Usted vive en España, ve un piso en Francia a buen precio y, al mirar el anuncio con calma, descubre la frase que lo cambia todo: se vende ocupado, con inquilino dentro. La rentabilidad parece clara, el vendedor habla de un alquiler que paga la hipoteca y usted empieza a imaginar la firma ante notario. Pero en Francia comprar un piso ocupado no es comprar un piso vacío con un descuento: es comprar un contrato de alquiler en curso, con sus plazos, sus protecciones y sus pruebas. Si el inquilino tiene un arrendamiento de vivienda habitual, ese contrato se le impone a usted como nuevo propietario, aunque viva en Madrid, Barcelona o Valencia y aunque la escritura diga que usted es el dueño.

Este artículo responde a la pregunta concreta de quien compra desde España un piso con inquilino dentro: ¿qué compra exactamente, qué puede y qué no puede exigir al inquilino, qué es el tanteo del inquilino en el desahucio por venta, qué plazos debe respetar tras la compra y cómo se prueba cada paso? En francés, varios términos volverán sin cesar: el bail d’habitation es el contrato de alquiler de vivienda habitual; el congé es la notificación por la que el propietario pone fin al alquiler; el congé pour vendre es el desahucio para vender; el droit de préemption es el derecho de tanteo del inquilino; el dépôt de garantie es la fianza; l’état des lieux es el inventario de entrada y salida; y l’acte authentique es la escritura notarial de compraventa. Cada vez que aparezcan, los explicamos en español.

La idea central es sencilla y conviene fijarla desde el principio. Cuando el piso se vende ocupado sin desahucio previo, el alquiler continúa con usted en las mismas condiciones. El vendedor no puede entregar el piso libre por el solo hecho de vender, y usted no puede expulsar al inquilino por el solo hecho de comprar. Si quiere habitar el piso o revenderlo libre, deberá dar usted mismo un congé regular, con su propio motivo, su propio plazo y sus propias pruebas, y respetar además un calendario de espera posterior a la compra que depende de cuándo termina el alquiler en curso. Si el vendedor ya dio un congé pour vendre antes de la venta, ese congé lleva dentro una oferta de compra a favor del inquilino, con un tanteo de dos meses y controles estrictos de precio, forma y notificación. Equivocarse en un plazo, en un destinatario o en el precio puede anular el congé y dejarle con el inquilino varios años más, pagando cargas de copropiedad y sin poder entrar en su propio piso.

I. Lo que usted compra cuando el piso está ocupado: el alquiler se impone al nuevo dueño

Comprar ocupado significa subrogarse en el vendedor como arrendador. Usted cobra la renta desde la escritura, responde de las obligaciones del arrendador desde la escritura y hereda también los litigios mal cerrados: rentas impagadas no reclamadas a tiempo, fianza mal transmitida, inventario contradictorio, reparaciones pendientes y un posible congé anterior mal notificado. Por eso la compra desde España exige verificar el alquiler como si fuera parte del título de propiedad, porque jurídicamente lo es durante años.

A. Verificar antes de firmar: contrato, renta, fianza, cargas y escritura

El primer documento es el bail en curso. Pida el contrato completo y sus renovaciones, no un resumen de la agencia. Compruebe si es un alquiler de piso vacío o amueblado, porque los plazos y el tanteo cambian por completo. En el alquiler vacío de vivienda habitual, la duración inicial suele ser de tres años cuando el arrendador es persona física y de seis años cuando es persona moral, con renovación tácita si nadie da congé en forma y plazo; en el amueblado de vivienda habitual, la duración y el preaviso son más cortos y el régimen del congé es distinto. Pida también los últimos recibos de renta, el historial de impagos, los requerimientos enviados, la identidad exacta de todos los firmantes del bail, el inventario de entrada y, si ya hubo salida parcial o cambio de ocupante, el inventario de salida. Si el vendedor dice que el inquilino ya se fue, exija la prueba: entrega de llaves documentada e inventario de salida contradictorio, no una afirmación verbal.

El segundo bloque es el dinero. El artículo 1709 del Código civil, que define el arrendamiento de cosas como el contrato por el que una parte se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa durante cierto tiempo mediante cierto precio, explica por qué la renta, su importe, su revisión y sus accesorios forman el corazón del contrato que usted hereda. Verifique el importe exacto, la fecha de pago, la revisión anual aplicada, las cargas recuperables y el depósito de garantía efectivamente cobrado. En la venta de un piso ocupado, el nuevo propietario debe comunicar al inquilino sus datos y se convierte en quien deberá devolver la fianza cuando el inquilino se marche, aunque la fianza la cobrara el vendedor; la ficha oficial sobre venta de vivienda ocupada lo dice con claridad y añade que el compromiso del avalista continúa salvo cláusula contraria del aval. Esa ficha es su guía práctica para el día después de la escritura y conviene leerla antes de firmar: venta de un logement occupé, continuación del bail y obligaciones del nuevo propietario. Si la fianza no aparece en la contabilidad del vendedor, hágala consignar en la escritura o retener del precio, porque después será usted quien responda ante el inquilino.

El tercer bloque es la finca y la copropiedad. Pida el desglose de cargas de los dos últimos años, los acuerdos de obras votadas y no ejecutadas, los llamamientos extraordinarios y la situación del vendedor ante el síndico. El vendedor sigue siendo deudor de las cargas hasta la escritura, pero las obras votadas antes y exigibles después pueden pesar sobre usted como nuevo copropietario según su exigibilidad, y un inquilino que sufre humedades o una caldera averiada dirigirá contra usted la reclamación por incumplimiento de la obligación de entrega y mantenimiento. Los artículos 1719 del Código civil y 1720 del Código civil, que obligan al arrendador a entregar la cosa y a mantenerla en buen estado de reparaciones de toda clase, se vuelven contra el comprador desde la firma. Por eso, si el piso tiene desórdenes, negocie antes una retención, una rebaja o una reparación documentada, y no compre con la promesa verbal de que el inquilino no reclama nada.

El cuarto punto es la escritura misma, el acte authentique firmado ante notario francés. En Francia, la fecha que cuenta para los plazos posteriores de congé es la firma de esa escritura, no la del compromiso ni la del poder firmado en España. Si usted compra desde España con poder notarial, asegúrese de que el poder permite aceptar expresamente la situación arrendaticia, la subrogación en la fianza, la notificación al inquilino y la recepción de rentas en cuenta francesa o española con IBAN operativo. Muchos compradores residentes en España descubren tras la firma que la renta sigue llegando a la cuenta del vendedor o que el inquilino nunca fue notificado del cambio de propietario; el contrato sigue vivo, pero la prueba del pago y de la notificación se complica. La regla que lo sostiene todo está en el artículo 1743 del Código civil: si el arrendador vende la cosa alquilada, el adquirente no puede expulsar al arrendatario con bail auténtico o de fecha cierta, sin perjuicio del caso particular del arrendamiento rural o de una reserva expresa de expulsión pactada en el contrato, que no existe en el alquiler de vivienda habitual sujeto a la ley de 1989. Traducido a su caso: el inquilino se queda, y solo un congé posterior válido le permitirá recuperar el piso.

Un apunte específico para no confundir anuncios con derechos: el propietario puede vender el piso ocupado sin informar al inquilino ni darle congé, y el inquilino no tiene en esa venta simple ningún tanteo general. Distinto es que el propietario dé congé para vender piso vacío a vencimiento: entonces el congé vale como oferta de venta al inquilino durante los dos primeros meses del preaviso. Esta diferencia entre vender ocupado y dar congé para vender vacío decide todo el calendario, como se ve en el apartado siguiente. Si necesita el marco general de la compra desde España, con poder, señal, préstamo y plazos notariales, puede completar esta lectura con el artículo sobre comprar casa en Francia viviendo en España: poder, señal, préstamo y plazos, pero no sustituya con él la verificación del alquiler en curso, que es propia del piso ocupado.

B. Congé para vender y tanteo del inquilino: oferta, precio, forma y segundo aviso

Cuando el vendedor quiere entregar el piso libre, la vía ordinaria en alquiler vacío es el congé pour vendre dado a vencimiento del bail, con un preaviso de seis meses. Ese congé, cuando se funda en la decisión de vender, debe indicar bajo pena de nulidad el precio y las condiciones de la venta proyectada, y vale como oferta de venta a favor del inquilino durante los dos primeros meses del preaviso. El texto determinante es el artículo 15 de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989, apartados I y II, que exige además motivar el congé, reproducir los cinco primeros párrafos del apartado II y acompañar la nota informativa oficial sobre obligaciones del arrendador y vías de recurso del inquilino, aprobada por decreto de nota informativa del congé. La ficha oficial del congé resume el esquema, los casos de inquilino protegido con renovación automática y las sanciones del congé fraudulento: congé del propietario, congé pour vendre y derecho de préemption. Lea esa ficha con el congé concreto en la mano, porque cada defecto de forma cuenta.

La jurisprudencia ha endurecido cada palabra del artículo 15. La Corte de Casación, Sala Tercera, el 18 de febrero de 2009, en el recurso n.º 08-11.615, recordó que el congé fundado en vender debe indicar precio y condiciones bajo pena de nulidad y que vale como oferta, y precisó que la nulidad por oferta limitada a una parte de los locales alquilados solo puede invocarla el inquilino: Casación 18 de febrero de 2009, n.º 08-11.615, congé-offre y nulidad relativa. La lección para el comprador desde España es directa: si el vendedor le muestra un congé anterior y le dice que el inquilino perdió su tanteo, pida el acte de comisario de justicia, la prueba de notificación a todos los firmantes, el precio ofertado y la fecha exacta de cómputo de los dos meses; un congé anulable a instancia del inquilino sigue siendo un riesgo vivo tras su compra. La Corte de Casación, el 9 de febrero de 2022, en el recurso n.º 21-12.179, casó una sentencia que había validado un congé con precio presuntamente muy superior al mercado sin investigar el fraude: cuando el inquilino alega que la diferencia entre el precio ofertado y el mercado revela un congé fraudulento para desanimar la compra, el juez debe investigar ese fraude, porque el fraude lo corrompe todo: Casación 9 de febrero de 2022, n.º 21-12.179, precio disuasorio y fraude. Traducido a su negociación: un precio de congé manifiestamente disuasorio no protege al vendedor ni al comprador, sino que expone el congé a la nulidad y la venta posterior a un litigio.

El caso parisino más pedagógico para un comprador es la sentencia de la Corte de Apelación de París, polo 4 sala 4, de 26 de noviembre de 2024, RG 22/07392. Tras un primer congé para vender de noviembre de 2019 y un segundo congé por acto de comisario de 30 de septiembre de 2020 con efecto a 30 de abril de 2021 por 320.000 euros, la inquilina no ejerció el tanteo en los dos meses, el propietario firmó promesa con terceros al mismo precio y el tribunal validó el congé: la oferta había sido clara, la nota informativa se había acompañado, el plazo de dos meses expiraba sin discusión posible y la promesa al mismo precio probaba que el motivo no era falaz ni el precio disuasorio: Apelación de París 26 de noviembre de 2024, RG 22/07392, tanteo de dos meses y promesa con tercero. Fíjese en lo que salvó al propietario: mismo precio en el congé y en la promesa, notificación por comisario, reproducción del artículo 15 y cómputo exacto del plazo. Fíjese también en lo que perdió la inquilina: no probar haber comunicado en plazo su voluntad de comprar. Si usted compra tras un congé así, exija esa misma prueba completa; si compra sin congé previo, no espere que el inquilino haya perdido nada.

Queda el segundo tanteo, el que muchos anuncios ocultan. Si tras un congé para vender el propietario decide vender en condiciones o a precio más ventajosos para el comprador, debe notificar al inquilino esa nueva oferta con un nuevo plazo de tanteo; omitirlo es causa de nulidad invocable por el inquilino y abre indemnización, además de multa penal en caso de fraude con precio muy elevado para desanimar. La ficha oficial lo formula como motivo autónomo de impugnación del congé. En la práctica del comprador desde España, esto significa que debe pedir no solo el congé, sino la cadena completa posterior: ¿hubo bajada de precio con terceros?, ¿se notificó al inquilino?, ¿qué fecha y qué precio figuran en la promesa y en la escritura del vendedor? Una bajada de 320.000 a 285.000 euros sin nuevo aviso al inquilino puede convertir su compra en litigio, aunque usted sea de buena fe, porque el defecto nació antes y el inquilino protegido puede hacerlo valer contra el nuevo dueño en la medida en que el bail continúa.

Dos advertencias cierran este bloque. Primera, el inquilino protegido por edad y recursos bloquea el congé: cuando el inquilino tiene más de 65 años a vencimiento y sus ingresos están bajo los techos reglamentarios, o tiene a cargo una persona mayor protegida con ingresos modestos, el bail se renueva automáticamente salvo oferta de realojo en el mismo municipio o limítrofe con correspondencia de superficie y proximidad; la ficha oficial detalla los tres supuestos y los techos distintos para París y municipios limítrofes, resto de Isla de Francia y resto de Francia. Comprar un piso ocupado por un inquilino protegido sin haber verificado edad, composición del hogar e ingresos de los doce meses anteriores a la notificación es comprar años de espera. Segunda, en amueblado de vivienda habitual no hay tanteo del artículo 15 en congé para vender, pero sí preaviso y motivación estrictos y, tras la compra, calendario de espera propio; no traslade al amueblado lo aprendido para el vacío. Si el anuncio no dice con claridad vacío o amueblado, no oferte hasta ver el contrato.

II. Después de la escritura: qué puede hacer el nuevo dueño que vive en España, con calendario de París e Isla de Francia

Una vez firmada la escritura, usted es arrendador a todos los efectos, aunque resida en España. Cobra, repara, asegura, declara en copropiedad y responde ante el inquilino y ante el síndico. Si quiere habitar el piso o venderlo libre, debe dar su propio congé con motivo real y serio, respetar el preaviso de seis meses en vacío dado a vencimiento y, además, respetar un plazo de espera posterior a la compra cuando el vencimiento del bail en curso está próximo. Vivir en España no reduce esos plazos, pero sí exige organizar poder, notificaciones y prueba a distancia desde el primer día.

A. Habitar, revender o mantener alquilado: congé del comprador, espera de dos o tres años e inquilino protegido

El primer escenario es vender ocupado y mantener al inquilino. Es la opción más simple jurídicamente: el bail continúa, usted informa de sus datos, domicilia la renta, verifica el seguro de impago si lo hay y provisiona cargas y fiscalidad francesa del alquiler con cuenta operativa. Conserve la cadena de pagos y emita recibos; si el inquilino deja de pagar, la vía ordinaria es el requerimiento, la cláusula resolutoria en su caso y la demanda ante el juez, con prueba de la deuda y de las notificaciones. Para esa fase de impago, la guía práctica en español sobre alquiler en Francia con inquilino que no paga: requerimiento, cláusula y plazos completa lo que aquí se dice sobre la compra, pero recuerde que el impago posterior no sanea un congé anterior nulo ni crea un motivo de congé para vender retroactivo.

El segundo escenario es habitar el piso usted o alojar a un familiar próximo. Deberá dar congé pour reprise a vencimiento, con seis meses de preaviso en vacío, indicando identidad y vínculo del beneficiario y justificando el carácter real y serio de la reanudación. El juez puede verificar de oficio la realidad del motivo y declarar inválido el congé si la no renovación no aparece justificada por elementos serios y legítimos, como recuerda la letra del artículo 15 citada por la apelación parisina. El fraude se sanciona con multa penal de hasta 6.000 euros, 30.000 si el propietario es persona moral, además de indemnización al inquilino. En la práctica, no dé congé de reprise si no va a ocupar efectivamente: un piso que queda vacío, se revende de inmediato o se usa como segunda residencia ocasional tras una reprise para habitación habitual es el litigio perfecto para el inquilino, con acta de comisario, fotos fechadas y consumos como prueba en contra.

El tercer escenario es revender libre tras comprar ocupado. Aquí aparece el calendario de espera que sorprende a muchos no residentes. Si usted compra un piso alquilado vacío y quiere dar congé para habitar, cuando el vencimiento del bail en curso ocurre menos de dos años después de su escritura, el congé solo surtirá efecto al cabo de dos años desde la escritura; si el vencimiento es posterior a dos años, puede dar congé para ese vencimiento. Si quiere dar congé para vender, cuando el vencimiento ocurre menos de tres años después de la compra, solo podrá darlo al término de la primera reconducción tácita o del primer renouvellement; con un ejemplo oficial: comprado el 1 de marzo de 2026 con vencimiento el 31 de mayo de 2028, el congé para vender solo podrá hacer salir al inquilino como muy tarde al terminar esa primera prórroga. Estos plazos están en la ficha oficial de venta ocupada ya citada: plazos de espera de dos y tres años tras comprar ocupado. Haga el cálculo antes de ofertar: pida la fecha exacta de vencimiento del bail en curso, súmele dos o tres años desde la fecha prevista de escritura y compruebe si su proyecto cabe en ese calendario. Un error de seis meses puede costarle tres años.

Añada la capa parisina cuando el piso está en París o Isla de Francia, porque refuerza el control sin crear un expediente distinto. La competencia para el litigio del congé es el juez de lo contencioso de la protección del tribunal judicial del lugar del inmueble, en París el tribunal judicial de París; la conciliación previa ante la comisión departamental de conciliación de París es útil y a veces preceptiva según la materia, y en todo caso interrumpe la escalada y fija prueba. En París e Isla de Francia, además, el control del motivo es severo: los tribunales parisinos exigen oferta clara, precio coherente con promesa posterior, notificación a todos los firmantes y cómputo exacto del tanteo, como muestra la sentencia parisina de 2024. Si el piso está en París intramuros o municipio limítrofe, los techos de recursos del inquilino protegido son más altos y, por tanto, protegen a más inquilinos; verifique ingresos del hogar de los doce meses anteriores con avis d’imposition y justificantes, no con la declaración del vendedor. Y si el alquiler supera los techos del encuadramiento de rentas parisino, no use el congé para corregir por la vía rápida una renta excesiva: el litigio de renta y el litigio de congé son distintos y mezclarlos debilita ambos.

Por último, no olvide que el inquilino puede impugnar su congé por forma, plazo, destinatario, precio fraudulento, ausencia de nota, omisión del segundo aviso a precio rebajado o condición de protegido. Cada causa tiene su prueba y su plazo, y el juez puede anular incluso de oficio si el motivo no es serio. Desde España, la mejor defensa es preventiva: acto de comisario de justicia para notificar, no carta simple; notificación a todos los firmantes y, si conoce el matrimonio o el PACS, al cónyuge o pareja aunque no firmara; reproducción íntegra del texto legal exigido; nota informativa adjunta; precio y condiciones idénticos en congé, promesa y escritura; y conservación de cada acuse, cada poder y cada transferencia. Lo que no está en el expediente no existe ante el juez.

B. Probar, contar plazos y cobrar: notificaciones, indemnización, fianza y cargas

La prueba en esta materia es formalista. Quien reclama el cumplimiento debe probar la obligación y quien se dice liberado debe probar el pago o el hecho extintivo, como dispone el artículo 1353 del Código civil sobre carga de la prueba. El incumplimiento o el retraso pueden dar lugar a indemnización si no hay fuerza mayor, conforme al artículo 1231-1 del Código civil. En la sentencia parisina de 2024, la inquilina perdió el tanteo porque no probó haber comunicado en plazo su voluntad de comprar, aunque su hijo lo afirmara; y perdió la reclamación por vetustez porque los informes de comisario eran casi un año posteriores al fin del título de ocupación y el inventario de entrada describía un piso en estado de uso tras más de veinte años de ocupación. La moraleja para el comprador es simétrica: notifique por comisario, haga inventarios contradictorios con fotos fechadas, pida al inquilino comunicaciones escritas y guarde cada correo con acuse. Un poder firmado en España ante notario español con apostilla y traducción, una dirección postal operativa en España para notificaciones con acuse internacional y un comisario en el arrondissement del piso forman su cadena de prueba a distancia.

Los plazos se cuentan en días y meses exactos, no en intenciones. El tanteo del congé para vender dura los dos primeros meses del preaviso de seis meses; a su vencimiento sin aceptación, el inquilino decae de pleno derecho de todo título de ocupación sobre el local. Tras comprar ocupado, recuerde los dos y tres años de espera según el congé que usted quiera dar, y no confunda el vencimiento del bail con la fecha de su escritura: son dos fechas distintas y el plazo corre desde la escritura para la espera y hasta el vencimiento para el preaviso. Si el inquilino se mantiene tras un congé válido, el juez fija una indemnización mensual de ocupación equivalente a renta y cargas hasta la entrega de llaves, más desalojo con concurso de cerrajero y fuerza pública dos meses después del requerimiento de abandonar, como hizo el tribunal parisino confirmado en apelación. Si el inquilino impugna, el procedimiento ante el juez de la protección puede durar meses en París por carga de trabajo; provisione ese tiempo en su plan financiero y no prometa a su banco una venta libre en seis meses cuando el calendario legal dice dos o tres años.

El dinero pendiente se juega en tres frentes. Primero, la renta y la indemnización de ocupación: reclámelas con desglose mensual, imputación de pagos y prueba de requerimientos; sin desglose, el juez no puede condenar con precisión. Segundo, la fianza: el nuevo dueño la debe al salir el inquilino si no hay saldo deudor, y en la sentencia parisina la propietaria fue condenada a devolver 900 euros por ausencia de saldo deudor, pese a ganar el congé. Tercero, las cargas de copropiedad: el propietario es deudor frente al sindicato conforme al artículo 10 de la ley de 10 de julio de 1965, y no puede imputar al inquilino las cargas del periodo de procedimiento que este siguió legítimamente antes de perder; conserve las liquidaciones del síndico y las regularizaciones anuales. Si el vendedor le dijo que el inquilino debía cargas y resulta que eran cargas no recuperables o ya prescritas en su reclamación, usted pagará dos veces: al síndico y al inquilino en devolución.

Cierre operativo para quien compra desde España. Antes de firmar el compromiso, exija bail completo, recibos, inventarios, desglose de fianza, acuerdos de copropiedad y, si hubo congé previo, acte de comisario, nota informativa, prueba de notificación a todos los firmantes y cadena de precios hasta la promesa. Haga que el notario francés consigne por escrito quién conserva la fianza, quién notifica al inquilino tras la escritura y en qué cuenta se domicilia la renta desde el día siguiente. Dé poder específico para congé, recepción de pagos y representación ante conciliación y juzgado, porque un poder genérico español puede quedarse corto ante el tribunal parisino. Y si el calendario de espera de dos o tres años no encaja con su proyecto vital, no fuerce el congé con un precio disuasorio ni con un motivo de conveniencia: la Casación de 2022 y la ficha oficial advierten que el precio fraudulento anula y multa. Mejor renegociar el precio de compra ocupado, pactar con el inquilino una salida indemnizada por escrito ante notario o buscar otro piso libre que comprar un litigio a precio de piso libre.

Conclusión

Comprar en Francia un piso con inquilino dentro viviendo en España es comprar un alquiler que continúa. El artículo 1743 del Código civil impide expulsar por el solo hecho de comprar; el artículo 15 de la ley de 1989 impone oferta con precio y condiciones, tanteo de dos meses dentro de preaviso de seis meses y nota informativa bajo pena de nulidad; la venta ocupada añade esperas de dos años para habitar y de tres años para revender cuando el vencimiento está próximo; y el inquilino protegido mayor o con pocos recursos renueva automáticamente sin realojo adecuado. Las tres decisiones leídas aquí fijan el estándar probatorio: la nulidad relativa del congé parcial de 2009, el control del fraude por precio de 2022 y el tanteo exacto parisino de 2024 exigen notificar por comisario, a todos, con texto y nota completos, precio coherente y prueba escrita de cada paso, bajo el reparto de la carga del artículo 1353 y la indemnización del artículo 1231-1, con entrega conforme a los artículos 1719 y 1720. Verifique el contrato antes de ofertar, calcule la espera desde la escritura, notifique en forma y conserve cada acuse: así el piso ocupado deja de ser una trampa de plazos para convertirse en una inversión con calendario conocido.