Vendo mi casa en Francia siendo español: diagnósticos obligatorios, errores que cuestan dinero y cómo firmar sin riesgo
Usted vive en España, tiene una casa en Francia y ha decidido venderla. O quizá ya la ha vendido y ahora el comprador le reclama porque el diagnóstico energético no cuadra, porque ha aparecido plomo o porque el estado de riesgos estaba desactualizado. En Francia, el vendedor no se limita a entregar las llaves y firmar ante notario: debe entregar un expediente de diagnósticos técnicos completo y veraz, y cada documento que falte o que contenga un error puede costarle una rebaja del precio, una resolución de la venta o una reclamación del comprador meses después de la firma.
Este expediente se llama en francés dossier de diagnostic technique, abreviado DDT. Es el conjunto de informes que el vendedor encarga a profesionales certificados y que se anexa primero al contrato preliminar y después a la escritura notarial de venta. En francés, el contrato preliminar se llama promesse de vente o compromis de vente: es el documento privado que fija el precio, las condiciones y los plazos antes de la escritura. La escritura definitiva, firmada ante notario francés, se llama acte authentique de vente: es el único documento que transmite la propiedad de forma plena y se publica en el registro inmobiliario francés, el service de publicité foncière.
Este artículo explica, pensando en un propietario español que no conoce el derecho francés, qué diagnósticos debe entregar según su casa, cuándo debe actualizarlos, qué ocurre si un documento falta o es erróneo y contra quién y en qué plazo puede reclamar cada parte. Incluye también lo que debe preparar quien vende a distancia, desde España, y cómo evitar que una notificación o un plazo le deje indefenso.
I. Qué debe entregar el vendedor español: el expediente de diagnósticos técnicos
La regla de partida está en el artículo L271-4 del Código de la construcción y de la vivienda: en caso de venta de todo o parte de un inmueble edificado, el vendedor proporciona un dossier de diagnostic technique que se anexa a la promesa de venta o, si no hay promesa, a la escritura notarial de venta. En las ventas públicas, el expediente se anexa al pliego de condiciones. La lista de documentos no es opcional: la fija la ley y cada informe se rige por sus propias normas sobre quién puede elaborarlo y cuánto tiempo vale.
A. Los diagnósticos que exige su casa: plomo, amianto, termitas, energía, gas, electricidad, riesgos y saneamiento
No todas las casas necesitan los mismos informes. Lo que debe encargar depende de la antigüedad de la vivienda, de sus instalaciones y de la zona donde se encuentra. La propia página oficial del servicio público francés resume los casos en su ficha sobre diagnósticos en caso de venta, y el artículo L271-4 enumera doce documentos posibles. Para una casa destinada a vivienda, los habituales son los siguientes.
El informe de riesgo de exposición al plomo, llamado en francés constat de risque d’exposition au plomb o CREP, es obligatorio si la casa se construyó antes del 1 de enero de 1949. El artículo L1334-5 del Código de salud pública define su contenido: localiza los revestimientos con plomo y, cuando procede, describe los factores de degradación del edificio, con una nota informativa anexa. En la práctica española, piense en casas de pueblo o pisos antiguos con pinturas viejas: si el informe detecta plomo por encima de los umbrales, el comprador sabrá que hay trabajos de saneamiento por delante y negociará el precio en consecuencia.
El informe sobre amianto, llamado état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante, se exige cuando el permiso de construir es anterior al 1 de julio de 1997. En Francia hay millones de viviendas de esa época con fibrocemento, placas o aislamientos que contienen amianto, y el vendedor no puede limitarse a decir que lo ignora: debe aportar el informe del profesional. Si vende un piso en copropiedad, además del informe de su lote, el comprador pedirá las partes comunes, de modo que conviene coordinarse con el syndic, es decir, el administrador de la copropiedad.
El informe sobre termitas, o état relatif à la présence de termites, solo se exige si la casa está en una zona delimitada por el prefecto como infestada o susceptible de estarlo a corto plazo. El prefecto es el representante del Estado en cada departamento francés, equivalente aproximado a un delegado del Gobierno. Si su casa está en el suroeste o en otras zonas afectadas, este informe es imprescindible y tiene una vigencia corta, porque la situación puede cambiar en meses.
Los informes de gas y electricidad interiores, llamados état de l’installation intérieure de gaz y état de l’installation intérieure d’électricité, se exigen cuando las instalaciones tienen más de quince años. Para un vendedor español, son los informes que más sorpresas dan: una instalación antigua pero que “funciona bien” puede aparecer calificada con anomalías que el comprador usará para pedir una rebaja. Encargarlos pronto permite decidir si conviene reparar antes de vender o asumir el descuento con los ojos abiertos.
El diagnóstico de rendimiento energético, el DPE por sus siglas francesas (diagnostic de performance énergétique), es obligatorio en casi todas las ventas de vivienda. El artículo L126-26 del Código de la construcción y de la vivienda lo define como el documento que indica la energía consumida o estimada y las emisiones de gases de efecto invernadero, con una clasificación por letras, recomendaciones de mejora y el importe teórico del gasto. Si la casa obtiene una etiqueta E, F o G, puede exigirse además una auditoría energética con propuestas de obras. Para el propietario español conviene saber que la letra del DPE ya no es un simple adorno del anuncio: condiciona la financiación del comprador, su proyecto de obras y, como veremos, puede generar litigios si es errónea.
El estado de riesgos, llamado état des risques, informa al comprador sobre riesgos naturales, mineros, tecnológicos, sismicidad, radón, retroceso costero u obligaciones de limpieza de vegetación. Su base está en el artículo L125-5 del Código de medio ambiente: el vendedor informa al comprador mediante este estado, que se integra en el expediente de diagnósticos o se anexa a la promesa y a la escritura. También debe mencionarse el riesgo de mérule, un hongo que degrada la madera en determinadas zonas geográficas, y, según el caso, el ruido de aeródromos o el control del saneamiento no colectivo, es decir, la fosa séptica o sistema autónomo de aguas residuales.
Si vende un piso en copropiedad, se añade la medición de superficie privativa según la llamada ley Carrez, que permite al comprador pedir una reducción proporcional del precio si la superficie real es inferior en más de una vigésima parte a la indicada. Sobre los documentos y gastos de copropiedad que el vendedor español debe reunir antes de firmar, puede completar esta lectura con nuestra guía sobre deudas, gastos y documentos en copropiedad.
Cada documento tiene su propia vigencia, fijada por reglamento según su naturaleza. La regla está en el artículo L271-5 del Código de la construcción y de la vivienda: si un informe aportado en la promesa ya no está vigente el día de la escritura, debe sustituirse por uno nuevo que se anexe a la escritura. El mismo artículo prevé dos precisiones útiles: cuando el informe de plomo acredita ausencia de plomo o niveles inferiores a los umbrales, no hay que repetirlo en cada transmisión, y basta con adjuntar el inicial; en cambio, si después de la promesa la parcela entra en una zona de riesgos o se actualizan los documentos de referencia, el expediente debe completarse en la escritura con un estado de riesgos nuevo o actualizado. Para el vendedor español, la consecuencia práctica es clara: un expediente preparado con demasiada antelación puede caducar entre la promesa y la escritura, y habrá que pagar informes dos veces.
Todos estos informes deben elaborarlos profesionales que ofrezcan garantías de competencia, con organización y medios adecuados, seguro de responsabilidad civil y sin vínculos que comprometan su imparcialidad, ni con el propietario ni con empresas que puedan ejecutar obras en lo diagnosticado. Así lo exige el artículo L271-6 del Código de la construcción y de la vivienda, que prevé además un directorio público de diagnostiqueurs. Desconfíe de ofertas anormalmente baratas o del técnico recomendado por la empresa que luego hará las obras: si el diagnóstico es erróneo, necesitará un profesional solvente y asegurado contra el que dirigirse, como se explica en la segunda parte.
B. Cuándo y cómo entregarlo: promesa, escritura, actualización de riesgos y plazo de retractación
El expediente debe estar listo desde el contrato preliminar. La promesa o compromis debe llevar el DDT anexo, y la escritura debe llevar el expediente vigente ese día, con los informes renovados o actualizados cuando sea necesario. Si entre la promesa y la escritura cambia la situación de riesgos de la parcela, no basta con decir que el comprador “ya lo sabía”: hay que completar el expediente en la escritura. Esta exigencia no es teórica. La Tercera Sala de lo Civil de la Corte de Casación francesa, en su sentencia del 19 de febrero de 2026 (recurso n.º 24-10.524), anuló parcialmente una sentencia de apelación que había rechazado la demanda de unos compradores: entre la promesa de 2011 y la escritura de 2012, el plan de prevención de riesgos de inundación había sido aprobado por orden prefectoral, y el estado de riesgos anexado a la escritura no mencionaba esa aprobación ni la servidumbre de utilidad pública resultante. La Corte declaró que el expediente debía haberse completado con la actualización y que, ante el incumplimiento, el comprador puede pedir la resolución del contrato o una rebaja del precio. Para el vendedor español, la lección es directa: entre la promesa y la escritura pueden pasar tres o cuatro meses, y en ese intervalo un plan de riesgos puede aprobarse o un documento puede caducar; el notario debe verificar el expediente el día de la escritura, no darlo por bueno con el de la promesa.
El comprador no profesional dispone además de un plazo de retractación de diez días desde el día siguiente a la notificación del contrato preliminar. El artículo L271-1 del Código de la construcción y de la vivienda fija este plazo de diez días y exige notificar el acto por carta certificada con acuse de recibo o por cualquier medio con garantías equivalentes sobre la fecha de recepción. Cuando interviene un profesional con mandato para colaborar en la venta, el acto puede entregarse directamente al beneficiario, y el plazo corre desde el día siguiente a esa entrega. Si el estado de riesgos no se entrega al comprador como muy tarde el día de la firma de la promesa, el plazo de retractación no empieza a correr hasta el día siguiente a la comunicación de ese documento, según el propio artículo L125-5. Vender a un comprador que luego se retracta en plazo no es un incumplimiento: es su derecho. En cambio, no notificar correctamente sí crea un riesgo para el vendedor, porque el plazo queda abierto y la operación puede caerse meses después. Sobre la mecánica de la promesa, la condición del préstamo y las arras, puede leer nuestra guía sobre firmar el compromis, retractación, préstamo y arras.
Quien vende desde España debe organizar tres cuestiones prácticas antes de firmar nada. Primero, el poder notarial: si no puede desplazarse a Francia para cada firma, necesitará un poder otorgado ante notario, con traducción jurada cuando sea necesario, y debe comprobar con el notario francés qué forma de poder acepta. Segundo, las notificaciones: la retractación, los requerimientos y las convocatorias del notario se computan por fechas de presentación y recepción, de modo que conviene designar una dirección en Francia o un canal fiable y revisar el correo certificado durante toda la operación. Tercero, la lengua: los diagnósticos, la promesa y la escritura estarán en francés; si no domina el idioma, trabaje con un traductor y pida al notario que le explique cada anexo antes de firmar, porque una vez firmada la escritura con un expediente incompleto, será difícil alegar que no lo entendió.
En París y en la región de Isla de Francia, añada una precaución local: muchas ventas son pisos en copropiedad con instalaciones de gas y electricidad antiguas, inmuebles construidos antes de 1949 afectados por el informe de plomo y sectores con planes de prevención o con servidumbres urbanísticas densas. El notario parisino pedirá además los documentos de copropiedad y verificará la superficie Carrez con especial atención. Encargue los diagnósticos con margen, porque en la capital los profesionales certificados tienen listas de espera, y no deje la actualización del estado de riesgos para la víspera de la escritura.
II. Cuando el diagnóstico falla: quién paga y qué puede pedir cada parte
Un diagnóstico puede fallar de dos maneras: porque falta en el expediente o porque existe pero es erróneo. Las consecuencias no son las mismas para el vendedor, para el comprador y para el técnico que elaboró el informe. Esta parte distingue los tres planos y los plazos que deben vigilarse desde el primer día.
A. El comprador no obtiene la nulidad automática: debe probar el vicio del consentimiento o el defecto oculto
Que falte un diagnóstico no significa que la venta quede anulada por ese solo hecho. El artículo L271-4 no prevé la nulidad como sanción de la falta de anexo, y los tribunales lo aplican así. La Corte de Apelación de París, polo 4 sala 1, en su sentencia del 22 de noviembre de 2024 (asunto RG 22/12391), confirmó la desestimación de una demanda de nulidad de una promesa de venta de un pabellón: los compradores invocaban la ausencia del expediente de plomo, amianto y termitas y la falta de notificación certificada, pero se limitaban a citar de forma genérica los artículos sobre vicios del consentimiento, sin precisar qué error sobre las cualidades esenciales habían sufrido ni qué reticencia dolosa les había decidido a contratar. La Corte recordó además que la omisión de la notificación certificada del artículo L271-1 no anula el contrato: su única consecuencia es desplazar en el tiempo el punto de partida del plazo de retractación. Para el vendedor español, esta sentencia tranquiliza a medias: un expediente incompleto no anula automáticamente la venta a petición del comprador, pero tampoco lo deja a salvo, porque el comprador puede invocar otras vías si demuestra un perjuicio real.
La vía principal del comprador es el vicio del consentimiento: error sobre las cualidades esenciales o dolo por reticencia, es decir, por haberle ocultado una información determinante. En términos generales, los artículos 1130 y siguientes del Código civil regulan estos vicios, y el comprador debe concretar qué habría hecho de haber conocido la información: no habría comprado o habría pagado menos. Las invocaciones genéricas no bastan, como muestra la sentencia de París. Muy ligado a esto está el deber precontractual de información del artículo 1112-1 del Código civil: quien conoce una información de importancia determinante para el consentimiento del otro debe comunicársela cuando el otro la ignora legítimamente o confía en él, y las partes no pueden limitar ni excluir este deber. Además del régimen de responsabilidad, el incumplimiento puede entraîner la anulación del contrato en las condiciones de los artículos 1130 y siguientes. En la práctica, si el vendedor español sabía que había termitas, amianto friable o una instalación de gas peligrosa y no lo dijo ni lo hizo diagnosticar, el comprador tendrá un argumento serio de reticencia dolosa, mucho más fuerte que la simple falta formal de un papel.
La otra vía es la garantía por defectos ocultos, la garantie des vices cachés. El artículo 1641 del Código civil dispone, en francés exacto: « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Explicación en español, sin pretender que sea el texto oficial: el vendedor responde de los defectos ocultos que hacen la casa inhabitable o reducen tanto su uso que el comprador no la habría comprado o habría pagado menos de haberlos conocido. No todo desperfecto es un defecto oculto: debe ser grave, anterior a la venta y desconocido por el comprador. Un DPE erróneo, por sí solo, rara vez constituye un defecto oculto de la casa, porque mide un rendimiento estimado; en cambio, unas termitas activas ocultas en la estructura, un amianto degradado no declarado o una instalación de gas con peligro grave sí pueden serlo. Sobre plazos, pruebas y estrategia de reclamación por defectos descubiertos tras la compra, puede leer nuestra guía sobre defectos ocultos, plazo de dos años y pruebas.
El plazo para demandar por defectos ocultos está en el artículo 1648 del Código civil: la acción debe interponerse en dos años desde el descubrimiento del defecto. No son dos años desde la compra, sino desde que el defecto se descubre o debería haberse descubierto. Para el vendedor español, esto significa que una venta firmada este año puede generar una reclamación dentro de dos o tres años si entonces aparecen termitas o un problema grave oculto. Conservar los diagnósticos, las facturas de obras y la correspondencia con el notario durante al menos ese periodo no es opcional: es su defensa.
B. Reclamar al técnico que se equivocó y al vendedor que ocultó: culpa, pérdida de oportunidad y pruebas
Cuando el informe es erróneo, el primer responsable en la mira suele ser el técnico, el diagnostiqueur. Su responsabilidad es extracontractual frente al comprador: responde por su culpa conforme al artículo 1240 del Código civil, cuyo texto francés exacto dice: « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Explicación en español, sin pretender que sea el texto oficial: quien por su culpa causa un daño a otro debe repararlo. El artículo L271-6 añade el marco profesional: competencia, medios, seguro obligatorio e independencia. En la práctica, demandar al técnico exige probar tres cosas: que el informe incumplió las normas o las reglas del arte, que ese error causó un daño concreto y cuál es su importe. Por eso es tan importante el seguro del técnico: sin aseguradora solvente, una condena puede quedar en papel mojado.
La sentencia de referencia sobre el DPE erróneo es la de la Tercera Sala de lo Civil de la Corte de Casación del 21 de noviembre de 2019 (recurso n.º 18-23.251). Unos compradores habían adquirido una casa en 2009 y una pericia reveló que el DPE era erróneo; demandaron a los vendedores, al técnico y a su aseguradora, pidiendo la resolución por defectos ocultos y el coste de las obras de aislamiento necesarias para alcanzar el rendimiento anunciado. La Corte de Apelación de Grenoble solo reconoció una pérdida de oportunidad de negociar una rebaja del precio, y la Casación lo confirmó: bajo el régimen entonces aplicable, el DPE mencionado en el artículo L271-4 solo tenía valor informativo, a diferencia de los demás documentos del expediente, de modo que el perjuicio reparable por el técnico era la pérdida de oportunidad de haber negociado un precio menor, no automáticamente el coste íntegro de las obras de aislamiento. Esta sentencia se dictó bajo el régimen anterior del DPE, hoy refundido en los artículos L126-26 y siguientes, pero su método sigue vigente: ante un DPE erróneo, hay que cuantificar qué descuento se habría obtenido con un diagnóstico correcto, con prueba pericial y con testigos del mercado, en lugar de presentar sin más todas las facturas de reforma. Para el vendedor español, la moraleja es simétrica: si el DPE de su casa es demasiado optimista, el comprador no obtendrá necesariamente las obras, pero sí puede obtener una indemnización que acabará reclamándole a usted o al técnico.
Frente al vendedor, además de la resolución o la rebaja por el estado de riesgos desactualizado que reconoció la Casación en 2026, el comprador dispone de la acción por defectos ocultos en el plazo de dos años desde el descubrimiento y de la acción por dolo o error en sus propios plazos. Para el vendedor que ocultó un problema que conocía, la situación es la peor: no solo responde del precio, sino que puede responder de daños y perjuicios adicionales. Para el vendedor de buena fe con un expediente completo y veraz, la situación es la mejor: el expediente demuestra que informó de lo que los profesionales detectaron, y desplaza la discusión hacia el técnico si un informe era erróneo.
Las pruebas deciden estos pleitos. El comprador español que descubre un problema debe actuar en orden: primero, conservar todo sin reparar de inmediato de forma irreversible, porque el juez necesita ver el defecto; segundo, requerir al vendedor por escrito y pedir una pericia judicial contradictoria, la expertise judiciaire, antes de que las obras borren las huellas; tercero, reunir el expediente completo de la venta, los diagnósticos, el anuncio, los correos con la agencia y las facturas de los desperfectos; cuarto, identificar a la aseguradora del técnico, cuyo nombre debe figurar en el informe. El vendedor español demandado debe hacer lo propio: aportar sus diagnósticos vigentes el día de la escritura, probar que encargó los informes a profesionales certificados e independientes, acreditar que no conocía el defecto y, si el informe era erróneo, llamar en garantía al técnico y a su aseguradora. En ambos casos, los mensajes y correos en español deben traducirse por traductor jurado para el procedimiento francés, y los plazos procesales franceses son preclusivos: dejar pasar un requerimiento del juzgado por estar en España no suspende el proceso.
Un apunte final sobre la fiscalidad, porque muchos vendedores españoles la confunden con estos diagnósticos: los impuestos de la venta, la plusvalía del no residente y los derechos de sucesión pertenecen a otra materia y se explican en las guías de fiscalidad franco-española. Aquí basta una regla de enlace: ningún diagnóstico sustituye la declaración fiscal, y ningún cálculo fiscal sustituye un diagnóstico. Si vende como heredero o si la venta sigue a una sucesión con inmuebles en Francia, coordine ambas gestiones con el notario desde el primer día, porque el notario francés interviene en las dos.
Conclusión
Vender una casa en Francia siendo español exige tratar los diagnósticos como lo que son: una obligación legal del vendedor, una prueba anticipada de su buena fe y el documento que más pleitos evita. Encargue el expediente a profesionales certificados e independientes con seguro vigente, adaptado a la edad de su casa y a su zona: plomo si es anterior a 1949, amianto si el permiso es anterior a 1997, termitas si hay orden prefectoral, gas y electricidad si tienen más de quince años, DPE y en su caso auditoría energética, estado de riesgos, saneamiento y mención de mérule cuando proceda. Anexe el expediente a la promesa, verifique su vigencia el día de la escritura y actualice el estado de riesgos si la situación ha cambiado entre ambas fechas, porque la Casación de 2026 permite al comprador pedir la resolución o la rebaja cuando esa actualización falta. Notifique correctamente para que el plazo de retractación de diez días corra y se cierre, conserve cada informe, factura y correo al menos hasta que prescriban las acciones por defectos, y no firme desde España sin poder, dirección fiable y traducción de lo esencial. Quien vende informado, con expediente completo y notario verificado, convierte una operación transfronteriza en una firma tranquila; quien firma con un expediente caducado o aproximado compra, sin saberlo, el pleito de los próximos dos años.
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