo disposiciones legislativas expresas en contrario previstas en particular para la adquisición o construcción de vivienda nueva, la suscripción de participaciones y los contratos preliminares de venta de inmuebles a construir o en arrendamiento con opción de compra. Si las partes acuerdan un pago en fecha posterior al vencimiento del plazo y fijan su importe, el acto se celebra bajo la condición suspensiva de la entrega de esas sumas en la fecha convenida. La consecuencia es clara para el comprador español: si le piden dinero antes de que venzan los diez días en una compra de vivienda usada entre particulares, esa exigencia es en principio irregular; y si ya ha pagado algo, debe conservar todos los justificantes, porque la restitución se juega en ese terreno.
Conviene añadir una precisión importante sobre el vendedor: en el compromiso bilateral (compromis, promesa sinalagmática en la que ambas partes consienten ya cosa y precio), el vendedor queda definitivamente obligado a vender desde la firma y no dispone, en principio, de un derecho simétrico de desistimiento. La ficha oficial citada lo expresa con nitidez: solo una cláusula contractual de retractación o de rescisión mediante pago (faculté de dédit, posibilidad de desligarse pagando una cantidad fijada de antemano) permitiría al vendedor salirse. El artículo 1589 del Código civil explica por qué el compromiso bilateral tiene tanta fuerza: la promesa de venta equivale a venta (la promesse de vente vaut vente) cuando hay consentimiento recíproco de ambas partes sobre la cosa y sobre el precio. La traducción es nuestra y el texto francés es el que obliga. Por eso el plazo de diez días es, para el comprador particular, una excepción preciosa y breve frente a un compromiso que, por lo demás, ya le obliga.
B. Cómo ejercer el desistimiento desde España sin perder la prueba
El desistimiento debe notificarse al vendedor por carta certificada con acuse de recibo, es decir, por las mismas formas exigidas para la notificación del acto. Desde España, esto plantea una dificultad práctica: los plazos son cortos y el correo internacional puede tardar. La recomendación es actuar el primer día útil tras la decisión, y no apurar el último día. La carta certificada internacional con acuse de recibo es válida como medio equivalente siempre que permita acreditar la fecha de recepción o entrega, pero conviene no jugar con los márgenes: lo que cuenta ante el juez es la prueba de las fechas, la primera presentación de la notificación del acto y el envío de la renuncia dentro del plazo. Conserve la matriz de la carta, el resguardo de imposición, el acuse de recibo, una copia del acto firmado y, si intervino una agencia, el justificante de entrega en mano. Si el acto se le entregó en mano por el profesional mandatario, recuerde que el plazo corre desde el día siguiente a esa entrega acreditada, no desde la firma del compromiso si ambas fechas difieren.
El contenido de la carta debe ser inequívoco: identificación del bien, fecha del acto, declaración de que ejerce la facultad de desistimiento del artículo L. 271-1 y petición de restitución de las cantidades eventualmente entregadas. No necesita motivar la decisión ni invocar defecto alguno del inmueble; basta con ejercer el derecho en plazo y forma. Dirija la carta al vendedor (o a las direcciones previstas en el acto para las notificaciones) y envíe copia al notario (notaire, oficial público que autentifica la escritura y custodia los fondos) y, en su caso, a la agencia, para que nadie mueva los fondos. Si el dinero quedó depositado en la contabilidad del notario (séquestre, depósito provisional en manos de un tercero), solicite expresamente su devolución inmediata.
Los efectos del desistimiento ejercido correctamente son la desaparición del compromiso y la restitución de lo pagado. Si el desistimiento se ejerce fuera de plazo, en cambio, el comprador se expone a una demanda de ejecución forzosa de la venta o de indemnización, como le ocurrió al comprador del caso de 2024, condenado frente a la agencia. Por eso, ante la menor duda sobre el cómputo, por ejemplo porque la carta de notificación se presentó un día festivo, porque hubo un aviso de paso (avis de passage, aviso de Correos cuando el destinatario está ausente) o porque la entrega en mano no está fechada con claridad, conviene pedir de inmediato una opinión jurídica con el calendario exacto en la mano, en lugar de dar el plazo por perdido o por ganado.
Un último consejo práctico para residentes en España: organice la recepción del correo certificado francés antes de firmar. Si usted está en España y el acto debe notificársele en una dirección francesa donde nadie recoge el correo, la primera presentación puede producirse sin que usted lo sepa, y el plazo corre igual. Designe una dirección donde el correo sea efectivamente recogido, o pida que la notificación se haga también por un medio electrónico con garantías equivalentes si el acto lo prevé, y verifique cada día el seguimiento del envío. Diez días pasan muy deprisa cuando hay un Pirineo de por medio.
II. Cuando el banco dice no: la condición de préstamo y la suerte del dinero entregado
Pasado el plazo de diez días sin desistimiento, el compromiso es firme, pero la mayoría de las compras financiadas con hipoteca contienen una válvula de seguridad: la condición suspensiva de obtención del préstamo. Si el préstamo no se obtiene en las condiciones pactadas, la venta queda sin efecto (caduque, caducada, sin efecto) y el comprador recupera su dinero. El problema, y el litigio típico, está en los detalles: qué préstamo hay que solicitar, ante cuántos bancos, con qué diligencia y con qué pruebas del rechazo.
A. La condición suspensiva de préstamo: qué debe figurar, qué diligencia se exige y qué devolución impone la ley
El punto de partida es una obligación de información. El artículo L. 313-40 del Código del consumo exige que el acto escrito, incluida la promesa unilateral de venta aceptada y el contrato preliminar de venta de inmuebles a construir, que constate una operación de crédito inmobiliario, indique si el precio se pagará, directa o indirectamente, incluso en parte, con o sin la ayuda de uno o varios préstamos regulados por el capítulo. Dicho de otro modo, el antecontrato debe decir con claridad si usted financia con hipoteca francesa o si declara comprar sin préstamo.
Si el acto indica que el precio se paga, aunque sea parcialmente, con ayuda de préstamos regulados, entonces el artículo L. 313-41 del mismo Código dispone que el acto se celebra bajo la condición suspensiva de la obtención de ese o esos préstamos que financian la operación. La duración de validez de esta condición no puede ser inferior a un mes a contar desde la firma del acto o, si se trata de un acto privado sometido bajo pena de nulidad a la formalidad del registro, desde la fecha del registro. Y cuando la condición no se cumple, toda cantidad pagada por adelantado por el comprador a la otra parte o por cuenta de esta es inmediata e íntegramente reembolsable, sin retención ni indemnización a ningún título. Traducción nuestra del texto francés, que es el único vinculante: toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.
El reverso es igual de importante, y muchos compradores españoles lo desconocen: si el acto declara que el precio se pagará sin ayuda de préstamos, el artículo L. 313-42 exige que el acto incluya, de puño y letra del comprador (de la main de l’acquéreur, escrita a mano por el comprador), una mención por la que este reconoce haber sido informado de que, si recurre pese a todo a un préstamo, no podrá prevalerse de las protecciones del capítulo. Si falta la indicación exigida por el artículo L. 313-40, o si la mención manuscrita falta o no es del puño del comprador, y pese a todo se solicita un préstamo, el contrato se considera celebrado bajo la condición suspensiva del artículo L. 313-41. Moraleja práctica: nunca acepte declarar que compra sin préstamo «para simplificar», ni copie esa mención sin entenderla, si en realidad va a pedir hipoteca; estaría renunciando por escrito a la protección que más puede necesitar.
La condición de préstamo no es una formalidad vacía: el comprador debe comportarse con lealtad y hacer gestiones reales y conformes con lo pactado. El artículo 1304 del Código civil define la condición suspensiva como aquella cuyo cumplimiento convierte la obligación en pura y simple (son accomplissement rend l’obligation pure et simple), y la jurisprudencia añade que quien tiene interés en la condición no debe impedir su cumplimiento. En la práctica de las compraventas, esto significa solicitar el préstamo del importe, duración y tipo previstos en el antecontrato, presentar un expediente completo y sincero, y hacerlo dentro del plazo de la condición. La Corte de Casación lo ilustra en su sentencia de la tercera sala civil de 14 de diciembre de 2022, recurso n.º 21-24.539, publicada en el Boletín: los compradores habían pactado la financiación mediante un préstamo de un importe máximo de 414.000 euros al 2 % anual a veinticinco años; solicitaron ese préstamo y el banco solo les ofreció 407.000 euros. El vendedor pretendía cobrar la indemnización de inmovilización alegando que, al figurar un importe máximo, los compradores estaban obligados a aceptar cualquier oferta igual o inferior. La Corte de Casación confirmó a los compradores: la indicación de un importe máximo no obligaba a aceptar una oferta de importe inferior, y, no siendo la falta de cumplimiento imputable a los compradores, la promesa había quedado caducada. La enseñanza es doble: describa en el antecontrato con precisión el préstamo necesario (importe, duración, tipo máximo) y conserve la prueba de que sus solicitudes fueron conformes y rechazadas, porque el vendedor intentará demostrar dejadez o solicitudes deliberadamente inferiores para quedarse con la indemnización.
¿Qué pruebas necesita reunir? En el orden francés, el comprador que invoca la condición debe demostrar que solicitó préstamos conformes a las características del antecontrato y que fueron denegados, o que el plazo venció sin oferta conforme pese a sus gestiones. Conserve las solicitudes presentadas, los acuses de recibo, las denegaciones escritas de los bancos (refus de prêt, denegación del préstamo), los correos del intermediario (courtier, intermediario en préstamos) y el historial de su expediente. Presente al menos las gestiones que el antecontrato prevea; si el contrato exige un número de solicitudes o un plazo para justificar las gestiones, respételo al día. Y notifique al vendedor y al notario el incumplimiento de la condición por el medio previsto en el contrato, dentro del plazo de la condición y con copia de las denegaciones. Una llamada telefónica al agente no basta: lo que no está escrito y notificado, procesalmente no existe.
Atención también a los plazos: la condición de préstamo tiene una duración mínima legal de un mes, pero el antecontrato suele fijar una fecha concreta, a menudo de cuarenta y cinco a sesenta días. Si necesita una prórroga porque los bancos tardan, pídala por escrito al vendedor antes del vencimiento y fírmela como adenda (avenant, acuerdo modificativo del contrato); una prórroga verbal no le protege. Y si la condición se cumple, es decir, si obtiene el préstamo conforme, el contrato se vuelve firme y deberá comparecer ante el notario en la fecha prevista para la escritura pública (acte authentique, escritura autorizada por oficial público).
Para el comprador no residente que tributa en España, una advertencia de método: los impuestos de la compra, la plusvalía de una reventa futura y los derechos fiscales de una sucesión con inmuebles en Francia siguen reglas propias y convenios bilaterales que exceden este artículo; trátelos como un expediente separado y no mezcle su calendario con el del compromiso. Lo decisivo aquí es el calendario contractual y la prueba bancaria.
B. Arras, anticipo, cláusula penal e indemnización de inmovilización: quién se queda con el dinero
Al firmar el antecontrato, el comprador suele entregar una cantidad: entre el 5 % y el 10 % del precio es lo habitual cuando hay indemnización de inmovilización, y ese dinero se deposita normalmente en la cuenta bloqueada del notario, no directamente en manos del vendedor. Pero no todas las cantidades entregadas tienen la misma naturaleza, y de su calificación depende su suerte si la venta fracasa. Conviene distinguir cuatro figuras, todas con nombre francés que el comprador español debe aprender a reconocer en su contrato.
Las arras (arrhes, cantidad que permite a cada parte desligarse perdiéndola o devolviendo el doble) están reguladas por el artículo 1590 del Código civil: si la promesa de vender se hizo con arras, cada contratante puede desligarse, quien las dio perdiéndolas y quien las recibió restituyendo el doble. Texto oficial: Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s’en départir. Es, por tanto, un derecho de arrepentimiento tarifado: el comprador pierde las arras si desiste, el vendedor devuelve el doble si es él quien desiste. No confunda las arras con el simple anticipo a cuenta (acompte, pago parcial anticipado del precio): el anticipo no da derecho a desistir; si el comprador incumple, el vendedor puede exigir el cumplimiento o la resolución con daños, y el anticipo se imputa o se devuelve según el caso.
La cláusula penal (clause pénale, pena pactada para el incumplimiento) es otra cosa: el contrato estipula que quien no lo ejecute pagará una suma determinada a título de indemnización. El artículo 1231-5 del Código civil dispone que no puede concederse a la otra parte una suma mayor ni menor que la pactada, pero que el juez puede, incluso de oficio, moderar o aumentar la pena si es manifiestamente excesiva o irrisoria, y reducirla en proporción al interés que la ejecución parcial haya procurado al acreedor. Toda estipulación en contrario se tiene por no escrita. En la práctica, una penalización del 10 % es frecuente en los compromisos, pero no es intangible: el juez puede revisarla si resulta manifiestamente desproporcionada, y la penalización solo se incurre, salvo incumplimiento definitivo, tras requerimiento (mise en demeure, requerimiento formal de cumplir).
La indemnización de inmovilización (indemnité d’immobilisation, suma que paga el beneficiario de una promesa unilateral al vendedor como precio de la exclusividad) es propia de la promesa unilateral de venta, regulada en su arquitectura por el artículo 1124 del Código civil: el promitente concede al beneficiario el derecho de optar por la celebración del contrato cuyos elementos esenciales están determinados, faltando solo el consentimiento del beneficiario. Durante el plazo de opción, el vendedor no puede disponer del bien; si el beneficiario levanta la opción (lève l’option, declara que compra), la venta se forma; si deja pasar el plazo, la promesa caduca y, en principio, la indemnización queda para el vendedor como precio de la exclusividad concedida. La ficha oficial precisa los usos: importe habitual entre el 5 % y el 10 % del precio, depositado en manos del notario como depositario, y devolución íntegra al comprador si las condiciones suspensivas previstas no se cumplen, por ejemplo por no obtención de los préstamos. En cambio, si el comprador renuncia sin causa legítima, sin fallo del vendedor y sin que haya fracasado una condición, la suma queda para el vendedor. Un caso juzgado por el tribunal de apelación de Versalles (cour d’appel de Versailles, tribunal de apelación competente para la zona oeste de París) el 26 de marzo de 2026, en un expediente con precio de 3.050.000 euros e indemnización de 305.000 euros, muestra la mecánica: vencido el plazo de la promesa sin que el beneficiario levantara la opción ni pagara el precio, y habiendo este renunciado expresamente al préstamo, los vendedores recuperaron la disposición del bien y lo revendieron; el litigio giró entonces sobre la indemnización. La lección para el comprador medio es que la indemnización no es un simple depósito recuperable a voluntad: solo se recupera si opera una causa prevista, típicamente la condición de préstamo o el desistimiento en plazo.
De todo lo anterior se deducen reglas de oro para el dinero entregado. Primera, lea la calificación exacta que el contrato da a la cantidad: arras, anticipo, indemnización de inmovilización o depósito de garantía (dépôt de garantie, cantidad bloqueada hasta la escritura). Segunda, verifique dónde está el dinero: la cuenta bloqueada del notario es la regla sana; un pago directo al vendedor le deja más expuesto. Tercera, si la promesa unilateral se firmó en documento privado (acte sous seing privé, documento firmado por las partes sin notario), recuerde que debe registrarse en diez días desde su aceptación por el comprador ante el servicio de publicidad inmobiliaria y registro del lugar del inmueble; es un trámite que incumbe a las partes y cuyo incumplimiento puede acarrear la nulidad. Cuarta, si la promesa supera los dieciocho meses, la indemnización de inmovilización de al menos el 5 % del precio es obligatoria y debe entregarse al notario depositario. Quinta, si deja vencer la condición de préstamo sin notificar su incumplimiento documentado, o si presenta expedientes incompletos ante bancos elegidos por su rechazo previsible, el vendedor alegará que usted mismo impidió el cumplimiento de la condición y reclamará la indemnización o la pena; la sentencia de 2022 citada muestra que los tribunales examinan precisamente la conformidad de las solicitudes con lo pactado.
Para el comprador español que negocia a distancia, dos precauciones finales. Otorgue ante notario español un poder (procuration, poder notarial) a persona de confianza o a su abogado para firmar adendas y recibir notificaciones si no puede viajar, y asegúrese de que el antecontrato prevé direcciones de notificación donde usted es realmente localizable, incluida una dirección electrónica si las partes admiten ese medio con garantías. Y no firme nunca una renuncia manuscrita al préstamo, ni una declaración de comprar sin financiación, si va a pedir hipoteca: esa mención, exigida por el artículo L. 313-42 cuando se declara comprar sin préstamo, le privaría de la condición suspensiva legal justo cuando más la necesita.
Conclusión
Si usted es español y ha firmado en Francia un compromiso para comprar una casa, retenga tres ideas. Primera, dispone de diez días naturales desde el día siguiente a la primera presentación de la notificación para desistir sin motivo y por carta certificada con acuse de recibo, sin que nadie pueda haberle exigido pagos antes del vencimiento; el cómputo es estricto y los tribunales no añaden un día suplementario por aplicación del derecho procesal común, como confirmó la Corte de Casación en diciembre de 2024. Segunda, si financia con hipoteca, su verdadera red de seguridad es la condición suspensiva de préstamo de al menos un mes, que debe figurar con sus características exactas y que impone al comprador gestiones leales y documentadas; cuando la falta del préstamo no le es imputable, la promesa caduca y todo lo adelantado se devuelve de inmediato y sin retención, y ni siquiera una cláusula de importe máximo obliga a aceptar un préstamo menor, como confirmó la Corte de Casación en diciembre de 2022. Tercera, el dinero entregado no es fungible: las arras permiten desistir perdiéndolas, el anticipo no, la cláusula penal puede ser revisada por el juez si es manifiestamente excesiva o irrisoria, y la indemnización de inmovilización remunera la exclusividad y solo se recupera si opera una causa prevista como el fracaso de la condición de préstamo.
Ante un plazo que vence o un banco que deniega, el método es siempre el mismo: releer el antecontrato para identificar la figura firmada, verificar el calendario día por día, notificar por escrito y conservar cada prueba bancaria y postal. Un comprador diligente que documenta solicitudes conformes y notifica en plazo rara vez pierde su dinero; un comprador que confía en acuerdos verbales, prórrogas tácitas o cartas enviadas el último día se coloca en la peor posición posible. Si su caso mezcla compromiso ya firmado, préstamo denegado y cantidades bloqueadas ante notario, reúna el antecontrato, las denegaciones bancarias y los justificantes postales, y pida cuanto antes una opinión sobre su expediente concreto: en esta materia, un día de retraso puede valer una indemnización.
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