Devolvió las llaves de su piso en Francia, regresó a España y, tres meses después, la fianza sigue sin aparecer. El casero —en francés, el bailleur— retiene 900 euros por «limpieza y pintura» sin enviarle ninguna factura, o le descuenta la última regularización de cargas de la copropiedad sin explicarle el cálculo, o simplemente deja de responder a sus mensajes. Esta situación es una de las más frecuentes entre los inquilinos que abandonan una vivienda en Francia, y también una de las mejor reguladas: la ley francesa fija topes a la fianza, plazos estrictos de devolución, una lista cerrada de lo que el casero puede descontar y una penalización automática por cada mes de retraso. Conocer estas cuatro piezas —tope, plazo, prueba y penalización— permite reclamar con eficacia incluso viviendo ya en España.

La fianza se llama en francés dépôt de garantie y está regulada por la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989, la norma que rige los alquileres de vivienda habitual en Francia. Su artículo 22 concentra casi todo lo que un antiguo inquilino necesita saber: cuánto puede exigirse, en qué plazo debe devolverse, qué descuentos admite y qué ocurre cuando el casero se retrasa. El inventario de entrada y de salida, llamado état des lieux, está regulado por el artículo 3-2 de la misma ley y es la prueba reina de todo el litigio: de su comparación depende que el plazo sea de uno o de dos meses y que cada retención resulte admisible o abusiva. Tres sentencias recientes de tribunales franceses, dictadas en 2025 en Saint-Étienne, Nantes y Saint-Denis de La Reunión, muestran cómo los jueces aplican estas reglas euro a euro, incluida la penalización del 10 % mensual que en un caso multiplicó por cuatro la cantidad inicialmente retenida.

I. Tope de la fianza y plazos de devolución: lo que el casero no puede mover

A. Cuánto puede pedirle y qué tiene prohibido

Cuando el contrato de alquiler prevé una fianza para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, la ley francesa pone un tope claro: no puede ser superior a un mes de alquiler sin cargas. Así lo dispone el artículo 22 de la ley de 6 de julio de 1989, en su redacción vigente desde la ley ALUR de 24 de marzo de 2014. Si su casero le exigió dos meses de fianza por un piso vacío alquilado como vivienda habitual, ese exceso es contrario a la ley. La excepción existe, pero solo para los pisos amueblados alquilados como residencia principal: el artículo 25-6 de la misma ley autoriza entonces hasta dos meses, indicando textualmente que «Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal», es decir, por excepción al artículo 22, la fianza exigible se limita a dos meses de alquiler principal. Compruebe por tanto, antes de reclamar, qué tipo de alquiler firmó: un mes para el piso vacío, dos meses para el amueblado con destino a residencia principal.

La misma norma añade tres protecciones que muchos inquilinos desconocen. Primera: no puede pactarse fianza alguna cuando el alquiler se paga por adelantado por un período superior a dos meses; solo si el inquilino pide después pasar al pago mensual puede el casero exigirla. Segunda: la cantidad depositada no genera intereses a favor del inquilino, pero tampoco puede ser revisada al alza durante el contrato, ni siquiera si se renueva: el casero no puede pedirle «un complemento de fianza» porque el alquiler haya subido. Tercera: la fianza se entrega al firmarse el contrato, directamente o por medio de un tercero, y queda inmovilizada hasta la salida. Guarde el justificante de aquel pago —transferencia, recibo de la agencia— porque es el punto de partida de cualquier reclamación: sin prueba del importe entregado, el debate posterior se complica.

Un caso práctico frecuente entre propietarios españoles que compran un piso ya alquilado en Francia merece una mención aparte. Si el inmueble cambia de dueño durante su alquiler, por compra o por herencia, la devolución de la fianza corresponde al nuevo casero, y cualquier pacto en contrario entre vendedor y comprador solo produce efectos entre ellos. De modo que si quien le retiene la fianza es el comprador de su antiguo casero, es a él a quien debe reclamar, aunque el dinero lo hubiera entregado usted años atrás a otra persona. Esta regla, contenida también en el artículo 22, evita que el inquilino quede atrapado en el litigio entre el antiguo y el nuevo propietario.

B. Uno o dos meses: el plazo corre desde la entrega de llaves

El plazo de devolución no es único: depende de la comparación entre el inventario de entrada y el de salida. Si el état des lieux de salida es conforme al de entrada, el casero debe devolver la fianza en un mes como máximo desde la entrega de llaves; si no es conforme, dispone de dos meses. El artículo 22 lo formula así: «Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée», lo que significa, en traducción al español, que se devuelve en un plazo máximo de un mes desde la entrega de las llaves cuando el inventario de salida es conforme al de entrada. En los demás casos, el plazo general es de dos meses desde la misma fecha. Retenga la consecuencia práctica: cuando el piso se devuelve en el mismo estado, cada día más allá del primer mes ya genera la penalización que se explica en el apartado II.B.

El punto de partida del plazo es objetivo y conviene fijarlo con precisión: la entrega de las llaves en mano o por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommandée avec demande d’avis de réception). No es la fecha del preaviso, ni la del último día de alquiler teórico, ni la de un correo electrónico anunciando que «ya me he ido». Si entregó las llaves en mano, exija un recibo fechado y firmado; si las envió por correo, conserve el acuse. Y al entregarlas, indique al casero o a su agencia su nueva dirección en España: la ley prevé expresamente esta obligación del inquilino, y si usted no comunica su nuevo domicilio, la penalización por retraso no se aplica aunque el casero devuelva tarde. Este detalle, que parece menor, ha hecho perder más de un litigio.

Dentro del plazo, el casero puede descontar las cantidades que usted le deba —alquileres o cargas impagados— y aquellas de las que él pudiera responder en su lugar frente a terceros, siempre que estén debidamente justificadas. La exigencia de justificación no es una fórmula retórica: sin facturas o documentos equivalentes, la retención es indebida, como confirman las sentencias que se analizan más adelante. Existe además una regla especial para los pisos en copropiedad (copropriété): el casero puede conservar provisionalmente hasta el 20 % de la fianza hasta la aprobación anual de las cuentas del edificio, pero debe hacer un cierre provisional documentado y devolver el saldo en el mes siguiente a la aprobación definitiva de las cuentas. Si su casero retiene «por las cargas» más del 20 % o retiene sin mostrarle ningún cierre, esa retención es excesiva. Las partes pueden también pactar amistosamente saldar todas las cuentas de inmediato, lo que suele interesar a quien regresa a España y no quiere quedar pendiente de la asamblea anual de copropietarios.

II. Qué puede descontar el casero, cómo debe probarlo y cómo cobrar usted

A. Solo deudas justificadas: facturas, comparativo de inventarios y desgaste natural

La regla de oro es sencilla: el casero solo puede quedarse con una parte de la fianza si demuestra, con documentos, que usted le debía esa cantidad o que él tuvo que pagarla en su lugar. La administración francesa lo resume con claridad en su ficha oficial sobre la fianza en el alquiler de vivienda: en caso de retención, el propietario debe entregar al inquilino los documentos justificativos, como los inventarios de entrada y de salida, fotografías, un acta de commissaire de justice (el antiguo huissier de justice), facturas o presupuestos de obras, o la carta de reclamación de alquileres impagados que quedó sin respuesta. Una retención anunciada por teléfono, justificada con «la pintura estaba sucia» y sin un solo papel, no cumple este estándar. Y el inquilino puede impugnarla con el modelo oficial de carta que la propia ficha pone a su disposición.

El inventario es la pieza central porque solo la comparación entre la entrada y la salida permite distinguir un daño imputable al inquilino del simple desgaste por el paso del tiempo, llamado en francés vétusté. El artículo 3-2 de la ley de 1989 exige que el inventario se haga de forma contradictoria y amistosa, por las partes o por un tercero con mandato, en tantos ejemplares como partes y unido al contrato. La ley dice exactamente: «Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location», es decir, en traducción al español, que se establece de forma contradictoria y amistosa por las partes o por un tercero con mandato de ellas y se anexa al contrato de alquiler. Si el inventario no puede hacerse así, cualquiera de las partes puede encargar a un commissaire de justice, avisando a la otra por carta certificada con al menos siete días de antelación y compartiendo el coste por mitad. Y si una parte impide que el inventario se haga o que se entregue un ejemplar a la otra, pierde el derecho a invocar en su favor la presunción del artículo 1731 del Código civil.

Esa presunción del Código civil merece atención porque decide muchos litigios cuando no hay inventario. El artículo 1731 establece: «S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire», lo que significa, en traducción al español, que si no se hizo inventario, el inquilino se presume que recibió el local en buen estado de reparaciones de su cargo y debe devolverlo en ese estado, salvo prueba en contrario. En la práctica, la ausencia de inventario de entrada suele favorecer al casero, mientras que la ausencia de inventario de salida le impide demostrar degradaciones. A ello se añade el artículo 1732, según el cual el inquilino responde de las degradaciones ocurridas durante su ocupación salvo que pruebe que se produjeron sin su culpa. De ahí una recomendación elemental para quien alquila en Francia: fotografíe el piso con fecha el día de la entrada y el día de la salida, exija que cada reserva quede escrita en el inventario y no firme un inventario de salida «conforme» si no lo es, porque esa firma activa el plazo de un mes pero también cierra la puerta a discutir después el estado del piso.

El inquilino dispone además de dos derechos de corrección del inventario de entrada que conviene usar. Puede pedir al casero que lo complete en los diez días siguientes a su elaboración y, si se lo niegan, acudir a la comisión departamental de conciliación. Y durante el primer mes del período de calefacción puede pedir que se complete con el estado de los elementos de calefacción. Quien alquila desde España un piso en el que entra en septiembre y descubre en noviembre que los radiadores no funcionan debería activar este mecanismo en lugar de esperar a la salida: lo que no consta en el inventario de entrada será muy difícil de discutir dos años después.

Dos sentencias de 2025 ilustran, con cifras exactas, qué retenciones resisten el examen del juez y cuáles no. En Nantes, el 25 de abril de 2025 (asunto 24/02254), unos caseros conservaron íntegramente una fianza de 680 euros alegando 1.707,30 euros de gastos de remise en état y limpieza. La inquilina se había negado a firmar el inventario de salida, pero los caseros no encargaron a un commissaire de justice que constatara los desórdenes y, sobre todo, no aportaron ninguna factura ni presupuesto profesional: solo fotografías sin fecha. El tribunal recordó la regla —para descontar trabajos, suministros o limpieza hay que justificarlos con facturas o presupuestos de profesionales comunicados al inquilino— y condenó a los caseros a devolver los 680 euros más 884 euros de penalización por trece meses de retraso, además de 240 euros de costas por el artículo 700 del Código de procedimiento civil. La enseñanza es directa: sin facturas de profesionales, la retención se cae aunque el piso estuviera realmente sucio.

En Saint-Denis de La Reunión, el 21 de agosto de 2025 (asunto 25/00343), el litigio muestra la otra cara, la de las retenciones parcialmente fundadas. El casero había descontado 449 euros por sustituir un aparato de aire acondicionado, pero el inventario de entrada ni siquiera mencionaba ese equipo, de modo que era imposible reprochar a la inquilina un defecto de mantenimiento: la retención fue anulada. En cambio, el mismo juez admitió descontar 1.140 euros de tasa de basuras (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, TEOM) de tres ejercicios, porque el casero aportó los avisos de imposición y la inquilina no probó haber pagado. Y como el inventario de salida, hecho de forma contradictoria, era conforme al de entrada, el plazo aplicable era de un mes: cinco meses de retraso generaron 350 euros de penalización sobre un alquiler de 700 euros. Este caso enseña tres lecciones en una: lo que no figura en el inventario de entrada no puede imputarse al inquilino, los impuestos recuperables sí pueden descontarse si se prueban con documentos fiscales, y el desgaste natural —la vétusté, las malformaciones o los vicios de construcción— nunca corre a cargo del inquilino, pues solo responde de las pequeñas reparaciones de la lista reglamentaria cuando el deterioro no proviene del envejecimiento normal.

Quien sufre humedades, caldera averiada o un piso que el casero no mantiene debe saber además que la discusión sobre reparaciones tiene su propio régimen: el casero está obligado a mantener la vivienda digna y a efectuar las reparaciones que no sean de cargo del inquilino, como se explica en el artículo dedicado a vivir de alquiler en Francia cuando el casero no repara. No confunda ambos frentes: durante el alquiler, exija las reparaciones por la vía de la decencia y la obligación de mantenimiento; a la salida, discuta cada retención factura en mano. Y si el problema inverso es el suyo —es usted propietario en España con un inquilino en Francia que deja de pagar—, el camino de la reclamación de rentas y la resolución del contrato se describe en el artículo sobre el inquilino que deja de pagar y cómo recuperar la renta.

B. La penalización del 10 % mensual y el camino para cobrar desde España

Cuando vence el plazo de uno o dos meses sin devolución, la ley no deja al inquilino con el único consuelo de reclamar el principal: el artículo 22 añade una penalización automática del 10 % del alquiler mensual por cada mes de retraso comenzado. El texto es tajante: «A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard», es decir, en traducción al español, que a falta de devolución en los plazos previstos, la fianza pendiente se incrementa en una suma igual al 10 % del alquiler mensual principal por cada período mensual de retraso comenzado. No hace falta demostrar ningún perjuicio ni la mala fe del casero: basta probar la fecha de entrega de llaves y la falta de pago. La única excepción que exonera al casero es que el inquilino no le hubiera comunicado su nueva dirección. Por eso el consejo dado antes —indicar la nueva dirección en España al entregar las llaves— es la llave que abre esta penalización.

El caso de Saint-Étienne, juzgado el 4 de noviembre de 2025 (asunto 25/01509), muestra la potencia de este mecanismo cuando el casero ignora al inquilino durante años. El inquilino reclamó por SMS la devolución de 330 euros y el casero respondió que «se haría rápidamente», sin pagar jamás. El juez consideró ese intercambio, libremente apreciable como prueba, un acuerdo sobre la devolución, condenó a restituir los 330 euros y calculó la penalización mes a mes desde septiembre de 2022 hasta el día de la sentencia: 1.241,90 euros, casi cuatro veces la fianza. Sumados los tres casos citados en este artículo, la aritmética judicial es elocuente: 884 euros por trece meses en Nantes, 350 euros por cinco meses en Saint-Denis, 1.241,90 euros por tres años en Saint-Étienne. Cada mes de silencio del casero encarece su deuda en un 10 % del alquiler, y los jueces la aplican sin moderación porque la ley no les deja margen para moderarla.

Para cobrar desde España, siga un orden que los propios tribunales esperan ver. Primero, una reclamación escrita por carta certificada con acuse de recibo a la última dirección conocida del casero o de su agencia, recordando la fecha de entrega de llaves, el importe de la fianza, la conformidad o no de los inventarios y el cómputo de la penalización. Esta carta sirve además como requerimiento (mise en demeure) y fija el punto de partida de los intereses. Segundo, si no hay respuesta, la comisión departamental de conciliación: el artículo 20 de la ley de 1989 crea en cada departamento una comisión paritaria de caseros e inquilinos competente, entre otros, para los litigios sobre inventario, fianza, cargas y reparaciones; emite su dictamen en dos meses e intenta conciliar, y su acta puede remitirse después al juez. La conciliación es gratuita, admite la comparecencia por escrito y suele bastar cuando el expediente del inquilino está bien documentado. Tercero, el juez de lo contencioso de protección (juge des contentieux de la protection) del lugar del inmueble, que es el juez natural de los litigios de alquileres de vivienda: las tres sentencias citadas provienen de él. Desde España puede interponer la demanda por medio de abogado o, para las cuantías pequeñas, mediante la declaración simplificada ante el tribunal, aportando contrato, justificante de la fianza, ambos inventarios, acta de entrega de llaves, fotos fechadas y la carta de reclamación. El juez que condena al casero le impone además las costas, conforme al artículo 696 del Código de procedimiento civil, y puede añadir una indemnización por gastos no repetibles del artículo 700, como los 240 euros concedidos en Nantes.

Vigile el calendario: todas las acciones derivadas de un contrato de alquiler prescriben a los tres años desde el día en que el titular conoció o debió conocer los hechos que le permiten actuar, según el artículo 7-1 de la ley de 1989, cuya fórmula exacta es: «Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit», es decir, en traducción al español, que todas las acciones derivadas de un contrato de alquiler prescriben a los tres años desde el día en que el titular de un derecho conoció o debió conocer los hechos que le permiten ejercerlo. Tres años parece mucho, pero el tiempo corre mientras usted rehace su vida en España: no deje que la reclamación se enfríe. Cada carta certificada y cada intento de conciliación sirven además para demostrar su diligencia y fijar las fechas ante el juez.

Una precisión de ámbito para no extrapolar estas reglas fuera de su terreno: todo lo anterior rige los alquileres de vivienda. En un alquiler comercial, como recordó la Corte de Apelación de Aix-en-Provence el 12 de febrero de 2026 (asunto 22/00783) a propósito de un local de oficinas con fianza de 10.200 euros, no se aplican ni el plazo de uno o dos meses ni la penalización del 10 %: la devolución se rige por el derecho común, el juez compara los inventarios y concede intereses legales desde el requerimiento. Si su litigio versa sobre un local comercial en Francia, el razonamiento es distinto y los plazos también.

Conclusión

Si salió de un piso en Francia y la fianza no vuelve, el derecho francés le da un marco completo: fianza limitada a un mes —dos en amueblado—, devolución en un mes si los inventarios son conformes y en dos meses en caso contrario, descuentos solo por deudas debidamente justificadas con facturas de profesionales, y 10 % del alquiler por cada mes de retraso. La prueba se juega en cuatro documentos: el justificante del pago inicial, los dos inventarios comparados, el acta de entrega de llaves con su nueva dirección en España y las facturas que el casero aporte o deje de aportar. Reclame por carta certificada, acuda a la comisión de conciliación si no hay respuesta y lleve al juez un expediente fechado antes de que pasen tres años. Los tribunales aplican estas reglas al euro, como muestran las condenas de Saint-Étienne, Nantes y Saint-Denis: una retención sin facturas se devuelve íntegra y cada mes de silencio del casero aumenta su deuda.