La pose d’une unité extérieure de climatisation ou d’une pompe à chaleur air-air sur un balcon ou une terrasse cristallise chaque année une part substantielle du contentieux de la copropriété. Entre la recherche de confort thermique lors des épisodes de chaleur estivale, la préservation de l’harmonie architecturale des façades et la crainte des vibrations ou du bruit de soufflerie pour les lots voisins, les intérêts des copropriétaires entrent fréquemment en confrontation. Dans un arrêt rendu le 15 octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 25-11.697, décision n° 25-11.697 du 15 octobre 2026 sur Cour de cassation) apporte un éclairage déterminant sur la portée des clauses du règlement de copropriété encadrant ces équipements et sur l’office du syndic saisi d’une demande de mise en demeure d’enlever des climatiseurs déjà installés sur les balcons.

Dans cette affaire jugée à l’automne 2026, une société propriétaire de deux lots à usage commercial au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété avait assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que le cabinet de syndic. Outre une contestation relative à la répartition des charges de gardiennage et de surveillance, elle demandait au juge d’ordonner au syndic de mettre en demeure les copropriétaires de respecter l’interdiction, inscrite au règlement de copropriété, d’installer des climatiseurs sur les balcons. La cour d’appel d’Aix-en-Provence ayant rejeté cette prétention, la Haute juridiction valide ce refus en s’attachant à la lettre même de la stipulation conventionnelle et aux constatations concrètes relatives à l’absence de bruit généré par les appareils en place.

Cette décision récente s’inscrit dans un cadre législatif et jurisprudentiel exigeant, que rappellent régulièrement les fiches pratiques publiées par l’Agence nationale pour l’information sur le logement sur l’installation d’une climatisation en copropriété ainsi que les analyses sectorielles consacrées aux règles applicables à la climatisation sur balcon en copropriété. Avant d’engager des travaux ou, à l’inverse, avant d’assigner un voisin ou le syndic en dépose d’un appareil, chaque partie doit vérifier la qualification juridique du balcon, la portée exacte des clauses du règlement de copropriété, le régime de l’autorisation préalable d’assemblée générale prévue par la loi du 10 juillet 1965 et les conditions strictes des actions en remise en état ou en cessation des troubles de voisinage.

I. Le cadre juridique préalable à la pose d’un climatiseur sur balcon : statut du lot, règlement de copropriété et vote de l’assemblée générale

A. La qualification du balcon et la soumission des travaux à l’autorisation expresse de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965

Toute démarche tendant à installer un bloc compresseur sur un balcon, une loggia ou une terrasse suppose, en premier lieu, de déterminer la nature juridique de l’espace concerné au regard de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, lesquelles constituent la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Symétriquement, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux et que, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun ainsi que tout élément incorporé dans les parties communes.

En pratique, la qualification des balcons et des terrasses dépend étroitement des stipulations du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Dans de nombreux immeubles, la dalle structurelle, le garde-corps et le revêtement d’étanchéité relèvent des parties communes, le cas échéant grevées d’un droit de jouissance privative au profit d’un lot déterminé, tandis que certains règlements qualifient les balcons ou leurs aménagements superficiels de parties privatives. Même lorsque le balcon est qualifié de partie privative par le titre conventionnel, la liberté d’aménagement du copropriétaire demeure doublement encadrée. D’une part, l’article 9, I, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 énonce que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. D’autre part, dès lors que la pose de l’unité extérieure implique le percement d’un mur de façade — qui fait partie du gros œuvre commun — pour le passage des liaisons frigorifiques et de l’évacuation des condensats, ou dès lors que l’appareil demeure visible depuis la rue ou les autres lots et modifie l’harmonie visuelle du bâtiment, une autorisation préalable de l’assemblée générale devient impérative.

Ce principe découle directement de l’article 25, b, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, selon lequel ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé avec fermeté cette règle dans un arrêt du 17 septembre 2026 (pourvoi n° 25-12.656, arrêt n° 25-12.656 du 17 septembre 2026), en énonçant au visa de ce texte : « Selon ce texte, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains d’entre eux d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. » Ainsi que le souligne la fiche publiée par l’ANIL sur la pose d’une climatisation en copropriété, seule une unité extérieure placée sur une partie privative sans aucun percement de partie commune et sans aucune modification de l’aspect extérieur de l’immeuble échappe à l’obligation de solliciter un vote préalable de l’assemblée générale, sous réserve du strict respect du règlement de copropriété.

Lorsqu’un vote est requis, le copropriétaire qui projette les travaux doit notifier au syndic une demande écrite d’inscription d’une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif technique précis de l’implantation envisagée, des dimensions du coffrage éventuel, du parcours des gaines et des caractéristiques acoustiques de l’appareil. L’accompagnement par un avocat intervenant en matière de travaux en copropriété et d’autorisation d’assemblée générale permet de sécuriser la rédaction du projet de résolution et le dossier technique annexé à la convocation. La majorité exigée par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 est la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, présents, représentés ou absents. Toutefois, si cette majorité absolue n’est pas atteinte lors du premier scrutin, le mécanisme de passerelle prévu à l’article 25-1, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 trouve à s’appliquer : lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires en application de l’article 25, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 — c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance — en procédant immédiatement à un second vote.

Il importe en outre de ne jamais confondre l’absence d’opposition informelle du syndic ou des voisins avec une autorisation régulière : l’accord du syndicat doit résulter d’une décision expresse de l’assemblée générale. Sur le terrain procédural, la Cour de cassation veille au respect des droits de la défense lorsque l’existence d’une telle délibération est discutée. Dans un arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-12.866, décision n° 24-12.866 du 29 janvier 2026), la troisième chambre civile a censuré, au visa de l’article 16 du code de procédure civile, un jugement qui avait retenu d’office, en l’absence de comparution de la défenderesse, que l’autorisation de travaux sur une partie commune ne pouvait résulter que d’une décision expresse d’assemblée générale, en rappelant : « Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

Si l’assemblée générale oppose un refus à la demande présentée sur le fondement de l’article 25 b, le copropriétaire dispose d’un recours judiciaire spécifique : l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés au premier alinéa de cet article, à condition qu’ils soient conformes à la destination de l’immeuble. Parallèlement, tout copropriétaire opposant ou défaillant qui entend contester une décision d’assemblée générale ayant refusé ou accordé une autorisation de pose de climatiseur doit agir dans le délai fixé par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 : les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes, cette notification étant réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

B. La portée des clauses d’interdiction du règlement de copropriété et l’apport de l’arrêt de la Cour de cassation du 15 octobre 2026 (n° 25-11.697)

Au-delà des règles légales de majorité en assemblée générale, la faisabilité juridique d’une installation de climatisation sur balcon dépend du contenu du règlement de copropriété. En vertu de l’article 8, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, et fixe, sous réserve des dispositions de la loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Le second alinéa de ce même I précise que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. De son côté, le syndic est investi par l’article 18, I, de la loi du 10 juillet 1965 de la mission légale d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, ainsi que d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

C’est précisément sur l’articulation entre l’obligation du syndic de faire respecter le règlement de copropriété et l’interprétation souveraine d’une clause réglementaire relative aux climatiseurs sur balcons que porte l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 15 octobre 2026 (pourvoi n° 25-11.697, arrêt n° 25-11.697 du 15 octobre 2026). Dans ce litige, la société propriétaire de deux lots à usage commercial reprochait à la cour d’appel d’Aix-en-Provence d’avoir rejeté sa demande tendant à ce qu’il soit ordonné au syndic de mettre en demeure les copropriétaires d’enlever les climatiseurs installés sur leurs balcons, en violation alléguée du règlement de copropriété.

Pour écarter le pourvoi et approuver les juges du fond, la Cour de cassation énonce dans ses motifs (Cour de cassation, 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.697) : « La cour d’appel, qui a, par motifs propres et adoptés, relevé, par une interprétation souveraine, que le règlement de copropriété interdisait d’installer sur les balcons et terrasses des appareils de climatisation pouvant générer des bruits ou des nuisances sonores et constaté que les installations des climatiseurs sur les balcons, pour certaines manifestement anciennes, ne causaient aucune nuisance sonore, a, procédant à la recherche prétendument omise, légalement justifié sa décision de rejeter la demande tendant à ordonner au syndic de mettre en demeure les copropriétaires d’enlever les climatiseurs. »

L’enseignement pratique de cet arrêt du 15 octobre 2026 est majeur pour la pratique du droit de la copropriété. La Haute juridiction opère une distinction selon la rédaction de la clause du règlement de copropriété : lorsque celui-ci n’édicte pas une interdiction inconditionnelle de tout appareil sur les balcons, mais prohibe l’installation sur les balcons et terrasses « des appareils de climatisation pouvant générer des bruits ou des nuisances sonores », l’infraction au règlement suppose la démonstration concrète d’un bruit ou d’une nuisance sonore imputable aux équipements litigieux. En l’absence de nuisance sonore constatée, ni le syndicat des copropriétaires ni le syndic ne commettent de faute en s’abstenant d’adresser des mises en demeure d’enlèvement, et le juge refuse à bon droit d’ordonner au syndic d’exiger la dépose de ces appareils.

Le même arrêt du 15 octobre 2026 rappelle la rigueur avec laquelle les juges s’attachent à la lettre du règlement de copropriété, y compris sur le terrain financier. La société demanderesse sollicitait également le remboursement de charges de gardiennage et de surveillance en soutenant qu’elles auraient dû faire l’objet d’une clé de répartition spéciale. La Cour de cassation écarte ce grief en retenant (Cour de cassation, 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.697) : « La cour d’appel, qui n’a pas refusé d’appliquer les stipulations figurant au 2° du chapitre III du titre III du règlement de copropriété, a retenu que ce règlement stipulait expressément que les dépenses afférentes aux services de gardiennage et de surveillance ne faisaient pas l’objet d’une répartition spéciale. » Un copropriétaire qui invoque la violation d’une clause conditionnée à l’existence d’une nuisance sonore ne peut donc obtenir la condamnation du syndic à agir en dépose s’il n’établit pas la réalité acoustique de cette nuisance.

II. Le contentieux de la climatisation installée sur balcon ou terrasse : interdiction de se faire justice à soi-même, prescription et recours face aux troubles de voisinage

A. L’interdiction de la dépose unilatérale (arrêt du 18 juin 2026, n° 24-18.383) et le régime de prescription de l’action en remise en état

Lorsqu’un climatiseur a été posé sur un balcon, une façade ou une toiture-terrasse sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale requise par l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965, la tentation est parfois grande, pour le syndic, pour le syndicat des copropriétaires ou pour un copropriétaire voisin excédé, de faire procéder directement à l’enlèvement matériel des blocs de climatisation sans décision de justice préalable. Or, une telle initiative expose son auteur à une sanction immédiate devant le juge des référés sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, aux termes duquel le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré cette solution avec une netteté remarquable dans un arrêt du 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-18.383, arrêt n° 24-18.383 du 18 juin 2026). Dans cette affaire, une société avait procédé de sa propre initiative à la dépose de blocs de climatisation installés sur la toiture-terrasse appartenant à une autre société copropriétaire. Pour refuser d’ordonner la remise en état en référé, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait retenu que la propriétaire des climatiseurs ne justifiait d’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour installer ses blocs sur des parties communes et que ces installations n’étaient pas en état de fonctionner lors de leur dépose, en déduisant que le juge des référés ne pouvait se substituer à l’assemblée générale pour autoriser leur réinstallation.

La Cour de cassation casse cet arrêt en toutes ses dispositions au visa de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile. Après avoir rappelé que « Il est jugé que l’atteinte au droit de propriété constitue, par elle-même, une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser » (Cour de cassation, 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-18.383), la troisième chambre civile juge : « En statuant ainsi, alors qu’elle constatait que la société Josc 2 avait procédé de sa propre initiative à la dépose des blocs de climatisation installés sur la toiture terrasse appartenant à la société Pentagonos, et que la contestation sur le fond du droit n’exclut pas l’existence d’un trouble manifestement illicite, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Il en résulte que nul ne peut déposer d’autorité le bloc de climatisation d’un copropriétaire, fût-il installé sans autorisation de l’assemblée générale ou hors d’état de fonctionner : seule une décision judiciaire ordonnant la dépose, le cas échéant sous astreinte, permet d’obtenir légalement la suppression de l’équipement.

Pour agir régulièrement en justice aux fins de dépose d’un climatiseur irrégulièrement installé et de remise en état des lieux, la qualité à agir est régie par l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Selon le premier alinéa de cet article, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires, et il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Le deuxième alinéa du même article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre par ailleurs une action individuelle en disposant que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Encore faut-il que l’action tendant à la suppression de l’installation et à la remise en état ne soit pas éteinte par la prescription, question que l’arrêt du 15 octobre 2026 (Cour de cassation, 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.697) met indirectement en relief en relevant que certaines installations de climatiseurs sur les balcons étaient anciennes. Les règles de prescription applicables en copropriété reposent sur l’article 42, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, qui dispose que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Or, aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Avant la réforme issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 soumettait ces actions personnelles à un délai de prescription de dix ans. Deux arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au printemps 2026 précisent les critères permettant de déterminer si l’action en remise en état du syndicat des copropriétaires constitue une action personnelle soumise au délai de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ou une action réelle visant à faire cesser une appropriation des parties communes. Dans son arrêt du 16 avril 2026 (pourvoi n° 24-20.769, décision n° 24-20.769 du 16 avril 2026), à propos du percement d’un plancher et de la réalisation de trous d’aération dans la façade de l’immeuble qui portaient atteinte aux parties communes sans pouvoir s’analyser en une appropriation de celles-ci, la Cour de cassation approuve les juges du fond en retenant que : « la cour d’appel en a exactement déduit que l’action du syndicat des copropriétaires, tendant à une remise en état des lieux, s’analysait en une action personnelle se prescrivant par dix ans, en application de l’article 42, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable. » De même, dans son arrêt du 19 mars 2026 (pourvoi n° 24-18.919, arrêt n° 24-18.919 du 19 mars 2026), la troisième chambre civile juge : « La cour d’appel a, sans excéder ses pouvoirs, retenu que préalablement à l’examen de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande du syndicat des copropriétaires, devait être tranchée la question de fond tenant à l’existence alléguée d’une autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires à l’auteur de la SCI pour la réalisation des travaux, dès lors que la qualification d’action réelle ou personnelle de la demande en remise en état dépendait de l’existence d’une telle autorisation. » Lorsqu’une action en dépose ou en remise en état est engagée ou contestée devant le tribunal judiciaire, la consultation d’un cabinet intervenant en contentieux des assemblées générales et de la copropriété permet de vérifier l’application dans le temps des délais de l’article 42 et la nature personnelle ou réelle de l’action exercée.

B. Les recours fondés sur le trouble anormal de voisinage (article 1253 du code civil) et la preuve des nuisances sonores ou vibratoires

Si l’arrêt du 15 octobre 2026 (Cour de cassation, 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.697) rejette la demande tendant à contraindre le syndic à mettre en demeure les copropriétaires d’enlever leurs climatiseurs lorsque ceux-ci ne génèrent aucun bruit, il confirme en creux qu’en présence de nuisances sonores avérées, tant la violation du règlement de copropriété que la responsabilité pour trouble anormal de voisinage peuvent être utilement mobilisées. Même lorsqu’un copropriétaire a obtenu l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965 pour poser son unité extérieure sur son balcon, cette autorisation administrative ou corporative est toujours délivrée sous réserve des droits des tiers et de l’obligation posée par l’article 9, I, de la loi du 10 juillet 1965 de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, le régime de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage est codifié à l’article 1253 du code civil. Aux termes du premier alinéa de ce texte, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Cette responsabilité objective n’exige pas la démonstration d’une faute, mais uniquement la preuve d’un trouble excédant par son intensité, sa durée ou ses horaires nocturnes les inconvénients normaux de voisinage.

Le second alinéa de l’article 1253 du code civil prévoit une cause d’exonération tirée de l’antériorité : sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée, dès lors que ces activités sont conformes aux lois et aux règlements et se sont poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. Toutefois, un climatiseur mal entretenu, dépourvu de plots antivibratiles ou dont le compresseur dégradé amplifie le bruit dans les chambres voisines ne saurait bénéficier d’une telle exonération s’il contrevient aux normes réglementaires ou aggrave la gêne acoustique.

Sur le terrain probatoire, l’arrêt du 15 octobre 2026 (Cour de cassation, 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.697) démontre qu’un copropriétaire ne peut se contenter d’invoquer abstraitement la présence de climatiseurs sur les balcons lorsque le règlement de copropriété vise les appareils « pouvant générer des bruits ou des nuisances sonores ». Pour établir la réalité du trouble ou du manquement au règlement, le demandeur doit réunir des preuves objectives : procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice depuis le lot voisin, mesures acoustiques d’un bureau d’études ou expertise judiciaire en référé mesurant l’émergence sonore et les vibrations. Lorsque cette preuve est rapportée, le juge peut allouer des dommages et intérêts et ordonner sous astreinte des travaux d’isolation phonique, le déplacement du groupe extérieur ou sa dépose. Les propriétaires et syndicats confrontés à ces litiges peuvent solliciter un avocat en droit immobilier à Paris afin d’articuler les fondements tirés de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1253 du code civil.

Conclusion

L’installation d’une climatisation sur un balcon ou une terrasse en copropriété obéit ainsi à un équilibre rigoureux entre les prérogatives collectives du syndicat et la protection des droits individuels de chaque copropriétaire. En amont, tout projet affectant les parties communes — notamment par le percement d’un mur de façade ou la pose sur une dalle commune — ou modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble requiert une autorisation expresse de l’assemblée générale votée à la majorité absolue de l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965, ou le cas échéant sur second vote immédiat à la majorité de l’article 24 dans les conditions de l’article 25-1 de la même loi, sauf autorisation judiciaire délivrée par le tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 30, alinéa 4 en cas de refus de l’assemblée.

En aval, lorsque des climatiseurs sont déjà en place sur les balcons, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation trace deux limites majeures que ni les copropriétaires ni les syndics ne peuvent ignorer. D’une part, selon l’arrêt du 18 juin 2026 (Cour de cassation, 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-18.383), nul ne peut procéder de sa propre initiative à la dépose des blocs de climatisation d’un copropriétaire, même installés sans autorisation d’assemblée générale, sous peine de commettre une voie de fait constitutive d’un trouble manifestement illicite sanctionné en référé en application de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile. D’autre part, ainsi que le juge l’arrêt du 15 octobre 2026 (Cour de cassation, 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.697), lorsque le règlement de copropriété interdit uniquement d’installer sur les balcons et terrasses des appareils de climatisation pouvant générer des bruits ou des nuisances sonores, et qu’il est constaté que les installations en place ne causent aucune nuisance sonore, le syndic ne saurait être judiciairement contraint de mettre en demeure les copropriétaires d’enlever leurs climatiseurs, toute action en dépose ou en réparation demeurant en outre soumise aux règles de prescription définies par l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 2224 du code civil.