Compró un piso en Francia, firmó la escritura ante notario y, meses después, por una reforma, una segunda medición o la simple sospecha de que las habitaciones son más pequeñas de lo anunciado, descubre que la vivienda mide varios metros menos que la superficie que figura en la escritura. La diferencia no es de unos centímetros: faltan cuatro, seis o diez metros cuadrados en un piso vendido por 300.000 euros o más. La primera pregunta es si el vendedor debe responder. La segunda es cuánto dinero puede recuperarse. La tercera es en qué plazo hay que actuar para no perder el derecho.

El derecho francés da a estas tres preguntas una respuesta precisa, distinta de la de los defectos ocultos y distinta de la del diagnóstico de rendimiento energético. Se llama superficie Carrez, superficie loi Carrez, y es la superficie de la parte privativa de un lote de copropiedad, calculada según reglas propias y mencionada obligatoriamente en todo contrato de venta. Cuando la superficie real es inferior en más de una vigésima parte, un vingtième, a la superficie escriturada, el comprador puede exigir una rebaja del precio proporcional a los metros que faltan. Esa acción tiene un plazo de un año desde la escritura, a pena de caducidad, y exige una prueba de medición sólida. Este artículo explica, con los textos oficiales y la jurisprudencia de la Corte de Casación francesa, la Cour de cassation, qué mide exactamente la ley Carrez, qué excluye, cómo se calcula la rebaja, contra quién se reclama y cómo debe probarse la diferencia para que la reclamación prospere.

Advertencia previa de ámbito: este régimen se aplica a la compra de un lote en copropiedad, copropriété, es decir, un piso en un edificio o una casa sometida al estatuto de la copropiedad, normalmente una vivienda usada. Si usted compró sobre plano, el régimen aplicable es el de la venta en estado futuro de terminación, vente en l’état futur d’achèvement, conocida por sus siglas VEFA, con garantías y tolerancias propias que ya fueron explicadas en nuestro artículo sobre la compra sobre plano en Francia, los retrasos de entrega y las garantías. Y si el problema no es la superficie sino unas humedades, unas termitas o una instalación ruinosa descubiertas tras la compra, el camino es otro: la garantía de los defectos ocultos, explicada en nuestro artículo sobre los defectos ocultos, sus plazos, sus pruebas y sus recursos. La superficie Carrez no cubre ni lo uno ni lo otro: cubre únicamente los metros que faltan.

I. La regla Carrez: qué superficie cuenta y dónde debe figurar

La ley Carrez no es una norma de calidad ni un diagnóstico informativo. Es una regla de medición obligatoria creada por la ley número 96-1107 de 18 de diciembre de 1996, que modificó el artículo 46 de la ley número 65-557 de 10 de julio de 1965 sobre la copropiedad de los inmuebles construidos. Desde entonces, toda promesa de venta y todo contrato de venta de un lote de copropiedad debe mencionar la superficie de su parte privativa, calculada según el decreto de aplicación. La sanción por omitirla es la nulidad del acto, y el error de más de una vigésima parte da derecho a una rebaja del precio. Para un comprador español, la consecuencia práctica es doble: esa cifra de la escritura no es un dato comercial del anuncio, sino una mención legal que produce efectos, y su exactitud puede y debe verificarse.

A. Qué se mide y qué se excluye: locales cerrados, 1,80 metros y 8 metros cuadrados

La definición oficial está en el artículo 4-1 del decreto número 67-223 de 17 de marzo de 1967, en la redacción dada por el decreto número 97-532 de 23 de mayo de 1997, que desarrolla el artículo 46 de la ley de 1965. El texto francés dice: La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.. En español, esto significa que la superficie Carrez es la de los suelos de los locales cerrados y cubiertos, descontando lo ocupado por muros, tabiques, peldaños y cajas de escalera, conductos y huecos de puertas y ventanas, y sin contar las partes de los locales de altura inferior a 1,80 metros.

Cada palabra de esa definición puede valer miles de euros. Cerrados y cubiertos excluye terrazas, balcones y logias abiertas, aunque sean de uso privativo: un anuncio que suma una terraza de 15 metros a un piso de 50 metros falsea la superficie Carrez. El descuento de muros y tabiques significa que no se mide de pared a pared por fuera, sino la superficie útil interior tras deducir lo construido. Y el umbral de 1,80 metros de altura elimina las partes bajas bajo tejado, los altillos enanos y los rincones abuhardillados de poca altura, frecuentes en los últimos pisos parisinos y en las casas de pueblo reconvertidas. Un dormitorio abuhardillado de 20 metros al suelo puede computar solo 12 o 13 metros Carrez si el techo desciende por debajo de 1,80 metros en parte de su extensión. Esa es una de las fuentes más habituales de litigio: el vendedor midió al suelo y el comprador descubre después la medición jurídica.

El segundo filtro es el del artículo 4-2 del mismo decreto, que dispone: Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.. En español: los lotes o fracciones de lote de menos de 8 metros cuadrados no se computan. Un trastero integrado en el lote, un aseo minúsculo o un pasillo residual pueden quedar fuera del cómputo aunque figuren en el plano comercial.

El tercer filtro lo pone la propia ley. El tercer párrafo del artículo 46 excluye de la mención obligatoria las bodegas, los garajes y las plazas de aparcamiento, así como los lotes de superficie inferior al umbral reglamentario. El texto francés dice: Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.. En español, esto significa que la bodega, cave, el garaje y la plaza de aparcamiento no entran en la superficie Carrez, y que los lotes diminutos quedan fuera del sistema. Si su escritura mezcla en una sola cifra el piso y la bodega, esa cifra es sospechosa y conviene hacerla revisar: la bodega debe quedar fuera.

Retenga la idea esencial de este apartado: la superficie Carrez casi siempre es inferior a la superficie que usted pisa y a la del anuncio. Eso es normal y no es un error. El error indemnizable empieza solo cuando la superficie real, calculada con estas reglas, es inferior en más de una vigésima parte a la cifra de la escritura. Una diferencia del 2 o del 3 por ciento, molesta pero dentro de la tolerancia, no da derecho a nada. Una diferencia del 6, del 8 o del 12 por ciento abre la acción de rebaja que explica la segunda parte.

B. Dónde debe figurar la superficie y qué pasa si falta: nulidad del antecontrato y purga en la escritura

La mención de la superficie no es un formalismo del anuncio: debe figurar en la promesa de venta y en el contrato que realiza o constata la venta. El primer párrafo del artículo 46 lo impone en estos términos: Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.. En español, esto significa que toda promesa unilateral de venta o de compra y todo contrato que realiza o constata la venta de un lote debe mencionar la superficie de su parte privativa, y que la falta total de mención permite pedir la nulidad del acto. En la práctica española, el equivalente del antecontrato francés es el compromis de vente o la promesse de vente que usted firma meses antes de la escritura, a menudo desde España mediante poder notarial, como se explica en nuestro artículo sobre la retractación de diez días, la señal y el préstamo. Si ese antecontrato no menciona superficie alguna, nace un derecho a pedir su nulidad.

Ese derecho tiene, sin embargo, un plazo muy corto y una causa de extinción automática. El cuarto párrafo del artículo 46 dispone que el beneficiario de la promesa, o el adquirente, puede ejercitar la acción de nulidad como muy tarde en el mes siguiente al acto auténtico que constata la venta. El texto francés dice: Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.. En español: quien puede pedir la nulidad dispone como máximo hasta un mes después de la escritura pública para hacerlo. Pasado ese mes, la omisión queda cubierta y ya no puede invocarse.

La extinción puede llegar incluso antes: basta con que la escritura pública mencione la superficie. El quinto párrafo del artículo 46 establece que la firma del acto auténtico que constata la venta, cuando menciona la superficie de la parte privativa, produce la caducidad del derecho a iniciar o continuar una acción de nulidad del antecontrato fundada en la falta de esa mención. El texto francés dice: La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédée, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.. En español, esto significa que la escritura que sí menciona la superficie purga el vicio del antecontrato que no la mencionaba, y el comprador pierde el derecho a pedir la nulidad por ese motivo.

La Corte de Casación francesa aplica esta purga de forma estricta, y solo admite la escritura pública como instrumento de purga. En sentencia de su Tercera Sala Civil de 22 de noviembre de 2018, recurso número 17-23.366, la Corte censuró a la corte de apelación de París, que había aceptado regularizar un antecontrato sin mención de superficie mediante un simple certificado de medición firmado después por los compradores con la fórmula de enterado. La Corte declaró que, cuando la promesa no contiene la mención de la superficie, solo la firma del acto auténtico que constata la venta y menciona la superficie produce la caducidad del derecho a pedir la nulidad por ese motivo. En aquel caso, unos compradores que se habían negado a firmar la escritura pretendían anular la promesa por falta de la mención, y los vendedores oponían el certificado firmado como regularización; la Corte respondió que ningún añadido privado equivale a la escritura pública. La lección para el comprador español es clara en los dos sentidos: si su antecontrato omite la superficie y usted ya no quiere comprar, dispone de un mes desde la escritura para actuar y ningún papel firmado entre tanto le quita ese derecho salvo la propia escritura; y si lo que quiere es comprar, verifique que la cifra que figura en la escritura es exacta, porque una vez firmada con la mención, la puerta de la nulidad se cierra.

El notario tiene en este punto una obligación concreta de información. El artículo 4-3 del decreto de 1967 dispone que, el día de la firma del acto auténtico, el notario entrega a las partes, contra firma o recibo, una copia simple del acto o un certificado que reproduce la cláusula de la superficie, junto con una copia de las disposiciones del artículo 46 cuando no figuran íntegramente en el acto. En la práctica parisina y de provincias, esa entrega se hace y se firma sin leerla, entre decenas de páginas. No la firme sin leerla: compruebe que la cifra de la escritura coincide con la del certificado de medición anexo, identifique quién midió y cuándo, y conserve ese documento. Es la primera pieza de su prueba futura. La página oficial del servicio público francés sobre la venta de una vivienda en copropiedad recuerda estas menciones obligatorias y puede consultarse como referencia práctica en la ficha oficial sobre la venta de un logement en copropriété.

II. Reclamar los metros que faltan: cálculo, prueba y plazo de un año

La acción de rebaja por superficie Carrez no es una negociación comercial ni una reclamación por defectos: es una acción legal de disminución proporcional del precio, sometida a una tolerancia, a una fórmula y a un plazo de caducidad. Conviene separar sus tres elementos, porque cada uno tiene su trampa. La tolerancia decide si usted tiene derecho o no. La fórmula decide cuánto. El plazo decide si llega a tiempo.

A. El cálculo: tolerancia de una vigésima parte, rebaja proporcional y a quién se reclama

La ley establece una tolerancia a favor del vendedor: solo el déficit superior a una vigésima parte da derecho a la rebaja. Y establece una asimetría total: si la superficie real es mayor que la escriturada, el vendedor no puede pedir ni un euro más. Los dos párrafos centrales del artículo 46 lo dicen así. Primero: Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.. En español: si la superficie es mayor que la expresada en el acto, el exceso no da lugar a ningún suplemento de precio. Después: Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.. En español: si la superficie es inferior en más de una vigésima parte a la expresada en el acto, el vendedor, a petición del comprador, soporta una disminución del precio proporcional a la menor medición.

Una vigésima parte es el 5 por ciento. El cálculo previo es, por tanto, un porcentaje: se divide la diferencia entre la superficie prometida y la superficie real por la superficie prometida. Si el resultado supera el 5 por ciento, hay derecho a la rebaja. Si es igual o inferior al 5 por ciento, no hay derecho, aunque falten metros. Con un ejemplo ilustrativo de cifras redondas: piso escriturado en 70 metros y vendido en 350.000 euros, superficie real de 64 metros. Faltan 6 metros, es decir, un 8,57 por ciento, superior a la tolerancia: hay derecho. Con una superficie real de 67 metros, faltarían 3 metros, un 4,28 por ciento, dentro de la tolerancia: no habría derecho a rebaja por esta vía, sin perjuicio de otras acciones si concurren sus requisitos propios.

La rebaja, cuando procede, es proporcional al precio pagado, no al precio de mercado del día de la reclamación ni al valor actual del metro cuadrado en el barrio. La fórmula es el precio convenido dividido por la superficie escriturada, multiplicado por la superficie que falta. Con el ejemplo anterior: 350.000 euros divididos por 70 metros dan 5.000 euros por metro; por 6 metros que faltan, la rebaja es de 30.000 euros. Esa proporcionalidad estricta la fijó la Corte de Casación en sentencia de su Tercera Sala Civil de 4 de mayo de 2016, recurso número 15-12.940, que censuró un cálculo de apelación erróneo y recordó que la disminución proporcional corresponde a la diferencia entre el precio efectivamente pagado y el precio reducido. En aquel litigio, una sociedad había vendido lotes por 426.857,20 euros con una superficie anunciada de 1.165,35 metros según certificado de un arquitecto, y la compradora invocaba un déficit superior a la vigésima parte; la Corte validó el derecho a la restitución pero corrigió la cantidad, anulando parcialmente la sentencia de la corte de apelación de París de 27 de noviembre de 2014 en lo relativo a la suma de 94.620,87 euros calculada con un método erróneo.

Esa misma sentencia de 2016 fija contra quién se reclama: solo contra el vendedor, que es quien percibió el precio y quien debe restituir la parte proporcional. La Corte declaró que únicamente el vendedor que cobró el precio responde de la restitución proporcional al déficit, y que esa restitución no es un perjuicio indemnizable a cargo del medidor. En la práctica, esto significa que su demanda de rebaja se dirige contra quien le vendió el piso, sea particular o profesional, y no directamente contra el técnico que midió mal. La responsabilidad del medidor, diagnostiqueur o géomètre, y la de su aseguradora, existen por otra vía, la de la culpa profesional, y permiten al vendedor repercutir contra ellos lo que haya tenido que devolver, o al comprador reclamarles cuando el vendedor es insolvente o ha desaparecido; pero son acciones distintas, con sus propias pruebas y sus propios plazos, y no sustituyen a la acción del año contra el vendedor. Si el vendedor es un particular que vendió su vivienda y el error viene del certificado del técnico, el vendedor pagará primero y se volverá después contra el técnico: esa es la arquitectura del sistema, y explica por qué conviene demandar al vendedor dentro del plazo aunque se piense que el culpable es el medidor.

Un último apunte de cálculo para los pisos parisinos y de la pequeña corona, donde el precio del metro cuadrado multiplica cada error: la proporcionalidad se aplica sobre el precio total convenido, incluidos los anejos valorados conjuntamente, y el juez verifica la superficie real con arreglo a las reglas del decreto, no a los planos comerciales. Un déficit de 5 metros en un piso de 60 metros vendido en 600.000 euros, con una superficie real de 55 metros, representa un 8,33 por ciento y una rebaja de 50.000 euros. Con esas cantidades en juego, una segunda medición profesional de unos cientos de euros es la inversión más rentable del litigio, siempre que se haga a tiempo y de forma contradictoria, como explica el apartado siguiente.

B. La prueba y el plazo: medir pronto, de forma contradictoria y demandar en un año

El plazo es el punto más peligroso del régimen. El último párrafo del artículo 46 dispone: L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.. En español: la acción de disminución del precio debe interponerla el comprador en el plazo de un año desde la escritura pública que constata la venta, bajo pena de caducidad. Caducidad, déchéance, significa que el juez debe declarar extinguido el derecho aunque el déficit sea evidente y enorme: un año y un día después de la escritura, la acción ya no existe. El punto de partida es la fecha de la escritura pública, no la del antecontrato, ni la de la entrega de llaves, ni la del día en que usted descubre la diferencia. Para un comprador que vive en España y usa el piso como segunda residencia, el riesgo es máximo: los meses pasan sin habitar la casa, la sospecha llega en las vacaciones de verano y el año se cumple en otoño. Anote la fecha de la escritura en cuanto la reciba y cuente doce meses hacia adelante: ese es su calendario imperativo.

La prueba consiste en demostrar, con arreglo a las reglas del decreto, que la superficie real es inferior en más de una vigésima parte a la escriturada. En la práctica, eso exige una segunda medición por un profesional independiente, géomètre-expert o diagnostiqueur competente, que aplique estrictamente los descuentos de muros, las exclusiones de anejos y el umbral de 1,80 metros. Conserve el certificado de medición anexo a su escritura y compárelo punto por punto con la nueva medición: el desacuerdo suele localizarse en un abuhardillado contado de más, una terraza cerrada posteriormente que no era cerrada el día de la venta, un trastero sumado al lote o una altura bajo techo medida sin descontar. Fotografíe las zonas discutidas con un metro láser visible y un testigo de altura, guarde los planos del anuncio y los del reglamento de copropiedad, y pida al profesional un informe motivado que cite el método aplicado. Una medición unilateral encargada solo por usted tiene valor si se somete después a debate contradictorio, pero lo prudente es invitar al vendedor por carta a asistir a la medición con su propio técnico: la contradicción desde el origen refuerza el informe y facilita el acuerdo.

Cuando el vendedor discute las cifras, el juez ordena una medición pericial judicial, con un perito designado por el tribunal del lugar del inmueble que convoca a ambas partes, visita el piso y aplica el decreto. Esa pericia, pedida pronto y antes de que prescriba la acción, orienta después todo el litigio, y la mayoría de los acuerdos se firman a partir de ella. No espere al mes undécimo para pedirla: entre la solicitud, la designación y la visita pueden pasar meses, y la demanda de rebaja debe estar interpuesta dentro del año. La secuencia segura es reclamar por escrito al vendedor en cuanto tenga la segunda medición, proponer una medición conjunta o una mediación breve, y demandar antes del vencimiento si no hay acuerdo. Interrumpir el plazo exige un acto formal dirigido contra el vendedor, no una simple llamada a la agencia.

Una decisión reciente de la corte de apelación de París muestra lo que ocurre cuando se hace todo tarde y contra la persona equivocada. En sentencia del polo 4, sala 8, de 19 de febrero de 2025, repertorio general número 22/10396, la corte confirmó el rechazo de la demanda de un comprador que había adquirido en diciembre de 2011, por escritura pública de 16 de diciembre, los lotes 13 y 28 de una copropiedad, un apartamento y una bodega, por 424.000 euros, con un certificado Carrez de 57,03 metros de junio de 2011. Años después, con ocasión de una reventa, un geometra midió 52 metros y el comprador reclamó a la aseguradora del primer medidor unos 49.812 euros por los metros supuestamente faltantes, más 15.000 euros de perjuicio moral. La corte confirmó la desestimación: la falta no estaba demostrada con un informe unilateral tardío, el perjuicio por metros de menos se aprecia el día de la compra, como pérdida de la oportunidad de negociar mejor el precio entonces, y no al precio del metro cuadrado del día de la reventa, y ningún elemento justificaba las cantidades pedidas. La lección es triple y vale oro para el comprador español: mida en los primeros meses, no en la reventa de dentro de diez años; dirija la acción principal contra el vendedor dentro del año; y calcule la rebaja sobre el precio que usted pagó, no sobre la tasación actual del barrio.

Una nota para París y la región de Île-de-France, donde compra buena parte de la clientela española: con precios por metro cuadrado entre los más altos de Francia, cada metro en disputa vale mucho dinero y los vendedores discuten cada centímetro, incluidas las partes abuhardilladas de los últimos pisos y las antiguas habitaciones de servicio, chambres de service, de menos de 8 metros. El tribunal competente es el del lugar del inmueble, de modo que un comprador domiciliado en Madrid o en Barcelona litigará en París si el piso está en París, con documentos en francés y perito local. Prevea ese desplazamiento y ese coste desde el primer día, y no deje que la distancia consuma su año de plazo. En provincias se aplica exactamente la misma ley, con peritos y juzgados locales, pero con menos margen de error económico: una rebaja de 15.000 euros puede no compensar un litigio largo, mientras que una de 40.000 o 50.000 sí. El cálculo frío de la diferencia, tolerancia incluida, debe hacerse antes de demandar.

Conviene cerrar este apartado distinguiendo la acción Carrez de sus vecinas, porque los compradores las confunden y pierden tiempo. La superficie de alquiler, la surface habitable de la ley Boutin, rige los arrendamientos, no las ventas: un piso puede tener una superficie habitable correcta para alquilar y una superficie Carrez errónea para vender, o al revés. El diagnóstico de rendimiento energético, DPE, tiene valor meramente indicativo y no funda una rebaja del precio por sí solo, como se explica en nuestro artículo sobre el DPE falso y los diagnósticos ausentes. Y los defectos de construcción de una casa nueva o reformada pertenecen a las garantías de la obra, no a la medición del lote. Cada acción tiene su plazo y su prueba: la Carrez, un año y una cinta métrica aplicada conforme al decreto.

Conclusión

Si su piso francés mide menos metros que los escriturados, el camino es estrecho pero claro. Primero, verifique con un profesional si la superficie real, calculada con las reglas de los locales cerrados y cubiertos, los descuentos de muros, el umbral de 1,80 metros y la exclusión de bodegas, garajes y lotes de menos de 8 metros, es inferior en más de una vigésima parte a la cifra de la escritura. Segundo, calcule la rebaja proporcional sobre el precio que pagó, no sobre el valor actual, y dirija la reclamación contra el vendedor. Tercero, actúe dentro del año siguiente a la escritura pública, con medición contradictoria y demanda interpuesta antes de la caducidad, porque pasado ese día el derecho se extingue aunque le falten diez metros. La escritura que menciona la superficie cierra la vía de la nulidad del antecontrato, pero abre la de la rebaja: son dos puertas sucesivas, cada una con su plazo, un mes para la primera y un año para la segunda. Medir pronto, reclamar por escrito y demandar a tiempo es todo el secreto de la superficie Carrez, y es un secreto que cabe en una fecha anotada en su agenda el día de la firma ante el notario.