Le dimanche 1er novembre 2026 marque l’entrée en vigueur, sur l’ensemble du territoire métropolitain, de la trêve hivernale applicable aux mesures d’expulsion locative et aux interruptions de fourniture d’énergie dans les résidences principales, pour une durée de cinq mois s’achevant le mercredi 31 mars 2027, comme le rappellent l’Institut national de la consommation dans sa publication consacrée à la trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 et la Ville de Paris dans son point d’information sur le début de la trêve hivernale des expulsions locatives. Ce sursis d’ordre public, codifié à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, oppose chaque automne les propriétaires bailleurs confrontés à des impayés locatifs et les preneurs menacés d’évacuation forcée.
Dans la pratique du contentieux du bail d’habitation, la portée exacte de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution prête souvent à confusion. Ce texte ne suspend ni l’exigibilité des loyers et indemnités d’occupation ni le cours des actions judiciaires : il interdit uniquement l’exécution matérielle de l’expulsion par le commissaire de justice entre le 1er novembre 2026 et le 31 mars 2027. Durant cette période, le bailleur demeure libre de faire signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, d’assigner devant le juge des contentieux de la protection et de faire délivrer le commandement de quitter les lieux régi par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Par ailleurs, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a renforcé les exceptions au sursis hivernal à l’encontre des auteurs de voies de fait, à côté des dérogations visant le relogement adapté, les arrêtés de mise en sécurité, les logements étudiants et les ordonnances de protection. Parallèlement, les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation les 4 juin 2026, 9 juillet 2026 et 15 octobre 2026 ainsi que la jurisprudence du Conseil d’État sur l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution précisent les garanties procédurales des parties.
I. La portée exacte du sursis hivernal du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 et ses exceptions légales
Le régime de la trêve hivernale combine la suspension temporaire de l’évacuation forcée du logement et la continuité des actes de procédure civile d’exécution en vertu de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, tout en écartant ce sursis dans des hypothèses limitativement énumérées par la loi.
A. La suspension de l’exécution matérielle de l’expulsion et la continuité des procédures judiciaires pendant l’hiver
Le principe du sursis hivernal résulte du premier alinéa de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, aux termes duquel : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Ce texte interdit, du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus, l’exécution forcée sur place d’une décision d’expulsion non encore consommée avant le 1er novembre. Comme l’indique la fiche de Service-Public relative aux loyers impayés et à l’expulsion du locataire, seul un commissaire de justice peut procéder à l’expulsion, sans jamais intervenir entre 21 heures et 6 heures du matin.
Le bailleur qui tenterait d’évincer lui-même l’occupant pendant l’hiver s’expose aux peines prévues par l’article 226-4-2 du code pénal, selon lequel « le fait de forcer un tiers à quitter les lieux qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat dans les conditions prévues à l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende ». Ce dispositif est complété par le troisième alinéa de l’article L. 115-3 du code de l’action sociale et des familles : « Du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l’année suivante, les fournisseurs d’électricité, de chaleur, de gaz ne peuvent procéder, dans une résidence principale, à l’interruption, y compris par résiliation de contrat, pour non-paiement des factures, de la fourniture d’électricité, de chaleur ou de gaz aux personnes ou familles. Les fournisseurs d’électricité peuvent néanmoins procéder à une réduction de puissance, sauf pour les consommateurs mentionnés à l’article L. 124-1 du code de l’énergie. » Ce même article L. 115-3 du code de l’action sociale et des familles interdit les coupures d’eau toute l’année.
En revanche, comme le rappelle l’Institut national de la consommation au sujet de la trêve hivernale 2026-2027, la procédure d’expulsion locative suit son cours normal devant les juridictions pendant l’hiver. Le propriétaire confronté à des impayés peut immédiatement engager le recouvrement des loyers impayés et la résiliation du bail d’habitation. En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou non-versement du dépôt de garantie « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce délai de six semaines court intégralement pendant la trêve hivernale à compter de la signification de l’acte en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
À l’issue de ce délai de six semaines fixé par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection, obtenir un jugement d’expulsion et faire signifier le commandement d’avoir à libérer les locaux prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Aux termes du premier alinéa de cet article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. » En outre, l’article L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution prescrit que : « Dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable. A défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu. »
La Cour de cassation sanctionne strictement la méconnaissance de ce délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Dans un arrêt du 9 janvier 2020 (2e Civ., 9 janvier 2020, pourvoi n° 18-23.975, décision n° 18-23.975 sur Cour de cassation), la deuxième chambre civile a approuvé l’annulation d’une expulsion exécutée avant l’expiration de ce délai en rappelant que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 du même code » (2e Civ., 9 janvier 2020, n° 18-23.975).
B. Les dérogations légales à la trêve hivernale : voie de fait, relogement, péril, logements étudiants et violences intrafamiliales
Le sursis courant du 1er novembre au 31 mars connaît d’importantes dérogations prévues par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que par les articles L. 412-7 et L. 412-8 du même code. La première dérogation vise les personnes entrées par voie de fait (squatteurs). Selon le deuxième alinéa de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Lorsque l’occupation illicite porte sur un autre lieu que le domicile, le troisième alinéa de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution précise que « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. » De même, le second alinéa de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution supprime le délai de deux mois suivant le commandement « lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »
La Cour de cassation a confirmé la constitutionnalité de ces dispositions. Par un arrêt du 19 septembre 2019 (2e Civ., 19 septembre 2019, pourvoi n° 19-40.023, décision n° 19-40.023 sur Cour de cassation), la deuxième chambre civile a retenu qu’« un occupant entré par voie de fait dans des lieux appartenant à autrui se trouve dans une situation différente de celle de tout autre occupant » (2e Civ., 19 septembre 2019, n° 19-40.023). De son côté, la troisième chambre civile a jugé, le 20 juin 2019 (3e Civ., 20 juin 2019, pourvoi n° 19-40.010, décision n° 19-40.010 sur Cour de cassation), que « les dispositions du second alinéa de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, qui s’inscrivent dans un dispositif global destiné à protéger les locaux servant à l’habitation et à faciliter le relogement des occupants, tendent à assurer la nécessaire conciliation entre le droit de propriété, droit constitutionnel découlant des articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, et la possibilité pour toute personne, découlant des exigences constitutionnelles de dignité humaine et de droit à une vie familiale normale, de disposer d’un logement décent » (3e Civ., 20 juin 2019, n° 19-40.010).
En cas d’introduction et de maintien par voie de fait dans un domicile ou un local d’habitation, la personne lésée peut en outre recourir à la procédure administrative d’évacuation forcée de l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Selon cet article 38 de la loi du 5 mars 2007, le préfet statue dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande complète ; la mise en demeure de quitter les lieux fixe un délai d’exécution d’au moins vingt-quatre heures pour un domicile, ou d’au moins sept jours pour un local d’habitation qui ne constitue pas le domicile du demandeur.
Quatre autres exceptions permettent l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars en dérogation à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Premièrement, selon le premier alinéa de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, le sursis est écarté lorsque « le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ». Deuxièmement, comme l’indiquent l’Institut national de la consommation et la Ville de Paris, la trêve ne s’applique pas aux occupants d’un immeuble visé par un arrêté de mise en sécurité. Troisièmement, l’article L. 412-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-6 ne sont pas applicables aux occupants de locaux spécialement destinés aux logements d’étudiants lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition », à l’instar des résidences universitaires régies par l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation. Quatrièmement, l’article L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution énonce que « Les articles L. 412-1 à L. 412-7 ne sont pas applicables à l’expulsion du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou du concubin violent ordonnée par le juge aux affaires familiales sur le fondement de l’article 515-9 du code civil. »
II. Les recours judiciaires autour de l’expulsion locative et l’indemnisation du bailleur par l’État
Au-delà du sursis hivernal de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, le contentieux de l’expulsion locative s’articule autour du contrôle par le juge judiciaire du titre d’expulsion et des demandes de délais de grâce, ainsi que de la responsabilité sans faute de l’État devant le juge administratif en cas de refus du concours de la force publique.
A. Le contrôle judiciaire du titre d’expulsion, l’exception d’indécence et l’octroi de délais de grâce de l’article L. 412-3
Saisi d’une demande de résiliation de bail et d’expulsion, le juge judiciaire examine les moyens de défense tirés des troubles de jouissance locative, de l’indécence du logement ou de la mauvaise foi du commandement de payer. Dans un arrêt du 15 octobre 2026 (3e Civ., 15 octobre 2026, pourvoi n° 25-10.054, décision n° 25-10.054 sur Cour de cassation), une locataire assignée en expulsion sollicitait la réalisation de travaux de décence et soutenait que le commandement de payer avait été délivré de mauvaise foi. Pour confirmer l’acquisition de la clause résolutoire, la cour d’appel avait retenu que l’intéressée avait définitivement quitté les lieux. La Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’article 455 du code de procédure civile : « la cour d’appel, qui a affirmé péremptoirement que son départ des locaux était définitif et qu’elle n’avait pas intérêt à solliciter le constat de l’absence d’effet du commandement de payer du 11 octobre 2019, n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé » (3e Civ., 15 octobre 2026, n° 25-10.054).
De même, par un arrêt du 4 juin 2026 (3e Civ., 4 juin 2026, pourvoi n° 24-16.993, décision n° 24-16.993 sur Cour de cassation), la troisième chambre civile a statué sur le congé délivré par la bailleresse d’un logement de 8,84 m² judiciairement déclaré indécent, congé motivé par des travaux visant à porter la surface à 11 m². Au visa des articles 1719, 1°, du code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour juge que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (3e Civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993).
En outre, lorsque l’expulsion est exécutée en vertu d’un jugement assorti de l’exécution provisoire ultérieurement infirmé en appel, le relogement dans le parc social se heurte aux règles d’attribution légales. Dans un arrêt du 9 juillet 2026 (3e Civ., 9 juillet 2026, pourvoi n° 25-14.207, décision n° 25-14.207 sur Cour de cassation), une cour d’appel avait ordonné à un office public de l’habitat de reloger dans un délai de cinq mois des locataires expulsés dont le bail n’était finalement pas résilié. La troisième chambre civile casse cette décision au visa des articles L. 441-2 et L. 441-2-1 du code de la construction et de l’habitation en jugeant que « le bailleur, organisme d’habitations à loyer modéré, n’a pas le pouvoir de reloger les locataires dans un autre local que celui objet du bail, seule la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements disposant d’une telle prérogative » (3e Civ., 9 juillet 2026, n° 25-14.207).
Par ailleurs, l’occupant de bonne foi peut solliciter la prorogation du délai de deux mois jusqu’à trois mois supplémentaires pour dureté exceptionnelle selon l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, ou demander des délais judiciaires renouvelables sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution lorsque son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution fixe l’amplitude de ces délais : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Enfin, comme l’a jugé la troisième chambre civile le 6 février 2020 (3e Civ., 6 février 2020, pourvoi n° 18-24.552, décision n° 18-24.552 sur Cour de cassation), « l’expulsion ayant été ordonnée par le jugement de première instance revêtu de l’exécution provisoire, la cassation de l’arrêt confirmatif du 4 janvier 2017 n’entraîne pas l’annulation par voie de conséquence de l’arrêt statuant sur la demande de suspension de la mesure d’expulsion et de délais » (3e Civ., 6 février 2020, n° 18-24.552).
B. La réquisition du concours de la force publique et la responsabilité sans faute de l’État envers le propriétaire
Si l’occupant se maintient dans les lieux à l’issue du délai de deux mois suivant le commandement prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique auprès du préfet. L’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. Les modalités d’évaluation de la réparation due au propriétaire en cas de refus du concours de la force publique afin d’exécuter une mesure d’expulsion sont précisées par décret en Conseil d’Etat. »
Sur la forme de cette réquisition, le Conseil d’État a jugé, par une décision du 29 novembre 2022 (CE, 5e et 6e chambres réunies, 29 novembre 2022, n° 443396, décision n° 443396 sur Légifrance), que « la requête de concours de la force publique doit, à peine d’irrégularité, être adressée par celui-ci au représentant de l’Etat dans le département en faisant usage du système d’information prévu par les dispositions précitées de l’article L. 431-2 du code des procédures civiles d’exécution » (CE, 29 novembre 2022, n° 443396). En outre, en application de l’article R. 153-1 du même code rappelé par le Conseil d’État le 19 février 2021 (CE, 5e chambre, 19 février 2021, n° 423709, décision n° 423709 sur Légifrance), « Le défaut de réponse dans un délai de deux mois équivaut à un refus » (CE, 19 février 2021, n° 423709). Si le préfet ne peut accorder le concours de la force publique pendant la trêve hivernale courant du 1er novembre au 31 mars en vertu de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, le maintien du refus en dehors de cette période engage la responsabilité sans faute de l’État. Par ailleurs, selon la décision du 17 juin 2019 (CE, 5e et 6e chambres réunies, 17 juin 2019, n° 414002, décision n° 414002 sur Légifrance), « Il ne résulte d’aucune disposition qu’il appartienne au préfet, saisi d’une demande d’octroi du concours de la force publique pour l’exécution d’un jugement d’expulsion, d’apprécier la validité du commandement de quitter les lieux délivré par l’huissier de justice » (CE, 17 juin 2019, n° 414002).
Quant à l’étendue de la réparation due au bailleur, le Conseil d’État a jugé le 26 avril 2018 (CE, 5e chambre, 26 avril 2018, n° 413789, décision n° 413789 sur Légifrance) que l’indemnisation ne suppose pas de poursuites préalables contre le preneur : « le droit à réparation du propriétaire qui se trouve privé de la jouissance de son bien faute d’avoir obtenu le concours de la force publique en vue de l’exécution d’une décision de justice ordonnant l’expulsion d’occupants sans titre n’est pas subordonné à l’administration d’une telle preuve » (CE, 26 avril 2018, n° 413789). De plus, par une décision du 17 novembre 2022 (CE, 5e chambre, 17 novembre 2022, n° 455109, décision n° 455109 sur Légifrance), la Haute juridiction administrative a précisé que la responsabilité de l’État persiste tant que la reprise du bien n’est pas effective : « En déduisant la libération des lieux de la seule circonstance que les occupants sans titre disposaient d’une autre adresse, et alors au surplus qu’il résultait de ses propres constatations qu’en tout état de cause, le départ éventuel des occupants ne permettait pas à lui seul à M. A… de procéder à la reprise du bien, le tribunal administratif a commis une erreur de droit » (CE, 17 novembre 2022, n° 455109). En revanche, selon la décision du 17 mai 2024 (CE, 5e et 6e chambres réunies, 17 mai 2024, n° 475486, décision n° 475486 sur Légifrance), l’infirmation ultérieure de l’ordonnance de référé ayant ordonné l’expulsion prive le propriétaire de tout droit à indemnisation au titre du refus de concours de la force publique.
Conclusion
En définitive, la trêve hivernale ouverte du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 sur le fondement de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L. 115-3 du code de l’action sociale et des familles suspend pendant cinq mois l’exécution matérielle des expulsions locatives sans interrompre les instances judiciaires ni la délivrance des actes préparatoires. Hormis les dérogations légales visant la voie de fait, le relogement adapté, le péril, les logements étudiants de l’article L. 412-7 du code des procédures civiles d’exécution et l’ordonnance de protection de l’article L. 412-8 du même code, ce sursis impose aux deux parties d’anticiper les délais légaux.
Durant l’hiver, le propriétaire bailleur a intérêt à faire signifier le commandement de payer à six semaines de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à saisir le juge des contentieux de la protection, à faire délivrer le commandement de quitter les lieux de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et à requérir par voie électronique le concours de la force publique afin de sauvegarder son droit à indemnisation sur le fondement de l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution. De son côté, le locataire de bonne foi peut mettre à profit cette période pour opposer, s’il y a lieu, l’indécence du logement et solliciter des délais de paiement ou des délais de grâce compris entre un mois et un an au titre des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.