Llega usted a su casa de Francia después de meses en España, gira la llave y la cerradura no responde. Al otro lado de la puerta hay luz, voces y muebles que no son los suyos. Han entrado desconocidos y viven en su vivienda. La primera reacción suele ser la peor: forzar la entrada, cambiar la cerradura cuando salen a comprar o cortar la luz para obligarles a marcharse. En Francia, esa vía de hecho constituye un delito castigado con tres años de prisión y 30.000 euros de multa cuando se obliga a alguien a abandonar el lugar que habita sin haber obtenido el concurso del Estado y mediante maniobras, amenazas, vías de hecho o coacción, según el artículo 226-4-2 del Código penal. De modo que el propietario que se hace justicia a sí mismo no recupera su casa: se convierte en denunciado y retrasa el desalojo en lugar de acelerarlo. Este artículo explica las dos vías legales que sí funcionan, las pruebas que cada una exige, los plazos exactos que rigen en cada etapa y los errores que hacen perder meses.

Conviene fijar desde el principio una distinción que decide todo el procedimiento. En Francia, la ocupación ilegal de una vivienda se combate por dos caminos independientes que pueden y suelen combinarse: la vía administrativa ante el prefecto, que puede ordenar el desalojo en cuestión de días cuando se cumplen sus condiciones, y la vía judicial ante el juez, que ordena el desalojo y además fija una indemnización por la ocupación. A ellas se suma la denuncia penal, que castiga a los autores pero no devuelve por sí sola la vivienda. Ninguna de las tres vías exige que el propietario resida en Francia: viviendo en España se puede denunciar, pedir al prefecto y demandar ante el juez, con un representante y con los documentos adecuados. Lo que sigue se aplica a la vivienda ocupada sin derecho ni título, es decir, sin contrato, sin autorización y sin resolución judicial que ampare la presencia de los ocupantes. Si quien ocupa la casa es un inquilino con contrato que ha dejado de pagar, el procedimiento es otro: el del requerimiento de pago y la cláusula resolutoria, que ya tratamos para el propietario con inquilino moroso y que solo sirve de contexto aquí porque el comprador de un piso ocupado con inquilino y contrato en curso debe distinguir ambas situaciones antes de actuar.

La demanda real de este tema no se mide con cifras inventadas. La medición editorial de 9 de septiembre de 2026 da unas 70 búsquedas mensuales en España para comprar casa en Francia siendo español y unas 30 para herencia en Francia, sin métrica disponible para la consulta larga de este artículo, y no la inventamos. Lo que sí muestra la búsqueda general en español es un hueco: las respuestas sobre okupas hablan de España o de América Latina, casi nunca del procedimiento francés, que es distinto en lo esencial. En España se discute mucho el desalojo en 48 horas por flagrancia; en Francia, la vía rápida existe pero pasa por el prefecto con denuncia previa, prueba de la propiedad y constatación oficial, como se verá. Esa diferencia es precisamente la utilidad de este artículo: evitar que el propietario español aplique en Francia reflejos aprendidos en España y pierda la vía rápida por presentar mal la solicitud. Todo el derecho que sigue ha sido verificado hoy mismo en los textos oficiales y en decisiones dictadas en 2025 y 2026.

I. Las dos vías para recuperar la casa: el prefecto y el juez

El propietario que descubre la ocupación tiene que mover dos piezas a la vez y en el orden correcto. La denuncia ante la policía o la gendarmería es la primera, porque abre el expediente penal y porque la vía administrativa la exige como requisito. La solicitud al prefecto es la segunda, porque es la más rápida para recuperar físicamente la vivienda. La demanda ante el juez es la tercera, porque fija la indemnización y porque sirve de red de seguridad si el prefecto rechaza la solicitud. Ninguna excluye a las demás y cada una pide pruebas distintas, de modo que conviene preparar desde el primer día una carpeta completa: título de propiedad, denuncia, acta de constatación y fotografías.

A. La vía administrativa: denuncia, prueba de la propiedad y desalojo ordenado por el prefecto en días

La vía administrativa está regulada en el artículo 38 de la ley n.º 2007-290 de 5 de marzo de 2007, en su versión vigente desde el 20 de agosto de 2026 tras la reforma de la ley n.º 2026-798 de 18 de agosto de 2026. El texto permite pedir al representante del Estado en el departamento, es decir, al prefecto, que requiera al ocupante abandonar los lugares cuando se ha producido una entrada en el domicilio ajeno mediante maniobras, amenazas, vías de hecho o coacción, se trate o no de la residencia principal del solicitante, o en un local de uso habitacional, comercial, agrícola o profesional. La solicitud puede presentarla la persona cuyo domicilio está ocupado, cualquier persona que actúe en su interés y por su cuenta, o el propietario del local ocupado. De modo que el español que vive en Madrid y posee una casa en el sur de Francia puede pedirlo directamente o a través de un representante.

Tres requisitos condicionan la solicitud y cada uno debe probarse. Primero, haber presentado denuncia. Segundo, probar que la vivienda constituye el domicilio del solicitante o su propiedad. Tercero, haber hecho constatar la ocupación ilícita por un oficial de policía judicial, por el alcalde o por un comisario de justicia, que es el oficial antes llamado huissier y encargado de las actas de constatación. La prueba de la propiedad se hace normalmente con la escritura de compra, el título notarial o el extracto de la publicidad inmobiliaria. Cuando el propietario no puede aportar la prueba de su derecho a causa de la ocupación, el propio texto prevé que el prefecto solicite a la administración fiscal que establezca ese derecho en un plazo de setenta y dos horas, según el mismo artículo 38. En la práctica, conviene no contar con ese rescate administrativo y llevar la escritura desde el primer día, porque cada petición de subsanación desplaza la decisión.

Los plazos de esta vía son los más cortos del derecho francés de la vivienda y por eso conviene conocerlos al día. La decisión de requerimiento la adopta el prefecto en un plazo de cuarenta y ocho horas desde la recepción de la solicitud, tras examinar la situación personal y familiar del ocupante, según el mismo artículo 38. Solo la falta de los requisitos o un motivo imperioso de interés general permiten al prefecto rechazar el requerimiento, y en caso de rechazo los motivos se comunican sin demora al solicitante. El requerimiento lleva un plazo de ejecución que no puede ser inferior a veinticuatro horas. Cuando el local ocupado no constituye el domicilio del solicitante, ese plazo se eleva a siete días, y la interposición de un recurso de urgencia ante el juez administrativo suspende la ejecución de la decisión del prefecto. Si el requerimiento no se cumple en el plazo fijado, el prefecto debe proceder sin demora al desalojo forzoso del local, salvo oposición del solicitante dentro del plazo de ejecución. La aritmética es, pues, favorable: denuncia y constatación bien hechas, decisión en dos días, ejecución en uno o en siete, y desalojo forzoso si no se van. Pero cada eslabón depende del anterior, y un acta de constatación vaga o una denuncia sin prueba de la propiedad rompen la cadena.

Dos precisiones evitan los errores más frecuentes en esta vía. La primera es que el procedimiento administrativo también cubre el mantenimiento en los lugares tras la entrada ilícita y el mantenimiento en un mueble turístico alquilado una vez vencido el contrato, según el mismo artículo 38. De modo que el propietario que alquiló su piso por plataforma vacacional y el ocupante se niega a marcharse al terminar la estancia dispone de esta vía además de la judicial. La segunda es que el rechazo del prefecto no cierra el camino: queda la demanda ante el juez, que examina el fondo del derecho de propiedad con independencia de la decisión administrativa. Por eso la carpeta de pruebas debe prepararse pensando en las dos vías desde el inicio, y no solo en la más rápida.

B. La vía judicial: el procedimiento de urgencia ante el juez, el desalojo y la indemnización por la ocupación

La vía judicial se tramita normalmente por el procedimiento de urgencia llamado référé, en español: proceso rápido ante un solo juez para medidas urgentes. El artículo 835 del Código de procedimiento civil permite al juez, incluso cuando existe una discusión seria, ordenar en urgencia las medidas de conservación o de restablecimiento necesarias para prevenir un daño inminente o para hacer cesar un trastorno manifiestamente ilícito. Y cuando la existencia de la obligación no es seriamente discutible, el juez puede conceder una provisión al acreedor. La ocupación sin derecho ni título del bien ajeno constituye necesariamente un trastorno manifiestamente ilícito, de modo que la sola violación del derecho de propiedad basta para justificar las medidas de urgencia, sean cuales sean sus razones y circunstancias. Así lo aplicó el tribunal judicial de Marsella el 25 de septiembre de 2025 en un caso que resume todo el procedimiento útil para el propietario extranjero.

En aquel caso, la propietaria de un piso de Marsella, representada por su tutora, demandó en urgencia a dos ocupantes pidiendo su desalojo con concurso de la fuerza pública, el traslado de los muebles y una provisión por la ocupación debida desde el 1 de noviembre de 2024 (ordenanza de référé, texto oficial). Las pruebas reunidas son el modelo a seguir: la propietaria acreditó su propiedad tras el fallecimiento de su esposo, se había presentado denuncia por la ocupación ilícita desde el 1 de noviembre de 2024, la puerta había sido fracturada, existía un falso contrato de alquiler y un falso recibo de renta, y un acta de comisario de justicia de 4 de marzo de 2025 constató que el piso estaba ocupado por varias personas sin derecho ni título que se negaron a abrir. El juez constató que los demandados eran ocupantes sin derecho ni título, les ordenó liberar y vaciar los lugares desde la notificación de la ordenanza y, en su defecto, ordenó su desalojo con concurso de la fuerza pública. El régimen de los muebles se sometió a los artículos L. 433-1 y L. 433-2 del Código de procedimientos civiles de ejecución, que obligan a entregar los muebles en el lugar que designe el expulsado o, en su defecto, a dejarlos en el lugar o depositarlos en otro local adecuado con inventario del oficial y requerimiento de retirarlos en el plazo reglamentario, según el artículo L433-1 del mismo código. Además, el juez condenó solidariamente a los ocupantes a pagar una provisión de 1.105 euros mensuales por la ocupación desde el 1 de noviembre de 2024 hasta la liberación efectiva, más las costas y 300 euros por los gastos del proceso, y recordó que la ordenanza lleva aparejada la ejecución provisional de pleno derecho. La lección para el propietario español es triple: el falso contrato no protege al ocupante, la provisión mensual compensa la renta perdida y la ejecución provisional permite actuar sin esperar a un recurso.

El fundamento de fondo de esta vía es el derecho de propiedad. El artículo 544 del Código civil define la propiedad como el derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera más absoluta, siempre que no se haga un uso prohibido por las leyes o los reglamentos. En el caso de Marsella, el juez recordó además que el control de proporcionalidad que debe hacer el juez de urgencia no se sitúa en la apreciación del carácter manifiestamente ilícito del trastorno, que condiciona su competencia, sino en la determinación y la oportunidad de la medida adoptada para ponerle fin. En la práctica, eso significa que el propietario que prueba su título y la ocupación sin derecho obtiene el desalojo, y que la situación personal de los ocupantes solo puede influir en las modalidades, no en el principio. Para el español que posee una segunda residencia, la consecuencia es clara: la vivienda vacía durante meses sigue siendo su propiedad absoluta y la ocupación no crea ningún derecho, pero debe pedirlo al juez con las pruebas en regla en lugar de recuperarla por la fuerza.

II. Lo penal y los plazos que no perdonan: denuncia útil, límite de la violación de domicilio y calendario del desalojo

Obtenida la orden de desalojo, sea del prefecto o del juez, empieza una segunda carrera contra el calendario: ejecutar antes de que el invierno congele el lanzamiento, cobrar la indemnización y no tropezar con la denuncia penal mal planteada. Esta segunda parte examina lo que la denuncia penal cubre y lo que no cubre, a partir de una sentencia de la Corte de Casación de junio de 2025 que corrige una idea muy extendida, y detalla después la ejecución material del desalojo con sus plazos exactos.

A. La denuncia por violación de domicilio: cuándo funciona, cuánto castiga y su límite según la Casación

La denuncia penal se presenta por violación de domicilio. El artículo 226-4 del Código penal castiga con tres años de prisión y 45.000 euros de multa la entrada en el domicilio ajeno mediante maniobras, amenazas, vías de hecho o coacción, fuera de los casos en que la ley lo permite, y castiga con las mismas penas mantenerse en el domicilio ajeno tras esa entrada. El propio texto precisa que constituye domicilio de una persona todo local de habitación que contenga muebles que le pertenezcan, habite o no en él y se trate o no de su residencia principal. Para el propietario español de una segunda residencia amueblada, esa precisión es esencial: su casa de vacaciones con sus muebles dentro es su domicilio a efectos penales aunque viva en España y solo la ocupe en verano.

Pero la sentencia de la Sala de lo Penal de la Corte de Casación de 3 de junio de 2025 pone un límite que conviene conocer antes de denunciar (sentencia n.º 23-81.916, texto oficial). En aquel caso, una mujer expulsada de un inmueble adjudicado judicialmente a otra persona se introdujo dos veces por la fuerza, en agosto y en diciembre de 2018, y fue condenada por violación de domicilio. La Casación anuló parcialmente la condena y recordó el principio: solo constituye domicilio, en el sentido de ese texto, el lugar donde una persona, habite o no en él, tiene derecho a decirse en su casa, sean cuales sean el título jurídico de su ocupación y el destino de los locales, porque el texto no tiene por objeto garantizar de manera general los inmuebles contra una usurpación. Y como la adjudicataria solo había obtenido las llaves en noviembre de 2018 y ni ella ni su esposo habían ocupado nunca el bien, la corte de apelación no había establecido que el lugar fuera su domicilio en las fechas de los hechos. La casación se limitó a la declaración de culpabilidad por violación de domicilio, a la pena y a la indemnización civil ligada a esa infracción, y devolvió el caso a la corte de apelación de Bourges. La enseñanza práctica es doble y va en los dos sentidos: el propietario que sí tiene su domicilio, aunque sea segunda residencia amueblada, puede denunciar con fundamento sólido; pero quien acaba de comprar o de adjudicarse un inmueble que nunca ha ocupado no debe contar solo con la vía penal, porque la calificación de domicilio puede fallarle, y debe activar a la vez la vía del prefecto como propietario y la demanda judicial. Presentamos estas explicaciones en español como traducción de nuestro análisis; los textos oficiales citados son los enlaces que acompañan cada párrafo.

La denuncia, en todo caso, no devuelve la casa por sí sola: castiga a los autores y fija el marco penal, pero el desalojo material exige la decisión del prefecto o la orden del juez. Por eso la denuncia debe presentarse cuanto antes, con la escritura de propiedad, el inventario de los muebles si es segunda residencia, las fotografías de la fractura y el acta del comisario de justicia. Esa misma carpeta sirve para las tres vías, y prepararla una sola vez y bien es lo que distingue los expedientes que se resuelven en semanas de los que se eternizan.

B. Después de la orden: requerimiento de abandonar, dos meses, prefecto informado y tregua invernal

La ejecución del desalojo ordenado por el juez sigue sus propios plazos y el propietario debe conocerlos para no perder la ventana de ejecución. Si el desalojo afecta a un lugar habitado por el expulsado o por ocupantes de su parte, no puede realizarse hasta que venzan dos meses desde el requerimiento de abandonar, sin perjuicio de los artículos L. 412-3 a L. 412-7, según el artículo L412-1 del Código de procedimientos civiles de ejecución. Pero el mismo texto prevé dos atenuaciones decisivas para la ocupación ilegal: el juez puede reducir o suprimir ese plazo en los casos que enumera, y el plazo no se aplica cuando el juez que ordena el desalojo constata la mala fe del expulsado o que las personas entraron en los locales mediante maniobras, amenazas, vías de hecho o coacción. En el caso de Marsella, con puerta fracturada y falso contrato, el juez ordenó liberar los lugares desde la notificación, ilustración exacta de esa diferencia entre el inquilino deudor, que disfruta de los dos meses, y el ocupante que entró por la fuerza, que no puede invocarlos cuando el juez constata esas circunstancias.

El oficial encargado de la ejecución debe comunicar al prefecto cada requerimiento de abandonar, para que informe a la comisión de coordinación de la prevención de los desalojos y al hogar de la posibilidad de pedir realojo por el derecho a la vivienda oponible; si el oficial no comunica al prefecto, el plazo antes del cual no puede producirse el desalojo queda suspendido, según el artículo L412-5 del mismo código. Para el propietario, la consecuencia práctica es de control: debe verificar que el oficial ha hecho esa comunicación, porque su omisión paraliza el cómputo en perjuicio de todos. Y debe saber que el ocupante puede pedir plazos al juez de ejecución cuando el realojo no puede producirse en condiciones normales, de modo que un expediente con deuda documentada, mala fe acreditada y gestiones de realojo inexistentes resiste mejor esa petición, como muestra la práctica de los juzgados de ejecución.

El calendario estacional impone la última disciplina. Aunque exista una decisión firme de desalojo y aunque hayan vencido los plazos concedidos, toda medida de desalojo no ejecutada el 1 de noviembre queda en suspenso hasta el 31 de marzo siguiente, salvo realojo suficiente que respete la unidad y las necesidades de la familia: es la tregua invernal prevista en el artículo L412-6 del mismo código. Pero el propio texto excluye de esa suspensión el desalojo pronunciado por entrada sin derecho ni título en el domicilio ajeno mediante maniobras, amenazas, vías de hecho o coacción. De modo que el propietario víctima de okupas con fractura no queda atrapado por el invierno como el arrendador de un inquilino moroso: la excepción está escrita para su caso, siempre que la sentencia haya constatado esas circunstancias. El cálculo práctico es, aun así, exigente: una orden obtenida en octubre con requerimiento de abandonar en noviembre se ejecuta si la resolución constata la entrada forzosa, mientras que un expediente que no acredita la fractura ni las maniobras puede quedar congelado hasta abril. Esa es la razón de preparar desde el primer día la prueba de la fractura, el acta del oficial y la denuncia: no solo sirven para ganar, sino para ejecutar en invierno.

Conclusión

La casa ocupada en Francia se recupera por la vía legal, nunca por la fuerza, y el propietario que vive en España dispone de las mismas armas que el residente: denuncia inmediata con escritura y acta de constatación, solicitud al prefecto que decide en cuarenta y ocho horas con ejecución en veinticuatro horas o siete días según los casos, demanda de urgencia ante el juez que ordena el desalojo con fuerza pública y fija una indemnización mensual provisionada, y denuncia penal por violación de domicilio cuando el lugar es verdaderamente su domicilio, aun como segunda residencia amueblada. Cada plazo cuenta desde un acto exacto y cada acto exige su prueba: la propiedad se prueba con la escritura, la ocupación con el acta del oficial, la fractura con la denuncia y las fotografías, y la deuda de ocupación con la resolución que fija la provisión. El error que más meses cuesta es la vía de hecho, castigada con prisión y multa; el segundo es la denuncia penal en solitario sin pedir a la vez al prefecto y al juez; el tercero es el expediente que no acredita la entrada forzosa y descubre en noviembre que el desalojo queda suspendido hasta marzo. Con la carpeta completa desde el primer día, el calendario juega a favor del propietario diligente.